Contract de inchiriere. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Judecătoria BRAŞOV Hotărâre nr. 10716 din data de 05.04.2018
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BV - SECȚIA CIVILĂ
DOSAR CIVIL NR X/197/2015
SENTINȚA CIVILĂ NR. 10716
Ședința publică din data de 28 10 2016
Președinte: D.I.M - judecător
Grefier: C.M
Pentru azi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față, care s-a dezbătut în fond în ședința publică din data de 12 10 2016, când cei prezenți au pus concluzii conform încheierii de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta sentință, iar instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru data de 27 10 2016 și respectiv pentru data de 28 10 2016.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
INSTANȚA
Constată că prin acțiunea înregistrată sub nr. X/197/2015, astfel cum a fost completată de reclamanta A DE P 77 în contradictoriu cu pârâții A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2, A DE P 210, STATUL ROMÂN prin MFP, MUN BV și SC RIAL SRL a solicitat:
- să se constate că reclamanta și pârâtele A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 210, A DE P 73A-M2 au obligația de a achita în mod egal costurile de încălzire, în calitate de locatari ai spațiului cu altă destinație conform contractului de închiriere nr. 54/22 11 2013, spațiu situat în Bv, în suprafață de 25,20 m.p.
- obligarea pârâtelor A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2 la plata sumei de 421, 43 lei, respectiv pârâta A DE P S 39 la plata sumei de 28,53 lei , pârâta A DE P 73B-M4 la plata sumei de160,25 lei; pârâta A DE P 210 la plata sumei de 72,40 lei și pârâta A DE P 73A-M2 la plata sumei de 160,25 lei, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, în esență, s-a arătat că reclamanta și pârâtele asociații de proprietari sunt locatarii spațului menționat , spațiu care este proprietatea Mun Bv și administrat de SC RIAL SRL, în baza contractului de închiriere nr. 54/22 11 2013 și potrivit căruia toate beneficiarele contractului au aceleași drepturi și obligații ce decurg din contract. Astfel în conformitate cu art. 25 din contract toate cele 5 asociații de proprietari sunt obligate să achite contravaloarea consumului, cu toate acestea între locatare s-au ivit disensiuni cu privire la modul de repartizare a cheltuielilor de încălzire a spațiului în condițiile în care chiria este plătită în mod egal , iar încălzirea funcționează în continuu pe timp de iarnă indiferent de programul asociațiilor și numărul de persoane, în mod constant.
Reclamanta a mai arătat că în urma demersurilor efectuate, prin adresele nr. Y/23 09 2014 emisă de ANRSCUP, nr. Z/31 10 2014 și nr. W/8 06 2015, emise de Primăria Mun Bv, precum și prin adresa nr. Q/8 05 2015, emisă de SC RIAL SRL, i s-a comunicat că drepturile și obligațiile celor 5 asociații sunt egale, cu toate acestea având în vedere că agentul termic se facturează pe numele reclamantei, aceasta a achitat costuri suplimentare, așa încât pârâtei se impune a fi obligate să îi restituie ceea ce s-a achitat în plus pentru aceste pârâte.
Reclamanta a formulat completare și precizare de acțiune prin care a chemat în judecată în calitate de pârât și Mun Bv și a arătat că înțelege să completeze primul capăt de cerere în sensul de a obliga pârâtele asociații de proprietari la plata în mod egal a costurilor de încălzire și întreținere a spațiului închiriat, precum și că înțelege să completeze și cel de al doilea capăt de cerere în sensul de a se dispune obligarea pârâtelor A DE P S 39, A DE P 73B-M4 și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI 73A-M2 la plata sumei de 393 lei fiecare și dobânzi legale de la data plății, reprezentând contravaloarea lucrărilor de zugrăvire a spațiului închiriat și a holului de acces.
În motivare, reclamanta a arătat că împreună cu celelalte 4 asociații de proprietari pârâte au hotărât zugrăvirea sediului și a holului de acces conform procesul - verbal din data de 1 04 2015 și a fost încheiat contractul de prestării servicii nr.20/16 04 2015, prin care toți chiriașii s-au la plata sumei de 1800 lei, la care s-a adăugat suma de 167 lei, reprezentând costul unor materiale suplimentare, iar reclamanta a fost cea care a achitat integral costul lucrării de zugrăvire, cu toate acestea pârâtele refuză să plătească partea lor din costurile suportate.
Reclamanta a mai arătat că pârâta A DE P 210 a achitat integral cota sa de plată .
Acțiunea a fost legal timbrată.
Pârâta SC RIAL SRL a formulat întâmpinare prin care a concluzionat în esență că este de acord cu admiterea acțiunii reclamantei.
Pârâta A DE P 210 a formulat întâmpinare prin care a arătat că este de acord cu cererea reclamantei de a se lămuri modalitatea în care sunt de suportat cheltuielile în legătură cu spațiul închiriat pentru desfășurarea activității de către asociațiile de proprietari din cauză.
Pârâtul Statul Român a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii pentru lipsa calității procesuale pasive a pârâtului, motivată în esență prin aceea că imobilul din litigiu nu aparține domeniului public.
Pe cale de excepție , pârâtul a invocat și lipsa calității de reprezentant al pârâtului în ceea ce privește Ministerul Finanțelor Publice.
Pe fondul cauzei , pârâtul a concluzionat în sensul că potrivit art. 20, art. 12 și art. 25 din convenție , atât reclamanta cât și celelalte asociații de proprietate pârâte sunt obligate să achite în mod egal cheltuielile cu încălzirea și zugrăvirea spațiului închiriat.
Pârâtele A DE P S 39, A DE P 73B-M4 și A DE P 73A-M2 au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii.
În motivare, în esență, pârâtele au afirmat că primul capăt de cerere nu poate fi primit având în vedere că cele 5 asociații de proprietari au încheiat convenția din data de 11 11 2013 și procesul - verbal din data de 5 11 2014. Astfel, între aceste pârâte s-a încheiat o convenție pentru fiecare tip de cheltuială, iar cele privind încălzirea s-a stabilit să fie repartizată după numărul total de apartamente, pentru ca apoi prin convenția din anul 2014 s-a stabilit ca repartizarea să se efectueze pe apartamentele fiecărei asociații, sens în care sunt aplicabile prevederile art. 1270 NCCiv.
Pârâtele au mai considerat că susținerile reclamantei sunt neîntemeiate și relativ la aceea că cele 5 asociații de proprietari își desfășoară activitatea în mod egal, deoarece sunt zile în care programul mai multor asociații de suprapun sau numai unele dintre ele desfășoară activitate și mai mult și personalul este inegal, unele au două persoane care prestează activitatea de casierie, iar altele au trei persoane.
În ceea ce privește cererea de plată a contravalorii lucrării de zugrăvire, pârâtele au concluzionat că nici această cerere nu poate fi primită deoarece părțile au stabilit prin proces - verbal că reparațiile ce depășesc 500 lei se împart pe număr de apartamente.
Pârâtul Mun Bv a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive , motivată pe art. 36 NCPC, concluzionând că nu este subiect al raportului juridic litigios dedus judecății, nefiind parte în contractul de închiriere nr. 54/2013 și nu este nici proprietarul tabular înscris în cartea funciară..
Pe fondul cauzei, pârâtul a concluzionat că în cazul de față în considerarea Legii nr. 230/2007 cheltuielile se suportă în conformitate cu prevederile contractului de închiriere și a legislației în materia asociațiilor de proprietari.
Reclamanta a formulat răspuns la întâmpinarea formulată de pârâtele asociații de proprietari prin care a concluzionat că susținerile acestora sunt neîntemeiate, deoarece relația contractuală cu privire la spațiul închiriat este reglementat prin contractul de închiriere între locator și locatari, așa încât în condiția în care chiria a fost stabilită să fie plătită în mod egal, și contravaloarea consumului este de achitat în același mod.
Reclamanta a formulat răspuns la întâmpinarea formulată de pârâtul Mun Bv și a solicitat respingerea excepției invocate de acesta .
Instanța a pus în discuție excepția lipsei calității de reprezentant al ministerului pentru Statul Român, iar după luarea concluziilor părților a respins excepția pentru considerentele din încheierea de ședință din data de 12 10 2016.
Instanța a pus în discuție excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Statului Român, iar după luarea concluziilor părților prezente a admis excepția pentru considerentele cuprinse în încheierea de ședință din data de 12 10 2016, sens în care acțiunea formată în contradictoriu cu acest pârât va fi respinsă în acest sens. .
Instanța a pus în discuție excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Mun Bv, iar după luarea concluziilor părților prezente a admis excepția pentru considerentele cuprinse în încheierea de ședință din data de 12 10 2016, sens în care acțiunea formată în contradictoriu cu acest pârât va fi respinsă în acest sens. .
În probațiune, reclamanta a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar. Proba cu interogatoriul asociațiilor de proprietari propusă de reclamantă a fost respinsă pentru considerentele consemnate în încheierea de ședință din data de 12 10 2016.
În probațiune, pârâtele asociațiile de proprietari au administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar.
S-a constatat că față de pârâta SC RIAL SRL și A DE P 210 a operat decăderea din dreptul de a propune probe în conformitate cu art. 208 al.2 NCPC.
Analizând actele dosarului, se constată că la data de 22 11 201 între pârâta SC RIAL SRL, în calitate de locator, pe de o parte și reclamanta A DE P 77 și pârâtele A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2, A DE P 210, pe de altă parte, în calitate de locatari a fost încheiat contractul de închiriere nr.54, având ca obiect folosința spațiului cu altă destinație situat în Bv, în suprafață de 25,20 m.p. , cu destinația de sediu, pentru un termen până la data de 1 10 2015.
Din art. 1 și 2 din contract reiese că prin acest contract s-a prelungit raportul locativ existent anterior între părțile contractante legat prin contractul nr. 327/13 02 2002 și actele adiționale nr. 1/13 02 2002 și 12 /27 03 2013
De asemenea prin art. 20 din contract s-a prevăzut pentru locatari obligația de a efectua la timp și în condiții legale toate reparațiile de întreținere curentă cum ar fi: zugrăveli, iar prin art. 25 din contract s-a inserat clauza potrivit căreia locatarii sunt obligați să achite toate taxele comune specifice spațiului închiriat și contravaloarea consumurilor la utilități pe toată durata locațiunii.
La punctul 2 al.2 din partea introductivă a contractului nr. 54/22 11 2013 s-a prevăzut în mod expres că și pârâtele A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2, A DE P 210 au aceleași drepturi și obligații care decurg din contractul de închiriere pentru reclamanta A DE P 77, care au asumat clauzele contractuale prin semnarea acestui contract.
Văzând facturile fiscale emise de pârâta SC RIAL SRL în perioada ianuarie - septembrie 2015, facturile emise de reclamantă pentru plata chiriei în perioada ianuarie - decembrie 2015, precum și ordinele de plată emise de reclamantă pentru plata chiriei corespunzătoare facturilor fiscale emise de locator , precum și chitanțele de plată a chiriei de către asociațiile de proprietari pârâte se constată că reclamanta a fost debitoarea chiriașă care a efectuat plata integrală a chiriei către locator, iar pârâtele i-au achitat acesteia prin plată voluntară, fiecare în mod egal, partea ce i-a revenit din împărțirea plății efectuate la numărul asociațiilor de proprietari chiriașe codebitoare în contractul de închiriere nr. 54/2013, pentru spațiul închiriat în comun cu destinația de sediu.
Din contractul de prestări servicii nr. 20/16 04 2015, încheiat de reclamantă cu SC V C SRL, reiese că aceasta a contractat lucrările de zugrăvit a spațiul închiriat în baza contractului de închiriere arătat anterior și a holului de la intrarea de acces comun în bloc și asociații pentru un preț de 1800 lei, preț care a fost achitat de această asociație de proprietari conform chitanțelor de plată nr. 78/16 04 2015 și nr. 80/21 04 2015.
Reclamanta a refacturat către asociațiile pârâte, contravaloarea acestor lucrări în mod egal pentru plata sumei de 360 lei fiecare, prin facturile fiscale nr. 92, 93, 94 și 95/12 06 2015, în aceeași modalitate în care a procedat și în cazul chiriei.
Pârâtele au refuzat efectuarea plății către reclamantă considerând că această plată este datorată unei alte convenții, respectiv a celei încheiate de reclamantă și asociațiile de proprietari pârâte la data de 11 11 2013 și respectiv 5 11 2014.
Susținerea pârâtelor este neîntemeiată.
În acest sens se reține că lucrările de zugrăvire a spațiului închiriat prin contractul de închiriere nr. 54/2013 și a holului de acces la acest spațiu au fost realizate de reclamantă în respectarea obligației contractuale prevăzută la art. 20 din contract de a efectua la timp și în condiții legale reparațiile de întreținere curentă ale acestui spațiu, așa încât suportarea acestor cheltuieli de întreținere ale spațiului din contractul de închiriere ca și obligație de plată au ca izvor juridic contractul de închiriere, respectiv raportul juridic legat cu locatorul, prin prisma calității lor de codebitori ai obligațiilor contractuale asumate prin semnarea acestui contract, caz în care nu le sunt aplicabile nici prevederile art. 1270 NCCiv., care reprezintă regula în materia convențiilor sinalagmatice și nici cele ale Legii nr. 230/2007.
În consecință, prin modalitatea de executare a obligației de plată a chiriei acceptată de creditor se relevă fără echivoc că în cazul contractului de față, în care raportul juridic legat între mai mulți debitori și un creditor care primește plată unică de la unul dintre codebitori, în cauză, de la asociația de proprietari reclamantă,care la rândul ei a primit executarea obligației chiriei de la ceilalți codebitori în mod egal (situație necontestată de pârâți) se constată că în acest fel prin voința neîndoielnică a părților s-a stabilit indivizibilitatea obligațiilor ce fac obiectul acestui contract de închiriere bazată pe considerații de natură intelectuală care presupun o plată nefracționată .
Așadar, deși în materia civilă prin art. 1422 al.1 și art. 1423 NCCiv. în cazul pluralității de debitori este instituită regula divizibilității, iar debitorii sunt ținuți față de creditor în părți egale, cu toate acestea în conformitate cu art. 1424 NCCiv. se prevede un caz de excepție, în cazul indivizibilității obligațiilor determinată convențional sau de obiectul obligației care nu este susceptibil de divizare materială sau intelectuală.
Astfel, indivizibilitatea convențională intervine atunci când, deși prestația, obiect al obligației, este în natura sa divizibilă, însă părțile se înțeleg să o considere ca fiind indivizibilă și se constituie într-o indivizibilitate artificială, care presupune voința neîndoielnică a părților de a vedea obligația ca indivizibilă sau poate fi vorba de o indivizibilitate juridică - bazată pe considerații de natură intelectuală care presupun o plată nefracționată în mod obligatoriu, când obiectul prestației nu se poate împărți, nici material, nici intelectual, fără a fi denaturat, caz în care este o indivizibilitate naturală care se circumscrie unei indivizibilități obiective.
Prin urmare, cum părțile contractului de închiriere au asumat ca obligațiile să fie executate ca și obligații indivizibile în înțelesul art. 1248 NCCiv., instanța constată în situația dată în urma executării obligațiilor contractuale de către unul dintre codebitorii din contract în conformitate cu art. 1249 NCCiv. obligația de restituire a prestațiilor efectuate în temeiul unei obligații indivizibile este divizibilă și căreia îi devine aplicabilă regula instituită prin art.1243 NCCiv., pentru că prin contractul de închiriere nu s-a prevăzut altfel, debitorii obligației de restituire a prestației îndeplinită de codebitor, care prin executarea obligației se substituie creditorului plătit, devin debitorii unei obligații divizibile și sunt ținuți în mod egal față de acela care a îndeplinit obligația nefracționată.
Față de cele reținute, instanța reține că toate susținerile pârâtelor A DE P S 39, A DE P 73B-M4 și A DE P 73A-M2 relativ la convenții intervenite între pârâte în legătură efectuarea plăților în altă modalitate decât cea folosită în plata chiriei modalitatea în care se folosește spațiul ca și program de lucru sunt neîntemeiate.
În situația dată, plățile efectuate de reclamantă în îndeplinirea obligațiilor din contractul de închiriere, asumate împreună cu celelalte asociații de proprietari pârâte cu privire la spațiul închiriat pentru folosința comună cu destinația de sediu, sunt datorate de acestea din urmă în mod egal, așa încât în limita creanței dovedite în condițiile art. 249 NCPC raportat la art. 663 NCPC, instanța reține că s-au probat cheltuielile efectuate cu lucrările de zugrăvire în limita sumei de câte 360 lei pentru fiecare asociație debitoare, față de înscrisurile analizate mai sus.
În ceea ce privește cererea de plată a contravalorii de materiale suplimentare de câte 33,47 lei , pretinsă de reclamantă, va fi respinsă având în vedere că din contractul de prestări servicii nr. 20 16 04 2015 nu reiese că beneficiarul este cel care achiziționează materialele necesare lucrărilor pentru care s-a încheiat contractul de prestări servicii, astfel încât se constată că din înscrisurile constând în factura fiscală emisă de SC Bricostore România la data de 20 04 2015 și bonul fiscal de plată , factura fiscală emisă de SC C SRL și bonul fiscale de plată sunt plăți în legătură cu lucrarea din spațiul închiriat.
Relativ la restituirea plăților reprezentând contravaloarea costurilor de încălzire instanța reține că reclamanta nu a administrat în cauză proba plății acestei( factura fiscală sau înscrisul provenind de la furnizorul utilității prin care s-a individualizat pentru acest spațiu contravaloarea agentului termic, și nici înscrisul privind plata), astfel încât relativ la executarea acestei obligații , instanța nu poate reține că pentru creanța ce ar fi rezultat din această plată sunt îndeplinite cerințele de a fi certă, lichidă și exigibilă în înțelesul art. 663 NCPC, sens în care această cerere va fi respinsă.
Va fi respinsă și cererea formulată în contradictoriu cu pârâta A DE P 210, având în vedere că reclamanta prin cererea depusă de aceasta la data de 30 12 2015 a recunoscut primirea plății efectuată de această pârâtă în cursul procesului și a stins debitul pretins de la acesta.
În considerarea celor expuse , instanța va dispune conform cu dispozitivul.
Văzând și art. 453 al.1 și 2 teza finală NCPC, față de limitele în care reclamanta și pârâtele au căzut în pretenții, instanța va dispune compensarea cheltuielilor de judecată între părți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea formulată, astfel cum a fost completată de reclamanta A DE P 77 în contradictoriu cu pârâții A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2, și SC RIAL SRL, și în consecință:
Obligă pârâții A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2 să plătească reclamantei suma de câte 360 lei, fiecare, cu titlu de debit reprezentând cheltuieli renovare spațiu sediu comun, precum și dobânda legală, calculată de la data de formulării cererii de chemare în judecată și până la data plății despăgubirilor.
Respinge restul pretențiilor formulate de reclamanta A DE P 77 în contradictoriu cu pârâții A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2
Respinge acțiunea formulată, astfel cum a fost completată, de reclamanta A DE P 77 în contradictoriu cu pârâta A DE P 210.
Respinge acțiunea formulată, astfel cum a fost completată, de reclamanta A DE P 77 în contradictoriu cu pârâta STATUL ROMÂN PRIN MFP prin mandatar AJFP BV, și MUN BV prin primar, pentru lipsa calității procesuale pasive.
Compensează între reclamantă și pârâții A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2 cheltuielile de judecată .
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Apelul se depune la Judecătoria Bv .
Pronunțată azi, 28 10 2016, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței, conform art. 396 al.2 NCPC.
PREȘEDINTE GREFIER
DIM C.M
RED/DACT. DIM9 03 2017
| ← Acord emitere pasaport pentru minor. Jurisprudență Minori | Contract vanzare -cumparare imobil. Jurisprudență Contracte → |
|---|
