CONSTATARE NULITATE ABSOLUTĂ ACT JURIDIC. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Judecătoria SINAIA Sentinţă civilă nr. 1029 din data de 06.11.2014
Prin cererea formulată pe rolul instanței la data de 10.05.2012 si înregistrată sub nr. dosar 951/310/2012 reclamanții SD si SD au solicitat în contradictoriu cu pârâții BN si SE : - a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr……, precum și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că au dobândit de la familia P prin contract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. …..un teren în suprafață de 500 mp, cu nr. cadastral …, situat în orașul S , pe care l-au stăpânit și îl stăpânesc ca adevărați proprietari fiind de bună-credință.
Se mai arată că împotriva lor s-a promovat o acțiune civilă în constatare formulată de reclamantul BN, precizată ca revendicare iar prin sentința civilă nr. ….s-a apreciat ca având forță juridică actul dedus judecății.
Reclamanții apreciază că actul juridic dedus judecății este nul absolut , având în vedere că deși s-a prezentat un act de vânzare-cumpărare transcris sub nr. .. ca titlu de proprietate al pârâtei SE pentru a justifica dreptul asupra terenului aceasta din urmă a lăsat să treacă 49 de ani pentru a face un act de dispoziție, fără însă să fi posedat terenul, care a rămas pe mai departe în stăpânirea lui GP și a moștenitorilor acestuia, de la care au dobândit acest teren astfel încât aceasta își pierduse dreptul ca urmare a prescripției achizitive, vânzând un bun care nu ii mai aparținea, situație cunoscuta și de către dobânditor, ceea ce reprezintă o cauză ilicită și care este sancționată de lege cu nulitate absolută.
De asemenea, reclamanții mai arată că pârâtul nu a exercitat niciodată posesia terenului, nu l-a intabulat la apariția Legii 7/1996, nu l-a înscris în rolurile agricole și fiscale.
La data de 05.06.2012 pârâtul BN a depus la dosar întâmpinare (prin care a solicitat respingerea acțiunii ca fiind nelegală și netemeinică; cu cheltuieli de judecata.
În motivarea întâmpinării pârâtul a invocat excepția lipsei capacității procesuale de folosința a paratei SE, care a decedat în urmă cu aproximativ 5-6 ani, invocând în acest sens dispozițiile art.7 din Decretul 31/1954 și art.35 Cod Civil, precum și excepția puterii lucrului judecat, motivat de faptul că terenul în litigiu din orașul S a făcut obiectul altui litigiu - uzucapiune - soluționat prin Sentința civilă nr….
De asemenea, arată că susținerea reclamantului în sensul că nu a exercitat
niciodată posesia terenului si nu l-a înscris în rolurile agricole și fiscale este total eronată, atâta timp cât in dosarul precedent s-a demonstrat contrariul prin adresa Primăriei Sinaia, precum și prin administrarea probatoriului.
La termenul de judecată din data de 25.10.2012 reclamanții au depus la dosar precizare la acțiune, solicitând ca Orașul Sinaia prin primar să stea în judecată în locul pârâtei decedate anterior promovării acțiunii (fila 73).
La data de 08.11.2014 reclamanții au depus o nouă precizare la acțiune, (file 82-84), în sensul că solicită a se constata nulitatea absolută a aceluiași contract de vânzare-cumpărare fiind încheiat știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, actul este fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, iar prețul trecut este neserios.
În drept au fost invocate dispozițiile art.99 și urm. din Legea nr.36/1995, art.6 din Legea nr.287/2009, art.3,5 din Legea nr.71/2011.
În motivarea precizării reclamanții au arătat că actul dedus judecății s-a încheiat de către părți, cunoscându-se că timp de 49 de ani terenul fusese abandonat efectiv și în înscrierile legale privind Rolurile agricole și Fiscale.
La data de 27 decembrie 2012 pârâtul Orașul S. prin Primar a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nelegală și netemeinică.
În motivarea întâmpinării pârâtul a invocat inadmisibilitatea acțiunii în raport de textele de lege invocate de reclamanți ca temei de drept al cererii lor, solicitând respingerea ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală în prezenta cauză.
La data de 17 ianuarie 2013 s-a formulat cerere de intervenție in interesul reclamanților de către numiții PM , PD , prin care au solicitat admiterea acțiunii.
În motivarea cererii intervenienții arată că situația prezentată de reclamanții ȘD este reală, ei fiind cei care au vândut cu actul autentic nr. .. imobilul în litigiu din or. S.
Tot la data de 17 ianuarie 2013 pârâtul BN a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii precizate a reclamanților ca nelegală și netemeinică .
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr…. si transcris la Grefa Judecătoriei C., in Registrul de Transcriptiuni sub nr… vânzătoarea SE a vândut pârâtului-cumpărător BN - căsătorit cu pârâta BV terenul in suprafață de 500 mp situat in or. S. , prețul vânzării fiind de 10.000.000 lei (ROL).La acest moment terenul a fost identificat si a primit numarul cadastral .. .
In ceea ce privește proveniența terenului înstrăinat se rețin următoarele :
In anul 1943 PG a primit in proprietate prin procesul-verbal si in baza Ordinului nr. 8966/1945 terenul in suprafața de 500 mp ce reprezenta lotul nr. .. din planul intocmit de Eforia Spitalelor Civile.In anul 1947 PG a instrainat terenul către AE ( fostă SE), prin contractul de vanzare-cumparare autentificat la data de .. si notat in Registrul de Transcrieri al Judecătoriei P. sub nr. ..
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ..intervenienții PM , PD au vândut reclamanților cumpărători ȘD si ȘD un teren în suprafață de 500 mp in acte ( 511 mp suprafață măsurată), cu nr. cadastral .., situat în orașul S, cu același număr de lot.
In ce privește proveniența acestui teren s-a menționat in cuprinsul actului că dobândirea de catre vânzători s-a făcut in baza moștenirii legale de la autorul comun PG - conform certificatelor de moștenitor nr. 80,81, si 82 /2006 emise de BNP .. , iar PG - primul proprietar al terenului l-a dobândit prin împroprietărire in anul 1943.
In prezentele dosare conexate reclamanții ȘD si ȘD solicită să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr…., încheiat intre vânzătoarea SE ( decedată anterior promovării acțiunii) si pârâtul cumpărător BN - învederând drept cauze de nulitate - fără însă să distingă si să acorde prioritate vreuneia dintre acestea, considerând că toate ar afecta concomitent valabilitatea actului - următoarele :
- dobândirea prin prescripție achizitivă a terenului de catre reclamanți pe baza joncțiunii posesiei proprii cu a autorilor lor ;
- cauza ilicită constând in vânzarea lucrului altuia;
- prețul neserios;
I) Sub un prim aspect, instanța urmează să ia in examinare mai întâi excepțiile invocate in cauză si anume :
1) lipsa de interes a reclamanților - invocată de pârâții BN si BV
2) lipsa capacității procesuale de folosință a pârâtei SE - invocată de pârâtul BN.
In motivarea excepțiilor s-a arătat in esență că - in anul 2011 vânzătorii P le-au restituit reclamanților Ș - integral suma primită in baza contractului de vânzare-cumpărare incheiat intre ei si astfel a intervenit rezoluțiunea actului.
Pe de o parte, pârâta SE este decedată de peste 5-6 ani anterior introducerii acțiunii ( la data de 10.05.2012) si potrivit art. 41 alin. 1 Cod pr. civilă ( de la 1865) " poate fi parte in judecată orice persoană care are folosința drepturilor civile";
Instanța apreciază că excepțiile sus-menționate sunt neîntemeiate si vor fi respinse ca atare pentru următoarele considerente :
- împrejurarea că - prin Sentința civilă nr. … definitivă , dar nu si irevocabilă - fiind suspendată judecata recursului - au fost obligați pârâții P ( in speța de față , intervenienții) să plătească pârâților Ș ( in speța de față, reclamanții) suma de 30.000 lei reprezentând prețul plătit de aceștia in baza contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .. - nu înlătură justificarea interesului personal si actual al reclamanților Ș in prezenta cauză, întrucât aceștia invocă - pe cale de excepție - dobândirea bunului in natură, prin prescripție achizitivă.
- prin adresa nr. .. emisă de Camera Notarilor Publici București s-a învederat că de pe urma defunctei SE , decedată la data de 01.04.2006, fostă cu ultimul domiciliu - nu a fost înregistrată procedura succesorală pe rolul vreunui Birou Notarial Public. In atare situație instanța apreciază că , potrivit disp. art. 1135 , 1138 cod civil , față de obiectul acțiunii ( constatare nulitate absolută contract) - care impune să se soluționeze in contradictoriu cu toate părțile contractante - deoarece nu sunt cunoscuți moștenitorii vânzătoarei SE - calitatea procesuală pasivă relativ la aceasta se transmite Orașului S prin Primar si Consiliului Local S - terenul in litigiu fiind situat in or..
3) pentru aceste din urmă considerente va fi respinsă ca neîntemeiată si excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Orașul S prin Primar - invocată de acesta;
4) in ceea de privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților - invocată de pârâtul Orașul S prin Primar - se constată de asemenea netemeinicia acesteia ; pârâtul se referă in motivarea excepției la invocarea de catre reclamanți ca si cauză de nulitate absolută a contractului - a regimului de comunitate de bunuri in ceea ce privește terenul înstrăinat de catre vânzătoarea SE, fără acordul fostului său soț. Aspectul nu reprezintă un capăt de cerere distinct ( un petit in sine), ci numai una dintre cauzele de nulitate invocate de reclamanți referitor la contractul de vânzare-cumpărare, iar calitatea procesuală activă a acestora se raportează la obiectul acțiunilor conexate ( constatare nulitate absolută act) si nu la motivele pe care reclamanții își fundamentează pretențiile.
II) Pe fondul cauzelor conexate - instanța reține următoarele :
Cauzele de nulitate absoluta ale contractului de vânzare-cumpărare invocate de catre reclamanți - care intotdeauna , in masura in care ar exista , nu ar putea fi decat contemporane contractului - urmeaza a fi examinate de catre instanta potrivit prevederilor Codului civil de la 1864 ( art. 948 rap. la art. 966 , 968 ) - față de disp. art. 6 alin. 2 din noul Cod civil precum si de data incheierii actului, 02.07.1996. Nulitatea reprezinta o sanctiune civila constand in desfiintarea cu efect retroactiv, de la data incheierii unui act juridic cu incalcarea cerintelor legale.
Conform art. 948 Cod civil de la 1864 - condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt:
1. capacitatea de a contracta;
2. consimțământul valabil al partii ce se obliga;
3. un obiect determinat;
4. o cauza licita.
Vor fi examinate in consecință - prin prisma dispozițiilor legale sus-menționate - cauzele de nulitate invocate de reclamanți , astfel :
a) dobândirea prin prescripție achizitivă a terenului de catre reclamanți pe baza joncțiunii posesiei proprii cu cea a autorilor lor - invocată pe cale de excepție ;
In raport de prevederile legale referitoare la validitatea convenției - nu poate subzista drept cauză de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare incheiat de pârâtul BN cu vânzătoarea SE - pretinsa dobândire a terenului de catre reclamanții Ș prin prescripție achizitivă , condițiile de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil de la 1864 fiind strict si limitativ enumerate.
Mai mult,martorii ascultați in cauză la cererea părților ( f 281-289) au declarat că familia P, fiind crescători de animale, foloseau mai multe grădini, însă faptul stăpânirii efective si comportării lor ca si adevărați proprietari asupra terenului in litigiu nu l-au perceput personal si nemijlocit; dealtfel , chiar martorii ascultați la cererea reclamanților si a intervenienților nu au putut să precizeze exact locația terenului. Nu s-a făcut dovada in cauză de catre reclamanți a exercitării unei posesii utile , neviciate si sub nume de proprietar in sensul art. 1846 Cod civil - pe o perioadă de 30 de ani ( prin joncțiunea posesiei lor cu a autorilor, familia Pascu ) - spre a opera in favoarea lor prescripția achizitivă de lungă durată prev. de art. 1890 Cod civil.
b) cauza ilicită constând in vânzarea lucrului altuia;
Analizand această susținere a reclamanților se retine necesitatea dovedirii unui concern fraudulos al părților ( vânzătoarea si cumpărătorul) drept condiție esențială pentru invalidarea actului- la momentul încheierii acestuia - cunoscand ca bunul care face obiectul actului juridic este bunul altuia.
Din examinarea tuturor înscrisurilor care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare - acte înaintate de BNP ..rezultă că vănzătoarea S ( fostă A) E a dobândit prin cumpărare la data de 30 iulie 1947 cu actul de vânzare-cumpărare transcris sub nr… la Grefa Judecătoriei P - terenul in litigiu, iar la această dată a cumpărării era divorțată , încă din anul 1945 , astfel cum rezultă din mențiunea efectuată la data de 16.03.1946 - in cuprinsul certificatului de căsătorie seria ..- căsătoria fiind desfăcută prin Sentința civilă nr. .. a Tribunalului I.
Așa fiind , părțile contractante au avut convingerea - reală dealtfel - că terenul înstrăinat aparține exclusiv vânzătoarei, care îl dobândise prin cumpărare ( in anul 1947), la data respectivă fiind divorțată ( din anul 1945).
La întocmirea actului s-au făcut verificările relativ la grevarea cu sarcini, servituți , rezultând neexistența acestora - potrivit certificatului de sarcini emis de Judecătoria C.
Nu există nici un fel de dovezi prin care să se probeze reaua-credință a părților in ce priveste actul incheiat ( buna-credință fiind prezumată), au fost realizate toate diligențele pentru ca operațiunea vânzării să fie efectuată in condiții de deplină legalitate.
Pe cale de consecinta deci - sub acest aspect - vazand si art. 6 alin 6 Noul Cod Civil si art. 948 pct. 4 si art. 968 Vechiul Cod Civil - instanta constată că nu subzistă nici un motiv de nulitate a actului.
c) prețul neserios;
Sub sancțiunea nulității , prețul trebuie sa fie serios si determinat de părți - cerințe impuse de disp. art. 1303 Civil de la 1864.
În ceea ce privește prețul vânzării in speța de față ( 10.000.000 lei ROL), acesta este fixat în bani, determinat, sincer și serios. Atât timp cât nu există un act secret care să dovedească o simulație a prețului, nu se poate vorbi de o fictivitate a prețului, iar caracterul derizoriu se apreciază pe baza unei expertize privitoare la valoarea reală a bunului în momentul vânzării - ceea ce în speță s-a dispus. S-a concluzionat de către expertul evaluator - lucrare față de care părțile nu au formulat obiecțiuni - că prețul de circulație existent la data la care a fost autentificat contractul ( 02.07.1996) este de 28.090 lei RON echivalent 9.170 USD. S-a mai învederat si că terenul care a format obiectul contractului este amplasat intr-o zonă greu accesibilă, deși are toate utilitățile , iar metoda de evaluare aplicabilă in anul 1996 era cea a comparației prin bonitare.
Se mai reține că - în jurisprudență - s-a decis că părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, echivalența fiind relativă.
In doctrină s-a statuat că prețul este serios atunci când nu este derizoriu (infim), atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preț. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței. Prețul trebuie să fie, în general, în proporție cu valoarea lucrului vândut. Părțile sunt însă libere să determine valoarea bunului și deci prețul lui, care poate fi superior sau inferior valorii bunului ce formează obiectul vânzării.
Raportând aceste considerente la prezenta cauză se constată că prețul convenit de către părți prin contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a se constata ( prețul de 10.000.000 lei ROL ) - nu este derizoriu si nici disproporționat in raport de valoarea sa indiciată de expert ( 28.090 lei RON) - așa încât să nu existe preț .
Împrejurarea că părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, echivalența fiind relativă - este susținută in speță si prin examinarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat - de către aceiași pârâți-cumpărători BN si BV- la aproximativ o lună de la data primului contract - cu o altă vânzătoare, numita DEA. Obiectul acestui contract îl constituie un teren cu aceeași suprafață ( 500 mp ) situat in or. S in vecinătatea terenului cumpărat anterior de la vânzătoarea SE. Prețul acestei din urmă vânzări a fost convenit de părți la suma de 3.000.000 lei - așadar cu mult inferior celui din primul contract ( 10.000.000 lei ) - ceea ce denotă că echivalența este relativă , părțile fiind libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului.
Cât privește posesia prelungita ( prescripție achizitiva) - invocată de pârâtul BN la judecarea in fond a pricinii se reține că aceasta este un mod originar, ce se întemeiază pe faptul posesiei, pe o stare de fapt - dar exclude ideea existentei unui act juridic translativ de proprietate, deoarece modurile de dobândire originare nu comportă o transmisiune juridică a dreptului de proprietate de la o persoană la alta pentru că, înaintea dobândirii, bunul nu a mai aparținut altei persoane .In prezenta cauză pârâtul afirmă insă un act juridic translativ de proprietate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr….
Pentru considerentele de fapt si de drept expuse - au fost respinse ca neîntemeiate: acțiunea civilă precizată și acțiunea civilă conexată. A fost respinsă ca neîntemeiată cererea de intervenție accesorie în interesul reclamanților.
| ← Soluţie de RESPINGERE. Jurisprudență Contracte | Efecte D ICCJ 10-2013 asupra pv incheiate anterior publicarii → |
|---|
