Contract de vanzare cumparare. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Judecătoria MANGALIA Sentinţă civilă nr. 2025 din data de 06.01.2014
Pe rol, soluționarea acțiunii civile având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic, privind pe reclamanta S.C. EI S.R.L. în contradictoriu cu pârâții C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. și Z.N.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de ……… și au fost consemnate prin încheierea de amânare a pronunțării din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de ………...
I N S T A N Ț A
Asupra acțiunii civile de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia sub nr. …….. la data de ………, reclamanta reclamanta S.C. EI S.R.L. i-a chemat în judecată pe pârâții C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. și Z.N., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare încheiat între pârâți, în calitate de vânzători și reclamantă în calitate de cumpărătoare, având ca obiect terenul în suprafață de 5000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanța, parcela ……….. și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. ……… și Asociații sub nr. ………, T.N., autorul pârâților, în calitate de promitent vânzător, s-a obligat să transmită reclamantei dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 5000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanța, parcela ……., obligându-se să obțină toate documentele necesare încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, inclusiv extrasul de carte funciară și certificatul fiscal și, întrucât aceasta nu este o obligație intuituu personae, ulterior decesului numitului T.N., această obligație a fost transmisă moștenitorilor acestuia, evidențiați în cuprinsul certificatului de moștenitor nr. ………., prin acceptarea moștenirii de pe urma defunctului T.N., pârâții devenind debitori ai acestei obligații.
S-a mai arătat de către reclamantă că, în cuprinsul antecontractului nu a fost menționat un termen pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, astfel că pârâții au fost puși în întârziere pentru executarea obligației, prin notificările comunicate cu scrisoare recomandată, prin care li s-a solicitat să se prezinte în fața notarului public la data de ….., orele …, la B.N.P. ………, în vederea încheierii, în formă autentică, a contractului de vânzare cumpărare.
La termenul stabilit, a arătat reclamanta, s-a prezentat la biroul notarial numitul D.V., împuternicit al pârâților C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. și Z.N., care a fost de acord cu semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, precum și împuternicitul reclamantei; de asemenea doamna V.I., care a reprezentat-o pe Z.N., a declarat că fiica acesteia îl va împuternici pe domnul D.V. în vederea perfectării vânzării.
Reclamanta a menționat că prețul stabilit de părți la data semnării antecontractului de vânzare cumpărare a fost achitat în integralitate de aceasta.
A arătat reclamanta că dispozițiile art. 1073 și art. 1077 Cod civil, în vigoare la data perfectării contractului, consacră principiul executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, care trebuie să asigure executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele acestuia și voința părților, instanța urmând a aprecia că antecontractul de vânzare cumpărare, care este un contract nenumit, întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită, prevăzute de art. 948-968 Cod civil, fiind obligatoriu între părțile contractante, în baza art. 969 Cod civil.
În drept, au fost invocate dispozițiile Cod civil, art. 948-968, art. 969, art. 1073, art. 1077 și art. 1669 cod civil și art. 3 din Legea 71/2011.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 2815 lei, conform chitanței nr. 78-0459/18.03.2013 și timbru judiciar în valoare de 5 lei.
Cererii i-au fost anexate, în copie, antecontractul de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. ………. sub nr. ……….., certificatul de moștenitor autentificat de B.N.P. ……….. sub nr. ……….., procura specială autentificată de B.N.P.A. …………. sub nr. …………, procura specială autentificată de B.N.P. ………… sub nr. ………… și procura specială autentificată de B.N.P. ………… sub nr. …………...
Pârâții, legal citați, nu au depus întâmpinare și nici nu s-au prezentat în instanță pentru combaterea cererii de chemare în judecată.
În cauză, instanța a încuviințat, pentru reclamantă, administrarea probei cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâților și proba cu expertiza topografică, având ca obiectiv identificarea imobilului în litigiu, raportul de expertiză întocmit de doamna expert ………. fiind depus la filele 85-107 din dosar.
În ceea ce privește proba cu interogatoriul pârâților s-a dispus aplicarea dispozițiilor art. 225 Cod procedură civilă, având în vedere lipsa acestora la termenul de judecată pentru care au fost citați cu mențiunea personal la interogatoriu și faptul că nu a fost depusă la dosar vreo dovadă a imposibilității acestora de a se prezenta în fața instanței, urmând să socotească această împrejurare ca o mărturisire deplină ce va fi avută în vedere la soluționarea pe fond a cauzei.
Din oficiu, în exercitarea rolului activ reglementat de dispozițiile art. 129 alin. 5 Cod procedură civilă și, în conformitate cu prevederile art. 32 din Legea nr. 146/1997, instanța a dispus emiterea unei adrese către Primăria comunei Tuzla pentru a depune la dosar certificat de atestare fiscală privind imobilul în litigiu, precum și către Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară, pentru a depune la dosar extras de carte funciară sau certificat de sarcini, în situația în care imobilul în litigiu este înscris în cartea funciară.
Au fost depuse la dosarul cauzei următoarele înscrisuri: extras de carte funciară pentru informare nr. ………. emis de Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Mangalia și certificat de atestare fiscală pentru persoane fizice nr. ………. emis de Primăria comunei Tuzla.
Din analiza materialului probator administrat în cauză, în vederea soluționării cererii formulate de către reclamantă instanța reține următoarea situație de fapt:
Între reclamanta S.C. EI S.R.L., în calitate de promitentă cumpărătoare, și numitul T.N., în calitate de promitent vânzător, s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. …….. sub nr. ………., convenție prin care părțile s-au obligat să cumpere și respectiv să vândă terenul în suprafață de 5000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanța, parcela ………..
Părțile au convenit ca prețul vânzării să fie de ……… euro, din care promitenta cumpărătoare S.C. EI S.R.L. a achitat promitentului vânzător T.N. prin mandatar D.V., suma de …….. euro la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. ……….. sub nr. ……….., urmând ca restul de …….. euro să fie achitat la perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, astfel cum se menționează expres în cuprinsul acestuia.
La încheierea antecontractului de vânzare cumpărare, promitentul vânzător s-a legitimat ca proprietar a terenului în litigiu, în baza titlului de proprietate nr. ……… emis de Comisia Județeană Constanța pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.
De asemenea, părțile au stipulat că perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică se va realiza după obținerea de către promitentul vânzător a documentației necesare, inclusiv extras de carte funciară, certificat fiscal, etc., însă nici până în prezent nu a fost încheiat contractul prefigurat.
T.N. a decedat la data de ……., iar potrivit certificatului de moștenitor autentificat de B.N.P……… sub nr. ………, depus la filele 9-10 din dosar, a lăsat ca moștenitori pe pârâții din prezenta cauză: C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. și Z.N.
Terenul în litigiu a fost identificat de expertul topograf …… ca fiind terenul în suprafață de 5.000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanța, parcela ………, cu următoarele vecinătăți: la nord - moșt. …….., la sud - moșt. ………….., est - ….. și la vest - ……….
Dreptul de proprietate al autorului pârâților asupra terenului în litigiu a fost intabulat și este înscris în cartea funciară nr. ……….a comunei Tuzla, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară nr. ……… emis de Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Mangalia și anexat la fila 83 din dosar.
Din analiza certificatului de atestare fiscală pentru persoane fizice nr. ……….. emis de Primăria comunei Tuzla, instanța reține împrejurarea că pârâții nu figurează în evidențele Compartimentului Impozite și Taxe cu datorii către bugetul local în legătură cu imobilul în litigiu (fila 131).
Având în vedere situația de fapt anterior reținută, instanța apreciază că sunt întrunite condițiile legale pentru admiterea cererii formulate de reclamantă.
În drept, potrivit art. 969 Codul civil din 1864, aplicabil în cauză prin prisma prevederilor art. 3 din Legea nr. 71/2011, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Potrivit art. 1073 din același act normativ, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, și în caz contrar are dreptul la dezdăunare, iar potrivit art. 1077 Cod civil, nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.
În conformitate cu prevederile art. 2 din Titlul X "Circulația juridică a terenurilor"; din Legea nr. 247/2005, "Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute";.
Potrivit art. 5 alin. 2 din titlul X "Circulația juridică a terenurilor"; din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, "În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract";.
Din analiza dispozițiilor legale anterior menționate rezultă împrejurarea că antecontractul de vânzare cumpărare este acea convenție care dă naștere unor obligații de a face, părțile asumându-și îndatorirea de a încheia în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare cumpărare.
În cazul neexecutării de către promitentul vânzător a obligației asumate, promitentul cumpărător are mai multe drepturi ce decurg din această convenție, drepturi ce pot fi valorificate, în plan procesual, printr-o acțiune în rezoluțiunea antecontractului, cu posibilitatea obținerii unor daune interese, sau printr-o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În speță, ca urmare a încheierii antecontractului de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. ……….. sub nr. ………….., reclamanta, în calitate de promitentă cumpărătoare, a dobândit și dreptul de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, iar acestui drept îi corespunde obligația corelativă a promitenților vânzători, pârâții în cauză, de a încheia contractul proiectat.
Față de dispozițiile legale și considerentele anterior expuse și, având în vedere împrejurarea că, din probele administrate în cauză, a rezultat că pârâții nu și-au îndeplinit obligația asumată prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat de autorul acestora cu reclamanta, nu s-au prezentat la biroul notarului public în vederea întocmirii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, formă impusă de lege pentru validitatea convenției, iar promitenta cumpărătoare și-a îndeplinit obligația izvorâtă din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat de B.N.P. ………… sub nr. ……….. și a achitat prețul convenit pentru înstrăinarea terenului în litigiu, instanța apreciază că cererea formulată de reclamantă este întemeiată.
În concret, condițiile prevăzute de art. 948 din Codul civil (în varianta în vigoare la momentul încheierii promisiunii bilaterale) pentru validitatea unei convenții sunt îndeplinite, respectiv capacitatea părților, un obiect determinat și o cauză licită, lipsind doar consimțământul promitenților vânzători.
De asemenea, instanța constată că terenul promis spre vânzare se află încă în patrimoniul pârâților, așa cum rezultă din certificatul fiscal eliberat de Primăria comunei Tuzla și din extrasul de carte funciară emis de Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Mangalia și anexate la dosarul cauzei.
Având în vedere ansamblul considerentelor de fapt și de drept anterior expuse, instanța va admite acțiunea civilă precizată formulată de reclamanta S.C. EI S.R.L. în contradictoriu cu pârâții C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. și Z.N., va constata intervenită vânarea-cumpărarea între pârâți, în calitate de vânzători, și reclamanta SC EI SRL, în calitate de cumpărător, având ca obiect terenul în suprafață de 5.000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanța, parcela …….. cu următoarele vecinătăți: ………., pentru prețul de ……… de euro, prezenta hotărâre urmând să țină loc de contract de vânzare - cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea civilă precizată formulată de reclamanta S.C. EI S.R.L., înregistrată ……….. în contradictoriu cu pârâții C.F., T.F., T.G., Z.G.D., Z.L.I., Z.M. și Z.N……
Constată intervenită vânzarea-cumpărarea între pârâți, în calitate de vânzători, și reclamanta SC EI SRL, în calitate de cumpărător, având ca obiect terenul în suprafață de 5.000 mp situat în extravilanul comunei Tuzla, jud. Constanța, parcela …….., cu următoarele vecinătăți: ……….., pentru prețul de ………. de euro.
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare - cumpărare
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, ………..
| ← Plangere Contraventionala. Jurisprudență Circulaţie rutieră | Pretenţii. Jurisprudență Proprietate privată → |
|---|
