CIVIL.Noul Cod Pr. Civilă. Acţiune în evacuare. Procedură specială
| Comentarii |
|
Tribunalul BUZĂU Decizie nr. 24 din data de 12.03.2014
Noul Cod Pr. Civilă. Acțiune în evacuare. Procedură specială.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buzău la data de 30.09.2013 sub numărul ....../200/2013, reclamanta Unitatea Administrativ Teritorială .....a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. .........S.R.L., pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună evacuarea acesteia din spațiul închiriat situat în incinta Casei de cultură...... În motivarea cererii, se susține că, la data de 23.02.2009, S.C. ........S.R.L. a semnat cu Primăria comunei ......contract de închiriere nr. 461 pentru spațiul cu destinația disco-bar situat în incinta casei de cultură....., pentru o perioadă de 5 ani, cu începere din 01.02.2009 până la 31.12.2014, valoarea chiriei fiind stabilită la 1500 lei.
Ulterior, S.C. .........S.R.L. a subînchiriat spațiul către pârâta S.C. ........S.R.L., moment din care plata chiriei nu a mai fost făcută la timp. În urma unor verificări, s-a constatat că pârâta are o restanță la plata chiriei pentru perioada 2009-2012, în valoare de 17.598 lei, motiv pentru care, la data de 18.07.2013, pârâta a fost notificată în sensul rezilierii de plin drept a contractelor de închiriere nr. 461/23.02.2009 și subînchiriere nr. 1/06.06.2011.
Întrucât pârâta nu a avut nicio reacție la notificarea reclamantei, s-au efectuat verificări amănunțite cu privire la contractul de subînchiriere și s-a constatat că, la data de 18.11.2011, S.C. .......S.R.L. a fost radiată ca urmare a intrării în faliment, astfel încât, în raport de dispozițiile art. 1440 C. civ., contractul de închiriere s-a desființat de plin drept, întrucât una din părți a încetat să mai aibă ființă și nu are succesori. Mai susține reclamanta că evacuarea se impune cu atât mai mult cu cât, pentru imobilul în care se află spațiul închiriat, există un proiect de modernizare.
Prin sentința civilă ...... din data de: 05.11.2013, Judecătoria Buzău a admis excepția inadmisibilității acțiunii și a respins acțiunea pe acesta excepție și a obligat pârâta să plătească către reclamantă cheltuielile de judecată în cuantum de 1240 lei.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 1033 alin.1, dispozițiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de foștii locatari sau ale persoane.
Art. 1037 alin.1 C. pr. civ. prevede că, atunci când dreptul locatarului s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a amenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executoriului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data notificării, iar potrivit art. 1040 C. pr. civ., dacă locatarul refuză să evacueze imobilul locatarul va putea solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului.
În raport de dispozițiile legale mai sus menționate, se constată că reclamanta avea obligația notificării prin executor a pârâtei, cu privire la evacuarea acesteia din imobil, anterior introducerii acțiunii și doar după trecerea unui termen de 30 de zile putea solicita concursul instanței de judecată în acest sens.
Întrucât reclamanta nu a făcut dovada notificării pârâtei, prin executor judecătoresc, anterior introducerii acțiunii, apreciază că dreptul acesteia de a acționa în instanță în temeiul dispozițiilor art. 1040 nu s-a născut, astfel încât excepția inadmisibilității invocată de pârâtă apare ca întemeiată.
Întrucât reclamanta este partea căzută în pretenții, la cererea pârâtei, a fost obligată către aceasta la cheltuieli de judecată în cuantum de 1240 lei constând în onorariu de avocat, conform chitanței nr. 001622/09.10.2013 ( fila 137).
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ ......
În motivele de apel se arată că sentința atacata este nelegală și netemeinică întrucât a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material și procesual.
Dispozițiile art. 1.037 alin. 3 din N.C.P.C., referitoare la notificare nu au valoarea unei proceduri prealabile în sensul dispozițiilor art. 193 C. proc. civ, ci este necesară pentru punerea în întârziere a locatarului/ocupantului astfel-încât, așa cum prevăd dispozițiile art. 1.525 C. civ. nou sau dispozițiile art. 1.079 C. civ. vechi, acesta să răspundă, de la data la care se află în întârziere, pentru orice pierdere cauzată de un caz fortuit, cu excepția situației în cazul în care cazul fortuit îl liberează pe debitor de însăși executarea obligației.
Mai mult decât atât, potrivit dispozițiilor art. 1.440 din C. civ. vechi", "contractul de locațiune nu se desființează prin moartea locatarului, nici prin aceea a locatorului". Astfel că moartea sau desființarea uneia din părțile contractante nu va atrage încetarea contractului de locațiune, întrucât acesta nu este încheiat intuitu persoanae, drepturile și obligațiile părților trec asupra moștenitorilor legali sau testamentari.
În cauza de față, locatarul care a subînchiriat spațiul din incinta Casei de Cultură, a fost desființat la câteva luni după semnarea contractului de subînchiriere nr. 1/06.06.2011, respectiv la data de 18.11.2011, iar drepturile și obligațiile acesteia nu au fost preluate de nici o altă societate, ori, în această situație, contractul de subînchiriere nr. 1/06.06.2011, este desființat de drept întrucât una din părți, nu mai există ca persoană juridică și nici nu există un act din care să rezulte că drepturile și obligațiile acesteia au fost preluate de către o altă societate.
In al doilea rând, contractele de închiriere nr.461/23.02.2009 și de subînchiriere nr. 1/06.06.2011, a spațiului din incinta Casei de Cultură, au fost denunțate unilateral prin notificarea din data de 18.07.2013, în baza clauzei prevăzute la art. 17 din aceste contracte.
Potrivit art. 1.436 alin. 2 din C. civ. vechi, încetarea locațiunii prin denunțare unilaterală, este însă condiționată de respectarea unui termen de preaviz. Termenul de preaviz reprezintă intervalul de timp scurs, dintre data la care una din părți și-a manifestat intenția de a înceta raporturile contractuale și data la care locațiunea urmează să înceteze.
Termenul de preaviz poate fi convențional iar când lipsește se va stabili după natura lucrului și după obiceiul locului.
Manifestarea de voință efectivă prin care una dintre părțile contractante declară că nu mai dorește continuarea raporturilor de locațiune se numește concediu. Ca natură juridică concediul este un act juridic unilateral de voință.
Pentru denunțarea unilaterală a locațiunii nu se cere o formă specială, ci trebuie doar făcută în scris.
Expirarea termenului de preaviz are drept consecință încetarea locațiunii iar un nou contract poate fi încheiat numai prin acordul părților și cu îndeplinirea tuturor condițiilor impuse ad validitatem.
Prin notificarea din data de 18.07.2013, contractele de închiriere nr. 461/23.02.2009 și de subînchiriere nr. 1/06.06.2011, a spațiului din incinta Casei de Cultură, au fost denunțate unilateral, fiind îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege referitore la notificare.
In speța de față, reclamanta nu are calitate de locator și pârâta nu are calitate de locatar întrucât între aceste două persoane nu există semnat un contract de închiriere motiv pentru care reclamanta are calitate de proprietar, iar a pârâta are calitate de ocupant, situație în care sunt incidente dispozițiile art. 1038 N.C.P.C., reclamanta îndeplinind toate condițiile referitoare la notificarea ocupantului.
De la data notificării pârâtei din data de 18.07.2013, au trecut aproape 90 de zile până în prezent, perioadă în care pârâta a fost notificată de mai multe ori să părăsească spațiul închiriat, fiind în ultimul rând notificat chiar prin intermediul executorului judecătoresc, toate aceste notificări fiindu-i comunicate prin toate metodele prevăzute de lege și la toate adresele respectiv sediu, punctul de lucru și chiar prin afișare.
Prin actele depuse la dosar chiar de către pârâtă, rezultă în mod cert că aceasta a luat cunoștință despre toate notificările.
Potrivit interpretării date de profesorul universitar Mihaela Tăbârcă în cursul de Drept de procedură civilă nou, (fila 828 din volumul II), debitorul poate fi. pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul solicită executarea obligației fie prin cererea de chemare în judecată. Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, notificarea se comunică debitorului prin executor judecătoresc sau prin orice mijloc care asigură dovada comunicării. Prin notificare trebuie să se acorde debitorului un termen de executare, ținând seama de natura obligației și de împrejurări. Dacă prin notificare nu se acordă un asemenea termen, debitorul poate să execute obligația într-un termen rezonabil, comunicat din ziua comunicării notificării. Creditorul poate exercita toate drepturile prevăzute de lege dacă debitorul îl informează că nu va executa obligațiile la termenul stabilit sau dacă la expirarea termenului, obligația nu a fost executată.
Cererea de chemare în judecată formulată de creditor , fără ca anterior debitorul să fi fost pus în întârziere, conferă debitorului dreptul de a executa obligația într-un termen rezonabil, calculat de la data când cererea i-a fost comunicată și nicidecum inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată. Dacă obligația este executată în acest termen, cheltuielile de judecată rămân în sarcina creditorului.
Cu toate aceste texte invocate de reclamantă prin reprezentantul său, atât prin răspunsul la întâmpinare cât și prin concluziile expuse cu privire la excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată, instanța de fond în mod nejustificat nu a ținut seama de aspectele care impuneau respingerea excepției invocate de către pârâtă, pronunțând o hotărâre total nelegală și netemeinică, prin faptul că a interpretat și aplicat greșit normele de drept material și procesual invocate de către reclamantă în răspunsul la întâmpinare și în concluziile expuse pe excepția-invocată de către pârâtă.
Solicita admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței atacate în sensul respingerii excepției inadmisibilității cererii de . chemare în judecată și pe fond admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată.
În drept, cererea este întemeiată pe dispozițiile art. 466 și următoarele din N.C.P.C. raportat la art. 1.041 alin. 5 din N.C.P.C.
Intimata S.C. .....S.R.L., cu sediul în comuna ......județul Buzău, a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea apelului motivat de faptul că argumentele apelantei sunt total străine de natura pricinii, deoarece nu interesează nici o altă nici problemă în speța de față, decât respectarea prevederilor art. 1033 și urm. NCPC.
Apelanta trebuia să ne notifice, prin intermediu executorului judecătoresc, cu 30 de zile înainte de promovarea unei acțiuni în instanță,obligație pe care nu a îndeplinit-o.
Nimeni nu împiedică apelanta să ne acționeze în judecată după îndeplinirea acestei proceduri, dar legea nu poate fi interpretată după bunul plac al apelantei.
Acceptarea de către apelantă a unui contract echivalează cu recunoașterea unor drepturi, drepturi recunoscute inclusiv prin faptul că am achita chiria la zi, în condițiile acceptate de către apelantă.
Apelul este neîntemeiat .
Obiectul cererii de chemare în judecata îl reprezintă evacuarea pârâtei din spațiul închiriat situat în incinta Casei de cultură ......cerere întemeiată pe dispozițiile art.1033-1046 din Noul Cod de procedura civila.
Ca urmare procedura de evacuarea dintr-un imobil este o procedura speciala reglementa de Noul cod de procedura civila, respectiv de Titlul XI din acest act normativ si nu procedura de drept comun.
Conform art. 1.040 din NCPC locatorul sau proprietarul imobilului poate să demareze procedura judiciară specială de evacuare în două ipoteze:
a) locatarul sau ocupantul notificat a refuzat evacuarea imobilului la expirarea termenului prevăzut în notificare;
b) locatarul a renunțat anterior prin act scris la dreptul său de a fi notificat și a pierdut dreptul de a folosi imobilul, indiferent de motiv.
Instanța se va pronunța asupra cererii prin sentință, cu caracter executoriu, dispunându-se evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
Justificat prima instanță a reținut ca cererea de evacuare este inadmisibila din moment ce apelanta -reclamanta nu a notificat locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc că dorește să intre în posesia imobilului ca urmare a neplății chiriei și că nu a respectat prevederile art. 1037 alin. 1 din NCPC .
Chiar dacă contractele de închiriere nr. 461/23.02.2009 și de subînchiriere nr. 1/06.06.2011, a spațiului din incinta Casei de Cultură, au fost denunțate unilateral prin notificarea din data de 18.07.2013, în baza clauzei prevăzute la art. 17 din aceste contracte, tribunalul constată că se impunea respectarea dispozițiilor art. 1037 alin. 1 din NCPC, din moment ce acesta prevede că atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Textul de lege susmenționat reglementează etapa notificării, prealabilă introducerii cererii de evacuare pe calea procedurii speciale, în ipoteza în care între părți a fost încheiat anterior un contract de locațiune.
În consecință, ca regulă, premergător introducerii acțiunii la instanța judecătorească, locatorul, dacă dorește să intre în imobil, va comunica prin intermediul executorilor judecătorești o notificare scrisă către locatar, prin care îl va soma să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Dacă notificarea nu este comunicată prin intermediul executorilor judecătorești, ci prin alte mijloace de comunicare, aceasta este lovită de nulitate.
Dat fiind caracterul legal al termenului de 30 de zile, , reclamantul nu poate soma locatarul să elibereze imobilul într-un termen mai scurt, cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel prin contract, o atare concluzie decurgând din faptul că prin acordul părților poate fi și eliminată în întregime această etapă prealabilă, prin raportare la art. 1037 alin. (4) NCPC.
Susținerea apelantei reclamante precum că notificarea prealabilă nu are valoarea unei proceduri prealabile în sensul dispozițiilor art. 193 C. proc. civ, ci este necesară pentru punerea în întârziere a locatarului/ocupantului astfel-încât, așa cum prevede dispozițiile art. 1.525 C. civ. nou sau dispozițiile art. 1.079 C. civ. vechi, ca acesta să răspundă, de la data la care se află în întârziere, pentru orice pierdere cauzată de un caz fortuit, cu excepția situației în cazul în care cazul fortuit îl liberează pe debitor de însăși executarea obligației va fi inlaturata.
Așa fiind și văzând si dispozițiile art .40 alin.1 din C.proc. civ. apelul dedus judecății va fi respins ca nefondat.
În baza art. 453 alin. 1 din noul cod de procedura civilă, apelanta va fi obligată să plătească intimatei suma de 372 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat .
| ← CIVIL.Executare prin poprire. Calitatea de terţ poprit a... | CIVIL.Ocrotire minor. Instituirea plasamentului familial → |
|---|
