Antecontractul de vânzare-cumpărare. Condiţiile şi efectele rezoluţiunii. Nedovedirea caracterului simulat al antecontractului.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel BUCUREŞTI Decizie nr. 28 din data de 11.02.2013
Antecontractul de vânzare-cumpărare. Condițiile și efectele rezoluțiunii. Nedovedirea caracterului simulat al antecontractului.
-dispozițiile art. 1020-1021 din Codul civil
Se constată că actul juridic dedus judecății este clar, clauzele actului nefiind îndoielnice sau susceptibile de mai multe înțelesuri, situație în care, având în vedere conținutul actului, astfel cum a fost expus mai sus, calificarea dată de instanțe este corectă.
În situația în care în cauză nu s-a dovedit existența unui act secret încheiat între părți, care să anihileze în tot sau în parte aparența juridică creată prin actul public, în mod corect instanțele au constatat că în cauză nu a fost realizată operațiunea juridică a simulației, cum a pretins pârâtul.
Curtea constată că în mod corect au apreciat instanțele că în cauză sunt întrunite condițiile cerute pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare. Astfel, deși intimatul reclamant și-a îndeplinit obligația asumată prin antecontractul de vânzare - cumpărare, aceea de a plăti prețul imobilului, pârâții nu și-au executat obligațiile care le reveneau în urma încheierii acestui antecontract. Efectul esențial al rezoluțiunii este desființarea retroactivă a contractului, ceea ce presupune că părțile trebuie repuse în situația anterioară, prin restituirea prestațiilor efectuate în temeiul contractului. Susținerea recurentului pârât în sensul că nu ar putea fi obligat la restituirea sumei întrucât nu ar fi primit-o de la reclamant nu este întemeiată.
(Curtea de Apel București-Secția a-IV-a Civilă, decizia civilă nr.28/11.02.2013, dosar nr. 1007/302/2010)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București, la data de 20.01.2010, sub nr. 1007/302/2010, reclamanții N.D și N.L. i-au chemat în judecată pe pârâții V.I. și V.E., solicitând rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006, cu termen de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 10.04.2007 de BNP Zelcer Marinela; repunerea părților în situația anterioară; restituirea sumei de 31.000 euro reprezentând prețul vânzării, sumă achitată cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare menționat.
La termenul de judecată de la 23.06.2010, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei Nicola Lucica.
Prin sentința civilă nr. 6651/13.10.2010, Judecătoria Sectorului 5 București a admis acțiunea reclamantului și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006 de BNP Zelcer Marinela, obligând pârâții să plătească reclamantului suma de 31.000 Euro, în lei la cursul BNR de la data plății. Instanța a respins cererea reclamantei N.L., formulată în contradictoriu cu pârâții Vlad Ion și Vlad Elena, ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că, la data de 11.04.2006, s-a încheiat între părți antecontractul autentificat sub nr. 573/11.04.2006 la BNP "Lotus"; - Zelcer Marinela Natalia, prin care pârâții, în calitate de promitenți-vânzători, s-au obligat să vândă către reclamantul N.D., în calitate de promitent-cumpărător, imobilul situat în București, str. Cpt. Ivan Anghelache, nr. 6, bl. M26, sc. 1, et. 6, ap. 26, Sector 5, la prețul de 31.000 Euro. Din antecontractul de vânzare - cumpărare depus la dosar, rezultă că prețul de 31.000 Euro a fost achitat integral la data de 11.04.2006, în momentul încheierii convenției între părți.
Din coroborarea probelor administrate în cauză (interogatoriul părților, notificarea nr. 235/15.03.2007 a BEJ Dobranici Doina Crenguța), instanța a reținut că pârâții au refuzat să se prezinte ulterior, în fața notarului, pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Instanța a constatat că reclamantul a făcut în mod indubitabil dovada existenței antecontractului de vânzare-cumpărare, precum și cea a îndeplinirii obligației asumate prin contract de a plăti prețul imobilului. Astfel, instanța a reținut că la dosar a fost depus antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006, iar pârâtul V.I., în cadrul administrării probei cu interogatoriul, a recunoscut că a citit și a semnat respectivul antecontract, consemnând la sfârșitul acestuia faptul că a primit suma de 31.000 Euro.
Instanța a constatat că pârâtul V.I s-a apărat invocând faptul că antecontractul încheiat între părți a reprezentat un act simulat, intenția reală a reclamantului fiind cea de a constitui o garanție imobiliară pentru un împrumut acordat pârâților. De asemenea, instanța a constatat că pârâtul a negat că ar fi primit suma de 31.000 Euro cu titlu de preț și a susținut că această sumă constituie, de fapt, un cumul al unor împrumuturi cu dobândă acordate de reclamant. Față de aceste susțineri, instanța a reținut că, prin probele administrate, pârâții nu au dovedit simulația antecontractului de vânzare-cumpărare în cauză și lipsa intenției de a vinde în momentul încheierii convenției, nefiind dovedită nici existența unui act secret, constând în constituirea unei garanții reale imobiliare. În acest sens, pârâții nu au depus la dosar cauzei contraînscrisul sau începutul de dovadă scrisă care să nască prezumția existenței acestuia.
Față de condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a opera rezoluțiunea unui contract, instanța a constatat că pârâții nu și-au îndeplinit în mod culpabil obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. De asemenea, pârâții au fost puși în întârziere prin notificarea nr. 444/20.11.2009 prin care au fost somați să se prezinte la sediul notarului public Zelcer Marinela Natalia în vederea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Instanța a apreciat că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1020-1021 din Codul civil, astfel că a admis acțiunea.
Apelul declarat de pârâți împotriva acestei sentințe a fost respins, ca nefondat, prin decizia civilă nr. 365A/09.04.2012, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că, în mod corect prima instanță, interpretând probele administrate în cauză, inclusiv răspunsurile pârâților la interogatoriu, a reținut că pârâții au fost cei care nu și-au îndeplinit în mod culpabil obligația de a încheia contractul în formă autentică, obligație asumată prin antecontractul încheiat, cu atât mai mult cu cât aceștia au fost puși în întârziere prin notificarea nr. 444/20.11.2009 să se prezinte la notariat, iar susținerile privind neplata prețului vânzării au fost infirmate prin chiar răspunsurile lor la interogatoriu.
În ceea ce privește caracterul simulat al antecontractului, acesta nu a fost dovedit de nici o probă administrată în cauză, astfel încât, în mod corect prima instanță a înlăturat apărările pârâților sub acest aspect.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul V.I, solicitând casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare.
În motivarea recursului, recurentul pârât a arătat că instanța de apel nu a reținut caracterul simulat al antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 573/11.04.2006 de BNP Zelcer Marinela, cu toate că a dovedit cu acte caracterul simulat al acestui act. În realitate, contractul menționat mai sus a fost un contract de împrumut și nu o promisiune de vânzare-cumpărare.
Recurentul-pârât a susținut că suma din antecontract nu i s-a dat, în realitate aceasta reprezentând dobândă la o altă sumă provenită dintr-un alt contract.
Prin încheierea din 1.10.2012, Curtea a admis cererea de ajutor public judiciar și a dispus scutirea recurentului Vlad Ion de la plata taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar.
Prin decizia civilă nr. 28/11.02.2013, a fost respins recursul, ca nefondat.
Analizând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea reține următoarele:
Deși recurentul pârât nu a încadrat în drept criticile formulate în cererea de recurs, având în vedere că aceste critici vizează natura juridică a actului încheiat între părți precum și obligarea sa la restituirea sumei de bani, în urma rezoluțiunii antecontractului de vânzare - cumpărare, Curtea va cerceta motivele de recurs invocate prin prisma art. 304 pct. 8 și 9 din Codul de procedură civilă.
Susținerile recurentului referitoare la greșita calificare a actului juridic încheiat între părți nu sunt întemeiate. Astfel, intimatul reclamant a încheiat cu pârâții antecontractul autentificat sub nr. 573/11.04.2006 la Biroul Notarului Public "Lotus"; - Zelcer Marinela Natalia, prin care pârâții, în calitate de promitenți-vânzători, s-au obligat să vândă intimatului reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, imobilul situat în București, str. Cpt. Ivan Anghelache, nr. 6, bl. M26, sc. 1, et. 6, ap. 26, Sector 5, la prețul de 31.000 Euro.
În temeiul acestui antecontract, ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare cumpărare, actul astfel încheiat având natura juridică a unui antecontract de vânzare - cumpărare. Curtea constată că actul juridic dedus judecății este clar, clauzele actului nefiind îndoielnice sau susceptibile de mai multe înțelesuri, situație în care, având în vedere conținutul actului, astfel cum a fost expus mai sus, calificarea dată de instanțe este corectă.
În situația în care în cauză nu s-a dovedit existența unui act secret încheiat între părți, care să anihileze în tot sau în parte aparența juridică creată prin actul public, în mod corect instanțele au constatat că în cauză nu a fost realizată operațiunea juridică a simulației, cum a pretins pârâtul.
Curtea constată că în mod corect au apreciat instanțele că în cauză sunt întrunite condițiile cerute pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare. Astfel, deși intimatul reclamant și-a îndeplinit obligația asumată prin antecontractul de vânzare - cumpărare, aceea de a plăti prețul imobilului, pârâții nu și-au executat obligațiile care le reveneau în urma încheierii acestui antecontract. Aceste împrejurări au fost reținute și prin sentința civilă nr. 7.065/2.11.2009 pronunțată de Judecătoria sectorului 5 București, constatându-se că promitentul cumpărător și-a îndeplinit obligația de plată a prețului și a solicitat promitenților vânzători, prin notificarea nr. 235/15.03.2007 trimisă prin intermediul Biroului executorului judecătoresc Dobranici Doina Crenguța, să se prezinte în vederea încheierii contractului, însă pârâții nu și-au îndeplinit în mod culpabil această obligație. Prin sentința respectivă a fost respinsă cererea reclamantului de restituire a sumei achitate în baza antecontractului, întrucât nu solicitase și rezoluțiunea acestui contract. De asemenea, prin notificarea nr. 444/20.11.2009 trimisă prin intermediul Biroului executorului judecătoresc Răileanu Ionuț Cătălin, pârâții au fost somați să se prezinte la sediul notarului public Zelcer Marinela Natalia în vederea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
În consecință, constatând îndeplinirea condițiilor cerute de art. 1020, 1021 din Codul civil pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare în mod corect a dispus instanța rezoluțiunea antecontractului. Efectul esențial al rezoluțiunii este desființarea retroactivă a contractului, ceea ce presupune că părțile trebuie repuse în situația anterioară, prin restituirea prestațiilor efectuate în temeiul contractului.
Susținerea recurentului pârât în sensul că nu ar putea fi obligat la restituirea sumei întrucât nu ar fi primit-o de la reclamant nu este întemeiată. Astfel, în situația în care instanțele de fond au reținut că pârâtul V.I, prin interogatoriu, a recunoscut că a citit și a semnat antecontractul, efectuând mențiunea olografă, pe contract, prin care a arătat că a primit suma de 31.000 Euro, mențiune semnată de pârât, care la interogatoriu a arătat că este de acord să restituie o parte din sumă, în mod corect instanțele nu au reținut apărarea acestuia în sensul că nu ar fi primit respectiva sumă de bani.
Reținând că motivele de recurs invocate nu sunt întemeiate, văzând prevederile art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, Curtea va respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurentul-pârât V.I.
| ← Informaţii de interes public. Obligaţia asigurării liberului... | Drept procesual civil. Jurisprudență Procedură civilă şi... → |
|---|
