Contract de închiriere. Divorţ. Atribuirea prin acţiune separată a beneficiului contractului de închiriere fostului soţ şi dispunerea evacuării necondiţionate a celuilalt
| Comentarii |
|
Caracterul hotărârii judecătoreşti. Neexecutarea hotărârii în termenul de prescripţie prevăzut de lege. Efecte. Nefolosirea locuinţei de către fostul soţ mai mult de 2 ani. Folosirea locuinţei şi de un alt membru al familiei. Consecinţe juridice
1. Prin sentinţa civilă nr. 6376/2 iulie 1992 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a admis acţiunea civilă intentată de reclamantul U. P. împotriva pârâtei G. C. şi, în consecinţă, s-a atribuit reclamantului beneficiul locuinţei comune şi s-a dispus evacuarea pârâtei din această locuinţă.
Dispoziţia de atribuire către reclamantul din acel proces a beneficiului locuinţei comune s-a dat ca urmare a exercitării acţiunii în constituire sau de transformare de drepturi, menită să creeze ex nune o situaţie juridică nouă între părţi.
Sentinţa civilă nr. 6376/1992 nu a fost pusă în executare de către U.P., respectiv nu s-a solicitat încheierea unui nou contract de închiriere şi a unei noi fişe locative, în care să figureze numai el, exclusiv reclamantele. Această sentinţă, pronunţată în condiţiile art. 22 din Legea nr. 5/1973, este constitutivă de drepturi, iar executarea ei este supusă termenului de prescripţie de 3 ani, prevăzut de art. 6 din Decretul nr. 167/1958, care se calculează potrivit art. 7 din acelaşi decret, de la data la care se naşte dreptul de a cere executarea silită. Prin urmare, sentinţa de atribuire a beneficiului locuinţei comune şi-a pierdut puterea de lucru judecat.
2. Din probele administrate în cauză, a rezultat că pârâtul a părăsit locuinţa comună la data de 6 decembrie 1996, când s-a recăsătorit cu o altă femeie, împreună cu care a început să locuiască. Potrivit art. 27 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 114/1996, modificată prin Legea nr. 145/1999, în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, precum şi în cazul titularului de contract nerezident, care, fără a fi detaşat, nu a mai folosit locuinţa mai mult de 2 ani, fără întrerupere, închirierea continuă în beneficiul persoanelor care au avut acelaşi domiciliu cu titularul cel puţin un an şi care au fost înscrise în contractul de închiriere.
întrucât pârâtul a părăsit domiciliul comun mai mult de doi ani fără întrerupere, iar reclamantele au avut acelaşi domiciliu cu el mai mult de un an şi au fost înscrise în fişa suprafeţei locative a locuinţei, titularul şi-a pierdut dreptul locativ, iar închirierea a continuat în beneficiul reclamantelor, care au plătit chiria aferentă locuinţei.
3. Reclamanta G.S. a dobândit un drept locativ propriu, ce derivă din contractul de închiriere şi nu din drepturile mamei sale, în calitatea ei de membru al familiei titularului contractului de închiriere, în fişa locuinţei figurând înscrişi U.P., titular, U.C.-soţieşi G.S. - fiică. De altfel, prin sent. civ. nr. 6376/1992, s-a dispus evacuarea reclamantei G.C. (fostă U.CJ, iar nu şi a reclamantei G.S.
(Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, decizia nr. 816 din 18 aprilie 2001)
Prin sentinţa civilă nr. 3378/17 mai 2000 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins acţiunea civilă intentată de reclamantele G.C. şi G.S. împotriva pârâţilor U.P. şi Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, având ca obiect acţiunea în constatare.
S-a admis cererea reconvenţională formulată de pârâtul U.P., împotriva reclamantelor şi, în consecinţă, s-a constatat că drepturile locative ale reclamantei G.S. asupra locuinţei situate în Cluj-Napoca, str. F.J.C. nr. 3, ap. 3 au încetat.
S-a dispus evacuarea necondiţionată a reclamantei G.C. din locuinţa situată în Cluj-Napoca, str. F.J.C. nr. 3, ap. 3.
Au fost obligate reclamantele în solidar la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 688.000 lei, în favoarea pârâtului.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 6376/1 iulie 1992 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a atribuit lui U.P. beneficiul locuinţei comune situate în Cluj-Napoca str. F.J.C. nr. 3 şi s-a dispus evacuarea lui G.C. din imobil. Sentinţa nu a fost pusă în executare silită în termenul general de prescripţie, în ceea ce priveşte evacuarea din locuinţă. Partea din dispozitivul sentinţei privitoare la atribuirea
locuinţei lui U.P., nefiind susceptibilă de evacuare silită, a intrat în puterea lucrului judecat.
Reclamanta G.S. a beneficiat de un drept locativ propriu, drept înscris în contractul de închiriere nr. 309706/25 februarie 1987, în calitate de fiică din altă căsătorie a lui G.C.
După desfacerea căsătoriei dintre G.C. şi U.P., reclamanta G.S. a solicitat în continuare folosinţa locuinţei fără ca, după ce a devenit majoră, să îşi reglementeze situaţia.
Faptul că pârâtului U.P. i s-a atribuit beneficiul locuinţei comune, fără ca instanţa să facă vreo referire în dispozitiv la contractul de închiriere, nu înseamnă că judecătoria a omis să aibă în vedere acel contract. Chiar dacă în dispozitivul sentinţei nu s-a precizat că se atribuie contractul de închiriere, în considerentele ei s-a menţionat că obiectul acţiunii este atribuirea beneficiului contractului de locaţiune.
La data pronunţării sentinţei de divorţ şi a sentinţei prin care s-a atribuit apartamentul pârâtului, era în vigoare Legea nr. 5/1973, însă la data înregistrării prezentei acţiuni principale şi a cererii reconvenţionale sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 114/1996.
Asociaţia de locatari din str. D. nr. 3, a comunicat că reclamanta G.S. locuieşte în acest imobil din anul 1994, la apartamentul nr. 146, iar din luna decembrie 1998 se achită taxe comune pentru două persoane. Aşa fiind, acţiunea principală a fost respinsă în temeiul art. 1169 C. civ.
Din probele administrate în cauză, a rezultat că pârâtul U.P. a folosit în permanenţă una din camerele din locuinţa în litigiu. Prin urmare, s-a admis cererea reconvenţională şi, în baza art. 25 din Legea nr. 114/1996, s-a dispus evacuarea reclamantei G.C. din apartament întrucât din anul 1992 nu mai beneficiază de titlu locativ, în timp ce drepturile locative ale reclamantei G.S. au încetat în ce priveşte locuinţa în litigiu.
Apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei a fost respins ca nefondat, prin decizia civilă nr. 2233/20 decembrie 2000 a Tribunalului Cluj. Au fost obligate apelantele să îi plătească intimatului cheltuieli de judecată în apel, în sumă de 1.000.000 lei.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că potrivit art. 404 C. pr. civ. coroborat cu art. 6 din Decretul nr. 167/1958, o hotărâre judecătorească neexecutată timp de trei ani îşi pierde puterea de lucru judecat, dar numai în cazul hotărârilor susceptibile de executare silită.
Sentinţa civilă nr. 6376/1992 cuprinde două dispoziţii: una de atribuire a beneficiului contractului de închiriere în favoarea pârâtului, care are natura juridică a unei acţiuni în constituire de drepturi, care şi-a păstrat şi în prezent puterea de lucru judecat, şi o dispoziţie de evacuare a reclamantei G.C., care are caracterul unei acţiuni în realizare, prescriptibilă în termenul general de trei ani.
Reclamanta G.C. nu se poate prevala de dispoziţiile art. 27 lit. “c” din Legea nr. 114/1996, deoarece nu este înscrisă în contractul de închiriere, având doar calitatea de tolerată.
în ceea ce o priveşte pe reclamanta G.S., aceasta a fost înscrisă în fişa suprafeţei locative, dar întrucât la data pronunţării sentinţei civile nr. 6376/1992 avea doar 17 ani a dobândit un drept locativ subordonat mamei sale. în momentul în care mama sa şi-a pierdut dreptul locativ prin efectul sentinţei nr. 6376/1992, a încetat şi dreptul ei de a ocupa apartamentul în litigiu şi nici nu a folosit apartamentul cel puţin un an înainte de data părăsirii domiciliului de către titular, conform art. 27 alin. 1 şi 3 din Legea nr. 114/1996.
Din probele administrate în cauză, a rezultat că apartamentul este ocupat de reclamante, dar şi pârâtul deţine o cheie şi păstrează încuiată una dintre camere, mobilată, la care reclamantele nu au acces, astfel că el nu a părăsit imobilul definitiv.
împotriva acestei decizii, au declarat recurs reclamantele, solicitând casarea ei şi, rejudecând cauza pe fond, admiterea apelului împotriva sentinţei, care să fie schimbată în sensul admiterii acţiunii principale şi respingerii cererii reconvenţionale, cu cheltuieli de judecată.
în motivare, s-a susţinut că cererea reconvenţională este nelegală şi neîntemeiată, iar decizia recurată cuprinde motive contradictorii, care nu pot justifica soluţia adoptată. Astfel, tribunalul a comparat sentinţa civilă nr. 6376/1992, cu o hotărâre de partaj, ceea ce este inadmisibil, pentru a ajunge la concluzia că partea din sentinţă privind atribuirea apartamentului are caracterul unei hotărâri în constituire de drepturi. Dar chiar şi în cazul hotărârii constitutive de drepturi, executarea ei este supusă termenului general de prescripţie de trei ani, calculat de la data când a luat naştere dreptul de a cere executarea silită. Un alt motiv contradictoriu al deciziei este că, deşi i se recunoaşte pârâtului posibilitatea modificării contractului de închiriere în sensul radierii fostei lui soţii din fişa locuinţei, în virtutea sentinţei, totuşi se deduce iraţional că această omisiune nu poate duce la concluzia că reclamanta şi-a păstrat dreptul locativ.
Sentinţa civilă nr. 6376/1992 era susceptibilă de punere în executare, ceea ce nu a avut loc în termenul de prescripţie, dar ea nu ţine loc de contract de închiriere.
După rămânerea definitivă a sentinţei, pârâtul avea obligaţia să o prezinte locatorului, care în temeiul art. 14,16 şi 22 din Legea nr. 5/1973, avea obligaţia să încheie cu el un nou contract de închiriere.
Dar sentinţa civilă nr. 6376/1992 a soluţionat o acţiune în realizarea dreptului, iar nu o acţiune în constituire de drepturi.
Acţiunea reconvenţională a fost admisă în mod greşit. G.S. fiind fiica reclamantei din altă căsătorie şi înscrisă în fişa locuinţei, a dobândit un drept propriu de a folosi locuinţa, în calitate de membru al familiei, drept care nu derivă din drepturile locatarului principal, ci din contractul de închiriere.
Sentinţa civilă nr. 6376/1992 nu numai că şi-a pierdut autoritatea de lucru judecat, dar nici nu îi este opozabilă reclamantei G.S., fiindcă ea nu a fost parte în proces.
Decizia atacată se întemeiază pe o greşeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate.
Astfel, ambele instanţe nu au luat în considerare adeverinţa asociaţiei de locatari din str. F.J.C. nr. 3, din care rezultă cu certitudine că pârâtul nu mai locuieşte şi nu mai foloseşte apartamentul în litigiu, din luna decembrie 1996, apartament în care locuiesc doar reclamantele şi plătesc cheltuielile de întreţinere pentru ele, nu pentru pârât.
în mod greşit a reţinut tribunalul că pârâtul a achitat chiria pentru apartament, în realitate aceasta fiind achitată de reclamante, dar pe numele pârâtului, care este titularul contractului de închiriere. Deşi a reţinut din probele administrate că pârâtul a părăsit locuinţa în litigiu la data de 6 decembrie 1996, când s-a recăsătorit, locuinţa fiind folosită doar de reclamante, totuşi tribunalul a păstrat sentinţa apelată.
Decizia recurată este dată cu aplicarea greşită a legii, deoarece se susţine că pârâtul nu şi-a abandonat apartamentul, când în realitate nu îl mai foloseşte din luna decembrie 1996, iar potrivit art. 27 din Legea nr. 114/1996, şi în cazul titularului de contract, nerezident, care, fără a fi detaşat, nu a mai folosit locuinţa mai mult de doi ani, fără întrerupere, închirierea continuă, după caz, în beneficiul altor persoane, în speţă al reclamantelor.
Recursul este fondat.
Prin sentinţa civilă nr. 4959/7 decembrie 1990 a Judecătoriei Cluj-Napoca s-a desfăcut prin divorţ căsătoria încheiată între U.P. şi U.C. la data de 6 septembrie 1982, din vina exclusivă a pârâtei. Soţii, împreună cu fiica reclamantei dintr-o căsătorie anterioară, respectiv reclamanta G.S., au locuit în apartamentul nr. 3 situat în str. F.J.C. nr. 3 din Cluj-Napoca, pârâtul fiind titularul contractului de închiriere nr. 309706/25 februarie 1987, încheiat cu I.C.R.A.L. Cluj, în fişa locuinţei figurând înscrişi U.P. titular, U.C. soţie şi G.S. fiică.
Prin sentinţa civilă nr. 6376/1 iulie 1992 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a admis acţiunea civilă intentată de reclamantul U.P., împotriva pârâtei G.C. şi în consecinţă s-a atribuit reclamantului beneficiul locuinţei comune situate în Cluj-Napoca str. F.J.C.
nr. 3 şi s-a dispus evacuarea pârâtei din această locuinţă.
Dispoziţia de atribuire a reclamantului din acel proces a beneficiului locuinţei comune, s-a dat ca urmare a exercitării acţiunii în constituire sau de transformare de drepturi, menită să creeze exnunc o situaţie juridică nouă între părţi.
Sentinţa civilă nr. 6376/1 iulie 1992, nu a fost pusă în executare de către U.P., respectiv nu s-a solicitat încheierea unui nou contract de închiriere şi a unei noi fişe locative, în care să figureze numai el, exclusiv reclamantele. Sentinţa civilă nr. 6376/1 iulie 1992, pronunţată în condiţiile art. 22 din Legea nr. 5/1973 este constitutivă de drepturi, iar executarea ei este supusă termenului de prescripţie de trei ani, prevăzut de art. 6 din Decretul nr. 167/ 1958, care se calculează potrivit art. 7 din acelaşi decret, de la data la care se naşte dreptul de a cere executarea silită. Prin urmare, sentinţa de atribuire a beneficiului locuinţei comune şi-a pierdut puterea de lucru judecat.
Din probele administrate în cauză a rezultat că pârâtul a părăsit locuinţa comună la data de 6 decembrie 1996, când s-a recăsătorit cu o altă femeie, împreună cu care a început să locuiască. Potrivit art. 27 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 114/1996, modificată prin Legea nr. 145/1999, în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, precum şi în cazul titularului de contract, nerezident, care, fără a fi detaşat, nu a mai folosit locuinţa mai mult de 2 ani, fără întrerupere, închirierea continuă în beneficiul persoanelor care au avut domiciliu cu titularul cel puţin un an şi care au fost înscrise în contractul de închiriere.
întrucât pârâtul a părăsit domiciliul comun mai mult de doi ani fără întrerupere, iar reclamantele au avut acelaşi domiciliu cu el mai mult de un an şi au fost înscrise în fişa suprafeţei locative a locuinţei, titularul şi-a pierdut dreptul locativ, iar închirierea a continuat în beneficiul reclamantelor, care au plătit chiria aferentă locuinţei.
Reclamanta G.S. a dobândit un drept locativ propriu ce derivă din contractul de închiriere şi nu din drepturile mamei sale, în calitatea ei de membru al familiei titularului contractului de închiriere. De altfel, prin sentinţa civilă nr. 6376/1992, s-a dispus evacuarea reclamantei G.C., iar nu şi a reclamantei
G.S. (în acel proces în calitate de pârâtă).
Aşa fiind, în baza art. 304 pct. 9 şi 11 C. pr. civ. se va admite recursul declarat de reclamantă împotriva sentinţei, care va fi casată şi, rejudecând cauza pe fond, se va admite apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei, care va fi schimbată în totalitate, în sensul că se va admite acţiunea civilă intentată de reclamante împotriva pârâţilor şi, în consecinţă, se va constata că pârâtului U.P. i-a încetat dreptul locativ asupra apartamentului nr. 3 situat în Cluj-Napoca, str. F.J.C. nr. 3 şi va obliga pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, să transfere contractul de închiriere nr. 309706/25
februarie 1987, asupra apartamentului nr. 3 situat în Cluj-Napoca str. F.J.C. nr. 3 în beneficiul reclamantelor.
Pe cale de consecinţă, se va respinge acţiunea reconvenţională formulată de pârâtul U.P. împotriva reclamantelor, având ca obiect evacuarea şi constatarea încetării drepturilor locative ale reclamantei G.S.
în temeiul art. 274 C. pr. civ. intimatul U.P. va fi obligat să plătească recurentelor cheltuieli de judecată în toate instanţele, în sumă de 3.157.000 lei.
| ← Contract de întreţinere. Contraprestaţie. înstrăinare... | Contract de închiriere. Restituirea imobilului ca efect al... → |
|---|
