Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Cerere de notare a antecontractului de vânzare-cumpărare asupra unui apartament neconstruit şi neînscris în cartea funciară
| Comentarii |
|
Cartea funciară este înscrisul care descrie imobilul şi destinaţia acestuia, arată drepturile actele sau faptele privitoare la acel imobil, precum şi sarcinile care grevează imobilul respectiv. Prin urmare, între identificatorul unic şi cartea funciară nu se poate stabili o relaţie de egalitate, deoarece identificatorul este doar un element al cărţii funciare. Câtă vreme apartamentul care face obiectul antecontractului nu este evidenţiat în cartea funciară, nu poate fi notat antecontractul invocat, întrucât nu există numărul cadastral de identificare al apartamentului. Notarea nu are un alt regim juridic decât intabularea sau înscrierea provizorie, întrucât potrivit art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 şi notarea este tot o înscriere, iar legiuitorul a prevăzut pentru operaţiunea de înscriere necesitatea existenţei identificatorului unic, potrivit art. 48 din aceeaşi lege.
Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, Decizia nr. 383 din 2 februarie 2011
Prin sentința civilă nr. 3897/22.03.2010, a Judecătoriei Cluj-Napoca, a fost respinsă plângerea formulată de petenta A.L.G., împotriva încheierii de respingere nr. 112172/ 11.11.2009 a Oficiului de cadastru si Publicitate Imobiliara Cluj, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că, prin încheierea nr.112172- 2009 a OCPI Cluj s-a respins cererea formulată de către petenta A.L.G. pentru notarea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 20.12.2007 între SC D.C. SRL, în calitate de vânzător și petentă, având ca obiect apartamentul nr. 45 în CF col. nr. 116186 Cluj-Napoca, pe motiv că în antecontract nu s-a identificat imobilul printr-un identificator unic, conf. art. 48 al.1 lit. c) din Legea nr. 7/1996.
Prin antecontractul anterior menționat, petenta s-a obligat să cumpere apartamentul situat în Cluj-Napoca, str.L. nr.9, ap. 42 cu CF col. nr.116186 , în suprafață utilă de 50 mp. pentru prețul de 55.000 euro. La data de 26.03.2008 s-a încheiat un act adițional prin care părțile au convenit că obiectul contractului îl reprezintă apartamentul nr.45.
Prin sentința civilă nr. 5879/2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca au fost obligați pârâții, proprietari ai apartamentelor nr. 1 -40 din blocul situat pe strada Lunii nr.9, să încheie cu reclamanta SC D.C. SRL act autentic de vânzare cumpărare pentru acoperișul terasă ce face parte din părțile indivize comune ale blocului situat în Cluj-Napoca, str.L. nr. 9, bl. L 16 înscris la A+2, în CF col. nr. 116186, în caz contrar sentința urmând să țină loc de act autentic de înstrăinare.
Potrivit extrasului CF 254372 Cluj-Napoca provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 116186 reiese că asupra imobilului teren pentru bloc de locuințe cu suprafața de 670 mp. cu nr. top 24273 este proprietar tabular Statul Roman.
Conform raportului de expertiză extrajudiciară întocmit de expert, asupra imobilului teren și bloc de locuințe cu nr. top. 24273 și 24273/S înscris în CF col. nr. 116186 situat în Cluj-Napoca, str. L. nr. 9, bl. L 16 este proprietar tabular Statul Român. Expertul a realizat propuneri de dezmembrare a acoperișului terasă cu suprafața utilă de 587 mp. din părțile indivize comune, acordându-i-se nr. top 24273/S/XLI reprezentând apartamentul nr.41 situat în str. L. nr.9, et.5 cu cota din părțile comune indivize 21/100 și teren atribuit în folosință 143/670.
Instanța a constatat în drept că, potrivit art. 48 din Legea nr. 7/1996 se poate dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplinește următoarele condiții: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indică numele părților, c) individualizează imobilul printr-un identificator unic; d) este însoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba romană;e) este însoțit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.
Potrivit art. 42 din Ordinul nr. 633/2006 notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte și drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor și alte înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul. Potrivit al. 2 lit. k) din această categorie fac parte și promisiunea stabilită prin convenție de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil.
Raportat la data la care petenta a solicitat notarea în cartea funciară erau incidente dispozițiile art. 48 Legea nr. 7/1996 în care se prevede în mod expres ca pentru a se putea dispune înscrierea în cartea funciară este necesar ca înscrisul în baza căruia se cere înscrierea să identifice imobilul printr-un identificator unic. Or, analizând antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 20.10.2007, această cerință nu este îndeplinită, apartamentul nefiind identificat cu date de carte funciară, împrejurarea că părțile au prevăzut în contract că imobilul este înscris în CF colectiv nr. 1161486 Cluj - Napoca este lipsit de relevanță cătă vreme în această carte funciară sunt înscrise părțile indivize comune din blocul de locuințe pe terasa căruia urmează sa se realizeze apartamentul respectiv. S-a reținut că imobilul care face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare în prezent nu este înscris în nici o carte funciară, de altfel el nici nu a fost construit, ori potrivit dispozițiilor art. 42 alin. (2) Ordinul 633/2006 poate fi notat în cartea funciară a unui imobil antecontractul de vânzare cumpărare referitor la acel imobil. In CF colectiv nr. 1161486 Cluj-Napoca asupra imobilului cu nr. top. 24273/S este înscris dreptul de proprietate al Statului Român, promitenta vânzătoare neavând nici măcar un drept de folosință asupra imobilului, respectiv câtă vreme nu se realizează dezmembrarea și intabularea într-o nouă carte funciară a acoperișului terasă aferent blocului de locuințe.
Față de aceste considerente, instanța, în temeiul art. 50 din Legea 7/1996, a respins plângerea ca neîntemeiată.
Prin decizia civilă nr. 438/A/23.09.2010 a Tribunalului Cluj a fost respins ca nefondat apelul declarat de petenta G.A.L. împotriva sentinței civile nr. 3897/22.03.2010 a Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost păstrată în întregime, nefiind solicitate cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că, instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Conform art. 26 din Legea nr. 7/1996 coroborat cu art. 42 din Regulamentul de organizare și funcționare a Birourilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633 /2006, notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte și drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor și a altor înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul, din această ultimă categorie făcând parte și promisiunea stabilită prin convenție de a încheia în contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil. Notarea unui asemenea act în cartea funciară are efect de opozabilitate față de terți, informarea lor cu privire la existența respectivului act.
Contrar susținerilor apelantei, dispozițiile art. 48 ale Legii nr. 7/1996 sunt aplicabile indiferent de felul înscrierii ce se solicită a se efectua în cartea funciară.
Or, nici unul dintre înscrisurile prezentate de petenta apelantă, în speță antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 20.0.2007 și actul adițional din data de 26.03.2008 nu cuprind identificarea imobilului cu date de carte funciară.
în mod corect s-a reținut de către prima instanță că trimiterea făcută la CF colectivă nr. 116186 Cluj-Napoca nu prezintă nici o semnificație, fiind vorba despre cartea funciară colectivă a imobilului în care sunt înscrise părțile indivize comune din blocul de locuințe pe terasa căruia urmează a se realiza apartamentul obiect al antecontractului.
în acest sens sunt dispozițiile art. 45 din Legea nr. 7/1996 care prevăd că dacă este vorba despre un imobil cu construcție - condominiu -, din care unele părți sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se întocmește o carte funciară colectivă pentru întreaga construcție, și câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală, iar conform art. 44 din același act normativ, în cazul coproprietății se va arăta partea indiviză a fiecărui proprietar.
Apelanta a făcut o gravă confuzie când a susținut că imobilul obiect al antecontractului este identificat printr-un identificator unic, respectiv cartea funciară colectivă. Aceasta, deoarece în cartea funciară colectivă sunt cuprinse, alături de terasa blocului și celelalte părți comune indivize ale imobilului bloc de locuințe situat în Cluj-Napoca, str. Lunii nr.9, bl. L16. Tocmai de aceea se impune realizarea și operarea în cartea funciară a unei documentații cadastrale de dezmembrare a terasei blocului din părțile comune indivize, potrivit sentinței civile nr.5879/2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca. De altfel, prin această hotărâre s-a admis acțiunea promovată de SC D.C. SRL doar în ce privește capătul de cerere vizând prestația tabulară, în considerente reținându-se că pentru dezmembrare și intabulare, care sunt operațiuni de carte funciară, se impune întocmirea unei documentații cadastrale, conf. art. 59 din Legea nr. 7/1996 și art. 13 din Ordinul nr. 634/2006. Doar în urma acestor operațiuni promitenta SC D.C. SRL își va putea intabula dreptul de proprietate și imobilul obiect al antecontractului va fi identificat prin identificator unic.
Pe de altă parte, cum în mod judicios a reținut prima instanță, din prevederile art. 42 al. (2) lit. k) din Ordinul nr. 633/2006 rezultă că poate face obiect al notării în cartea funciară a unui imobil promisiunea stabilită prin convenție de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la imobilul respectiv. Imobilul obiect al antecontractului invocat de apelantă nu este înscris într-o carte funciară individuală, ci apare ca făcând parte din părțile comune indivize ale imobilului bloc din str. L. n.9, bl. L16.
împotriva acestei decizii a declarat recurs petiționara, solicitând instanței modificarea în tot a deciziei civile nr. 438/A/2010 și a sentinței civile nr. 3897/2010 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca și rejudecând cauza, solicită admiterea plângerii, anularea încheierii nr. 112172/11.11.2009 a Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj și notarea în CF colectivă nr. 118186 Cluj-Napoca și noua cartea funciară colectivă nr. 254372 - C1 provenită din conversia pe hârtie a CF 118186 Cluj, sub nr. top 24273/S a contractului de vânzare-cumpărare și a actului adițional al acestuia, referitoare la apartamentul 45 situat în Cluj-Napoca, str. L. nr. 9.
în motivarea recursului s-a arătat că hotărârea instanței de apel este nelegală și a fost pronunțată cu aplicarea greșită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
în opinia recurentei, dispozițiile art. 48 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996 au fost aplicate în mod eronat. Din dispozițiile art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996, coroborate cu dispozițiile art. 42 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006, rezultă că notarea poate avea ca obiect și promisiunea stabilită printr-o convenție de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil.
Având în vedere aceste dispoziții legale, recurenta a apreciat că antecontractul și actul adițional la acesta îndeplineau condițiile legale pentru a fi notate în cartea funciară. Notarea în cartea funciară nu are caracter constitutiv de drepturi, ci doar unul informativ. în aceste condiții, este irelevant conținutul înscrisului a cărui înscrierea se solicită, ci doar dacă aceasta individualizează imobilul ce face obiectul cererii de notare.
Recurenta a învederat instanței că atribuirea unui identificator unic pentru apartamentul nr. 45 care formează obiectul antecontractului este necesară doar pentru intabularea și înscrierea provizorie a acestuia, nu și pentru notarea antecontractului și a actului adițional, notarea fiind exceptată de cerințele dispozițiilor art. 48 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996.
în cazul în care într-o carte funciară există înscris un singur imobil, identificatorul îl reprezintă cartea funciară însăși, deoarece aceasta cuprinde un singur număr topografic. Din cuprinsul cărții funciare, rezultă că există un singur număr topografic atribuit construcției asupra căreia s-a solicitat notarea antecontractului. De altfel denumirea acestei cărți funciare ca fiind „carte funciară colectivă”, face dovada unui singur imobil cu mai multe locuințe, care are doar un singur număr topografic, condiția identificatorului unic fiind îndeplinită.
Instanța de apel a interpretat greșit și art. 42 alin. (2) lit. k) din Ordinul nr. 633/2006, aprecierea instanței de apel potrivit căreia notarea promisiunii de înstrăinare a unei părți dintr-un imobil este condiționată de dezmembrarea acesteia din imobil și nu are acoperire legală, contravenind tocmai scopului urmărit de legiuitor prin instituția notării.
Recurenta a apreciat ca nefondate susținerile primei instanțe potrivit cărora terenul și părțile indivize comune indivize a unui bloc sunt proprietatea Statului Român. SC D.C. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra terasei acoperiș și dreptul de folosință asupra terenului și părților comune indivize de la proprietarii apartamentelor din imobilul bloc de locuințe, care au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului și asupra părților indivize comune ca efect al Legii nr. 85/1992. Or, potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate, precum și celelalte drepturi reale sunt opozabile terților fără înscriere în cartea funciară, dacă sunt dobândite prin efectul legii.
S-a mai arătat că prima instanță și instanța de apel au judecat plângerea raportat la mențiunile de carte funciară și nu la situația juridică reală a imobilului și au considerat că notarea actului juridică este imposibilă deoarece SC D.C. SRL nu are un drept real de folosință asupra părților indivize comune ale blocului de locuință, până când nu realizează dezmembrarea și intabularea într-o nouă carte funciară a acoperișului aferent blocului de locuințe.
Recurenta a arătat că o persoană nu dobândește un drept real sau de creanță în legătură cu un imobil ca urmare a unei operațiuni tehnice de dezmembrare, ci ca urmare a unui act juridic. Faptul că în antecontract nu s-a prevăzut cota dreptului de folosință asupra părților indivize comune, nu înseamnă că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a avut ca obiect și înstrăinarea acestui drept de folosință.
S-a mai arătat că instanța de apel a pronunțat o hotărâre fără a analiza toate argumentele de legalitate și temeinicie invocate de petiționară, în memoriul de apel, astfel că hotărârea instanței de apel este nelegală, potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 7 C.proc.civ.
Instanța de apel a analizat doar motivele privitoare la identificatorul unic și nu a analizat celelalte motive invocate în memoriul de apel, pronunțând astfel o hotărâre nelegală și netemeinică asupra căreia nu poate fi exercitat controlul judiciar.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
în motivarea recursului petiționara G.A.L. a invocat atât nelegalitatea sentinței civile nr. 3897/2010 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, cât și nelegalitatea deciziei civile nr. 438/A/23.09.2010 pronunțată de Tribunalul Cluj. în ședința publică din 02.02.2011 la întrebarea instanței recurenta a arătat că recursul vizează numai decizia pronunțată în apel. Oricum, criticile recurentei referitoare la sentința civilă arătată sunt inadmisibile și nu vor fi analizate în prezenta cale de atac.
Curtea constată că nu este incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., pentru următoarele considerente:
Dispozițiile art. 48 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 7/1996 au fost aplicate legal de către instanță, deoarece, pentru a putea fi admisă o cerere de înscriere în cartea funciară (fie că este intabulare, înscriere provizorie sau notare), trebuie ca imobilul să fie individualizat printr-un număr topografic sau număr cadastral, după caz. Recurenta a solicitat notarea antecontractului încheiat în data de 20.12.2007, care are ca obiect apartamentul 42 situat în Cluj-Napoca, str. L. nr. 9, fiind menționată în antecontract cartea funciară nr. 116.186 Cluj.
Verificând CF 254372 Cluj-Napoca, provenită prin conversia de pe hârtie a cărții funciară 116486 Cluj, curtea a constatat că în această carte funciară colectivă este înscris terenul în suprafață de 670 mp, pe care este edificat blocul situat pe str. L. nr. 9 și nu apartamentul care face obiectul antecontractului pe care recurenta urmărește să-l noteze în cartea funciară. Prin urmare, cartea funciară în care se solicită notarea antecontractului nu individualizează imobilul care a făcut obiectul antecontractului, care se solicită a fi notat.
Faptul că în această carte funciară sunt intabulați coproprietarii apartamentelor edificate și intabulate în cărțile funciare individuale, nu conferă recurentei dreptul de a solicita notarea unui apartamentul care nu este evidențiat în cartea funciară.
Terasa și acoperișul blocului L 16 situat pe str. L. nr. 9 au fost scoase din părțile indivize comune ale blocului și coproprietarii apartamentelor din bloc au fost obligați să încheie cu SC D.C. SRL act autentic de vânzare-cumpărare, după cum rezultă din sentința civilă nr. 5879/2008 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca , însă nu s-a solicitat și în aceste circumstanțe instanța nu a dispus intabularea acestui spațiu în favoarea promitentului vânzător. Acestui spațiu nu i s-a acordat un identificator unic, nr. cadastral, și nu a fost intabulat în CF în baza unei documentații cadastrale potrivit dispozițiilor legale în materie.
Prin urmare, nici apartamentul care face obiectul antecontractului încheiat de SC D.C. SRL cu recurenta nu este evidențiat în cartea funciară și, ca o consecință logică, nu poate fi notat antecontractul invocat, întrucât nu există numărul cadastral de identificare al apartamentului. Nu poate fi promită critica recurentei potrivit căreia notarea ar avea un alt regim juridic decât intabularea sau înscrierea provizorie, întrucât potrivit art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 și notarea este tot o înscriere, iar legiuitorul a prevăzut pentru operațiunea de înscriere necesitatea existenței identificatorului unic, potrivit art. 48 din aceeași lege.
împrejurarea că prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a promis și înstrăinarea unei cote părți din terenul pe care este edificat blocul, este irelevantă în prezenta cauză, deoarece promitentul vânzător nu și-a intabulat în Cf colectivă dreptul de proprietate dobândit potrivit hotărârii judecătorești mai sus arătate.
De asemenea, nu poate fi primită nici susținerea recurentei conform căreia identificatorul îl reprezintă însăși cartea funciară dacă există o singură parcelă, întrucât identificatorul imobilului este reprezentat de nr. topografic sau cadastral atribuit fiecărei parcele, necesar alcătuirii registrului funciar al unei localități.
Or, cartea funciară este înscrisul care descrie imobilul destinația acestuia, arată drepturile actele sau faptele privitoare la acel imobil, precum și sarcinile care grevează imobilul respectiv.
Prin urmare, între identificatorul unic și cartea funciară nu se poate stabili o relație de egalitate, deoarece identificatorul este doar un element al cărții funciare.
Promitentul vânzător a dobândit dreptul de proprietate în urma încheierii unui act juridic și nu în baza Legii nr. 85/1992, așa încât nu sunt incidente dispozițiile art. 26 din Legea nr. 7/1991 cum eronat susține recurenta.
Pe de altă parte, și în această ipoteză promitentul vânzător nu putea dispune de dreptul dobândit în această modalitate, decât după ce a fost înscris în prealabil în cartea funciară, potrivit principiului „nemo plus iuris adalium transferre potest, quam ipse habet” - nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât el însuși are.
Nu este fondată nici critica potrivit căreia instanța de apel nu a analizat toate argumentele de legalitate invocate de apelantă, întrucât instanța de apel în considerente a analizat toate motivele invocate. Instanța de control judiciar nu este obligată să răspundă punctual la fiecare critică, având posibilitatea să grupeze argumentele invocate în calea de atac și să răspundă la acestea, obligație pe care instanța de apel și-a îndeplinit-o.
Așadar, curtea constată că nu este incident nici motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C.proc.civ.
Având în vedere aceste considerente, curtea constată că recursul declarat de petiționară este nefondat și în temeiul art. 312 C.proc.civ., va respinge recursul declarat de petiționara G.A.L. împotriva deciziei civile nr. 438/A din 23 septembrie 2010 a Tribunalului Cluj, pe care o va menține.
(Judecător Tania Antoaneta Nistor)
| ← Acţiune în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare | Acţiune în rectificarea cărţii funciare. Calitate... → |
|---|
