Contract de închiriere. Restituirea imobilului ca efect al admiterii acţiunii în revendicare.
| Comentarii |
|
Prorogarea legală a închirierii. Acţiune în evacuare pentru lipsa titlului locativ. Chemarea în garanţie a locatorului. Neîndeplinirea condiţiilor de formă prevăzute de lege. Sancţiune
Instanţa reţine că prin contractul de închiriere înregistrat sub nr. 188/26.02.1997 s-a închiriat pârâtelor imobilul mai sus menţionat pe un termen de 3 ani, cu începere de la 1.01.1997, până la 31.12.1999.
Pârâtele nu au făcut nici un fel de dovadă în sensul că contractul de închiriere încheiat cu S.A. Băneasa ar Ti fost reînnoit (în aceste condiţii contractul de închiriere încetând de drept, la expirarea termenului contractual, respectiv 31.12.1999) sau că ar fi încheiat cu reclamantul, proprietarul actual al imobilului, un contract de închiriere care să le confere drepturi locative asupra imobilului.
In aceste condiţii, având în vedere dispoziţiile art. 480 C.civ., faţă de împrejurarea că reclamantului, ca titular al dreptului de proprietate, îi este încălcat atributul “jus utendi", pârâtele ocupând imobilul în prezent fără titlu locativ, instanţa a admis acţiunea şi a dispus evacuarea pârâtelor.
Instanţa reţine că cererea de chemare în garanţie formulată de către pârâţi nu a fost formulată în scris şi nu cuprinde menţiunile obligatorii prevăzute de art.61 C.pr.cîv., raportat la art. 112 C.pr.civ., pârâtele indicând doar persoana care urmează a fi chemată în garanţie fără a indica însă obiectul cererii de chemare în garanţie, motivele de fapt şi de drept ale acesteia şi dovezile pe care se sprijină această cerere.
Pentru aceste considerente, având în vedere şi dispoziţiile art. 133 C.pr.civ., faţă de împrejurarea că pârâtele nu au formulat nici după admiterea apelului o cerere de chemare în garanţie care să îndeplinească cerinţele legale, instanţa urmează să anuleze cererea de chemare în garanţie a R.A. APPS.
(Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, sentinţa civilă nr. 5034 din 4.05.2001)
INSTANŢA
Prin acţiunea înregistrată pe rolul acestei instanţe la 23.04.1999 reclamantul B.D. a chemat în judecată pe pârâtele D.L., D.C.şi S.P. solicitând evacuarea acestora din imobilul situat în Şos. Bucureşti-Ploieşti nr. 113, sector 1 Bucureşti.
în motivarea acţiunii reclamantul arată că este proprietarul imobilului situat în Şos. Bucureşti-Ploieşti nr. 113, sector 1, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6680/12.10.1998 de BNP “G.E, S.S., D.T.”, iar pârâtele locuiesc în acest imobil în calitate de
chiriaşi, pretinzând că pentru spaţiul ce-l ocupă posedă contract de închiriere nr.188/26.02.1997. Deşi au fost notificate de către reclamant cu privire la calitatea acestuia de proprietar al imobilului şi la necesitatea de a încheia cu acesta un contract de închiriere şi de a-i plăti chiria corespunzătoare, pârâtele nu şi-au îndeplinit această obligaţie.
La termenul din 24.05.1999 pârâtele au depus la dosarul cauzei întâmpinare prin care au arătat că locuiesc în imobil în baza contractului de închiriere nr.188/26.02.1997 încheiat cu S.A. Băneasa căreia nu îi este opozantă sentinţa civilă nr.15770/1995 prin care s-a restituit imobilul în litigiu numitului V.l. Se mai arată de către pârâte că plata chiriei s-a făcut către S.A. Băneasa, prin reţinerea din salariul pârâtei D.L., plata chiriei neputând fi făcută către o altă persoană decât cea a locatorului.
în încheierea din 5.07.1999 rectificată ulterior prin încheierea din 8.11.1999 s-a consemnat că pârâtele au solicitat chemarea în garanţie a S.A. Băneasa S.A. La termenul din 8.11.1999, având în vedere şi dispoziţiile art.61 C.pr.civ., instanţa a apreciat că la acel termen pârâţii nu mai pot depune cerere de chemare în garanţie, întrucât aceasta nu a fost depusă odată cu întâmpinarea, condiţiile de formă prevăzute pentru cererea de chemare în judecată. Prin încheierea din 8.11.1999 s-a încuviinţat pentru reclamant proba cu înscrisuri iar pentru pârâte proba cu înscrisuri şi interogatoriul reclamantului.
La dosarul cauzei au fost depuse următoarele înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.6680/12.10.1998, sentinţa civilă nr. 15770/ 1995 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, notificare nr.151/18.01.1999, proces-verbal încheiat de executorul judecătoresc la 11.12.1998 şi respectiv la 8.02.1999, adeverinţa nr.550/12.05.1999 eliberată de R.A. APPS-Sucursala Agroindustrială Băneasa, contract de închiriere nr.188/26.02.1997, proces-verbal de predare-primire a locuinţei, fişa suprafeţei locative.
Prin sentinţa civilă nr.370/10.01.2000 s-a admis acţiunea formulată de către reclamant, s-a dispus evacuarea pârâtelor din imobilul situat în Bucureşti Sos.Bucureşti-Ploieşti nr.113, sector 1 şi au fost obligate pârâtele la plata către reclamant a sumei de 53.000 lei cheltuieli de judecată.
La 18.01.2000 pârâtele declară apel împotriva sus-menţionatei sentinţe, iar prin decizia civilă
nr.1727/A/23.05.2000 a Tribunalului Bucureşti se anulează ca netimbrat apelul declarat de către apelantele-pârâte.
După anularea apelului sentinţa civilă nr.370/
10.01.2000 este învestită cu formulă executorie şi pusă în executare.
La data de 3.10.2000 se declară apel împotriva sentinţei civile nr.370/10.01.2000 de către chemata în garanţie R.A. APPS.
Prin decizia civiilă nr.164/A/18.01.2001 se admite apelul declarat de către apelanta chemată în garanţie R.A. APPS şi se trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
în considerentele deciziei civile se arată că, „consilierul juridic al chematei în garanţie a fost prezent în instanţă la 3 termene, având depusă delegaţie ia dosar, având în vedere că era parte în cauză, iar imobilul se afla în administrarea apelantei, în prezent Sucursala Agroindustrială Băneasa aparţinând de R.A. APPS.
La rejudecarea cauzei în fond după casare s-a prezentat doar chemata în garanţie care a arătat că nu mai are alte cereri de formulat sau probe de administrat, lipsind celelalte părţi.
în ceea ce priveşte limitele rejudecării, faţă de împrejurarea că decizia de casare nu face referire expresă că rejudecarea ar privi doar cererea de chemare în garanţie, instanţa a procedat la rejudecarea cauzei în întregul ei.
în ceea ce priveşte acţiunea principală, instanţa urmează să o admită şi să dispună evacuarea pârâtelor din imobilul situat în Bucureşti, Şos. Bucureşti-Ploieşti, nr.113, sector 1 pentru următoarele considerente:
Reclamantul este proprietarul imobilului situat în Bucureşti, Şos. Bucureşti-Ploieşti, nr.113, sector 1 în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.6680/12.12.1998, încheiat cu V.l. V.l. a dobândit imobilul în litigiu în baza sentinţei civile nr.15770/20.12.1995 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.
Pârâtele locuiesc în imobilul în litigiu din anul 1980 în baza unui contract de închiriere reînnoit cu S.A. Băneasa - Sucursala Administraţiei Protocolului de Stat în anul 1997. Instanţa reţine că prin contractul de închiriere înregistrat sub nr.188/26.02.1997 s-a închiriat pârâtelor imobilul mai sus menţionat pe un termen de 3 ani, cu începere de la 1.01.1997, până la 31.12.1999.
Instanţa a mai reţinut că prin notificarea nr.151/
18.01.1999, reclamantul a adus la cunoştinţă pârâtelor că este proprietarul imobilului, solicitând ca pentru viitor plata chiriei să se facă către acesta.
Pârâtele nu au făcut nici un fel de dovadă în sensul că contractul de închiriere încheiat cu S.A. Băneasa ar fi fost reînnoit (în aceste condiţii contractul de închiriere încetând de drept, ia expirarea termenului contractual, respectiv
31.12.1999) sau că ar fi încheiat cu reclamantul, proprietarul actual al imobilului, un contract de închiriere care să le confere drepturi locative asupra imobilului.
în aceste condiţii, având în vedere dispoziţiile art. 480 C.civ., faţă de împrejurarea că reclamantului, ca titular al dreptului de proprietate, îi este încălcat atributul “jus utendi”, pârâtele ocupând imobilul în prezent fără titlu locativ, instanţa a admis acţiunea şi a dispus evacuarea pârâtelor.
în ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie formulată de către pârâte a R.A. APPS, având în vedere şi dispoziţiile art. 133 C.pr.civ., instanţa urmează să anuleze cererea de chemare în garanţie pentru următoarele considerente:
în încheierea din 5.07.1999 s-a consemnat cererea orală formulată de către apărătorul pârâtelor de chemare în garanţie a S.C. Băneasa S.A. (respectiv R.A. APPS), instanţa încuviinţând la acel termen cererea formulată.
Ulterior, la termenul din 8.11.1999, instanţa a apreciat că cererea de chemare în garanţie formulată de către pârâte nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de art.61 C.pr.civ., nu a fost depusă odată cu întâmpinarea, pârâtele nemaiputând depune la termenul din 8.11.1999 cerere de chemare în garanţie.
Instanţa de apel a apreciat că în mod greşit instanţa de fond a reţinut că pârâţii nu mai pot formula cerere de chemare în garanţie de vreme ce aceasta a fost încuviinţată prin încheierea din 5.07.1999, iar reprezentantul chematei în garanţie a fost prezent în instanţă la trei termene consecutive de judecată.
Potrivit art.61 C.pr.civ., cererea de chemare în garanţie “va fi făcută în condiţiile de formă pentru cererea de chemare în judecată. Cererea făcută de pârât se va depune odată cu întâmpinarea; când întâmpinarea nu este obligatorie, cererea se va depune cel mai târziu la prima zi de înfăţişare”.
Potrivit dispoziţiilor art.112 C.pr.civ., coroborat cu disp. art.82 C.pr.civ., cererea de chemare în judecată trebuie să fie făcută în scris şi să cuprindă toate elementele prevăzute de art.112 C.pr.civ., respectiv numele, domiciliul sau reşedinţa părţilor; calitatea juridică în care părţile stau în judecată, obiectul cererii, arătarea motivelor de fapt şi de drept pe care se întemeiază cererea, arătarea dovezilor şi semnătură.
Instanţa reţine că cererea de chemare în garanţie formulată de către pârâţi nu a fost formulată în scris şi nu cuprinde menţiunile obligatorii prevăzute de art.61 C.pr.civ., raportat la art.112 C.pr.civ., pârâtele indicând doar persoana care urmează a fi chemată în garanţie fără a indica însă obiectul cererii de chemare în garanţie, motivele de fapt şi de drept ale acesteia şi dovezile pe care se sprijină această cerere.
Pentru aceste considerente, având în vedere şi dispoziţiile art.133 C.pr.civ., faţă de împrejurarea că pârâtele nu au formulat nici după admiterea apelului o cerere de chemare în garanţie care să îndeplinească cerinţele legale, instanţa urmează să anuleze cererea de chemare în garanţie a R.A. APPS.
NOTĂ
A. Prin sentinţa civilă rezumată mai sus, instanţa a admis acţiunea în evacuare cu care a fost învestită, cu motivarea că, în speţă, închirierea a încetat ca urmare a expirării termenului stipulat în contract.
Această hotărâre suportă însă critici. Astfel, în cauză, nu se putea dispune evacuarea chiriaşilor la cererea proprietarului ulterior, deoarece intervenise prorogarea legală a contractului de închiriere.
în speţă, chiriaşii pârâţi deţineau imobilul în temeiul unui contract de închiriere încheiat cu R.A. APPS în 1980 şi reînnoit pe durată determinată, până la 31.12.1999. în lipsa unei prorogări legale, la data expirării acestui termen, instanţa ar fi putut dispune evacuarea
chiriaşilor. însă contractul de închiriere în baza căruia pârâţii ocupau imobilul proprietatea reclamanţilor, intrase sub incidenţa dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999, fiind prorogat începând cu data de 8 aprilie 1999.
Având în vedere situaţia de fapt reflectată în considerentele hotărârii, în cauză erau incidente dispoziţiile art. 2 coroborate cu art. 9-11 din O.U.G. nr.40/1999, deoarece obiectul contractului de închiriere îl forma un imobil redobândit de fostul proprietar anterior intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, iar contractul (încheiat cu R.A. APPS) fusese prelungit după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/1994.
în speţă, prorogarea termenului contractului de închiriere era facultativă, urmând să opereze pe o durată de 3 ani de la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, numai la cererea chiriaşului, prin încheierea unui nou contract de închiriere între proprietar şi chiriaş (art. 9 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999).
în acest scop, legea îl obliga pe noul proprietar să urmeze procedura reglementată de art. 9-11 din O.U.G. nr. 40/1999, acesta fiind obligat să notifice chiriaşilor, prin intermediul executorilor judecătoreşti, data şi locul întâlnirii. Acest lucru nu s-a întâmplat în speţă.
Este adevărat că reclamantul, în momentul în care a devenit proprietarul imobilului i-a notificat pe chiriaşi în privinţa încheierii unui nou contract de închiriere, însă această notificare a fost comunicată prin intermediul executorilor judecătoreşti la data de
18.01.1999, deci înainte de intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999. Prin urmare, această notificare nu putea fi considerată ca întrunind condiţiile cerute de art. 9-11 din O.U.G. nr. 40/1999, deoarece aceasta ar fi însemnat aplicarea retroactivă a dispoziţiilor legale menţionate.
în aceste condiţii, în cauză devenea aplicabil art. 11 alin. 1 din O.U.G. nr. 40/1999 potrivit cu care „Nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. 1 (comunicarea către chiriaş a notificării privind încheierea noului contract de închiriere -n.n. M.S.) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.”
în concluzie, în speţă chiriaşii nu puteau fi evacuaţi deoarece la data pronunţării hotărârii deţineau imobilul în temeiul unui titlu valabil - contractul de închiriere pe care îl încheiaseră cu R.A. APPS al cărui termen era prorogat de drept până la momentul încheierii unui nou contract cu noul proprietar.
B. Prezenta hotărâre ne oferă prilejul să analizăm şi unele probleme de drept procesual civil referitoare la sancţiunea nerespectării dispoziţiilor legale privind forma şi termenul în care trebuie formulată cererea de chemare în garanţie.
Potrivit art. 60 C.proc.civ., „partea poate să cheme în garanţie o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul în care ar cădea în pretenţiuni cu o cerere de garanţie sau despăgubiri”).
în speţă, cererea de chemare în garanţie a fost formulată de pârâtul chiriaş, terţul introdus în proces pe această cale fiind R.A. APPS în calitate de locator. Cererea de chemare în garanţie era admisibilă, deoarece potrivit art. 1422 C.civ. locatorul este obligat să garanteze pe locatar pentru evicţiunea provenind din fapta unui terţ. Mai mult, în situaţii asemănătoare, locatarul pârât trebuie să formuleze o asemenea cerere, deoarece, în caz contrar, se supune riscului ca locatorul să-i opună exceptio mali processus (art. 1427 C.civ.).
Cererea de chemare în garanţie, indiferent de care parte este formulată, trebuie să fie făcută cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege pentru cererea de chemare în judecată. Este prevederea expresă a art. 61 alin.1 C.pr.civ. De altfel, ca natură juridică, cererea de chemare în garanţie este o veritabilă cerere de chemare în judecată.
Aşadar, condiţiile de formă pentru cererea de chemare în garanţie sunt cele prevăzute de art. 112 C.pr.civ., la care art. 61 alin.1 face trimitere. Bineînţeles, cererea de chemare în garanţie trebuie să îndeplinească şi condiţiile de formă prevăzute de art. 82 C.pr.civ. care sunt aplicabile oricăror cereri în justiţie.
Astfel, cererea de chemare în garanţie trebuie să cuprindă numele, domiciliul sau reşedinţa părţilor ori, pentru persoanele juridice, denumirea şi sediul lor, precum şi după caz, numărul de înmatriculare în registrul comerţului sau de înscriere în registrul persoanelor juridice, codul fiscal şi contul bancar; numele şi calitatea celui care reprezintă partea în proces, iar în cazul reprezentării prin avocat, numele acestuia şi sediul profesional; obiectul cererii şi valoarea lui, după preţuirea reclamantului; arătarea motivelor de fapt şi de drept pe care se întemeiază cererea; arătarea dovezilor pe care se sprijină fiecare capăt de cerere; semnătura. Cererea va fi făcută în scris şi va cuprinde arătarea instanţei. în cazul în care cererea este făcută prin mandatar, dovada acestei calităţi se va alătura cererii de chemare în garanţie. Potrivit art. 10 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, cererea de chemare în garanţie se taxează după regulile aplicabile cererii principale.
Sancţiunea nerespectării acestor condiţii de formă este nulitatea care va interveni în condiţiile art. 133 C.pr.civ. coroborate cu cele ale art. 105 alin. 2 C.pr.civ. Sancţiunea neachitării taxei judiciare de timbru este nulitatea care intervine în condiţiile art. 20 din Legea nr. 146/1997, necondiţionată de existenţa vreunei vătămări.
în fapt, în speţă, cererea de chemare în garanţie era susceptibilă de a fi anulată pentru mai multe cauze de nulitate (lipsa obiectului, lipsa motivării, lipsa semnăturii, lipsa formei scrise, lipsa timbrării).
Deoarece nu fusese pronunţată o hotărâre (pricina se afla în faza rejudecării în fond după desfiinţarea cu trimitere) nulitatea putea fi invocată pe cale de excepţie, chiar de către instanţă din oficiu, însă cu obligaţia punerii în discuţia părţilor.
în speţă, deşi soluţia declarării nulităţii cererii de chemare în garanţie este, în principiu, corectă, totuşi hotărârea instanţei este criticabilă, fiind dată cu încălcarea principiului contradictorialităţii, întrucât din practica hotărârii rezultă că excepţia nulităţii cererii nu a fost pusă în discuţia prealabilă a părţilor.
Cererea de chemare în garanţie (care îndeplineşte condiţiile de formă prevăzute de art. 61 alin. 1 C.pr.civ. raportat la art. 112 C.pr.civ.) formulată de pârât trebuie depusă odată cu întâmpinarea, iar când aceasta nu este obligatorie, până la prima zi de înfăţişare. La data soluţionării cauzei de către Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, cererea de chemare în garanţie putea fi depusă de pârât până la acest din urmă moment procesual, deoarece întâmpinarea nu era obligatorie.
Termenul pentru introducerea cererii de chemare în garanţie este un termen legal imperativ, a cărui nerespectare nu atrage decăderea, ci o sancţiune specifică: judecarea separată a cererii de chemare în garanţie. Dar părţile pot conveni ca, cele două cereri să fie judecate împreună (art. 135 C.pr.civ.). Deci, dispoziţiile art. 61 alin.1 teza a ll-a sunt de ordine privată).
în lumina dispoziţiilor art. 135 C.pr.civ. rezultă că, nu se poate respinge ca tardivă o cerere de chemare în garanţie formulată de pârât după momentele procesuale arătate. Cu atât mai mult, nu se poate respinge ca tardivă o cerere de chemare în garanţie prin încheiere de şedinţă. Despre cererea de chemare în garanţie depusă tardiv de pârât instanţa va lua act în încheierea de şedinţă şi, în funcţie de atitudinea reclamantului, fie va proceda la soluţionarea celor două cereri împreună, dacă reclamantul se declară de acord în mod expres cu judecarea împreună a celor două cereri sau nu invocă încălcarea dispoziţiilor art. 61 alin. 1 teza a ll-a C.pr.civ., fie, în cazul opunerii exprese a reclamantului, va dispune prin încheiere, judecarea separată a cererii de chemare în garanţie). Practic, aceasta înseamnă formarea unui nou dosar pe rolul instanţei respective, dar ca urmare a
dispoziţiei instanţei date prin încheierea de şedinţă de la termenul respectiv. Prin urmare, este greşită soluţia înapoierii cererii părţii care a formulat-o cu rezervarea acţiunii directe pentru aceasta.
Este adevărat că, aparent, nu există diferenţă între cele două situaţii descrise anterior, deoarece şi într-un caz şi în celălalt se ajunge în fapt la constituirea unui nou dosar pe rolul instanţelor judecătoreşti.
Diferenţa se evidenţiază însă în cazul în care cele două cereri formulate pe cale principală ar fi de competenţa unor instanţe diferite. într-un asemenea caz, chiar dacă aplică sancţiunea prevăzută de art. 135 C.pr.civ., instanţa sesizată cu cererea principală va rămâne competentă să soluţioneze şi cererea de chemare în garanţie şi nu-şi va putea declina competenţa, datorită prorogării legale de competenţă ce a operat în temeiul art. 17 C.pr.civ. Soluţia se întemeiază pe caracterul incidental al cererii de chemare în garanţie.
Dimpotrivă, dacă instanţa va restitui cererea depusă tardiv părţii care a făcut-o (subliniem, cu încălcarea art. 135 C.pr.civ.), iar aceasta o introduce pe cale principală tot la instanţa sesizată cu cererea principală, atunci aceasta îşi va declina competenţa, dacă sunt încălcate dispoziţiile imperative ale legii referitoare la competenţa materială sau teritorială exclusivă. Soluţia rezultă din calea procedurală urmată în aceste caz, şi anume calea cererii principale.
| ← Contract de închiriere. Divorţ. Atribuirea prin acţiune... | Capacitate procesuală. Condiţii. Decesul pârâtului. Dovadă.... → |
|---|
