Soluţie de RESPINGERE. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Judecătoria SINAIA Sentinţă civilă nr. 1029 din data de 06.11.2014
Prin cererea formulată pe rolul instanței la data de 10.05.2012 si înregistrată sub nr. dosar 951/310/2012 reclamanții Ș.D. si Ș.D., au solicitat în contradictoriu cu pârâții B.N. și S (fosta ) E : - a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. /02.07.1996 de către B.N.P. M D - București, precum și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că au dobândit de la familia Pascu prin contract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1098/27.03.2008, de B.N.P. Pop Mihaela - Câmpina, un teren în suprafață de 500 mp, cu nr. cadastral , situat în orașul Sinaia, str. M nr. , lot , pe care l-au stăpânit și îl stăpânesc ca adevărați proprietari fiind de bună-credință.
Se mai arată că împotriva lor s-a promovat o acțiune civilă în constatare formulată de reclamantul B.N, precizată ca revendicare iar prin sentința civilă nr. 1257 în dosarul nr.1815/310/2010 s-a apreciat ca având forță juridică actul dedus judecății.
Reclamanții apreciază că actul juridic dedus judecății este nul absolut , având în vedere că deși s-a prezentat un act de vânzare-cumpărare transcris sub nr. /30.07.1947 ca titlu de proprietate a pârâtei S.E. pentru a justifica dreptul asupra terenului aceasta din urmă a lăsat să treacă 49 de ani pentru a face un act de dispoziție, fără însă să fi posedat terenul, care a rămas pe mai departe în stăpânirea lui G.P. și a moștenitorilor acestuia, de la care au dobândit acest teren astfel încât aceasta își pierduse dreptul ca urmare a prescripției achizitive, vânzând un bun care nu ii mai aparținea, situație cunoscuta și de către dobânditor, ceea ce reprezintă o cauză ilicită și care este sancționată de lege cu nulitate absolută.
De asemenea, reclamanții mai arată că pârâtul nu a exercitat niciodată posesia terenului, nu si l-a intabulat la apariția Legii 7/1996, nu l-a înscris în rolurile agricole și fiscale.
În dovedirea acțiunii reclamanții au anexat în copie contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. /02.07.1996 (file 6-7, vol.I).
La data de 05.06.2012 pârâtul B.N. a depus la dosar întâmpinare (file 14-16, vol.I) prin care a solicitat respingerea acțiunii ca fiind nelegală și netemeinică; cu cheltuieli de judecata.
În motivarea întâmpinării pârâtul a invocat excepția lipsei capacității procesuale de folosința a paratei S.B., care a decedat în urmă cu aproximativ 5-6 ani, invocând în acest sens dispozițiile art.7 din Decretul 31/1954 și art.35 Cod Civil, precum și excepția puterii lucrului judecat, motivat de faptul că terenul în litigiu din orașul , str. nr. figurează și in dosarul civil nr. 1815/310/2010, având ca obiect "uzucapiune";, soluționat prin sentința civila nr.1257/28.oct.2011.
De asemenea, arată că susținerea reclamantului în sensul că nu a exercitat
niciodată posesia terenului si nu l-a înscris în rolurile agricole și fiscale este total eronată, atâta timp cât in dosarul precedent s-a demonstrat contrariul prin adresa Primăriei Sinaia, precum și prin administrarea probatoriului.
În dovedirea susținerilor pârâtul a depus la dosar copia sentinței civile nr.1257/28.10.2011 pronunțată de Judecătoria Sinaia în dosarul civil nr.1815/310/2010, o precizare a reclamanților din dosarul nr.1 /310/2010 și adresa Primăriei Sinaia nr. /23.11.2010 (file 17- vol.I).
La termenul de judecată din 07.06.2012 s-a constatat că pârâta S.B. este decedată din data de 02.04.2006, fiind depusă copia certificatului de deces seria DP, nr. /02.04.2006 (fila 30, vol.I).
La data de 05.09.2012 pârâtul B.N. a depus la dosar cerere prin care solicită suspendarea cauzei, deoarece dezlegarea cauzei de față depinde în totul de dosarul civil nr. /310/2010 aflat pe rolul Tribunalului Prahova (fila 38, vol.I).
La termenul de judecată din 06.09.2014 instanța a prorogat pronunțarea asupra excepției lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei S.B. invocată de pârâtul Badea și asupra cererii reclamanților de introducere în cauză a moștenitorilor pârâtei defuncte S.B. (fila 56, vol.I).
La data de 10.10.2014 la cererea instanței s-au depus la dosar relații de la Camera Notarilor Publici București, prin care se arată că nu a fost înregistrată procedura succesorală de pe urma defunctei S.B. (fila 71, vol.I).
La termenul de judecată din data de 25.10.2012 reclamanții S D și S D au depus la dosar precizare la acțiune, solicitând ca Orașul Sinaia prin primar să stea în judecată în locul pârâtei S (fila 73).
La data de 08.11.2014 reclamanții au depus o nouă precizare la acțiune, (file 82-84), în sensul că solicită a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. /02.07.1996 de BNP M D - București fiind încheiat știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, actul este fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, iar prețul trecut este neserios.
În drept au fost invocate dispozițiile art.99 și urm. din Legea nr.36/1995, art.6 din Legea nr.287/2009, art.3,5 din Legea nr.71/2011.
În motivarea precizării reclamanții au arătat că actul dedus judecății s-a încheiat de către părți, cunoscându-se că timp de 49 de ani terenul fusese abandonat efectiv și în înscrierile legale privind Rolurile agricole și Fiscale.
La data de 27 decembrie 2012 pârâtul Orașul Sinaia prin Primar a depus la dosar întâmpinare (file 97-100, vol.I), prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nelegală și netemeinică.
În motivarea întâmpinării pârâtul a invocat inadmisibilitatea acțiunii în raport de textele de lege invocate de reclamanți ca temei de drept al cererii lor, solicitând respingerea ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală în prezenta cauză.
La data de 17 ianuarie 2013 s-a formulat cerere de intervenție in interesul reclamanților de către numiții P.M., P.D. și P.R. -C(fila 102), prin care au solicitat admiterea acțiunii.
În motivarea cererii intervenienții arată că situația prezentată de reclamanții Șuba este reală, ei fiind cei care au vândut cu actul autentic nr. /27.03.2008 imobilul în litigiu din Sinaia, str. , nr. , lot. , cu număr cadastral .
Tot la data de 17 ianuarie 2013 pârâtul B.N. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii precizate a reclamanților ca nelegală și netemeinică (file 103-104 - vol.I).
În motivarea întâmpinării pârâtul a invocat excepția netimbrării acțiunii de către reclamanții S , solicitând respingerea acțiunii ca netimbrată.
De asemenea, pârâtul a invocat excepția autorității de lucru judecat, motivat de faptul că terenul în litigiu figurează și în dosarul nr.1815/310/2010 aflat pe rolul Tribunalului Prahova.
Cu privire la precizările formulate de reclamanți, apreciază că se urmărește tergiversarea cauzei, apreciind că titlul său este mai bine caracterizat și preferabil, întrucât provine de la adevăratul proprietar, în timp ce al reclamanților S. provine de la un neproprietar, astfel cum s-a reținut de către instanța de fond în dosarul nr. /310/2010.
Pârâtul mai arată că în anul 2002 a efectuat cadastrul terenului, pentru care o obținut numărul cadastral de la OCPI Prahova și consideră că Primăria orașului Sinaia nu are ce să caute ca parte în acest dosar, sens în care solicită respingerea acțiunii precizată și reprecizată ca fiind nelegală și netemeinică.
La termenul de judecată din 17.01.2013 instanța a luat act că s-a formulat cerere de intervenție în interesul reclamanților de către numiții P.M., P.D. și P.R-C. și s-a pus în vedere reclamanților și intervenienților să timbreze legal acțiunea la valoarea indicată în contractul a cărui nulitate se cere, precum și cererea de intervenție conform dispozițiilor Legii nr.146/1997 (fila 106, vol.I).
La data de 21.02.2013 reclamanții Ș. au depus la dosar precizare la acțiune prin care au arătat că înțeleg să cheme în judecată alături de Orașul Sinaia prin primar și Consiliul Local Sinaia (file 113-115, vol.I).
În susținerea cererii reclamanții au invocat decizii de speță.
Tot la data de 21.02.2013 pârâtul B.N. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de intervenție ca neîntemeiată (file 116-117, vol.I).
În motivarea întâmpinării pârâtul a solicitat respingerea cererii ca netimbrată, precum și ca fiind lipsită de interes, nefiind îndeplinite cerințele prevăzute de lege având în vedere că suprafața de teren în litigiu nu mai aparține încă din anul 1947 autorului lor.
La termenul de judecată din 21.02.2013 intervenienții Pascu au depus la dosar taxa judiciară de timbru în sumă de 91 lei (fila 119, vol.I).
La data de 21.03.2013 reclamanții au formulat note scrise (file 125-126, vol.I), prin care au solicitat respingerea tuturor excepțiilor invocate, solicitând a se ține seama de ultima precizare din 21.02.2013.
Prin încheierea de ședință din 21.03.2014 (file 128-130, vol.I) instanța a respins excepția lipsei de interes a intervenienților invocată de către pârâtul B.N. prin întâmpinarea la cererea de intervenție și a încuviințat în principiu cererea de intervenție accesorie în interesul reclamanților formulată de numitele P.M.na, P.D. și P.R. C.
Au fost unite cu fondul excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei S.B. invocată de către pârâtul B N prin întâmpinare și excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul Orașul Sinaia prin Primar - și a fost respinsă excepția autorității de lucru judecat invocată de pârâtul B.N. prin întâmpinare, precum și cererea de suspendare a judecății prezentei cauze până la soluționarea recursului declarat în dosarul nr. 1815/310/2010 .
Au fost încuviințate pentru toate părțile proba cu înscrisuri și proba cu interogatori.
De asemenea, a fost prorogată pronunțarea asupra probei testimoniale solicitată de apărătorul reclamanților și de cel al intervenienților și a probei cu expertiza de evaluare a terenului solicitate de avocatul reclamanților până la comunicarea de relații de la B.N.P. Mariana Dumitru.
La data de 15 aprilie 2013 au fost depuse la dosar relații de la B.N.P. M D (file 144-155, vol.I).
La termenul de judecată din data de 25.04.2013 s-a depus la dosar de către Orașul Sinaia răspunsul la interogatoriul reclamanților (file 165-166, vol.I) și au fost administrate interogatoriile reclamanților și pârâtului B.N. (file 167-177, vol.I).
La termenul de judecată din 13.06.2013 reclamanții Ș au depus o completare a motivării acțiunii (file 201-204, vol.I).
În cuprinsul completării reclamanții au arătat că solicită constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2009 din data de 02.07.1996 pentru cauză ilicită și sub aspectul vânzării lucrului altuia care are ca punct de plecare împrejurarea că părțile au încheiat contractul știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane.
La data de 12 septembrie 2013 pârâtul B N a depus la dosar întâmpinare (file 212-216, vol.I), prin care a invocat excepțiile netimbrării capătului doi din acțiunea principală și a lipsei de interes a reclamanților.
Pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii precizată și completată ca insuficient timbrată, lipsită de interes, nelegală și netemeinică; cu cheltuieli de judecată.
Arată că a invocat excepția netimbrării capătului doi din acțiunea principala, deoarece acesta nu a fost legal timbrat.
Cu privire la excepția lipsei de interes a reclamanților, arată că din interogatoriul luat reclamanților rezultă că in anul 2011, intervenienții P, au restituit integral suma primită în contractul de vânzare - cumpărare întocmit reclamanților, aceștia se consideră îndestulați, nu contestă plata și nici nu fac recurs în dosarul anterior nr. /310/2010 în care instanța de judecata i-a atribuit pârâtului Badea acest teren. Apreciază că intervenind rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanți și intervenienți, de drept , prin restituirea prețului, reclamanții nu pot invoca acum uzucapiunea si joncțiunea posesiilor atâta vreme cât acest contract este desființat, prin acordul pârtilor si repunerea acestora in situația anterioara, nejustificând interesul in promovarea acestei acțiuni.
Apreciază că pentru a promova aceasta acțiune reclamanții ar fi trebuit să justifice interesul legitim, personal și direct, născut și actual.
In dovedirea susținerilor pârâtul a solicitat probe cu: înscrisuri, supliment de interogatoriu pentru reclamantul Ș D si intervenienții P.D. si P.M. iar in măsura in care se va încuviința proba cu martori pentru reclamanți si intervenienți, deși se opune acestei probe, pentru egalitate de tratament solicită încuviințarea acestei probe (in măsura in care se va încerca din nou, de către reclamanți, dovedirea uzucapiunii), expertize contrare daca va fi 27327/23.11.2010 de la Primăria Sinaia, procesul verbal de măsurare si trasare din 02.04.1994 - plan de situație pentru înstrăinare teren din 31.08.1994 - chitanța de plata a impozitului venit agricol din 30.05.1995, planșe foto - certificat de căsătorie, certificat de urbanism nr. /25.07.2002, plan de situație aferent certificatului de urbanism, memoriu tehnic justificativ - cadastru din 11.07.2002, întâmpinare depusa de reclamanți in dosarul nr. 1815/310/2010, raport de expertiza tehnica topografica din 14.06.2011 privind evaluarea terenului, cerere pt. eliberarea certificatului de urbanism formulata de S.B., certificat nr. /01.07.1996 emis de Judecătoria Câmpina, certificat nr. /27.06.1996- rol fiscal S.B., interogatorii si declarații de martori, probe administrate in dosarul nr. 1815/310/2010 (file 217-256, vol.I).
La data de 09.10.2013 reclamanții au depus la dosar răspuns la excepțiile invocate de pârât prin întâmpinare și a solicitat solicitarea extrasului actului de naștere al numitei S năsută în fosta URSS (fila 258, vol.I).
La termenul de judecată din data de 10.10.2013 instanța a abilitat reclamanții să facă demersurile necesare pentru a obține extrasul actului de naștere al numitei S născută în fosta URSS și a unit cu fondul cauzei excepția invocată de pârâtul B referitor la lipsa de interes a reclamanților.
De asemenea, s-au încuviințat reclamanților proba cu expertiza de evaluare a terenului, având ca obiectiv evaluarea terenului la prețul de circulație existent la data la care a fost autentificat contractul a cărui nulitate se cere, respectiv contractul nr. 2009/ 2 iulie 1996, precum și părților proba testimonială cu câte un martor pentru fiecare referitor la apărarea de fond privind prescripția achizitivă (file 260-261, vol.I).
La termenul de judecată din 14.11.2013 a fost desemnat expert constructor dl. N D pentru efectuarea lucrării de specialitate (fila 272, vol.I).
La termenul de judecată din 26.11.2013 au fost audiați martorii părților, numiții Constantin Aurelian Sebastian- martorul reclamanților, Burtea Petre -martorul pârâtului B și C L - martora intervenienților P., declarațiile fiind consemnate în scris și atașate la dosar (file 281-289, vol.I).
La termenul de judecată din data de 19.12.2013 pârâtul Badea a depus la dosar copia contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2836 din 16.08.1996 (file 302-303, vol.I).
La data de 10.03.2014 s-a depus la dosar raportul de expertiză construcții (file 20-46, vol.II).
La termenul de judecată din 03.04.2014 s-a dispus introducerea în cauză în calitate de pârât a soției pârâtului cumpărător B N - numita B V (fila 56, vol.II).
La termenul de judecată din data de 22.05.2014 pârâtul B.N. a depus la dosar obiecțiuni la raportul de expertiză evaluare (file 72-75, vol.II), iar instanța a respins ca neîntemeiată cererea reclamanților de suspendare a cauzei (fila 80, vol.II).
La data de 08.07.2014 reclamanții au depus la dosar relații de la Arhivele Naționale și Primăria sector 1 București (file 83-86, vol.II).
La termenul de judecată din 08 iulie 2014 instanța a dispus conexarea dosarului civil nr. /310/2014 la prezenta cauză nr. /310/2012, mai întâi înregistrată pe rolul instanței și a unit cu fondul cauzei excepția lipsei de interes a reclamanților - invocată de pârâții B.N. si Badea Venera Violeta, excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților și excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților Orașul Sinaia prin Primar si Consiliul Local al Orașului Sinaia - invocate de aceștia (file 87-88, vol.II).
In cadrul dosarului nr. 464/310/2014 care a fost conexat la prezenta cauză aceiași reclamanți au chemat in judecată pe aceiași pârâți pentru a se constata - de asemenea - nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. /02.07.1996 de către B.N.P. Mariana Dumitru - București, precum și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
Motivarea acțiunii conexate este - in esență aceeași cu cea expusă atât in acțiunea de față - introductivă cât si cu precizările ulterioare.
La data de 30.09.2014 s-a depus la dosar completare la raportul de expertiză construcții (file 92-94, vol.II) - lucrare față de care nu s-au formulat obiecțiuni.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2009 din data de 02.07.1996 de către BNP Mariana Dumitru din București si transcris la Grefa Judecătoriei Câmpina, in Registrul de Transcripțiuni sub nr. / .1996 ( f 6-7 - vol.I) vânzătoarea S.B. a vândut pârâtului-cumpărător B N - căsătorit cu pârâta B V-V terenul in suprafață de 500 mp situat in or. Sinaia, str. , nr. , lot , jud. Prahova , prețul vânzării fiind de 10.000.000 lei (ROL).La acest moment terenul a fost identificat si a primit număr cadastral .
In ceea ce privește proveniența terenului înstrăinat se rețin următoarele :
In anul 1943 P G a primit in proprietate prin procesul-verbal si in baza Ordinului nr. /1945 terenul in suprafața de 500 mp ce reprezenta lotul nr. 245 din planul întocmit de Eforia Spitalelor Civile. In anul 1947 P G a înstrăinat terenul către A E (S - nume anterior căsătoriei), prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 1947 si notat in Registrul de Transcrieri al Judecătoriei Ploiești sub nr. /1947. (fila 149 - vol.I).
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. /27.03.2008, de B.N.P. P M - Câmpina ( f 11 - dosar conexat) intervenienții P.M., P.D. si P.R.-C au vândut reclamanților cumpărători Ș D si Ș D un teren în suprafață de 500 mp in acte ( 511 mp suprafață măsurată), cu nr. cadastral , situat în orașul , str. nr. , lot. 5.
In ce privește proveniența acestui teren s-a menționat in cuprinsul actului că dobândirea de către vânzători s-a făcut in baza moștenirii legale de la autorul comun Pascu Gheorghe - conform certificatelor de moștenitor nr. 80,81, si 82 /2006 emise de BNP Onea Lucia - Comarnic , iar Pascu Gheorghe - primul proprietar al terenului l-a dobândit prin împroprietărire in anul 1943.
In prezentele dosare conexate reclamanții Ș D si Ș D solicită să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2009 din data de 02.07.1996 de către BNP Mariana Dumitru din București, încheiat intre vânzătoarea S.B. si pârâtul cumpărător B.N. - învederând drept cauze de nulitate - fără însă să distingă si să acorde prioritate vreuneia dintre acestea, considerând că toate ar afecta concomitent valabilitatea actului - următoarele :
- dobândirea prin prescripție achizitivă a terenului de către reclamanți pe baza joncțiunii posesiei proprii cu a autorilor lor ;
- cauza ilicită constând in vânzarea lucrului altuia;
- prețul neserios;
I) Sub un prim aspect, instanța urmează să ia in examinare mai întâi excepțiile invocate in cauză si anume :
1) lipsa de interes a reclamanților - invocată de pârâții B N si BV-V.
2) lipsa capacității procesuale de folosință a pârâtei S.B. - invocată de pârâtul Badea Nicolae.
In motivarea excepțiilor s-a arătat in esență că - in anul 2011 vânzătorii P le-au restituit reclamanților Ș - integral suma primită in baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat intre ei si astfel a intervenit rezoluțiunea actului.
Pe de o parte, pârâta S.B. este decedată de peste 5-6 ani anterior introducerii acțiunii ( la data de 10.05.2012) si potrivit art. 41 alin. 1 Cod pr. civilă ( de la 1865) " poate fi parte in judecată orice persoană care are folosința drepturilor civile";
Instanța apreciază că excepțiile sus-menționate sunt neîntemeiate si vor fi respinse ca atare pentru următoarele considerente :
- împrejurarea că - prin Sentința civilă nr. /28.10.2011 a Judecătoriei Sinaia definitivă , dar nu si irevocabilă - fiind suspendată judecata recursului ( f 50-54 - vol.I) - au fost obligați pârâții Pascu ( in speța de față , intervenienții) să plătească pârâților Ș ( in speța de față, reclamanții) suma de 30.000 lei reprezentând prețul plătit de aceștia in baza contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. /27.03.2008, de B.N.P. Pop Mihaela - Câmpina - nu înlătură justificarea interesului personal si actual al reclamanților Și prezenta cauză, întrucât aceștia invocă - pe cale de excepție - dobândirea bunului in natură, prin prescripție achizitivă.
- prin adresa nr. /02.10.2012 emisă de Camera Notarilor Publici București ( f 71 - vol. I) s-a învederat că de pe urma defunctei S.B. , decedată la data de .2006, fostă cu ultimul domiciliu - nu a fost înregistrată procedura succesorală pe rolul vreunui Birou Notarial Public. In atare situație instanța apreciază că , potrivit disp. art. 1135 , 1138 cod civil , față de obiectul acțiunii ( constatare nulitate absolută contract) - care impune să se soluționeze in contradictoriu cu toate părțile contractante - deoarece nu sunt cunoscuți moștenitorii vânzătoarei S.B. - calitatea procesuală pasivă relativ la aceasta se transmite Orașului Sinaia prin Primar si Consiliului Local Sinaia - terenul in litigiu fiind situat in or. Sinaia.
3) pentru aceste din urmă considerente va fi respinsă ca neîntemeiată si excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Orașul Sinaia prin Primar - invocată de acesta;
4) in ceea de privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților - invocată de pârâtul Orașul Sinaia prin Primar ( f 40 - dosar conexat ) - se constată de asemenea netemeinicia acesteia ; pârâtul se referă in motivarea excepției la invocarea de către reclamanți ca si cauză de nulitate absolută a contractului - a regimului de comunitate de bunuri in ceea ce privește terenul înstrăinat de către vânzătoarea S, fără acordul fostului său soț. Aspectul nu reprezintă un capăt de cerere distinct ( un petit in sine), ci numai una dintre cauzele de nulitate invocate de reclamanți referitor la contractul de vânzare-cumpărare, iar calitatea procesuală activă a acestora se raportează la obiectul acțiunilor conexate ( constatare nulitate absolută act) si nu la motivele pe care reclamanții își fundamentează pretențiile.
II) Pe fondul cauzelor conexate - instanța reține următoarele :
Cauzele de nulitate absoluta ale contractului de vânzare-cumpărare invocate de către reclamanți - care întotdeauna , in măsura in care ar exista , nu ar putea fi decât contemporane contractului - urmează a fi examinate de către instanța potrivit prevederilor Codului civil de la 1864 ( art. 948 rap. la art. 966 , 968 ) - față de disp. art. 6 alin. 2 din noul Cod civil precum si de data încheierii actului, 02.07.1996. Nulitatea reprezintă o sancțiune civila constând in desființarea cu efect retroactiv, de la data încheierii unui act juridic cu încălcarea cerințelor legale.
Conform art. 948 Cod civil de la 1864 - condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt:
1. capacitatea de a contracta;
2. consimțământul valabil al părții ce se obliga;
3. un obiect determinat;
4. o cauza licita.
Vor fi examinate in consecință - prin prisma dispozițiilor legale sus-menționate - cauzele de nulitate invocate de reclamanți , astfel :
a) dobândirea prin prescripție achizitivă a terenului de către reclamanți pe baza joncțiunii posesiei proprii cu cea a autorilor lor - invocată pe cale de excepție ;
In raport de prevederile legale referitoare la validitatea convenției - nu poate subzista drept cauză de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâtul B N cu vânzătoarea S.B. - pretinsa dobândire a terenului de către reclamanții Șuba prin prescripție achizitivă , condițiile de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil de la 1864 fiind strict si limitativ enumerate.
Mai mult,martorii ascultați in cauză la cererea părților ( f 281-289) au declarat că familia P, fiind crescători de animale, foloseau mai multe grădini, însă faptul stăpânirii efective si comportării lor ca si adevărați proprietari asupra terenului in litigiu nu l-au perceput personal si nemijlocit; dealtfel , chiar martorii ascultați la cererea reclamanților si a intervenienților nu au putut să precizeze exact locația terenului. Nu s-a făcut dovada in cauză de către reclamanți a exercitării unei posesii utile , neviciate si sub nume de proprietar in sensul art. 1846 Cod civil - pe o perioadă de 30 de ani ( prin joncțiunea posesiei lor cu a autorilor, familia Pascu ) - spre a opera in favoarea lor prescripția achizitivă de lungă durată prev. de art. 1890 Cod civil.
b) cauza ilicită constând in vânzarea lucrului altuia;
Analizând această susținere a reclamanților se retine necesitatea dovedirii unui concern fraudulos al părților ( vânzătoarea si cumpărătorul) drept condiție esențială pentru invalidarea actului- la momentul încheierii acestuia - cunoscând ca bunul care face obiectul actului juridic este bunul altuia.
Din examinarea tuturor înscrisurilor care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare - acte înaintate de BNP Mariana Dumitru - București ( f 144-154 - vol. I) rezultă că vânzătoarea S ( fostă ) E a dobândit prin cumpărare la data de 1947 cu actul de vânzare-cumpărare transcris sub nr. /1947 la Grefa Judecătoriei Ploiești ( f 149) - terenul in litigiu, iar la această dată a cumpărării era divorțată , încă din anul 1945 , astfel cum rezultă din mențiunea efectuată la data de 16.03.1946 - in cuprinsul certificatului de căsătorie seria nr. ( f 153) - căsătoria fiind desfăcută prin Sentința civilă nr. 648/15.12.1945 a Tribunalului Ilfov.
Așa fiind , părțile contractante au avut convingerea - reală dealtfel - că terenul înstrăinat aparține exclusiv vânzătoarei, care îl dobândise prin cumpărare ( in anul 1947), la data respectivă fiind divorțată ( din anul 1945).
La întocmirea actului s-au făcut verificările relativ la grevarea cu sarcini, servituți , rezultând neexistenta acestora - potrivit certificatului de sarcini nr. /01.07.1996 emis de Judecătoria Câmpina.
Nu există nici un fel de dovezi prin care să se probeze reaua-credință a părților in ce privește actul încheiat ( buna-credință fiind prezumată), au fost realizate toate diligențele pentru ca operațiunea vânzării să fie efectuată in condiții de deplină legalitate.
Pe cale de consecința deci - sub acest aspect - văzând si art. 6 alin 6 Noul Cod Civil si art. 948 pct. 4 si art. 968 Vechiul Cod Civil - instanța constată că nu subzistă nici un motiv de nulitate a actului.
c) prețul neserios;
Sub sancțiunea nulității , prețul trebuie sa fie serios si determinat de părți - cerințe impuse de disp. art. 1303 Civil de la 1864.
În ceea ce privește prețul vânzării in speța de față ( 10.000.000 lei ROL), acesta este fixat în bani, determinat, sincer și serios. Atât timp cât nu există un act secret care să dovedească o simulație a prețului, nu se poate vorbi de o fictivitate a prețului, iar caracterul derizoriu se apreciază pe baza unei expertize privitoare la valoarea reală a bunului în momentul vânzării - ceea ce în speță s-a dispus. S-a concluzionat de către expertul evaluator ing. N D in raportul - completare I ( f 92- 94 - vol.II) - lucrare față de care părțile nu au formulat obiecțiuni - că prețul de circulație existent la data la care a fost autentificat contractul ( 02.07.1996) este de 28.090 lei RON echivalent 9.170 USD. S-a mai învederat si că terenul care a format obiectul contractului este amplasat intr-o zonă greu accesibilă, deși are toate utilitățile , iar metoda de evaluare aplicabilă in anul 1996 era cea a comparației prin bonitare.
Se mai reține că - în jurisprudență - s-a decis că părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, echivalența fiind relativă.
In doctrină s-a statuat că prețul este serios atunci când nu este derizoriu (infim), atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preț. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței. Prețul trebuie să fie, în general, în proporție cu valoarea lucrului vândut. Părțile sunt însă libere să determine valoarea bunului și deci prețul lui, care poate fi superior sau inferior valorii bunului ce formează obiectul vânzării.
Raportând aceste considerente la prezenta cauză se constată că prețul convenit de către părți prin contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a se constata ( prețul de 10.000.000 lei ROL ) - nu este derizoriu si nici disproporționat in raport de valoarea sa indiciată de expert ( 28.090 lei RON) - așa încât să nu existe preț .
Împrejurarea că părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, echivalența fiind relativă - este susținută in speță si prin examinarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat - de către aceiași pârâți-cumpărători B N si soția sa , B V -V - la aproximativ o lună de la data primului contract - cu o altă vânzătoare, numita Dumitrache Elena - Anda. Obiectul contractului autentificat sub nr. /16.08.1996 ( f 36-37 - vol.II) îl constituie un teren cu aceeași suprafață ( 500 mp ) situat in or. , str. , lot - in același cartier ( ) in vecinătatea terenului cumpărat anterior de la vânzătoarea S.B.. Prețul acestei din urmă vânzări a fost convenit de părți la suma de 3.000.000 lei - așadar cu mult inferior celui din primul contract ( 10.000.000 lei ) - ceea ce denotă că echivalența este relativă , părțile fiind libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului.
Cât privește posesia prelungita ( prescripție achizitiva) - invocată de pârâtul Badea Nicolae la judecarea in fond a pricinii ( f 123 - vol.II) se reține că aceasta este un mod originar, ce se întemeiază pe faptul posesiei, pe o stare de fapt - dar exclude ideea existentei unui act juridic translativ de proprietate, deoarece modurile de dobândire originare nu comportă o transmisiune juridică a dreptului de proprietate de la o persoană la alta pentru că, înaintea dobândirii, bunul nu a mai aparținut altei persoane .In prezenta cauză pârâtul afirmă insă un act juridic translativ de proprietate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. din data de 02.07.1996 de către BNP Mariana Dumitru din București.
Pentru considerentele de fapt si de drept expuse - vor fi respinse ca neîntemeiate : acțiunea civilă precizată (dosar nr. /310/2012) și acțiunea civilă conexată. Va fi respinsă ca neîntemeiată cererea de intervenție accesorie în interesul reclamanților.
In temeiul art. 274 Cod pr. civilă de la 1865 vor fi obligați reclamanții să plătească pârâtului B N suma de 3.000 lei cheltuieli de judecată , reprezentând onorari de avocați ( f 193 - vol.I si 129 - vol.II)
| ← Uzucapiune - Soluţie de RESPINGERE. Jurisprudență Uzucapiune... | CONSTATARE NULITATE ABSOLUTĂ ACT JURIDIC. Jurisprudență Contracte → |
|---|
