Contract de vânzare cumpărare încheiat între Statul Român şi fostul chiriaş, în temeiul Legii nr. 112/1995. Constatarea nulităţii absolute
| Comentarii |
|
Titlul este nevalabil dintr-o dublă perspectivă, respectiv, pe de o parte, întrucât actul normativ care a stat la baza preluării, Decretul nr. 92/1950, contravenea Constituţiei anului 1948, care ocrotea proprietatea privată, iar, pe de altă parte, dispoziţiile actului normativ de preluare nu au fost respectate, întrucât, în art. 2, acesta prevedea printre categoriile exceptate şi intelectualii profesionişti, or antecesorul reclamanţilor era intelectual profesionist, respectiv medic. Nevalabilitatea titlului de preluare rezultă din însuşi cuprinsul cărţii funciare, în care era înscrisă calitatea de intelectual profesionist a proprietarului tabular, care-l excludea de la aplicarea decretului de naţionalizare, nevalabilitatea titlului putând fi cunoscută din simpla cercetare a cărţii funciare, cumpărătorul neputând invoca acest cuprins în favoarea sa, în temeiul art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938.
Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, Decizia nr. 304 din 27 ianuarie 2011
Prin sentința civilă nr. 348/13.01.2010, a Judecătoriei Cluj-Napoca, a fost admisă cererea extinsă și precizată formulată de reclamanții L.E. si L.E.A., în contradictoriu cu pârâții Consiliul local al mun. Cluj-Napoca, Primarul mun. Cluj-Napoca, C.I., D.A., C.I., B.M.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare mr. 32193/1997, încheiat între pârâtul de rând 1 și antecesorul pârâților de rând 2-4, având ca obiect apartamentul nr. 1 din Cluj-Napoca, P-ța A. nr. 3, înscris inițial în Cf 122960 Cluj, sub A+1, nr. Topo 278/1 și în Cf 122961, sub A+1, nr. Topo 278/1/I, ambele sistate cu încheierea nr. 2124/1999 și reînscrise în Cf nr. 1415 Cluj sub A+1 și A+2 cu nr. Topo 278 și 278/2.
S-a dispus radierea înscrierii de sub B+7 din cf nr. 1451 Cluj.
Pârâții au fost obligați în solidar la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamanților, în cuantum de 2675 RON, reprezentând onorariu de expert și de avocat.
Pentru a pronunța această hotărâre, judecătoria a reținut că reclamanții au înregistrat acțiunea de față în anul 2002 la Judecătoria Cluj-Napoca, litigiul parcurgând mai multe faze procesuale, fiind apoi înregistrat pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca sub nr. de mai sus, urmare casării cu trimitere pentru rejudecare dispusă de ICCJ prin decizia civilă nr. 3211/21 mai 2008.
Apartamentul nr. 1 ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 32913/1997, parte a imobilului situat în P-ța A. nr. 3, înscris în CF nr.1451, a constituit proprietatea antecesorilor reclamanților din prezenta acțiune fiind naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950. în anexa acestui decret, la poziția nr. 310, este înscris proprietarul tabular L.C.
Prin decizia civilă nr. 97/A/2007 a Curții de Apel Cluj, s-a admis apelul declarat de reclamanții L.E. și R.D.L. (decedată în cursul procesului, el fiind continuat de L.A.E.) împotriva sentinței civile nr. 1109/13.12.2006 a Tribunalului Cluj, pe care a desființat-o și a trimis cauza spre rejudecare Tribunalului Cluj. Prin decizia mai sus arătată, Curtea de Apel Cluj a stabilit că în rejudecare instanța a avut în vedere îndrumările vizând soluționarea în fond a pricinii, date de curte ca instanță de recurs în primul ciclu procesual, prin decizia civilă nr. 302/1.02.2006 pronunțată în dosarul nr. 16972/2005 al Curții de Apel Cluj. Astfel, dacă prin sentința civilă nr. 3224/1998 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. 7545/1998 s-a constatat că imobilul situat în Cluj-Napoca, P-ța A. nr. 3, înscris în CF nr. 1451 Cluj, nr. top 278 a fost preluat de către Statul Român fără titlu și s-a dispus restabilirea situației anterioare de carte funciară, în recurs, Curtea de Apel Cluj (decizia civilă nr. 885/1999 dosar nr. 1290/1999) a admis recursul pârâtului Consiliul Local al mun. Cluj-Napoca, a casat decizia nr. 1494/A/1998 pronunțată în apel de Tribunalul Cluj în dosarul nr. 5596/1998, a admis apelul declarat de pârât împotriva sentinței civile nr. 3224/1998 pe care a schimbat-o în sensul respingerii acțiunii în revendicare formulată de reclamanți. Pentru a pronunța această soluție, Curtea de Apel Cluj a apreciat că naționalizarea imobilului mai sus descris s-a făcut cu respectarea dispozițiilor Decretului nr. 92/1950.
Instanța a reținut că prevederile art. 2 alin. (1) lit. a ale Legii nr. 10/2001 consacra ope legis că naționalizările făcute în temeiul Decretului nr. 92/1950 sunt considerate preluări fără titlu valabil. Ca atare, orice altă discuție antamată și dezvoltată pe această temă de către pârâți este inutilă, superfluă. Nu este nevoie de constatări suplimentare din partea instanței, de petițe speciale formulate de reclamanți. Textul legal este mai mult decât suficient și este mai presus de orice dubiu.
Legea specială în discuție dispune imperativ la art. 4 alin. 1 că de dispozițiile sale beneficiază inclusiv moștenitorii persoanelor îndreptățite la restituire.
Prevederea legală precizată anterior este opozabilă și aplicabilă în folosul sau în contra oricăror persoane. însă această opozabilitate a fost asigurată si prin înscrierea dreptului de proprietate al petenților în cartea funciară colectivă a imobilului în care se găsește și apartamentul litigios.
în mod just au subliniat reclamanții că se impune a se face aplicațiunea cunoscutului principiu de drept resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens, cu atât mai mult cu cât statul vânduse un bun care nu îi aparținea, toate actele subsecvente încheiate de către Statul Român, de la actul de naționalizare, deci și contractul atacat, au fost sancționate cu nulitatea absolută, ca urmare a constatării de către instanțele competente, în mod definitiv, executoriu și irevocabil, a trecerii în proprietatea statului a imobilului litigios fără titlu valabil. Raportat la această situație, apare de necontestat necesitatea constatării nulității absolute a contractului atacat si, pe cale de consecință, repunerea petenților, în calitate de unici moștenitori legali ai foștilor proprietari tabulari, în drepturile lor legitime.
Instanța a mai reținut că Legea nr. 112/1995, temeiul în baza căruia s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare atacat, prohibea cu desăvârșire înstrăinarea imobilelor către chiriași anterior soluționării irevocabile a cererilor de retrocedare formulate în temeiul aceluiași act normativ de către foștii proprietari sau moștenitorii acestora.
Astfel după cum rezulta din listele publice depuse la dosar de către pârâtul Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, apărea cerere de revendicare a imobilului formulată in temeiul Legii nr. 112/1995, cerere înscrisă la poziția 283/27.05.1996.
Pe lângă necesitatea aplicării principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens ca urmare a constatării nelegalei treceri în proprietatea statului a imobilului litigios, cu consecința firească a constatării nulității absolute a tuturor actelor subsecvente, trebuie să se procedeze la analizarea bunei - credințe ca prezumție instituită de către legiuitor în favoarea subdobânditorilor, prin legile speciale în vigoare în materie, pornind de la aceea ca această prezumție, consacrată, de altfel, în dreptul comun, în primul rând, art. 1899 din Codul civil, este una relativă si nu absolută, putând fi răsturnată prin orice mijloc de probă permis de lege.
Pentru efectuarea acestui demers, trebuie să se analizeze conduita activă sau pasivă a persoanei îndreptățite si a subdobânditorilor, acestora incumbându-le obligația de a face dovada conduitei active si, pe cale de consecință, urmând a fi sancționat cel care a avut o conduită pasivă.
Reaua - credință a pârâților din cauză, cu atât mai mult cu cât aceștia au funcționat ca și magistrați, neputându-se prevala de necunoașterea sau neînțelegerea prevederilor legale si a riscurilor, vine si întărește faptul că petitul privind constatarea nulității absolute a contractului atacat se impune a fi admis, prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001 referitoare la buna - credință la momentul dobândirii imobilului neputând fi reținute în favoarea acesteia în speță.
Prevederile Normelor metodologice de aplicare ale Legii nr. 10/2001 aprobate prin H.G. nr. 498/2003, respectiv punctul 4.3. teza a 2 a din aceste norme, sunt în sensul că “înstrăinările intervenite după introducerea normei care permite cenzurarea de către instanțele judecătorești a valabilității titlului (art. 6 din Legea nr. 213/1998 cu completările ulterioare) menținerea sau, după caz, anularea actului translativ de proprietate este condiționată de dovedirea bunei - credințe a subdobânditorului la momentul înstrăinării”.
Analizând această prevedere legală specială, instanța a constatat că ne aflăm în situația juridică a unei derogări de la principiul de drept comun potrivit căruia bona fides praesumitur (buna credință se prezumă), instituindu-se, așadar, obligația ca, în cazul intentării de către persoana îndreptățită a unei acțiuni în constatarea nulității absolute a unui contract de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 după data de 24.11.1998, subdobânditorul să își dovedească, prin orice mijloc de probă permis de lege, buna sa credință în momentul încheierii actului litigios.
Având în vedere că “acele înstrăinări efectuate în temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare și cu deplina respectare a condițiilor legii până la apariția Legii nr. 213/1998 (în 24. 11. 1998) au beneficiul deplin al protecției Legii nr. 10/2001, cu modificările ulterioare, în sensul că sunt recunoscute și conservate efectele acestor acte”, se poate concluziona că legiuitorul vorbește despre acele acte de înstrăinare încheiate anterior datei de 24.11.1998, pentru care funcționează buna credință a subdobânditorului la momentul încheierii actului juridic. De remarcat este, însă, faptul că aceasta este o prezumție relativă și nu una absolută, care poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă, sarcina probei revenind celui care cade în pretenții. Esența acestei interpretări se bazează în fapt pe analizarea și explicarea conduitei active sau pasive, după caz, pe care trebuie să o aibă sau au avut-o atât persoana îndreptățită, cât și subdobânditorul la momentul încheierii actului atacat. Este, de altfel, de notorietate faptul că, prin norme metodologice de aplicare ale unor dispoziții legale, nu se pot răsturna principii de drept valabile și recunoscute în legislația română.
Ca atare, inclusiv aceste norme analizate vin și confirmă justețea cererii deduse judecății, prezumția bunei - credințe a subdobânditoarei din cauză fiind răsturnată de către petenți prin prisma materialului probator scris administrat in dosar, de-a lungul ciclurilor procesuale.
Esențială pentru justa soluționare a cauzei este conduita activă sau pasivă avută de către persoanele îndreptățite și de către subdobânditori la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
S-a stabilit deja, cu certitudine, că imobilul litigios apărea ca fiind revendicat pe listele publice. Aceste liste, pe lângă faptul că au fost afișate la sediul Prefecturii, au fost făcute publice la acea dată, aspect de notorietate publică, neputându-se afirma de către nicio persoană că nu avea de unde să ia la cunoștință care erau imobilele revendicate în temeiul Legii nr. 112/1995.
Deși, în apărare, pârâții au invocat prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001, în prezent, art. 45 alin. (2), ei nu intră în categoria celor protejați de prevederea precizată, deci acest text legal nu este incident în speță.
In mod cât se poate de întemeiat au apreciat și reclamanții că, prima dovadă stă tocmai în depunerea la dosarul cauzei a listelor publice în care erau trecute imobilele revendicate, liste în care apărea revendicarea asupra imobilului litigios, liste publice din care reiese cu claritate publicarea solicitării de restituire a imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995. Apare ca evident faptul că pârâții puteau să ia la cunoștință despre cererea de revendicare a imobilului litigios, fie direct din lecturarea acestor liste, fie din nenumăratele ziare în care acestea au fost publicate. Pasivitatea de care aceștia au dat dovadă prin neconsultarea listelor publice nu poate fi un argument pe care să îl invoce în apărare în vederea dovedirii bunei sale credințe, fiind arhicunoscută, la momentul aplicării Legii nr. 112/1995, necesitatea consultării acestor liste de către toți subdobânditorii. Cunoscând acest fapt, pârâtul de ordin 3 a încheiat contractul de vânzare-cumpărare atacat pe propriul său risc, fiind absolut nejustificată invocarea, în acest moment, a bunei - credințe.
Pârâții se află în eroare atunci când au apreciat că se impunea notificarea expresă a lor de către reclamanți despre restituirea în discuție. O conduită diligentă din partea lor ar fi presupus demersuri în acest sens, cu atât mai mult cu cât ele erau la îndemână, erau facile.
Un alt aspect deosebit de elocvent pentru chestiunea în discuție și pentru justa soluționare a pricinii este refuzul de a se prezenta la interogatoriu, cerere în probațiune admisă la solicitarea reclamanților, impunându-se, în acest sens aplicarea prevederilor art. 225 din C.proc.civ. Or, de necunoașterea legii nu se poate prevala nimeni pentru a susține o eventuala bună - credință. Existenta cererii de revendicare formulată în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost confirmata și de către pârâtul Consiliul Local, prin răspunsul la întrebarea nr. 2 din interogator.
Instanța a mai reținut că reaua - credință a pârâtului Statul Roman prin Consiliul Local, la momentul încheierii contractului atacat, este indiscutabilă în cauza, deoarece această parte contractantă cunoștea că preluarea imobilului litigios s-a făcut fără titlu, astăzi, acest pârât, invocându-si în cauza pendinte, propria culpă, aspect de netolerat, raportat la dispozițiile art. 108 alin. (4) din codul de procedură civilă și la principiul fundamental de drept în acest sens.
Pârâții subdobânditori ai acestui imobil nu se pot prevala în apărare de existenta unei erori comune și invincibile care sa le creeze un titlu valabil și care să poată să le acorde beneficiul bunei - credințe.
Ceea ce, în realitate, se impune a se avea în vedere este aspectul că era și este de notorietate faptul că majoritatea covârșitoare a imobilelor preluate au suferit de preluare abuzivă si forțată de la proprietarii acestora. Tot de notorietate este si aspectul că, la momentul achiziționării unui imobil, cumpărătorul are obligația, dar si posibilitatea, de a verifica vechea carte funciară a imobilului, document din care rezultă fără echivoc aspectul că Statul Roman și-a înscris dreptul de proprietate cu titlu de naționalizare în temeiul Decretului nr. 92/1950. în aceste condiții, ar apare absurdă și nelegală reținerea bunei credințe în favoarea intimaților subdobânditori, aceștia având obligația să cunoască faptul că statul nu avea un titlu valabil asupra imobilului și, implicit, nici dreptul să transmită în mod valabil proprietatea asupra acestui apartament. Această obligație a acestor pârâți, care nu a fost respectata de către aceștia, relevă vicierea titlului lor de proprietate cauzată de vicierea titlului de proprietate al transmițătorului, cumpărând, astfel, imobilul litigios pe propriul lor risc, cunoscând că nu pot dobândi acest imobil cu titlu valabil de la un neproprietar si neputând beneficia de protecție în fața adevăraților proprietari, deci, neputându-se reține în favoarea acestora prezumția bunei - credințe.
Existenta unei erori comune și invincibile este pe deplin exclusă. Pentru a putea vorbi despre existenta acesteia, este necesar ca ambele părți contractante să se fi găsit într-o eroare comună si invincibilă, în speță neputându-se vorbi despre aceasta, raportat la conținutul cărții funciare nr. 104 Cluj - în care este înscris dreptul de proprietate al petenților - și față de cunoașterea de către Statul Roman a caracterului abuziv al preluării acestui imobil.
Capetele de cerere privind radierea dreptului de proprietate din CF și înscrierea dreptului de proprietate al reclamanților în calitate de moștenitori legali ai foștilor proprietari tabulari este o consecință firească a admiterii primului capăt de cerere, impunându-se ca acesta să urmeze calea principalului. Atâta timp cât a fost constatată irevocabil calitatea petenților de moștenitori legali ai foștilor proprietari tabulari, radierea înscrierii solicitată a fost admisă.
In sensul admiterii cererii de față, vin și prevederile art. 20 alin. (1) coroborat cu art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, texte care, în esență, prevăd că dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil, înscrierea producându-si efectul opozabilității de la data înregistrării cererii, ordinea înregistrării determinând rangul înscrierilor. Totodată, Capitolul II din Legea nr. 7/1996 prevede cu exactitate modalitatea în care dreptul de proprietate poate fi înscris în CF, precum și procedura specială care se impune a fi urmată. Demn de remarcat în cauză este aspectul că pârâții nu au uzat de calea legală prevăzută de legea specială, aspect care relevă fără putință de tăgadă că cererea de constatare a nulității contractului a fost admisă, antecesorul pârâților ori aceștia personal nu și-au înscris contractul atacat în cartea funciară.
Astfel, în sensul acestor susțineri sunt prevederile art. 25 alin. (1) teza primă coroborate cu prevederile art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, texte care prevăd că înscrierea dreptului de proprietate devine opozabilă de la data formulării cererii și că atâta timp cât în cartea funciară este înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul exista în favoarea sa, dacă a fost dobândit cu bună - credință. Mai departe, art. 31 alin. (2) din aceeași lege arată că este considerat de bună - credință cel care, la data înregistrării cererii în folosul său, nu avea opusă prin notare nicio acțiune prin care să se conteste conținutul acesteia. Demn de remarcat este faptul că asupra apartamentului în litigiu este înscris dreptul de proprietate al antecesorului petenților pentru apartamentul în discuție și nicidecum al pârâților în temeiul contractului atacat. încrederea pârâților în conținutul cărții funciare, în care figura dreptul Statului este inutilă și ineficientă, deoarece titlul acestuia este profund alterat în substanța sa, ceea ce face ca opozabilitatea față de terți să aibă mult de suferit, esențială fiind oricum coroborarea datelor speței, premisa primordială fiind lipsa titlului valabil al statului, aspect ce atrage în lanț, ca piesele de domino, celelalte consecințe juridice.
Relevant în cauză este aspectul că, în cartea funciară, după cum rezultă fără dubiu, nu a existat nicicând vreo înscriere sau notare făcută în folosul pârâților.
Este evident că teza instituită de art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 este pe deplin aplicabilă petenților, sens în care opinează că se impune admiterea acțiunii ca fiind temeinică și fondata. în același sens sunt și prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, articol ce reglementează exhaustiv modalitățile în care drepturile reale sunt opozabile terților fără înscriere în cartea funciară, respectiv atunci când acestea provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune. Deci, se poate constata că nu ne găsim în prezența niciunuia dintre aceste cazuri. Această teza este întărită prin alin. (2) al art. 26 care prevede că, în aceleași condiții, sunt opozabile drepturile reale dobândite prin hotărâri judecătorești - cazul lor.
Prevederile alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 7/1996 stabilesc că sunt opozabile drepturile reale dobândite prin hotărâri judecătorești chiar și fără înscriere în cartea funciară, opozabilitatea acesteia operand ope legis.
Instanța a reținut că jurisprudența în materie a CEDO a statuat că, din compararea celor două titluri, preferabil este titlul fostului proprietar, argumentele găsindu-se în cauzele Păduraru, Raicu, Toganel și Grădinaru si Strainu contra Statului Roman.
Este evident că, prin prisma art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenție, nicio persoană nu poate fi privată de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publica, articol care este pe deplin aplicabil și în speța de față, dată fiind modalitatea în care antecesorii reclamanților au fost deposedați de proprietatea asupra imobilului litigios.
Deposedarea subdobânditorilor de proprietatea obținută ulterior apariției Legii nr. 112/1995 este condiționată de răsturnarea prezumției de buna - credință instituită în favoarea lor, rămânând clar aspectul că unica chestiune care se impune a fi stabilită în cauză este aceea dacă aceștia au fost sau nu de bună - credință la momentul încheierii actului atacat. De altfel, întreaga probațiune s-a îndreptat în sensul dovedirii relei - credințe a acestora la momentul încheierii actului, aspect de necontestat.
în mod just au arătat reclamanții că, în speță, nu se poate pune în discuție necesitatea aplicării prevederilor internaționale, respectiv art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, petenții producând în prezentul dosar toate dovezile necesare demonstrării aspectului ca antecesorii lor au suferit o deposedare abuzivă, nejustificată de nicio măsură care ar fi putut conduce statul la preluarea forțată a dreptului de proprietate. Deoarece Legea nr. 10/2001 protejează subdobânditorii numai în măsura în care aceștia au fost de bună - credință la momentul încheierii actului și întrucât legile internaționale fac, o dată în plus, dovada aspectului că antecesorii lor sunt cei cu adevărat prejudiciați, a fost impusă în mod cert si din acest punct de vedere admiterea acțiunii.
Nici chiar pe fondul efectiv al modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, acest act normativ nu schimbă esența stabilită în mod inițial de către legiuitorul român, sfera acestor modificări fiind restrânsă.
Din analiza acestor prevederi legale, se poate constata că actul normativ consolidează numai contractele încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 cu bună - credință și cu respectarea prevederilor acestei legi, practic întărindu-se exclusiv forma inițială a Legii nr. 10/2001 care făcea distincție clară între subdobânditorii de bună - credință și cei de rea - credință, acest principiu existând ab initio în legea specială. Practic, prin prisma prevederilor acestei legi, instanța de judecată este trimisă din nou să analizeze, astfel după cum, de altfel, s-a apreciat și până în prezent, buna sau reaua - credință a părților la momentul încheierii contractului în temeiul Legii nr. 112/1995. Desființarea unui asemenea act nu ține de intrarea în vigoare a actului normativ în discuție, acesta nefăcând altceva decât să aplice, din nou, principiul bunei - credințe ca prezumție relativă, fără să o transforme într-una absoluta care să nu mai poată fi răsturnată conform prevederilor art. 1169 din C.civ.
In speță, rămâne cert și mai presus de orice dubiu aspectul că reclamanții au dovedit fără echivoc aspectul că apartamentul litigios nu putea fi înstrăinat către pârâți, că era revendicat, că despre procesele lor cu Statul Roman subdobânditorii ar fi putut să cunoască dacă analizau cartea funciară a imobilului etc, toate acestea rezultând din actele scrise ale dosarului.
Se impune cu necesitate aplicarea sancțiunilor corespunzătoare actelor încheiate de către subdobânditori pentru imobile care, în mod real și efectiv, nu se găseau în circuitul civil, pentru a putea constitui obiectul unei înstrăinări.
în consecință, pentru considerentele ce preced, cererea de față a fost admisă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare și s-a dispus radierea înscrierii de sub B7 din cf nr. 1451 Cluj.
în temeiul art. 274-277 Cod procedură civilă, al principiului disponibilității ce guvernează procesul civil, pârâții au fost obligați în solidar la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2675 RON, reprezentând onorariu de expert și de avocat, aceștia căzând în pretenții.
Prin decizia civilă nr. 521/A/26.10.2010 a Tribunalului Cluj, apelurile pârâților au fost respinse ca nefondate, fiind respinsă și cererea reclamanților intimați privind acordarea cheltuielilor de judecată în apel.
în considerentele acestei decizii, s-a reținut că, prin decizia civilă nr. 302/R/01.02.2006 pronunțată de Curtea de Apel Cluj ca și instanță de recurs, în dosarul nr. 16972/2005, într-un ciclu procesual anterior, potrivit art. 315 alin. (1 ) C.proc.civ., ca urmare a casării, s-au dat îndrumări obligatorii primei instanțe, Tribunalul Cluj, asupra necesității de a statua dacă titlul de proprietate al Statului Român este valabil din perspectiva Legii nr. 213/1998, chestiune prioritară soluționării cererii de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare atacat, atâta timp cât, prin art. 46 din Legea nr. 10/2001, în redactarea inițială legiuitorul distinge între imobilele preluate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării și imobilele preluate fără titlu valabil, pentru a determina situația juridică a actelor de înstrăinare având ca obiect astfel de imobile.
S-a reținut de către instanța de recurs faptul că niciuna dintre cele două instanțe de fond nu a verificat legalitatea titlului de preluare în conformitatea cu dispozițiile exprese ale art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 și nu a distins între cele două ipoteze reglementate de art. 46 din Legea nr. 10/2001, plecând de la prezumția relei credințe a cumpărătorului nesocotind astfel art. 1899 alin. (2) C.civ., care consacră prezumția relativă a bunei credințe a achizitorului că a contract cu un veritabil proprietar, fiind într-o eroare comună și invincibilă cu privire la faptul că statul în calitate de cumpărător deține imobilul în baza unui titlu valabil.
Sarcina dovedirii relei credințe a cumpărătorului revine reclamanților, în conformitate cu art. 1169 C.civ., însă aceștia nu au administrat probe în acest sens, soluționându-se procesul fără a se intra în cercetarea fondului.
Tribunalul a apreciat că aceste îndrumări, care vizează fondul cauzei și care au determinat soluția casării, trebuie a fi respectate, chiar dacă hotărârile judecătorești pronunțate în urma rejudecării au fost casate de către înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 3011/21.05.2008 pronunțată în dosar nr. 4039/117/2006, pe motiv de necompetență materială, considerându-se că se impunea a fi investită Judecătoria Cluj-Napoca ca și primă instanță, și nu Tribunalul Cluj, așa cum a procedat Curtea de Apel Cluj prin decizia la care s-a făcut referire anterior.
Aceasta, deoarece instanța supremă nu a făcut referiri în mod expres la fondul cauzei, ci s-a limitat strict la chestiunea formală a competenței.
Revenind la îndrumarul Curții de Apel Cluj, tribunalul a constatat că, prin raportare la prevederile art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 „fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităților administrativ teritoriale și bunurile dobândite de stat în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil cu respectarea Constituției, a tratatelor internaționale la care România este parte și a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat”.
Cu alte cuvinte, se impune a fi respectată tripla condiție a conformității actului normativ în baza căruia s-a preluat imobilul cu constituția, tratatele internaționale și legile în vigoare.
Potrivit cuprinsului cărții funciare nr. 1451 Cluj, imobilul litigios a aparținut în părți egale în favoarea dr. Lăpădatu Constantin și soția născută Tănase Cornelia, fiind preluat în temeiul Decretului nr. 92/1950 în favoarea Statului Român, în administrarea Sfatului Popular al orașului Cluj.
în literatura de specialitate, s-a apreciat că imobilele preluate de stat în temeiul art. 1 pct. 1, 2,4 și 5 al Decretului nr. 92/1950 au fost dobândite fără un titlu valabil, deoarece acest act normativ a fost în mod flagrant contrar Constituției din 1948 care prevedea în art. 11 că „mijloacele de producție, băncile și societățile de asigurare, proprietate particulară pot deveni proprietate de stat, bun al întregului popor”.
însă, dintre imobilele care au făcut obiectul acestui decret, puteau fi calificate ca fiind mijloace de producție doar cele aflate la punctul 3 al art. 1 respectiv „hotelurile cu întreg inventarul lor”, în celelalte situații, respectiv cele de la punctul 1,2,4 și 5, (imobilele clădite care aparțin foștilor industriași, moșieri, bancheri, mari comercianți și celorlalte elemente ale marii burghezii; imobile clădite care sunt deținute de exploatatorii de locuințe; imobile în construcție, clădite în scop de exploatare, care au fost abandonate de proprietarii lor, precum și materialele de construcție aferente oriunde s-ar afla depozitate; imobilele avariate sau distruse de pe urma cutremurului sau a războiului clădite în scop de exploatare și ai căror proprietari nu s-au îngrijit de repararea sau de reconstrucția lor), imobilele în discuție aveau caracterul de locuințe și locuințele, chiar închiriate, nu puteau constitui mijloacele de producție.
în plus, art. 8 din legea fundamentală de la acel moment stabilea că „proprietatea particulară este recunoscută și garantată prin lege”.
în consecință, chiar și numai din perspectiva respectării Constituției din 1948, fără a mai analiza și celelalte acte la care face trimitere art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, preluarea unui imobil, care avea destinația de locuință, proprietate particulară, fiind o casă cu etaj, cu un local pentru prăvălie, 5 camere și dependințe la parter și cu o sală de masă, 2 camere și dependințe la etaj, cum este cel în speță, nu putea fi legală, neconstituind un mijloc de producție.
La aceasta, se adaugă și faptul că, potrivit art. 2 din același decret, nu intrau în procesul de naționalizare imobilele care erau proprietatea muncitorilor, funcționarilor, micilor meseriași, intelectualilor profesioniști și pensionarilor.
Or, potrivit mențiunii din cartea funciară, unul dintre coproprietari era doctor, putând fi încadrat în sfera intelectualilor profesioniști, respectiv aceea categorie socio-profesională care obține venituri de pe urma muncii ce presupune o conformație intelectuală.
Așadar, și din această perspectivă titlul de preluare nu este valabil, întrucât art. 2, deși constituțional, nu a fost respectat, expropriindu-se un bun de la o categorie exceptată.
în susținerea calității de medic a fostului proprietar tabular, reclamanții au depus o adeverință eliberată de Spitalul Municipal Petroșani sub nr. 189/10.01.1994, din care rezultă că acesta a fost angajat al acestei unități în perioada 01.09.1929-01.11.1969, ca medic primar chirurg, îndeplinind funcția de director al spitalului din 01.09.1929 până în 01.12.1960, locuind în clădirea de serviciu din str. Constructorul nr. 12 A.
De asemenea, i s-a conferit titlul de „Medic emerit al R.P.R” în anul 1954, a fost decorat cu „Medalia muncii” în anul 1949 și cu „Medalia a 5-a aniversară a RPR” în anul 1952, fiind evidențiat în munca medico-sanitară de către Ministerul Sănătății în anul 1954.
De remarcat faptul că însuși proprietarul deposedat, în momentul naționalizării, s-a adresat Comitetului Provizoriu al Sfatului Popular la orașului Cluj în 24 august 1950, solicitând a se reveni asupra măsurii, pe considerentul că, în mod nedrept, a fost încadrat în categoria marii burghezii sau a exploatatorilor, în condițiile în care a lucrat ca și medic chirurg la Spitalul de Stat Petroșani, nedeschizându-și un cabinet particular și neoperând în sanatorii particulare, fiind toată viața sa medic funcționar.
Dacă s-ar analiza valabilitatea titlului statului din perspectiva actului normativ incident la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, care s-a realizat în data de 05.02.1997, potrivit principiului tempus regit actum, respectiv art. 1 alin. (3) din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 modificate prin H.G. nr. 11/1997, se ajunge la aceeași concluzie a nevalabilității, întrucât, „prin imobil trecut în proprietatea statului potrivit Decretului nr. 92/1950, se înțelege imobilul naționalizat cu respectarea prevederilor art. 1 pct. 1-5 și art. 2 din decret precum și cu respectarea identității dintre persoane menționată ca proprietar în listele anexe la decret și adevăratul proprietar al imobilului la data naționalizării”.
Așa cum s-a arătat anterior, art. 2 nu a fost respectat, naționalizându-se un bun de la un intelectual profesionist, respectiv un doctor, pe de o parte, și nu a existat o identitate între persoana menționată ca proprietar în listele anexe la decret unde figura doar L.C., și adevărații proprietari ai imobilului la data naționalizării care erau soții L.C. și soția născută Tănase Cornelia.
Titlul de preluare fiind, astfel, nevalabil rămâne a se stabili buna sau reaua credință a cumpărătorului, respectiv credința acestuia că a contractat cu un veritabil proprietar fiind într-o eroare comună și invincibilă cu privire la faptul că statul în calitate de dobânditor deține imobilul în baza unui titlul neviciat.
Indiferent dacă ne-am raporta la dispozițiile art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 sau art. 1 alin. (3) din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, nu poate fi reținută buna credința sau convingerea eronată a achizitorului că a contractat cu un veritabil proprietar în condițiile în care un om cu minime diligențe s-ar fi putut îndoi de faptul că titlul statului nu este unul valabil, translativ de proprietate, atâta timp cât s-a preluat bunul de la proprietari în temeiul unui act normativ neconform cu Constituția din 1948, iar la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare era evident pentru toate părțile contractante că medicii erau exceptați de la naționalizare, în cartea funciară existând mențiunea calității de medic a coproprietarului deposedat și că nu există o identitate între persoana trecută în listele anexe a decretului și adevărații proprietari.
Bineînțeles că aceasta presupunea un minim efort care ar fi trebuit să caracterizeze un om diligent, necunoașterea legii neputând fi invocată.
împotriva acestei decizii, au declarat în termen legal recurs pârâții, solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelurilor pârâților, schimbării sentinței apelate, cu consecința respingerii acțiunii.
în motivarea recursului lor, pârâții Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca și Primarul municipiului Cluj-Napoca învederează că imobilul obiect al litigiului a trecut în proprietatea Statului Român cu titlu valabil în sensul art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, întrucât Decretul nr. 92/1950 și anexele acestuia erau în conformitate cu Constituția anului 1948, cu tratatele internaționale la care România era parte și cu legile în vigoare la acea dată, sens în care s-a pronunțat înalta Curte de Casație și Justiție în speță similare, prin deciziile nr. 1005/2003 și 634/2004.
Fiind preluat cu titlu valabil, imobilul constituia obiect al Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu respectarea dispozițiilor legale, respectiv a dispozițiilor art. 9 și 14 din Legea nr. 112/1995, întrucât imobilul nu a fost restituit fostului proprietar sau moștenitorilor acestuia, iar antecesorul pârâților persoane fizice, defunctul K.I., în calitate de chiriaș, a depus cerere pentru cumpărare la data de 6.08.1996, contractul fiind încheiat la data de 5.02.1997, după expirarea termenului rezultând din dispozițiile art. 9 și 14.
în plus, dacă ar fi incidente dispozițiile art. 45 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, chiriașul cumpărător a fost de bună credință, nefiind notificat cu privire la cererea fostului proprietar referitoare la acest imobil, în cartea funciară, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, proprietar figurând Statul Român, acțiunea în revendicare de drept comun exercitată de reclamanți nefiind notată în cartea funciară, cuprinsul ei prezumându-se că exprimă realitatea. Sentința civilă nr. 3224/1998 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pronunțată în dosarul nr. 7545/1997, prin care s-a dispus restabilirea situației anterioare, deși casată, a fost înscrisă în cartea funciară, dar numai la data de 3.02.1999, adică după aproape 2 ani de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prezumția bunei credințe a cumpărătorului, rezultând din disp. art. 1198 C.civ. nu a fost, astfel, răsturnată de reclamanți, înlăturând efectul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis al nulității.
Pârâții B.M., C.I., D.A. au mai arătat că motivele de nulitate ale contractului trebuie raportate la momentul încheierii acestuia, respectiv 5.02.1997, astfel că preluarea cu titlu valabil sau nevalabil trebuie raportată la legile în vigoare la acest moment, necontestându-se că ar fi vorba de o preluare abuzivă în sensul Legii nr.10/2001, care, însă, este ulterioară încheierii contractului.
în prezenta cauză, însă oricum, reclamanții nu au formulat o cerere privitoare la constatarea valabilității sau nevalabilității titlului statului, instanțele de fond depășind, astfel cadrul procesual stabilit de reclamanți.
în speță, nu au fost răsturnat prezumțiile rezultând din dispozițiile art. 32 și 33 din Decretul - lege nr. 115/1938 referitoare la cuprinsul cărții funciare, reclamanții nesolicitând verificarea valabilității titlului statului și neadministrând vreo probă în acest sens, situație în care se prezumă că titlul statului a fost valabil, imobilul intrând sub incidența dispozițiile art. 45 alin. (1) și (4) din Legea nr. 10/2001, instanțele fiind ținute să aprecieze doar respectarea dispozițiilor legale referitoare la încheierea contractului, nicio astfel de dispoziție nefiind încălcată, în condițiile în care sentința civilă nr. 3224/1998 a fost casată în recurs, acțiunea reclamanților fiind respinsă, astfel că înscrierea dreptului în cartea funciară în baza acesteia este lipsită de eficiență și fiind făcută, oricum la 2 ani după data încheierii contractului, imobilul constituind obiectul Legii nr. 112/1995, fiind deținut de antecesorul pârâților persoane fizice, defunctul K.I., în baza contractului de închiriere nr. 49375/13.10.1973 prelungit ulterior, imobilul nu era exceptat de la vânzare, dreptul statului era înscris în cartea funciară, nefiind notată vreo acțiune ce contesta cuprinsul ei, nu s-a făcut dovada că lista imobilelor revendicate ar fi fost publicată în presă și, chiar dacă reclamanții ar fi formulat o cerere de restituire în natură, aceștia nu se încadrau în dispozițiile Legii nr. 112/1995 pentru a li se retroceda în natură imobilul, nelocuind în imobil și imobilul fiind ocupat de un chiriaș.
Titlul statului nefiind contestat, înseamnă că imobilul a fost preluat cu titlu valabil, astfel că buna sau reaua credință a subdobânditorilor nu se mai impunea a fi cercetată deloc, în cauză fiind incidente dispozițiile art. 45 alin. (1) și (4) din Legea nr. 10/2001 și nu ale alin. (2) al aceluiași articol.
De altfel, referitor la reținerea relei credințe a cumpărătorului, acesta nu a avut calitatea de magistrat, o astfel de calitate a unuia dintre moștenitori, respectiv a pârâtei B.M. fiind irelevantă în cauză.
în ceea ce privește art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului și art. 1 din Protocolul 1, despre care reclamanții au susținut că au prioritate față de legislația internă, instanța trebuie să țină seama de împrejurarea că și titlul de proprietate al cumpărătorului trebuie să se bucure de ocrotire legală și, dacă nu s-a făcut dovada constituirii lui în mod nelegal, acesta nu poate fi desființat.
Reclamanții, prin întâmpinare, au solicitat respingerea recursurilor ca nefondate.
Analizând recursurile formulate prin prisma motivelor invocate, raportat la dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., ce constituie temeiul lor legal, curtea apreciază că acestea nu sunt fondate, din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel, în primul rând, s-a susținut că reclamanții nu au solicitat deloc constatarea nevalabilității titlului de preluare, astfel că nu se pune problema analizării acestuia, preluarea trebuind considerată cu titlu, ceea ce presupune și inutilitatea analizării bunei sau relei credințe a cumpărătorului, analiza trebuind restrânsă doar la respectarea condițiilor formale rezultând din dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
în realitate, așa cum rezultă din cererea inițială de chemare în judecată, înregistrată sub nr. 9321/12.08.2002 la Judecătoria Cluj-Napoca, motivul de nulitate invocat de reclamanții inițiali se referă la sentința civilă nr. 3224/1998 a Judecătoriei Cluj-Napoca, prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului de preluare a statului și la împrejurarea că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cererea de restituire a imobilului, formulată în baza Legii nr. 112/1995, nu era soluționată.
Iată, deci, că au fost invocate două motive de nevalabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare, unul referitor la împrejurarea că imobilul a fost preluat de Statul Român vânzător fără titlu valabil, împrejurare constatată prin sentința civilă nr. 3224/1998 a Judecătoriei Cluj-Napoca, acesta neputând, astfel, constitui obiect al Legii nr. 112/1995 și un alt motiv referitor la încălcarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, întrucât contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat înainte de soluționarea cererii de restituire în natură.
Prin urmare, instanțele de fond nu au depășit limitele investirii, analizând valabilitatea titlului de preluare ca motiv de nulitate a contractului, invocat în cererea de chemare în judecată, respectând, astfel, dispozițiile art. 129 alin. ultim C.proc.civ.
în ceea ce privește valabilitatea titlului statului, analiza făcută de instanțele de fond este una pertinentă, titlul fiind nevalabil dintr-o dublă perspectivă, respectiv, pe de o parte, întrucât actul normativ care a stat la baza preluării, Decretul nr. 92/1950, contravenea Constituției anului 1948, care ocrotea proprietatea privată, iar, pe de altă parte, dispozițiile actului normativ de preluare nu au fost respectate, întrucât, în art. II, acesta prevedea printre categoriile exceptate și intelectualii profesioniști, or antecesorul reclamanților era intelectual profesionist, respectiv medic.
Este adevărat că motivele de nulitate se raportează la data încheierii contractului, iar cel rezultând din disp. art. 6 ale Legii nr. 213/1998, referitor la neconcordanța dintre actul normativ care a stat la baza preluării și Constituția sub imperiul căruia acesta a fost edictat, este ulterior încheierii contractului, care a avut loc la data de 5.02.1997, rămâne, însă, pertinentă cercetarea motivului de nulitate referitor la respectarea dispozițiilor actului normativ ce a stat la baza preluării, HG nr. 11/1997 ce a modificat H.G. nr. 20/1996 privind Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995 cuprinzând norme de interpretare, or normele de interpretare nu retroactivează.
Pârâții au invocat împrejurarea că acțiunea în revendicare de drept comun nu a fost notată în cartea funciară, astfel că nu au cunoscut existența ei, însă, așa cum corect au reținut instanțele de fond, nevalabilitatea titlului de preluare a rezultat din însuși cuprinsul cărții funciare, în care era înscrisă calitatea de intelectual profesionist a antecesorului reclamanților, care-l excludea de la aplicarea decretului de naționalizare, nevalabilitatea titlului putând fi cunoscută din simpla cercetare a cărții funciare, cumpărătorul neputând invoca acest cuprins în favoarea sa, în temeiul art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938.
Este adevărat că, finalmente, acea acțiune a fost respinsă la mult timp după încheierea contractului, însă chiar pârâții susțin că antecesorul lor nu a cunoscut existența ei, bazându-se doar pe cuprinsul cărții funciare, or cuprinsul cărții funciare trebuia cel puțin să îi inducă acestuia un dubiu privind valabilitatea titlului de preluare, obligându-l să cerceteze dacă aparența de nevalabilitate din cuprinsul cărții putea fi combătută prin probe contrare, ceea ce nu s-a întâmplat, astfel că acesta a contractat cu rea credință, cunoscând împrejurarea că imobilul nu putea constitui obiect al Legii nr. 112/1995, fiind, astfel, aplicabile dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, așa cum corect au reținut instanțele de fond.
în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art. 304 pct. 9 C.proc.civ., din considerentele arătate, curtea apreciază că instanțele de fond nu au făcut o greșită aplicare a normelor de drept substanțial, astfel că recursul pârâților urmează a fi respins ca nefondat.
(Judecător Andrea Annamaria Chiș)
| ← Tranzacţia încheiată de lichidatorul judiciar al societăţii... | Decizie de eliberare din funcţie. Ordonanţă de urgenţă a... → |
|---|
