Antecontract de vânzare-cumpărare. Apartament. înstrăinare realizată în 1977. — Cumpărător. Incapacitate legală de a acţiona. Simulaţie. înstrăinare către un terţ dobânditor. Perfectarea vânzării (art. 1077 C. civ.)
| Comentarii |
|
Se va admite recursul promovat de către recurentul promitent-subdobânditor al imobilului litigios, câtă vreme Tribunalul, printr-o interpretare greşită a probelor administrate, nu a reţinut simularea înstrăinării într-un contract de închiriere (operaţiunea la care s-a apelat deoarece primul cumpărător nu avea în 1977buletin de Bucureşti) şi a ignorat răspunsul la interogator al soţiei - vânzătoare - din care reieşea consimţământul ei la înstrăinarea de către soţ a locuinţei bun comun.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 4033 R din 30 noiembrie 2000)
CURTEA,
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, sub nr. 8731/1991 reclamanta P.M. a chemat în judecată pe pârâtul P.V. solicitând instanţei să se dispună evacuarea pârâtului din imobilul situat în str. N.R. nr. 14, sector 3, pentru lipsă de titlu.
în motivarea cererii s-a susţinut că soţul reclamantei, în prezent decedat a închiriat imobilul numitului R.T. pe termen de 5 ani, respectiv în perioada 1977-1982, iar după expirarea contractului de închiriere, numitul R. a adus în imobil pe pârât, care locuieşte în imobil fără titlu, nu plăteşte impozitele şi taxele legale.
Pentru dovedirea cererii s-au depus la dosar contractul de închiriere nr. 57367/2.08.1977, certificatul de deces al numitului P.H., soţul reclamantei, certificatul de moştenitor nr. 1815/12 iulie 1994.
Prin cererea înregistrată sub nr. 11929/8.11.1995, reclamantul R.T. a chemat în judecată pe pârâţii P.M., R.J., P.l. şi P.P. solicitând instanţei să dispună obligarea pârâţilor să se prezinte la notariat pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare a unei părţi din imobilul situat în Bucureşti, str. L. nr. 47, sector 3, să constate că reclamantul este proprietarul asupra părţii respective din imobil,
urmând ca instanţa să pronunţe o hotărâre care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, iar în subsidiar, solicită obligarea pârâtei la plata sumei de 100.000 lei daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere până la data autentificării actului de vânzare-cumpărare.
în motivarea cererii se arată că la data de 31 iulie 1997, pârâta P.M. şi soţul acesteia P.H. au vândut reclamantului o parte din imobilul în litigiu respectiv o cameră, o marchiză, bucătărie, magazie şi WC, cu suma de 26.500 lei, fiind încheiat un înscris sub semnătură privată, urmând ca ulterior părţile să se prezinte la notariat pentru perfectarea actelor de vânzare-cumpărare, lucru ce nu a fost posibil datorită relei-credinţe a vânzătorilor-pârâţi care au refuzat autentificarea actului de vânzare-cumpărare.
în dovedirea cererii s-au depus la dosarul cauzei înscrisul intitulat “chitanţă” din 31 iulie 1987 şi înscrisul din data de 26 iulie 1997.
La termenul din 9 ianuarie 1996, instanţa a dispus conexarea dosarului nr. 11939/1995 la dosarul nr. 8731/1995.
La termenul din 30.09.1997, apărătorul reclamantei-pârâte a învederat instanţei că numita P.M. a decedat depunând în acest sens certificatul de deces şi certificatul de moştenitor, instanţa dispunând introducerea în cauză a moştenitorilor reclamantei pârâte, respectiv P.I., P.P. şi P.J.
Prin sentinţa civilă nr. 7551 pronunţată în şedinţa publică de la 7.10.1997, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a admis acţiunea principală formulată de reclamanţii-pârâţi P.I., P.P. şi P.J. (moştenitorii numitei P.M.) împotriva pârâtului P.V.
A fost respinsă acţiunea conexă formulată de pârâtul-reclamant R.T. împotriva reclamanţilor-pârâţi P.I., P.P. şi P.J., ca neîntemeiată.
S-a dispus evacuarea pârâtului P.V. din imobilul situat în str. N.R. nr. 14, sector 3, pentru lipsă de titlu.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa a reţinut următoarele considerente:
Imobilul situat în str. N.R. nr. 14, sector 3 compus din construcţie şi teren este proprietatea reclamanţilor-pârâţi conform actului autentic nr. 4608 din 1946, transcris sub nr. 6569 din 1946, la Tribunalul Ilfov şi certificatul de moştenitor nr. 222 din 22.09.1997 şi nr. 1815 din 12.07.1994.
Se mai reţine că în anul 1977, între pârâtul-reclamant R. şi numitul P.H. - autorul reclamanţilor-pârâţi a intervenit un contract de închiriere nr. 57367/2.08.1977, numitul P. în calitate de proprietarînchiriind pârâtului-reclamant o cameră şi bucătărie în suprafaţă de 16 mp pe o perioadă de 5 ani.
Pârâtul-reclamant a susţinut că acest contract de închiriere este un act simulat, în realitate între părţi intervenind un contract de vânzare-cumpărare la data de 31 iulie 1977, dar întrucât pârâtul reclamant nu avea buletin de Bucureşti nu au putut fi perfectate actele de vânzare-cumpărare, fiind astfel încheiat contract de închiriere.
în legătură cu înscrisul din data de 31 iulie 1977, se reţine că reclamanţii-pârâţi au depus la dosar un înscris ce poartă numai semnătura lui P.H., iar pârâtul-reclamant înscris ce poartă semnătura ambilor soţi P.
Instanţa de fond, examinând cele două înscrisuri a reţinut că cel depus de către pârâtul-reclamant, deşi cuprinde la rubrica vânzători numele soţilor P., numele nu este urmat de semnătura fiecărui vânzător, spre deosebire de celelalte menţiuni, astfel, numele cumpărătorilor este urmat de semnătura acestora, la fel şi în cazul martorilor, ceea ce conduce la prezumţia că înscrisul în cauză nu a fost semnat de către vânzători şi deci nu poate fi avut în vedere.
Cu privire la înscrisul depus de către reclamanta-pârâtă şi care posedă numai semnătura P.H., instanţa a reţinut că:
Imobilul vândut avea caracter de bun comun şi nu putea fi înstrăinat de unul din soţi, fiind necesar şi consimţământul expres al celuilalt soţ, respectiv al numitei P.M. S-a concluzionat că dreptul dobândit de către pârâtul-reclamant este supus unei condiţii rezolutorii, până la soluţionarea partajului între soţi, vânzarea fiind validată retroactiv sau desfiinţată retroactiv după cum bunul respectiv, imobilul în litigiu, intră sau nu în lotul vânzătorului, şi cum în speţă nu s-a solicitat partajarea şi nu există suficiente indicii care să conducă la ideea că P.M. a fost de acord cu înstrăinarea imobilului, instanţa a respins cererea conexă, ca neîntemeiată.
S-a mai reţinut că sentinţa civilă nr. 53/9.01.1995 pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, definitivă, prin care pârâtul-reclamant R.T. este obligat să se prezinte la notariat pentru autentificarea convenţiei de vânzare-cumpărare din data de 16.03.1985, cu privire la imobilul din str. L. nr. 47 A, sector 3, nu este opozabilă reclamanţilor-pârâţi, aceştia nefiind părţi în dosarul respectiv.
Concluzionându-se că pârâtul P. nu a administrat alte probe în cauză, deşi avea posibilitatea să solicite constatarea calităţii de constructor de bună-credinţă a imobilului ridicat pe terenul proprietatea reclamanţilor-pârâţi şi nu a făcut dovada că deţine imobilul în cauză cu titlu, instanţa a admis cererea principală în baza art. 480, 481 C. civ., şi a dispus evacuarea pârâtului din imobilul situat în str. N.R. nr. 14, sector 3, format dintr-o cameră, marchiză şi WC pentru lipsă de titlu.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii P.V., P.I., precum şi pârâtul-reclamant R.T.
în apelul lor, pârâţii au arătat că deşi s-au făcut probe în sensul că P.V. este cumpărător al imobilului, instanţa de fond, interpretând eronat probele administrate în cauză a admis acţiunea şi a dispus evacuarea.
Hotărârea a fost criticată şi sub aspectul nepronunţării instanţei asupra unui capăt de cerere -obligarea la plata daunelor cominatorii.
în apelul său, intervenientul R.T. a arătat că hotărârea este nulă deoarece instanţa nu s-a pronunţat asupra capătului de cerere formulat de intimaţii-reclamanţi, prin care solicită ca în cazul în care se va dispune evacuarea pârâtului P.V. din imobil, acesta să fie obligat la plata sumei de 100.000 lei daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere până la eliberarea imobilului.
Prin decizia civilă nr. 1168 pronunţată în şedinţa publică de la 4.04.2000 -Tribunalul Bucureşti Secţia a IV-a civilă a respins ambele apeluri ca nefondate.
Pentru a dispune astfel, s-a reţinut că nici la judecata în fond şi nici în apel nu s-a făcut dovada că apelantul-pârât ar avea vreun drept legitim asupra imobilului, care este proprietatea intimaţilor-reclamanţi.
Se reţine că actele depuse la dosar, respectiv chitanţa sub semnătură privată din 16.03.1985 şi sentinţa civilă nr. 59/9.01.1995 a Judecătoriei Sectorului 3, fac dovada că obiectul vânzării l-a constituit un imobil situat în str. L. nr. 47A, sector 3 şi nu imobilul din litigiu, aşa încât în mod corect instanţa fondului a reţinut că apelantul-pârât nu a făcut dovada că deţine imobilul din cauză cu titlu.
Instanţa de apel a mai reţinut că prin petitul acţiunii nu s-a formulat nici un capăt de cerere referitor la daune cominatorii.
în ceea ce priveşte apelul intervenientului R.T., instanţa de apel menţine motivele reţinute de instanţa de fond pentru care vânzarea imobilului poate fi considerată valabil încheiată.
împotriva deciziei în termen legal au declarat recurs P.V. şi P.I., precum şi intervenientul R.T. depunându-se motivele de recurs înăuntrul termenului prevăzut de lege.
Primul motiv de recurs se referă la faptul că instanţa de fond a dispus, iar cea de apel a menţinut, asupra a altceva decât s-a cerut, respectiv evacuarea familiei P. din imobilul situat în Bucureşti, str. L. nr. 47, în loc de str. N.R. nr. 14. Sunt invocate dispoziţiile art. 304 pct. 6 C. pr. civ.
Este criticată hotărârea şi sub aspectul omisiunii instanţei de a analiza o probă încuviinţată în apel (expertiza grafologică) din care rezultă că înscrisul din 31.07.1977 prin care se atestă atât vânzarea casei, cât şi plata preţului (26.500 lei potrivit înţelegerii părţilor) a fost semnat de ambii soţi.
Nu s-a avut în vedere răspunsul la interogatoriu al autoarei intimaţilor-reclamanţi-pârâţi. Recurenţii îşi întemeiază motivul de recurs pe dispoziţiile art. 304 pct. 9-11 C. pr. civ.
Motivele de recurs formulate de intervenientul R.T. coincid cu motivele de recurs formulate de către recurenţii P.
Recursul este fondat.
Concluzia la care s-a oprit instanţa de apel nu este în concordanţă cu materialul probator.
Deşi s-au administrat probe care puteau fi de natură să schimbe soluţia procesului (raport de expertiză criminalistică nr. 155 din 6.04.1999 întocmit de Laboratorul de expertize criminalistice Bucureşti şi contraexpertiza), instanţa nu a făcut nici măcar referire la aceste probe.
Al doilea motiv de critică a deciziei date în apel se încadrează în dispoziţiile art. 304 pct. 11 C. pr. civ. - hotărârea se întemeiază pe o greşeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate.
Instanţa de recurs are dreptul să stabilească ea însăşi faptele prin reaprecierea probelor.
Verificând lucrările dosarului, probele administrate în cauză pot fi reţinute următoarele considerente:
Este de necontestat că la 31 iulie 1977 P.M. şi soţul acesteia, P.H. (în prezent ambii decedaţi, iar la data introducerii acţiunilor fiind în viaţă numai P.M.) au vândut o parte din imobilul proprietatea lor care este situat în Bucureşti, str. N.R. nr. 14, sector 3 Bucureşti - aşa cum imobilul apare în titlul de proprietate, actul de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 4608/1946 şi transcris sub nr. 6569/1946 de Tribunalul Ilfov, Secţia Notariat-lui R.T.
Prin acţiunea înregistrată sub nr. 8731/1995 -P.M. a făcut precizarea că imobilul în litigiu se află amplasat pe str. N.R. nr. 14, sector 3, Bucureşti, însă a fost efectuată o poartă la acelaşi imobil pe str. L.
Imobilul în litigiu are două corpuri. Domiciliul vânzătorilor P. la data înstrăinării era Bucureşti, sectorul 3, str. N.R. nr. 14, aşa cum este menţionat în înscrisul sub semnătură privată.
Părţile au întocmit un înscris sub semnătură privată în care au consemnat acordul lor de voinţă în sensul înstrăinării - dobândirii unei părţi din imobilul situat la această adresă, respectiv: o cameră, marchiză, bucătărie, cămară, 3 magazii, 1 WC - cu următoarele vecinătăţi: latura stângă - S.G., dreapta - P.H. “în fundul curţii” cu V.P. - intrarea prin str. L. şi la preţul stabilit.
Acest înscris este valabil ca o promisiune de vânzare-cumpărare, ca un antecontract, prin care părţile se obligă să facă demersurile necesare în vederea încheierii valabile a vânzării-cumpărării (participare la autentificarea actului).
Convenţia a născut în sarcina vânzătorilor obligaţia de a face.
Este greşită concluzia instanţei de apel că imobilul a fost înstrăinat cu încălcarea dispoziţiilor art. 24 C. fam., ea nefiind în concordanţă cu materialul probator administrat în cauză.
Prin cele două rapoarte de expertiză s-a stabilit că pe chitanţa datată 31 iulie 1977 (fila 32 dosar), semnătura de la poziţia “vânzători” de pe chitanţă aparţine titularei-P.M.
De altfel, instanţa nu a luat în considerare şi alte împrejurări de fapt şi probe care aveau importanţă pentru lămurirea pricinii.
Astfel, P.M. a răspuns la un interogatoriu în primă instanţă (fila 19) din care se poate trage aceeaşi concluzie - existenţa şi a consimţământului său la înstrăinare.
Deşi la prima întrebare susţine că vânzarea a fost numai voinţa soţului său, ia întrebarea nr. 4 recunoaşte că la stabilirea preţului vânzării a participat şi ea.
Semnătura de pe chitanţă a fost contestată abia la 7 mai 1996.
Contractul de închiriere a fost încheiat numai pentru considerentul că nu s-a putut perfecta vânzarea, cumpărătorul neavând domiciliul în Bucureşti, legislaţia în vigoare la acea dată prevăzând această condiţie.
Principiul consacrat de legea civilă este acela că prioritatea o are voinţa reală a părţilor, aşa cum rezultă din probele administrate, adică înscrisul sub semnătură privată, voinţa de a înstrăina.
Predarea construcţiei în posesia cumpărătorului a echivalat cu o recunoaştere din partea vânzătorului a dreptului cumpărătorului de a cere încheierea contractului la nevoie prin justiţie, recunoaştere care întrerupe şi prescripţia.
Antecontractul este valabil încheiat, potrivit dreptului comun (capacitate, consimţământ, obiect determinat) redactat sub forma unui înscris sub semnătură privată, are ca obiect o înstrăinare între vii cu titlu oneros, iar preţul a fost achitat la acea dată.
Imobilul nemaigăsindu-se în patrimoniul vânzătorului, iar încheierea contractului nefiind condiţionată de alte condiţii de fond - instanţa în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor- casând decizia şi rejudecând apelurile în fond, în baza art. 312 alin. 2 C. pr. civ. va pronunţa, în baza art. 1077 C. civ. o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Tot prin înscris sub semnătură privată, imobilul în litigiu a fost înstrăinat mai departe, cumpărătorilor - părţi în acest proces - familia P.
Prin hotărâre judecătorească definitivă - sentinţa civilă nr. 53/9.01.1995-este obligat R.T., primul dobânditor al imobilului să perfecteze actul de vânzare-cumpărare cu următorul dobânditor, adică recurenţii P.
Faţă de aceste considerente, greşit instanţa a evacuat pe recurenţii P. pentru lipsă de titlu.
Primul motiv de recurs - referitor la confuzia instanţei între cele două adrese este greşit. El poate fi analizat prin prisma cazului de casare prevăzut de art. 304 pct. 6 C. pr. civ., însă instanţa de fond a dispus evacuarea din imobilul situat în str. N.R. nr. 14, sector 3, şi nu str. L. nr. 47, sector 3, aşa cum se susţine.
în acţiunea sa, R.T. a indicat “imobilul situat în Bucureşti, str. L. nr. 47 sector 3 - (imobilul în întregul său fiind situat în Bucureşti, str. N.R. nr. 14, sector 3) -avăndu-se în vedere că s-a construit o poartă la imobil - la str. L. (aşa cum a confirmat şi P.M.).
Nu există act din care să rezulte că în evidenţe imobilul a fost separat la două adrese. Numai în fapt această clădire este situată pe str. L. nr. 47, imobilul în întregul său (conform titlului de proprietate) fiind amplasat pe str. N.R. nr. 14.
în consecinţă, casându-se decizia, vor fi admise apelurile, va fi schimbată în tot sentinţa în sensul că va fi respinsă acţiunea în evacuare ca neîntemeiată, va fi admisă acţiunea conexă formulată de R.T., iar prezenta hotărâre va ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind imobilul din Bucureşti, str. L. nr. 47 A, sector 3 (imobilul în întregul său fiind situat în Bucureşti, str. N.R. nr. 14, sector 3), individualizat conform chitanţei sub semnătură privată.
Se va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
| ← Asigurare. Accident de muncă. Norme de protecţie a muncii.... | Putere de lucru judecat. Elemente. Analiza pe cale incidentală,... → |
|---|
