Contract de locaţiune. Prelungirea contractului. Neînde-plinirea obligaţiei de plată a chiriei. Penalităţi. Dreptul de retenţie
| Comentarii |
|
C. civ., art. 969, art. 1436, art. 1444
Procesul-verbal al Consiliului de Administraţie prin care locatorul a hotărât unilateral cuantumul chiriei nu poate fi luat ca bază de calcul al preţului chiriei nefiind întrunite condiţiile de valabilitate ale unei convenţii încheiate în condiţiile art. 969 C. civ.
In cazul în care, deşi contractul a expirat, pârâta a achitat în continuare chiria iar reclamanta a acceptat aceste sume, se constată că ambele părţi au acceptat în mod tacit prelungirea valabilităţii contractului de închiriere în condiţiile expres stipulate de părţi, conferind locatorului dreptul la acţiune pentru penalităţile de întârziere, conform clauzei penale contractuale.
întrucât amenajările efectuate asupra spaţiului comercial închiriat s-au realizat cu acordul proprietarului locator, dovedit prin chiar scopul locaţiunii, locatarul este îndreptăţit la restituirea acestora, beneficiind în condiţiile prevăzute de art. 1444 C. civ. de acordarea dreptului de retenţie asupra spaţiului până a plata efectivă a acestora.
C.S.J., secţia comercială, decizia nr. 1770 din 21 martie 2003
(B.J. - bază de date)
Prin sentinţa civilă nr. 577 din 4 decembrie 2000 Tribunalul Vrancea a admis în parte acţiunea reclamantei SC A.V. SA şi a obligat pârâta SC. W.
SRL la plata sumei de 73.932.000 lei contravaloare chirie pe lunile iunie, iulie, august şi septembrie 2000 calculată în raport de indicele de inflaţie, 5.727.781 lei penalităţi de întârziere precum şi cheltuieli de judecată în sumă de 10.454.587 lei.
S-a luat act de renunţarea reclamantei la capătul de cerere privind evacuarea pârâtei din spaţiul închiriat.
Totodată s-a admis în parte cererea reconvenţională a pârâtei, reclamanta fiind obligată la plata sumei de 524.725.787 lei contravaloarea îmbunătăţirilor efectuate la hala închiriată, conform expertizei efectuate, precum şi instituirea unui drept de retenţie în favoarea acesteia, până la achitarea despăgubirilor, cu cheltuieli de judecată aferente în sumă de 20.189.516 lei.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că între părţile în litigiu s-a încheiat un contract de închiriere având ca obiect suprafaţa de 5.322 mp situată în incinta unităţii şi 682 mp în interiorul halei metalice tip „Iaşi”.
închirierea acestor spaţii s-a făcut în scopul amplasării unei secţii de producţie alcool etilic.
Pe parcursul soluţionării cauzei pârâta a achitat o parte din sumele restante datorate cu titlu de chirie, cuantumul lunar al acesteia fiind în sumă de 7.027.952 lei conform actului adiţional nr. 216/1998, între părţi neîncheindu-se un alt contract din culpa pârâtei care a refuzat să semneze contractul nr. 194 din 31 mai 1999. Din aceste motive, cum pârâta a achitat în continuare chiria restantă până în luna iunie 2000, iar reclamanta a acceptat aceste sume instanţa a apreciat că ambele părţi au acceptat în mod tacit prelungirea valabilităţii contractului de închiriere cu încă un an respectiv până la 1 iunie 2000. S-a apreciat că operează clauza penală pârâta fiind sancţionată cu plata penalităţilor de întârziere.
După data de 1 iunie 2000 s-a considerat că pârâta datorează cu titlu de despăgubiri pe lunile iunie, iulie, august, septembrie 2000.
La admiterea cererii reconvenţionale instanţa a avut în vedere îmbunătăţirile efectuate, mai puţin cheltuielile voluptorii, apreciindu-se că închirierea s-a făcut în scopul amplasării de către pârâtă a unei secţii de producţie de alcool etilic, efectuarea amenajărilor fiind imperios necesară.
în considerarea acestor cheltuieli efectuate s-a admis şi capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenţie, neavând relevanţă faptul renunţării de către reclamantă la capătul de cerere privind evacuarea.
împotriva acestei sentinţe a promovat apel reclamanta criticile vizând modul în care s-a apreciat cuantumul chiriei şi perioada pe care s-a solicitat, faptul acordării dreptului de retenţie şi neacordarea în întregime a cheltuielilor de judecată.
Prin decizia civilă nr. 30 din 2 iulie 2001 Curtea de Apel Galaţi, secţia comercială şi de contencios administrativ, a respins apelul ca nefondat.
La motivarea soluţiei date s-a reţinut că suma de 107.100.000 lei pretinsă drept chirie pentru perioada iunie - noiembrie 2000 conform unei pretinse negocieri din 27 octombrie 2000 nu are nici o bază contractuală sau legală, fiind stabilit nivelul chiriei unilateral de către apelanta-reclamantă la nivelul sumei de 17.850.000 lei.
S-a avut în vedere că intimata-pârâtă a fost de acord pentru perioada în litigiu cu plata chiriei lunare în cuantum de 7.027.952 lei lunar sumă care a fost indexată potrivit art. 5 din contract cu rata inflaţiei, raporturile contractuale între părţi încetând în luna iunie 2000.
în ce priveşte cererea reconvenţională instanţa de apel a înlăturat criticile apelantei considerând că îmbunătăţirile şi amenajările la imobilul în litigiu s-au făcut cu acordul exprimat în mod expres de către locator conform contractului nr. 216/1998 în sensul că închirierea s-a făcut în scopul amplasării de către locatar a unei secţii de producţie pentru alcool etilic.
Valoarea îmbunătăţirilor a fost stabilită printr-un raport de expertiză şi apelanta nu a solicitat efectuarea unei noi expertize, astfel că dat fiind lipsa raporturilor contractuale între părţi justificat pentru creanţa intimatei pârâte s-a admis capătul de cerere privind acordarea dreptului de retenţie.
Prin petiţia înregistrată la data de 19 iulie 2001 SC A.V. SA a declarat recurs în termen şi legal timbrat, criticile vizând aspecte de nelegalitate şi netemeinicie.
Deşi nu este indicat temeiul legal, Curtea a apreciat, având în vedere dispoziţiile art. 306 C. proc. civ., că aceste critici s-ar încadra în dispoziţiile art. 304 pct. 8, 9 şi 10C. proc. civ.
Astfel se susţine că cele două instanţe nu motivează în mod corect motivul pentru care nu i s-a acordat chiria la nivelul sumei de 160.655.000 lei din care
33.168.000 lei chirie restantă ignorată de instanţa de fond, 53.555.000 lei chirie restantă pe lunile iunie - decembrie 2000, ianuarie - februarie 2001.
S-a considerat în mod eronat că raportul contractual între părţi a încetat în luna iunie 2000, fără să justifice înlăturarea procesului verbal din 27 octombrie 2000, act ce a fost întărit de contractul nr. 254/2000 cu termen de valabilitate 1 iunie 2000 - 1 iunie 2001.
în ce priveşte cererea reconvenţională recurenta apreciază că contractul încheiat nu a prevăzut o clauză din care să rezulte acordul său pentru efectuarea amenajărilor în vederea funcţionării secţiei de alcool etilic, aceste secţii profitând numai intimatei, profilul societăţii neincluzând o asemenea activitate.
Pentru cele arătate recurenta consideră nejustificată admiterea cererii reconvenţionale şi acordarea dreptului de retenţie în condiţiile în care a renunţat la capătul de cerere privind evacuarea.
Recursul este nefondat.
Cu privire la cuantumul chiriei Curtea apreciază nejustificate criticile formulate.
Astfel diferenţa de 33.168.000 lei nu a fost acordată întrucât potrivit contractului încheiat la 1 iunie 1998 sub numărul 216 s-a stabilit preţul la
5.116.000 lei lunar fără T.V.A., iar prin actul adiţional s-a stipulat de comun acord preţul chiriei la nivelul sumei de 7.027.952 lei, urmând ca trimestrial să fie indexat în raport cu indicele de inflaţie. S-a luat în calcul chiria restantă până în luna iunie 2000, şi cum la data soluţionării cauzei la fond nu s-a făcut dovada încheierii unui nou contract s-a acordat contravaloarea chiriei cu titlu de despăgubiri pe perioada iunie - septembrie 2000 în valoare totală de
73.932.000 lei, avându-se în vedere şi procentul de inflaţie în această perioadă.
Instanţele au motivat înlăturarea procesului-verbal al Consiliului de Administraţie încheiat la data de 27 octombrie 2000 în sensul că în privinţa preţului s-a negociat cuantumul acestuia nefiind întrunite condiţiile de valabilitate ale unei convenţii încheiate în condiţiile art. 969 C. civ.
S-au înlăturat pretenţiile privind plata chiriei pe perioada octombrie 2000 - februarie 2001 întrucât acestea au fost formulate în apel, iar potrivit art. 294 C. proc. civ. „în apel nu se poate schimba obiectul cererii de chemare în judecată şi nu se pot face cereri noi”.
Cu privire la cererea reconvenţională, Curtea reţine că la data încheierii contractului recurenta a cunoscut scopul locaţiunii respectiv amenajarea unei secţii de producţie alcool metilic, cu obligaţia locatarului să execute la timp şi în bune condiţii toate cheltuielile de întreţinere şi reparaţii.
în aceste condiţii nu se poate reţine că amenajările s-au făcut fără acordul recurentei, instanţele în baza concluziilor raportului de expertiză având în vedere şi cheltuielile voluptorii, fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1444 C. civ. privind acordarea dreptului de retenţie.
| ← Contract de locaţie a gestiunii. Reziliere. Lucrări de... | Drept de retenţie. Exercitarea dreptului → |
|---|
