CIVIL.Recurs civil. Rezoluţiune promisiune de vânzare cumpărare. Cerere reconvenţională Cereri
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău, la data de 24.02.2011, sub nr. .......reclamantul ......a chemat în judecată pe pârâta Societatea ......S.R.L. şi a solicitat rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. .......de B.N.I......”, remiterea posesiei cu privire la suprafaţa de teren, fără restituirea preţului încasat.
În motivare, reclamantul a arătat că, la data de 09.11.2007, prin promisiunea bilaterală menţionată, părţile au convenit vânzarea, respectiv cumpărarea suprafeţei de 6.000 m.p., teren categoria de folosinţă vie, situată în extravilanul comunei .......jud. Buzău, tarlaua 79, parcela 29, pentru un preţ de 6.500 lei, primit la data perfectării. Termenul pentru încheierea actului în formă autentică a fost cel mai târziu la 09.11.2008.
S-a învederat instanţei că, în calitate de promitent-vânzător, reclamantul s-a obligat să depună diligenţele pentru obţinerea tuturor actelor necesare încheierii contractului în formă autentică, inclusiv achitarea impozitului aferent terenului, iar promitenta-cumpărătoare s-a obligat să suporte taxele pentru întocmirea documentaţiei cadastrale şi înscrierea proprietăţii în cartea funciară, precum şi cele pentru autentificarea convenţiei.
Reclamantul a susţinut că şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, dar că intimata nu a suportat taxele pentru întocmirea documentaţiei, din acest motiv, la data de 09.11.2008, a fost imposibilă autentificarea actului.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, faţă de împrejurarea că a achitat întregul preţ, a achitat impozitul aferent, deşi nu avea această obligaţie contractuală. A susţinut că motivul pentru care acest contract nu a fost încheiat este acela că nu există documentaţie cadastrală necesară, din cauza imposibilităţii parcelării suprafeţelor de teren din zona respectivă, experţii cadastrali nereuşind să întocmească această documentaţie în conformitate cu dispoziţiile legale în vigoare.
Prin cerere reconvenţională, pârâta-reclamantă a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de proprietate, pentru terenul categoria de folosinţă vie, în suprafaţă de 6000 m.p., situat în extravilanul comunei........, jud. Buzău.
În motivarea cererii reconvenţionale, pârâta-reclamantă a susţinut că, în conformitate cu promisiunea bilaterală, reclamantul şi-a asumat obligaţia de a întocmi documentaţia cadastrală, urmând să suporte promitenta-cumpărătoare costurile aferente, fapt ce nu a fost realizat din culpa reclamantului, iar nu a pârâtei.
Prin sentinţa civilă nr. ...../20.09.2012, Judecătoria Buzău a respins cererea principală, a admis cererea reconvenţională şi a perfectat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs reclamantul, la data de 19.11.2011, cererea fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Buzău, sub nr. .........din data de 20.11.2012.
În motivare, recurentul-reclamant a arătat că şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiunea bilaterală, în sensul că a pus la dispoziţia promitentei-cumpărătoare copia titlului de proprietate, sentinţa civilă nr........., conform căreia s-a lichidat starea de indiviziune, a achitat impozitele şi a transmis actele necesare pentru întocmirea documentaţiei cadastrale. A apreciat că intimata nu şi-a îndeplinit obligaţia de a suporta taxele, astfel că, la 09.11.2008, a fost imposibilă perfectarea convenţiei în formă autentică. În intervalul de timp care s-a scurs după această dată, societatea nu a depus diligenţele pentru îndeplinirea obligaţiei asumate prin convenţie, deşi exploatează în interes propriu terenul, în timp ce reclamantul este răspunzător de plata impozitului aferent.
S-a susţinut că este imposibilă perfectarea contractului în formă autentică, din culpa pârâtei, iar termenul scadent al obligaţiei sale a fost 09.11.2008.
Faţă de neîndeplinirea obligaţiilor asumate de către pârâtă, a arătat că nu mai este de acord cu menţinerea promisiunii de vânzare şi a solicitat desfiinţarea pe calea rezoluţiunii. S-ar impune această sancţiune şi pentru că a emis o procură irevocabilă, prin care l-a împuternicit pe ...... să semneze în numele său actul autentic.
A apreciat că în mod nelegal a reţinut instanţa că s-ar afla într-o imposibilitate obiectivă pârâta de a-şi îndeplini obligaţia în termenul limită convenit, de 09.11.2008, în condiţiile în care părţile au stabilit acest termen, dată după care obligaţia sa nu mai producea efecte, dreptul corelativ al intimatei raportându-se numai la 09.11.2008.
În drept, au fost invocate prevederile art. 304 pct. 9 şi art. 3041 din Codul de procedură civilă.
Intimata-pârâtă, Societatea ...... S.R.L. Bucureşti, a formulat întâmpinare, la data de 10.01.2013, prin care a solicitat respingerea recursului. A susţinut că, din culpa reclamantului, nu a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare.
Recursul a fost legal timbrat, cu taxă judiciară de timbru, în cuantum de 206 lei, conform art. 11 alin. 1, rap. la art. 2 lit. d din Legea nr. 146/1997, şi timbru judiciar în valoare de 3 lei, potrivit art. 3 alin. 2 din O.G. nr. 32/1995.
Examinând recursul declarat împotriva sentinţei civile nr. 11439/20.09.2012, prin prisma motivelor invocate, precum şi sub toate aspectele, conform art. 3041 din Codul de procedură civilă, tribunalul reţine următoarele:
Recursul nu este limitat la motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 1-9 din Codul de procedură, instanţa putând să examineze cauza sub toate aspectele, inclusiv în privinţa netemeiniciei, în baza art. 3041 din Codul de procedură civilă, hotărârea neputând fi atacată cu apel, conform art. 2821, rap. la art. 282 din Codul de procedură civilă, valoarea litigiului dedus judecăţii fiind sub 100.000 lei.
Obiectul acţiunii principale a fost rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. 2169/09.11.2007 la B.N.P....... Prin cererea reconvenţională, promitenta-cumpărătoare, intimata......., a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, în baza aceleiaşi promisiuni menţionate în cererea principală. Instanţa de fond a considerat că nu sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii, nefiind vorba despre neîndeplinirea vreunei obligaţii asumate, apreciind că poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Ceea ce a contestat recurentul prin calea de atac nu a fost soluţia dată cererii reconvenţionale, ci respingerea cererii principale.
Un prim argument pentru care a apreciat că se impunea rezoluţiunea a fost în legătură cu îndeplinirea obligaţiilor pe care şi le-a asumat prin promisiunea bilaterală, în sensul că a pus la dispoziţia promitentei-cumpărătoare copia titlului de proprietate, sentinţa civilă nr......., conform căreia s-a lichidat starea de indiviziune, a achitat impozitele şi a transmis actele necesare pentru întocmirea documentaţiei cadastrale. A apreciat că intimata este cea care nu şi-a îndeplinit obligaţia de a suporta taxele, astfel că, la 09.11.2008, ar fi fost imposibilă perfectarea convenţiei în formă autentică, şi că nici în intervalul de timp care s-a scurs după această dată, societatea nu a depus diligenţele pentru îndeplinirea obligaţiei asumate prin convenţie, deşi exploatează în interes propriu terenul, în timp ce reclamantul este răspunzător de plata impozitului aferent.
Tribunalul constată, astfel cum corect a reţinut instanţa de fond, că obligaţia în raport de care s-a solicitat rezoluţiunea contractului a fost alta decât cea menţionată în cerere. Din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (fila 12 din dosarul judecătoriei), autentificată sub nr. 2169/09.11.2007 de B.N.P........, rezultă că......, în calitate de „promitent vânzător” s-a obligat ca, până cel târziu la data de 09.11.2008, să vândă societăţii „.......” S.R.L. Bucureşti, „promitentă-cumpărătoare”, suprafaţa de 6.000 m.p. teren categoria de folosinţă vie, situată în extravilanul comunei.........., jud. Buzău, în tarlaua 79, parcela 29, cu vecinătăţile: nord-alee, est-proprietate....., sud-alee, vest-proprietate........... Preţul a fost de 6.500 lei şi a fost primit de către promitentul-cumpărător la data autentificării înscrisului. Intimata foloseşte terenul de la data autentificării promisiunii, astfel cum rezultă din actul autentic şi declaraţia martorului ........(fila 52).
Termenul convenit pentru autentificare a fost 09.11.2008, iar conform contractului, putea fi prelungit cu acordul ambelor părţi. Deşi un astfel de acord nu s-a dovedit (prelungirea termenului, prin înscris autentic), tribunalul constată că intimata este cea care exercită posesia, iar imposibilitatea de autentificare a contractului până la termenul menţionat a fost determinată de lipsa planurilor parcelare la nivelul comunei ......astfel cum rezultă din adresa nr. 109543/26.06.2012 (fila 58) a Oficiului de cadastru şi Publicitate Imobiliară Buzău.
Obligaţia pe care şi-a asumat-o recurentul, în calitate de promitent-vânzător, a fost de a depune diligenţele pentru obţinerea tuturor actelor necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, inclusiv să achite impozitul privind venitul din transferul proprietăţii imobiliare. Intimata, promitentă-cumpărătoare, s-a obligat să suporte taxele pentru întocmirea documentaţiei cadastrale şi înscrierea proprietăţii în cartea funciară, precum şi cele pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Rezoluţiunea unei convenţii bilaterale intervine în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic, efectul fiind de desfiinţarea retroactivă a acestuia, şi poate fi cerută numai de către creditorul obligaţiei neexecutate culpabil, nu şi de către partea vinovată de neexecutarea obligaţiei pe care şi-a asumat-o prin convenţia sinalagmatică. Ceea ce s-a obligat intimata, prin promisiunea autentificată, a fost să suporte taxele pentru întocmirea documentaţiei cadastrale şi înscrierea proprietăţii în cartea funciară, precum şi cele pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, iar nu de a întocmi această documentaţie sau de depune diligenţele necesare, cum greşit a considerat recurentul.
Împrejurarea că a fost împuternicit..........., prin procura autentificată sub nr. 2170/09.11.2007 de către B.N.P........, să depună toate diligenţele necesare în vederea realizării documentaţiei cadastrale la organele abilitate, dovedeşte că numai recurentul avea obligaţia de a întocmi respectiva documentaţie, în timp ce intimata de a suporta cheltuielile legate de această operaţiune necesară în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare. Corect a reţinut instanţa de fond că reclamantul are posibilitatea de a se regresa împotriva mandatarului (care, chiar dacă s-a susţinut că este asociat al intimatei, nu a fost mandatat în această calitate, ci ca o persoană fizică), putându-i pretinde daune-interese, conform art. 1539 din Codul civil, sau îi putea solicita îndeplinirea obligaţiilor.
Nu s-a dovedit în cauză că, la data scadenţei, 09.11.2008, reclamantul s-a prezentat la notar sau i-a pretins intimatei să se prezinte, în vederea autentificării convenţiei. Au fost doar susţinerile martorului.........., în sensul că s-ar trimis notificări promitentei-cumpărătoare, dar care nu au fost dovedite prin înscrisuri (notificări sau certificări ale notarului).
Raportat la conţinutul obligaţiei pârâtei, tribunalul reţine că aceasta nici nu putea suporta costul documentaţiei cadastrale, cât timp, la nivelul comunei ......., nu existau planuri parcelare pentru tarlaua 79 şi era imposibil de întocmit vreo schiţă de amplasament care să fi stat la baza intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară.
S-a mai susţinut că este imposibilă perfectarea contractului în formă autentică, din culpa pârâtei, iar termenul scadent al obligaţiei sale a fost 09.11.2008. După cum s-a precizat însă mai sus, culpa nu îi aparţine pârâtei, ci, eventual, comisiei locale de fond funciar, care nu transmis Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Buzău documentaţia tehnică pentru tarlaua 79.
Recurentul a arătat că, faţă de neîndeplinirea obligaţiilor asumate de către pârâtă, nu mai este de acord cu menţinerea promisiunii de vânzare şi a solicitat desfiinţarea pe calea rezoluţiunii. Tribunalul constată că există o obligaţie a recurentului, de a-i vinde pârâtei terenul de 6000 m.p., pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, este imposibil, în prezent, să fie întocmită documentaţia cadastrală, faţă de precizările anterioare.
În opinia recurentului, s-ar impune rezoluţiunea şi pentru că a emis o procură irevocabilă, prin care l-a împuternicit pe ........ să semneze în numele său actul autentic. S-a răspuns acestui argument, în sensul că se poate îndrepta împotriva mandatarului, în măsura în care apreciază că nu şi-a îndeplinit mandatul.
Nu se poate reţine nici afirmaţia că, după 09.11.2008, nu ar mai exista dreptul corelativ al intimatei, de a solicita perfectarea vânzării, întrucât intimata a continuat să folosească terenul şi după această dată, opoziţia reclamantului a fost dovedită doar din cursul lunii noiembrie 2009 (pârâta a menţionat în răspunsul dat notificării, la fila 17, că i s-a transmis o altă notificare, în vederea rezoluţiunii, printr-un alt cabinet de avocatură), iar încheierea contractului la momentul stabilit nu era posibilă, din cauza imposibilităţii de întocmire a documentaţiei cadastrale.
Faţă de toate aceste considerente, potrivit art. 312 alin. 1, rap. la art. 3041 din Codul de procedură civilă, tribunalul va respinge recursul, ca nefondat, situaţia de fapt fiind corect stabilită, iar legea aplicată corect.
Hotărârea este irevocabilă, potrivit art. 377 alin. 2 pct. 4 din Codul de procedură civilă.
4
| ← CIVIL.Recurs civil. Anulare titlu de proprietate. Reconstituire... | CIVIL.Recurs civil. Violenţă în familie. Ordin de protecţie.... → |
|---|
