Cerere de obligare a Statului Român prin Ministerul Finanţelor Publice la plata preţului de piaţă al apartamentului cumpărat, ca urmare a constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Pentru a beneficia de restituirea preţului de piaţă al imobilului pe care l-a deţinut în baza unui contract de vânzare-cumpărare desfiinţat este necesară îndeplinirea a două condiţii: desfiinţarea contractului de vânzare cumpărare prin hotărâri irevocabilă şi respectarea la încheierea contractului desfiinţat a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Introducerea art. 501 în Legea nr. 10/2001, nu a creat premisele pentru reevaluarea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, norma legală fiind clară şi neechivocă. Statuarea irevocabilă asupra împrejurării că actul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi s-a făcut prin eludarea art. 9 din Legea nr. 112/1995 - nu poate fi rediscutată, reanalizată, reapreciată, aceasta constituind practic principala caracteristică a autorităţii de lucru judecat, o reanalizare a acestui aspect fiind de natură să înfrângă această autoritate ce stă la baza stabilităţii raporturilor juridice.
Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, Decizia nr. 804 din 2 martie 2011
Prin sentința civilă nr. 1843/2010 pronunțată în ședința publică din 10 februarie 2010 a Judecătoriei Cluj Napoca s-a respins acțiunea civila formulata de reclamanții C.Z.S. si C.O.L., împotriva paratului Ministerul Finanțelor Publice, având ca obiect pretenții formulate in temeiul Legii nr. 1/2009.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut în esență următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996 încheiat cu SC C. SA reclamanții au dobândit in proprietate apartamentul nr.2 situat in Cluj-Napoca, str. A. (actualmente str. B.), apartament înscris in CF 123559 Cluj, cu nr.topo.642/1/II.
Prin decizia civilă nr. 87/2003 pronunțata in dosarul nr. 3175/2003 Curtea de Apel Timișoara a admis apelurile declarate împotriva sentinței civile nr. 120/2001 a Tribunalului Cluj, a admis acțiunea reclamanților, a constatat ca aceștia au calitatea de moștenitori legali acceptați după defuncții proprietari tabulari; au constatat nulitatea absoluta a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate in temeiul Legii nr.112/1995 cu privire la apartamente din imobil si a dispus rectificarea cărților funciare aferente. Hotărârea a devenit irevocabila prin respingerea recursurilor declarate prin dec. civ. nr. 325/2007 a Curții de Apel Timișoara.
In ceea ce privește contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu persoane fizice, printre care si contractul de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996 încheiat cu reclamanții din prezenta cauza, atât instanța de apel cât si cea de recurs au apreciat ca au fost încheiate prin frauda la lege, cu nerespectarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr.112/1995.
S-a arătat ca dispozițiile textului legal menționat au dat posibilitatea chiriașilor-titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, de a opta, după expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din lege, pentru cumpărarea acestor apartamente.
La încheierea contractelor de vânzare-cumpărare ce au făcut obiectul dosarului nr. 3175/2003, printre care si contractul de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996 nu a fost respectat termenul menționat, cererea de restituire a imobilului fiind depusa de câtre moștenitorii proprietarilor tabulari in data de 27.06.1996 si nefiind soluționata la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.
în condițiile in care reclamanții din prezenta cauza nu au depus minime diligente pentru a afla situația actuala a imobilului ba, mai mult chiar, nu au obținut anterior cumpărării nici viza de vânzare de la Direcția de Administrare a Imobilelor de Stat, Curte de Apel Timișoara a apreciat ca atât Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca, cat si comparatorii au dat dovada de rea-credință.
După completările aduse prin Legea nr. 1/2009 Legii nr.10/2001, respectiv a introducerii art. 501 C.proc.civ., reclamanții au înregistrat prezenta acțiune prin care au solicitat obligarea Ministerului Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață al apartamentului potrivit standardelor internaționale.
Având în vedere ca potrivit art. 501alin. (2) din Legea nr.10/2001 modificată, prețul de piață se stabilește prin expertiza de specialitate, instanța investita cu soluționarea cauzei a admis cererea în probațiune formulata si a dispus efectuarea expertizei de specialitate. Potrivit acesteia, valoarea apartamentului situat in Cluj-Napoca, str. B. nr.19 este de 260.000 lei.
în conformitate cu dispozițiile art. 501alin. (1) din Legea nr. 10/2001 modificată proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internațional de evaluare.
în condițiile in care dispozițiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 modificată nu au fost abrogate, reiese ca doar in situația in care contractul de vânzare-cumpărare desființat a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 cumpărătorii au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului. In situația in care contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995 cumpărătorii au dreptul la restituirea prețului achitat, actualizat la data plății.
Reclamanții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996 cu eludarea Legii nr.112/1995, astfel încât s-a constatat că nu pot beneficia de dispozițiile art. 501din Legea nr. 10/2001 modificată în condițiile in care reclamanții au formulat cererea de restituire a prețului doar in baza dispozițiilor legale menționate anterior, instanța de fond a respins acțiunea formulată.
Prin decizia civilă nr. 576/A/24.11.2010 a Tribunalului Cluj s-a respins apelul declarat de apelanții C.Z.S. și C.O.L., împotriva sentinței civile nr.1843/10 Februarie 2010, a Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost păstrată în întregime.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarele:
Din interpretarea dispozițiilor art. 501din Legea nr.10/2001, rezultă că pentru a beneficia de restituirea prețului de piață al imobilului pe care l-a deținut în baza unui contract de vânzare-cumpărare desființat este necesară îndeplinirea a două condiții: desființarea contractului de vânzare cumpărare prin hotărâri irevocabilă și respectarea la încheierea contractului desființat a dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Cu privire la prima condiție, contractul de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996, încheiat între reclamanți și Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, care a conferit dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului din litigiu a fost desființat prin decizia civilă nr. 87/2003 pronunțata in dosarul civil nr. 3175/2003 Curtea de Apel Timișoara, irevocabilă prin respingerea recursului.
In ceea ce privește contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu persoane fizice, printre care si contractul de vânzare-cumpărare nr.32031/19.12.1996 încheiat cu reclamanții din prezenta cauza, atât instanța de apel cât si cea de recurs au apreciat ca au fost încheiate prin frauda la lege, cu nerespectarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr.112/1995.
Susținerile apelanților in sensul ca instanța de fond trebuia sa facă o noua reanalizare a culpei parților la încheierea contractului de vânzare cumpărare, tribunalul a reținut ca fiind neîntemeiate aceste susțineri întrucât prin hotărârile mai sus arătate s-a statuat cu putere de lucru judecat cu privire la respectarea dispozițiilor Legii 112/1995 , la încheierea contractului de vânzare-cumpărare 32031/19.12.1996, încheiat între reclamanți și Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca.
Ca atare, reclamanții-apelanți nu sunt îndreptățiți la restituirea valorii de piața a imobilului din litigiu.
împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen legal reclamanții, solicitând modificarea, în sensul admiterii apelului, schimbării sentinței civile nr. 1843/10.02.2010 a Judecătoriei Cluj-Napoca, și admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.
în susținerea recursului reclamanții au menționat motivul de modificare prev. de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., invocând următoarele motive:
Adoptarea art. 501din Legea nr.10/2001, impune o reapreciere a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, sub aspectul respectării prevederilor acestui act normativ, din perspectiva cumpărătorilor.
Reclamanții au invocat practică judiciară în materie, respectiv hotărâri judecătorești irevocabile, prin care s-a statuat în baza art. 1 din Protocolul nr. 1 al C.E.D.O. că se impune despăgubirea reală, corespunzătoare prejudiciului suferit, urmare a anulării unui act ce conferă proprietatea asupra unui bun în înțelesul convenției.
Reclamanții au respectat la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare condițiile Legii nr. 112/1995, existența unei cereri de restituire formulată în baza Legii nr. 112/1995 de către moștenitorii fostului proprietar, fiind cunoscută doar de către vânzător. Reclamanților li se impută culpa vânzătorului de care însă aceștia nu pot fi răspunzători.
Titlul în baza căruia a fost preluat imobilul era considerat valabil la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare de către reclamanți, tot la același moment restituirea în natură potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 putând fi dispusă numai cu privire la apartamentele în care fie locuiau foștii proprietari sau moștenitorii acestora, fie erau libere.
în sarcina reclamanților nu poate fi reținută o nerespectare a dispozițiilor Legii nr. 112/1995, aceasta revenindu-i în exclusivitate vânzătorului.
Acțiunea reclamanților se impune a fi admisă și raportat la preverile art. 1 din Protocolul nr. 1 al C.E.D.O.
Prin întâmpinarea formulată, pârâtul a solicitat respingerea recursului.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
în ce privește practica judiciară în materie, invocată de către reclamanți în cadrul motivelor de recurs, curtea constată că în actuala reglementare jurisprudența nu constituie izvor de drept, judecătorii se supun numai legii.
Motivul prin care reclamanții solicită reanalizarea din perspectiva lor a îndeplinirii condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, încălcarea acestor cerințe, cauză care a stat la baza constatării nulității absolute a contractului lor de vânzare-cumpărare fiind imputabilă exclusiv vânzătorului, este nefondat, urmând a fi înlăturat.
Așa cum corect au reținut instanțele de fond, încălcarea condițiilor prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, ca și cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 32031/19.12.1996, a fost statuată cu putere de lucru judecat prin decizia civilă nr. 87/2003 a Curții de Apel Timișoara, irevocabilă prin decizia civilă nr. 325/2007 a aceleiași instanțe.
Această încălcare a constat în speță în nerespectarea termenului prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare anterior expirării termenului de 6 luni, de soluționare a cererii de restituire formulată de către moștenitorii proprietarilor tabulari la data de 27.06.1996.
Reclamanții afirmă că singurul care avea cunoștință despre depunerea cererii de restituire a imobilului de către moștenitorii fostului proprietar tabular era vânzătorul. Acest aspect nu este real, listele cu imobilele revendicate au fost afișate, fiind publice, orice persoană interesată putând lua cunoștință despre împrejurarea că un imobil face obiectul unei revendicări.
Prin urmare, reclamanții aveau posibilitatea anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare să întreprindă demersuri pentru a afla dacă imobilul pe care intenționează să îl cumpere este sau nu revendicat.
Acest motiv de recurs însă este nefondat și pentru că o autoritate de lucru judecat - în speță statuarea irevocabilă asupra împrejurării că actul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți s-a făcut prin eludarea art. 9 din Legea nr. 112/1995 - nu poate fi rediscutată, reanalizată, reapreciată, aceasta constituind practic principala caracteristică a autorității de lucru judecat, o reanalizare a acestui aspect fiind de natură să înfrângă această autoritate ce stă la baza stabilității raporturilor juridice.
Legea nr.10/2001 a fost modificată sub aspectul despăgubirii foștilor chiriași cumpărători în baza Legii nr. 112/1995, prin Legea nr. 1/2009.
Astfel, art. 50 alin. (2) din acest act normativ face referire la cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Art. 501 din același act normativ prevede că, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor intenționale de evaluare.
Cele două dispoziții legale evocate sunt clare, lipsite de echivoc și nesusceptibile de interpretare.
Astfel, beneficiază de restituirea prețului actualizat cumpărătorii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Beneficiază de restituirea prețului de piață al imobilului cumpărat, stabilit conform standardelor intenționale de evaluare, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Singurul criteriu menționat de legiuitor este acela vizând încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ulterior anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, cu eludarea - pentru aplicarea art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001- respectiv respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 -pentru aplicarea dispozițiile art. 501din același act normativ.
Contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți a fost anulat prin decizia civilă nr. 87/2003 a Curții de Apel Timișoara, irevocabilă prin decizia civilă nr. 325/2007 a aceleiași instanțe, hotărâri prin care s-a reținut încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către reclamanți cu încălcarea art. 9 din Legea nr. 112/1995.
în fine, motivul de recurs vizând îndreptățirea reclamanților la restituirea prețului de piață raportat la prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 la C.E.D.O., curtea constată că acest motiv este inadmisibil, potrivit art. 316 C.proc.civ., raportat la art. 292 alin. (1) C.proc.civ., fiind invocat pentru prima dată în recurs, omisso medio, în cadrul motivelor de apel un astfel de considerent neregăsindu-se.
Pentru aceste considerente, în baza art. 312 alin. (1) C.proc.civ.
(Judecător Marta Vitos)
| ← Încălcarea dreptului la un proces echitabil. Probe solicitate... | Cheltuieli de judecată. Necesitatea dovedirii faptului că... → |
|---|
