Anulare act. Jurisprudență Cadastru. Intabulare
| Comentarii |
|
Judecătoria REŞITA Sentinţă civilă nr. 1599 din data de 03.06.2013
Instanța a acțiunea formulată de către reclamanți.
In fapt, prin titlul de proprietate nr….. eliberat la data de …. de catre C J S D P T C-S ( fila 14 dos), numitilor B E si B F le-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafete de 7 ha si 4400 mp de teren in satul G al comunei …., tarla .., parcela …, arabil in "B";.
Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. …. de catre B N N&P, B F a vandut cota sa de ½ din acest teren societatii comerciale A B.
Prin Incheierea nr. ..din …, O C P I C-S a admis cererea formulata de catre numitul D P E, in calitate de administrator al A B si a dispus inscrierea dreptului de proprietate cu titlu de drept reconstituire in conditiile L 18/1991 si L 1/2000 in favoarea lui B E si B F, apoi dreptul de proprietate cu titlu de drept de cumparare in favoarea -1/2 A B, in Cartea Funciara nr. … a localitatii G.
Deși prin încheierea mai sus menționată s-a dispus inscrierea dreptului de proprietate cu titlu de drept de cumparare in favoarea A B în cotă de ½, din analiza Cărții Funciare nr. … a localitatii G aflată la filele 15-16 din dosar se observă că cu ocazia operării în CF a Incheierii nr. … din …., dreptul de proprietate al A B a fost înscris în cotă de 1/1.
Prin contractul de vanzare cumpararea intervenit intre SC A B si S C S autentificat sub nr. …… de catre B N P A " S";, A, in temeiul extrasului de carte funciara pentru autentificare emis in baza Incheierii nr…….( fila 196 dos), eliberat la data de …. de catre O C P I C-S, SC A B a vandut societatii S C S, " cota de 1/1 parti din terenul inscris in CF nr. … G cu nr. tarla …, …..
La data de 28.12.2007, SC S CS a vandut " cota de 1/1 parti din terenul inscris in CF nr. 1……… dobandit prin cumparare, prin contractul de vanzare cumpararea autentificat sub nr. ……. de catre B N P A " S";, societatii comerciale A .
Prin Incheierea nr. …..2007 si, ulterior prin Incheierea nr…..2008, O C P I C-S a dispus inscrierea in CF nr. .. a localitatii G cu numarul cadastral …. a dreptului de proprietate cu titlu de cumparare in favoarea SC S C S si, ulterior SC A in cota de 1/1.
Din analiza inscrisurilor depuse la dosarul cauzei, instanta retine ca, desi prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. …. de catre B N N & P, SC A B a dobandit doar o cota de ½ din terenul in suprafata de … mp inscris in C F nr. …. a localitatii G, aceasta a vandut la data de … catre SC S C S cota de 1/1 din acest imobil.
În drept, se reține că una din condițiile esențiale vânzării este aceea ca lucrul ce face obiectul contractului să fie proprietatea vânzătorului.
S-a statuat atât în literatura de specialitate cât și în jurisprudență că, deși codul civil român nu cuprinde dispoziția potrivit căreia vânzarea lucrului altuia este nulă, sancțiunea nulității operează în această situație, în baza art. 966 Cod civil, pentru lipsă de cauză.
În speță, deși SC A B avea în proprietate doar o cota de ½ din terenul in suprafata de … mp inscris in C F nr. .. a localitatii G, aceasta a vândut către SC S cota de 1/1 din acest imobil, inclusiv cota de ½ din terenul in suprafata de … inscris in C F nr. …. a localitatii G aflată în proprietatea antecesorului reclamanților, pentru ca în mai puțin de o lună, acesta din urmă să vândă la rândul ei terenul în litigiu societății SC A.
Astfel, pentru această cota de ½ din terenul mai sus menționat, proprietatea nu putea fi strămutată către SC S pentru că SC A B nu era proprietar al acestei părți din imobil, vânzarea fiind ca inexistentă, deci nulă pentru lipsă de cauză, cauza nefiind altceva decât scopul principal și imediat pe care părțile și l-au propus prin contract.
Este adevărat că legea ocrotește buna credință înțeleasă ca atitudine a aceluia care a făcut demersuri pentru a afla care este situația juridica a bunului; doar o astfel de conduită poate duce la recunoașterea valabilității actului încheiat cu un neproprietar.
Buna-credință reprezintă conform definiției date de art. 1898 alin. 1 din Codul civil, "credința posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea".
Buna-credință este așadar, conștiința sigură a observării tuturor condițiilor cerute pentru perfecționarea unui raport juridic determinat. Aceasta presupune că cel ce dobândește cu bună-credință un bun, acționează cu intenție dreaptă, adică fără nici un gând ascuns, fără manopere viclene și fără reticențe cu privire la elementul esențial al contractului.
Nu poate fi bună-credință acolo unde există culpă, oricât de ușoară ar fi aceasta. Prin urmare, buna-credință rezultă din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă si trebuie sa fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Îndoiala exclude convingerea loială și viciază astfel buna-credință.
Aceasta impune ca imediat ce persoana are vreun motiv de a se îndoi de regularitatea actului, să refuze a trata sau să facă cercetări asupra problemei până va izbuti să își formeze o convingere fermă. Prin existența îndoielii, se relevă reaua-credință, pe când prin absența îndoielii, se relevă buna-credință.
Reaua-credință a fost definită în literatura juridică română, ca atitudinea unei persoane ce îndeplinește un act sau un fapt ce contravine legii, fiind în același timp deplin conștientă de caracterul ilicit al conduitei sale.
Buna-credință este așadar, un concept foarte complex. El își are originea în unele fapte psihologice, se circumscrie în cadrul normelor morale și acționează în relațiile sociale, constituind mobilul raporturilor juridice. Faptele psihologice sunt cele care intră în sfera bunei-credințe.
Faptele psihologice care constituie izvorul bunei-credințe, conforme cu normele morale specifice ale societății din fiecare orânduire social-economică, sunt acelea care se referă la onestitate, loialitate sau probitate, prudență, temperanță. Așadar, elementele intrinseci ale bunei-credințe sunt: onestitatea - ca fundament al bunei-credințe cu alți oameni; loialitatea, sinonimă cu probitatea, acel fapt psihologic de conștiință care se referă la observarea riguroasă a îndatoririlor morale, precum si la respectarea unei conduite drepte, ambele conducând la încredere reciprocă între membrii societății. În fine, prudența constă în acel fapt psihologic de conștiință care determină persoana umană să prevadă si să evite greșelile si pericolele.
În speță, este exclusă buna credință a cumpărătoarei SC S, care, achiziționând terenul în litigiu la data de 13.12.2007, alături de alte aproximativ 168 de alte terenuri, numai 7 zile mai târziu, a încheiat cu privire la acestea un antecontract de vânzare-cumpărare cu o altă societate comercială, SC A SRL, pentru ca în data de 28.12.2007 să încheie contractul de vânzare-cumpărare.
Fără putință de tăgadă că din aceeași rațiune nu poate fi reținută buna-credință nici a pârâtei SC A care a știut că vânzătoarea SC S dobândise în proprietate 169 de terenuri din care făcea parte și terenul în litigiu cu numai 7 zile înainte de fi încheiat antecontratul de vânzare-cumpărare și cu numai 15 zile înainte de a fi încheiat contratul de vânzare-cumpărare.
Toate aceste rapide vânzări succesive de terenuri tabulare sau extratabulare în suprafețe totale de … ha înlătură buna-credință a cumpărătorului și convingerea loială a acestuia cu privire la legitimitatea proprietății întrăinătorului referitor la terenul ce face obiectul prezentei acțiuni.
Având în vedere aceste considerente, instanța urmează să dispună nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între SC A B și SC S autentificat sub nr. …. de către BNP S N I, în ceea ce privește cota de ½ din terenul arabil situat tarla nr….., înscris în CF nr. .. G.
Având în vedere principiul anulării actului subsecvent ca urmare a actului inițial ( resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), precum și considerentele mai sus menționate instanța urmează să dispună nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între SC S și SC A autentificat sub nr. …… de către BNP S N I, în ceea ce privește cota de ½ din terenul arabil situat tarla nr.7.., nr. top …….., nr. cad. ……., înscris în CF nr. ……. G.
Potrivit dispozițiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996 "Orice persoană interesată poate solicita rectificarea înscrierilor din CF dacă prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că: 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greșit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului.";
In cauză, se constată că este aplicabilă prima situație prevăzută de textul legal menționat mai sus, respectiv actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu este valabil.
Astfel, față de motivele mai sus arătate, instanța va dispune rectificarea CF nr. …. G, tarla nr…., nr. top .., nr. cad. …-A..B.. în suprafață de … mp, în sensul înscrierii dreptului de proprietate al SC A B, SC S și SC A numai asupra cotei de ½ din terenul mentionat.
În ceea ce privește capătul de cerere privind rectificarea în CF nr. …. G, tarla nr… nr. top …….., nr. cad. ……., în sensul înscrierii dreptului de proprietate al defunctului BE asupra celeilalte cote de ½ din terenul mentionat, apoi inscrierea dreptului de proprietate al reclamantilor asupra acestei cote, in calitate de moștenitori ai defunctului B E, instanța reține că:
Prin Incheierea nr. … din …, O. C P I C-S a admis cererea formulata de catre numitul D P E, in calitate de administrator al SC A B si a dispus inscrierea dreptului de proprietate cu titlu de drept reconstituire in conditiile L 18/1991 si L 1/2000 in favoarea lui B El si B F.
Prin certificatul de moștenitor nr. … emis în cadrul dosarului succesoral deschis la BNP A B, s-a stabilit calitatea de moștenitori a reclamantei B M, în calitate de soție supraviețuitoare care a acceptat expres succesiune cu o cotă de ¼ parte și a reclamantului B D, în calitate de fiu, care a acceptat expres succesiune cu o cotă de 3/4 părți ai defunctului B E, decedat la data de ….
Pe lângă bunurile menționate în cadrul certificatului de moștenitor mai sus menționat, instanța constată că din masa succesorală după B.E., decedat la data de …, face parte și cota de ½ din terenul înscris în CF nr. … G, tarla nr…, nr. top .. nr. cad. …-A B., aspecte față de care instanța va dispune inscrierea dreptului de proprietate al reclamantei B M, în cotă de 1/4 și al reclamantului B D, în cotă de ¾, asupra cotei de ½ din terenul arabil situat tarla nr…, nr. top … nr. cad. …, înscris în CF nr. .. G, in calitate de moștenitori ai defunctului B E
| ← Pretenţii. Jurisprudență Răspundere civilă delictuală | Fond Funciar. Jurisprudență Fondul funciar → |
|---|
