CIVIL.Recurs civil. Hotărâre judecătorească care să ţină loc de act de vânzare cumpărare imobil locuinţă. Netemeinicia cererii Cereri
| Comentarii |
|
Deliberând recursului civil de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău sub nr. 18203/200/2011 la data de 18.08.2011 reclamantul ..... a solicitat, în contradictoriu cu pârâta........, ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru cota indiviză de 1/2 din imobilul casă de locuit format din 2 camere şi hol, în suprafaţă de 26 mp construită din paiantă şi acoperită cu ţiglă, imobil situat în loc......, jud Buzău.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a plătit integral preţul, pârâta a ocupat imobilul prin construire în timpul căsătoriei fapt rezultat din certificatul de moştenitor nr 308 din 27.11.2008 emis de BNP......., are aceeaşi configuraţie , pârâta nu s-a prezentat la notariat pentru încheierea în formă autentică a contractului
În drept, reclamantul şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 5 din Legea 247/2005, art 111 C.p.civ, art 1073-1075
Pârâta deşi legal citată nu a formulat întâmpinare potrivit art 115 şi urm C.p.civ şi nici nu s-a prezentat în instanţă pentru explicaţii şi lămuriri.
Prin sentinţa civila nr. 13292 din data de 22 octombrie 2012 Judecătoria Buzău a respins acţiunea.
Pentru a hotăra astfel prima instanţa a reţinut următoarele:
Potrivit art. 10 ind 1*) din Legea 114/1996 „ - Locuinţele şi unităţile individuale pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancţiunea nulităţii absolute. Dovada dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale asupra unei unităţi de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate şi a extrasului de carte funciară pentru informare.”
Potrivit articolului 969 C.civ. alineat 1, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, iar art. 1073 prevede că creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare. Conform art. 1077, nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.
În cauza de faţă, conform certificatului de moştenitor nr. 308/27.11.2008 emis de BNP........, de pe urma defunctului .....a rămas masa succesorală compusă între altele din drept indiviz de ? din din casa de locuit , format din 2 camere şi hol, în suprafaţă de 26 mp construită din paiantă şi acoperită cu ţiglă, imobil situat în loc....., jud Buzău, cealaltă cotă indiviză din imobil aparţinând pârâtei în calitate de soţ supravieţuitor., reclamantul fiind unul din moştenitorii legali ai defunctului, în calitate de fiu.
Prin, promisiunea bilaterală (antecontract) de vânzare – cumpărare, ( dosar filele 7-8) pârâta, în calitate de promitentă vânzătoare, s-a obligat să vândă reclamantului în calitate de promitent – cumpărători, dreptul său indiviz de ? din din casa de locuit , format din 2 camere şi hol, în suprafaţă de 26 mp construită din paiantă şi acoperită cu ţiglă, imobil situat în loc ......jud Buzău.
Părţile au stabilit ca preţul vânzării să fie de 3000 lei, achitat integral la data de 18.05.2011, urmând ca perfectarea contractului în formă autentică să se facă ulterior la o dată neprecizată. S-a prevăzut că predarea proprietăţii imobilului urma a avea loc la data încheierii contractului.
În aceeaşi măsură, părţile au convenit ca, dacă părţile nu îşi respectă obligaţiile se va putea acţiona în instanţă pentru valorificarea drepturilor.
Faţă de dispoziţiile legale expuse, instanţa a reţinut că, pentru a se putea pronunţa o hotărâre care să tină loc de act de vânzare – cumpărare, în baza principiului executării în natură a obligaţiilor, trebuie îndeplinite condiţiile impuse de lege pentru încheierea contractului, una dintre acestea fiind aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, iar singurul impediment fiind acela al lipsei consimţământului uneia dintre părţi, ce poate fi astfel suplinit de instanţă.
În acest sens, o acţiune ca cea care face obiectul judecăţii de faţă se poate introduce în situaţia în care partea semnatară a unui antecontract de vânzare – cumpărare refuză ulterior să încheie contractul, sancţionându-se astfel atitudinea culpabilă a respectivei părţi, manifestată inclusiv prin pasivitate faţă de îndeplinirea propriilor obligaţii.
În cauza de faţă însă, instanţa a constatat că nu poate fi reţinută în sarcina pârâtei nicio culpă pentru neîncheierea contractului autentic de vânzare – cumpărare, de vreme ce reclamantul, nu a dovedit prin nici o probă aceasta, potrivit art 129 C.p.civ .
Martorul audiat la propunerea reclamantului nu a descris refuzul pârâtei de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică şi nici vreo cauză obiectivă ori subiectivă ce ar fi determinat aceasta. In plus, martorul nu a descris vreo situaţie conflictuală între părţi legat de imobilul în litigiu, ci dimpotrivă a arătat că pârâta locuieşte în apartamentul proprietatea fiului reclamant, iar reclamantul stăpâneşte bunul litigiu la care a adus şi îmbunătăţiri.
Instanţa apreciază, în lipsa unei dovezi de comunicare către pârâta, că procesul verbal încheiat la 20.07.2011, notificarea nr 3/06.07.2011, depuse la filele 5-6 dosar, au fost întocmite pro cauza şi nu pot duce la concluzia că pârâta ar fi refuzat să dea curs notificării ori că a refuzat prezenţa la notariat.
Ca urmare in cauza nu sunt întrunite condiţiile impuse de lege pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare, de vreme ce reclamantul nu a dovedit existenţa unui refuz al pârâtei de a încheia contractul.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul .
In motivele de recurs acesta arata în esenţa ca in mod greşit prima instanţa a respins acţiunea si nu a avut in vedere faptul ca in cuprinsul art. 3 din promisiunea bilaterala de vânzare- cumpărare încheiată de către părţi in data de 20.04.2012, acestea s-au obligat a perfecta contractul de vânzare cumpărare cel mai târziu in data de 20-05-2011 si ca refuzul ulterior de a încheia actul autentic rezulta din faptul ca vânzătoarea nu s-a prezentat la notar in vederea încheierii actului in forma autentica după ce a primit a notificarea .
Totodată nu s-a avut in vedere ca in data de 20.07.2011, data la care a fost stabilita convocarea in vederea perfectării actul autentic a fost încheiat cu aceasta ocazie un proces verbal de unde rezulta ca intimata - parata nu s-a prezentat.
La momentul audierii martorului parata afla in proprietatea sa din Buzău, întrucât a fost adusa de ceilalţi fraţi ai săi pentru efectuarea unor investigaţii întrucât starea de sănătate a acesteia este precara si avea nevoie de tratament sub supraveghere.
Intimata - pârâta i-a transmis , in mod consensual dreptul de proprietate, a ocupat imobilul casa de locuit cu dependinţe , prin construire din timpul căsătoriei,aşa cum acest lucru rezulta din certificatul de moştenitor 308 din 27.11.2008 emis de BNP -......
Prin promisiunea de vânzare cumpărare reclamantul a cumpărat bunul la preţul total convenit de părţi, fiind de 3.000 lei , achitat in întregime, astfel, la data perfectării promisiunii de vânzare - cumpărare suma de 2.000 lei, iar prin chitanţa din data de 18.05.2011 suma de 1.000 lei.
In conformitate cu prevederile art. 1295 Cod civil, vinderea este perfecta intre părţi si proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, in privinţa vânzătorului, în data ce părţile s-au învoit asupra lucrului si asupra preţului, deşi lucrul nu se va fi predat si preţul încă nu se va fi numărat, in situaţia de fata, integrându-se perfect in dispoziţiile acestui articol, mai mult, efectuându-se si plata preţului in totalitate a bunurilor.
In drept a invocat dispoziţiile art.282 si urm. din Codul de procedura civila.
Recursul este neîntemeiat.
In mod justificat prima instanţa a constatat ca reclamantul nu a făcut dovada refuzului paratei de a se prezenta la un notar public pentru a încheia actul de vânzare - cumpărare in forma autentica , din moment ce nu a făcut dovada ca vânzătoarea a intrat in posesia notificării trimisa de Cabinetul de avocat .....la data de 06.07.2011 . Pe de alta parte nu s-a depus la dosar împuternicirea prin avocatul ......a fost împuternicit de comparator să emită notificare invocata mai sus , împuternicirea acestuia fiind data mult mai târziu , respectiv la data de 16.08.2011( fila 18 dosar fond ).
Nu poate fi vorba despre un refuz al paratei de a încheia actul de vânzare – cumpărarea în forma autentica ,din moment ce acesta locuieşte in locuinţa din Buzău a recurentului situaţie ce rezulta din declaraţia martorului ........si nu exista o stare conflictuala intre părţi.
Susţinerea recurentului ca mama sa se afla temporar la locuinţa sa din Buzău,deoarece avea probleme de sănătate, nu a fost confirmate cu acte medicale
Aşa fiind , si văzând si dispoziţiile art. 312 c. proc. civ. recursul dedus judecaţii va fi respins ca nefondat.
1
| ← CIVIL.Recurs civil Acţiune în revendicare Titlu de proprietate... | CIVIL.Recurs civil. Anulare titlu de proprietate. Reconstituire... → |
|---|
