Contracte de închiriere a unui teren. Reziliere. „Act secret". Chirie restantă. Asociaţie familială. Nedovedire a calităţii de comerciant
| Comentarii |
|
Deşi în contractul de închiriere secret se menţionează că pârâtul a încheiat contractul în calitate de unic reprezentant al asociaţiei familiale, acesta nu a făcut dovada calităţii sale de comerciant (art. 7 C. com.) şi nici a faptului că asociaţia familială este înregistrată ca atare la primărie, potrivit legii, situaţie în care nu poate pretinde aplicarea prevederilor legii comerciale.
In ceea ce priveşte cuantumul chiriei restante la care pârâtul a fost obligat, se reţine că acesta a fost corect stabilit de instanţa de apel, în baza contractului de închiriere neînregistrat la Administraţia Financiară, în raport cu care reclamantul a şi achitat impozitul datorat, acest contract producându-şi efectele între părţile contractante.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă, decizia nr. 1895 din 9 septembrie 2002)
CURTEA,
Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:
Judecătoria sectorului 3 Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 8942 din 1.10.2001, a admis acţiunea civiiă formulată de reclamantul V. M. împotriva pârâtului B. Gh. şi în consecinţă:
- a admis rezilierea contractului de închiriere nr. 14039 din 24.11.1999;
- a dispus obligarea pârâtului la plata sumei de
17.875.000 lei reprezentând contravaloarea chiriei restante pentru perioada martie 2000 - martie 2001;
-a obligat pârâtul să ridice chioşcul pe care l-a amplasat pe terenul situat în Bucureşti, str. L. R. nr. 29, sectorul 3, în caz contrar urmând a plăti daune cominatorii în valoare de 100.000 lei/zi de întârziere, calculate de la data rămânerii definitive a hotărârii. După data de 1.12.2001, instanţa a autorizat
reclamantul să ridice construcţia pe cheltuiala pârâtului;
-pârâtul a fost obligat la 2.030.000 lei cheltuieli de judecată către reclamant.
în motivarea sentinţei s-a reţinut, în esenţă, că pârâtul, începând cu 24.11.1999 şi până la data introducerii acţiunii în evacuare nu a mai plătit chiria datorată în baza art. 1020 şi 1021 C.civ., rezilierea acestuia, în temeiul art. 1081,1082,1084 şi 1088 la plata chiriei restante şi daune cominatorii.
Tribunalul Bucureşti, Secţia a lll-a civilă, prin decizia civilă nr. 317 A din 26.02.2002, a admis apelul declarat de B. Gh., împotriva sentinţei apelate pe care a schimbat-o în sensul respingerii capătului de cerere formulat de reclamant privind obligarea pârâtului la daune cominatorii ca neîntemeiată. Au fost respinse excepţiile privind necompetenţa materială a instanţei de fond în soluţionarea pricinii şi cea privind excepţia lipsei calităţii procesuale pasive.
S-au reţinut, în esenţă următoarele:
- litigiul dedus judecăţii este unul civil şi nu comercial, în cauză neavând relevanţă destinaţia dată de apelant spaţiului închiriat;
-în cauză apelantul are calitate procesuală pasivă în condiţiile în care atât contractul de închiriere înregistrat la Administraţia Financiară sector 3 cât şi cel secret încheiat de părţi a fost încheiat de acesta în nume propriu;
-contractul secret îşi produce efecte între părţile semnatare, potrivit art. 1075 C. civ.;
-daunele cominatorii la care pârâtul a fost obligat cu încălcarea legii în condiţiile în care, obligaţia ridicării chioşcului - obligaţie de a face - putea face obiectul executării silite, sau se putea executa personal de reclamant care era abilitat de instanţă în acest sens.
împotriva acestei decizii a declarat recurs B. Gh. care o critică ca fiind nelegală pentru următoarele considerente:
- cauza a fost soluţionată cu încălcarea competenţei materiale în condiţiile în care litigiul era unul comercial şi nu civil - art. 304 pct. 3 C. pr. civ.;
- instanţa, dispunând rezilierea contractului de închiriere nr. 14039/1999, nu putea dispune obligarea pârâtului la plata chiriei stabilite printr-un alt contract de închiriere, respectiv cel secret, [...] art. 304 pct. 9
C. pr. civ.;
- în cauză litigiul trebuia purtat cu asociaţia familială'*, prin reprezentat legal, şi nu de pârâtul lipsit de calitate procesuală pasivă în cauză - art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Recursul este nefondat, urmând a fi respins în conformitate cu prevederile art. 312 C. pr. civ. pentru considerentele ce se vor arăta.
Aşa cum rezultă din contractul de închiriere nr. 14039/1999, încheiat între părţi, obiectul închirierii îl formează suprafaţa de 20 m.p., proprietatea reclamantului, acesta încheindu-se între reclamant în calitate de proprietar şi pârât, persoană fizică, în calitate de chiriaş.
Cu toate că în contractul de închiriere din aceeaşi dată - fila 4 dosar fond - este menţionat că pârâtul B. Gh. a încheiat contractul de închiriere în calitate de unic reprezentant al asociaţiei familiale. Acesta nu a făcut dovada calităţii sale de comerciant (art. 7 C. com.) şi nici a faptului că asociaţia familială este înregistrată ca atare la primărie, potrivit legii, situaţie în care nu poate pretinde aplicarea prevederilor legii comerciale.
în consecinţă, instanţa de apel corect a soluţionat litigiul de faţă ca fiind civil, respingând excepţia de necompetenţă materială a instanţei civile.
Totodată, Curtea nu poate primi nici critica referitoare la excepţia privind lipsa calităţii procesuale pasive a recurentului în condiţiile în care acesta, aşa cum s-a reţinut mai sus, nu a făcut dovada existenţei asociaţiei familiale şi a încheierii contractului de închiriere în calitate de reprezentant legal al acestuia.
în ceea ce priveşte cuantumul chiriei restante la care pârâtul a fost obligat, Curtea reţine că acesta a fost corect stabilit de instanţa de apel la suma de 17.875.000 lei în baza contractului de închiriere neînregistrat la Administraţia Financiară în raport de care reclamantul a şi achitat impozitul datorat, acest contract producându-şi efectele între părţile instanţa de apel, fapt pentru care şi această din urmă contractante, cum corect s-a reţinut şi de către critică va fi respinsă.
NOTĂ
I. Situaţia de fapt. Derularea activităţii procesuale
1. Reclamantul, în calitate de proprietar al unui teren în suprafaţă de 20 mp., a încheiat cu pârâtul - persoană fizică - un contract de închiriere având ca obiect imobilul amintit, pe o durată de 5 ani, stabilindu-se o chirie lunară de 150.000 de lei.
Terenul a fost închiriat „pentru înfiinţarea de către pârât a unui atelier de geamuri şi oglinzi” (sent. civ. nr. 8942/1.10.2001).
Contractul de închiriere, încheiat la data de 24 noiembrie 1999, a fost înregistrat la Administraţia Financiară sector 3 Bucureşti, sub nr. 14039.
2. La aceeaşi dată, părţile au mai încheiat un contract de închiriere (fila 4 dosar fond), cu acelaşi obiect şi pentru aceeaşi durată, fixându-se însă o chirie de 110 mărci germane pe lună. Acest din urmă contract, în care pârâtul figurează în calitate de unic reprezentant al asociaţiei familiale, nu a mai fost înregistrat la administraţia financiară.
3. în data de 2 aprilie 2001, reclamantul a cerut Judecătoriei sectorului 3 Bucureşti: rezilierea contractului de închiriere nr. 14039 din 24.11.1999; obligarea pârâtului la plata sumei de 17.875.000 de lei (contravaloarea a 1430 de mărci germane), reprezentând chiria restantă, datorată din luna martie a anului 2000; obligarea pârâtului la ridicarea chioşcului amplasat pe terenul reclamantului, iar în caz de neexecutare a acestei operaţiuni, pârâtul să fie obligat la plata de daune cominatorii în valoare de 800.000 de lei pentru fiecare zi de întârziere; obţinerea din partea instanţei a autorizării în vederea ridicării construcţiei pe cheltuiala pârâtului; cheltuieli de judecată.
Admiţând cererea de chemare în judecată, instanţa a redus însă valoarea daunelor cominatorii la 100.000 de lei/zi de întârziere. A mai precizat instanţa că ,,/a admiterea cererii [...] a avut în vedere şi faptul că pârâtul, deşi legal citat, nu s-a prezentat în faţa instanţei pentru a propune probe sau eventuale apărări şi nici nu a depus la dosar întâmpinare.”
4. împotriva sentinţei, pârâtul a declarat apel, ce a fost admis de Tribunalul Bucureşti, Secţia a lll-a civilă, prin decizia nr. 317A din 26 februarie 2002, însă numai în privinţa daunelor cominatorii, considerându-se că acest mijloc de constrângere nu-şi află incidenţă în speţă.
Excepţiile ridicate de apelant - vizând necompetenţa materială a instanţei de fond, respectiv lipsa calităţii procesuale pasive - au fost respinse.
5. Decizia tribunalului a fost recurată de pârâtul-apelant, recursul fiind respins ca nefondat de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a lll-a civilă, prin decizie irevocabilă.
II. Calificarea raporturilor dintre părţi. Problema simulaţiei
1. în hotărârea primei instanţe, cele două contracte încheiate de părţi au fost analizate distinct. în privinţa contractului înregistrat la administraţia financiară, instanţa a pronunţat rezilierea, iar în baza convenţiei neînregistrate (fila 4 dosar fond) l-a obligat pe pârât la plata chiriei restante. Aşadar, judecătoria, fără a reţine existenţa simulaţiei în cauză, a considerat valabil atât contractul înregistrat - reziliat pentru neexecutarea obligaţiei de plată a chiriei (150.000 de lei/lună) -, cât şi pe cel neînregistrat, raportând chiria restantă la suma prevăzută în această din urmă convenţie (110 mărci germane/lună).
Răspunzând celui de-al doilea motiv de apel - prin care s-a susţinut că „instanţa de fond, acceptând ca valabil contractul de închiriere nr. 14039/24.11.1999, a cărui reziliere a şi dispus-o, nu putea obliga la chirie restantă derivând dintr-un alt contract, anterior celui în discuţie” - completul tribunalului l-a apreciat ca nefondat, arătând că în mod corect instanţa de fond a făcut «aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 1075 cod civil potrivit cărora „actul secret, care modifică un act public nu poate avea putere decât între părţile contractante şi succesorii lor universali”». Mai departe, în decizia tribunalului se precizează că, în cauză, este vorba „de acea obligaţie pe care apelantul şi-a asumat-o prin actul cu caracter secret, încheiat la aceeaşi dată cu cea a actului aparent .”
în fine, curtea de apel a considerat, ca şi tribunalul, că este incidenţă în cauză instituţia simulaţiei, apreciind ca fiind bine stabilit cuantumul chiriei restante.
2. Se observă astfei că, în decizia tribunalului, raporturile dintre părţi sunt privite, de către instanţă, prin prisma mecanismului specific simulaţiei. însă, această apreciere se bazează pe considerentele hotărârii primei instanţe, care, după cum am arătat, a avut o altă optică asupra situaţiei existente între părţi.
Este adevărat că judecătoria şi-a întemeiat o parte a soluţiei pronunţate pe dispoziţiile art. 1075 C. civ. („coroborat cu 1073 şi 1076”), însă nu pentru a da eficienţă operaţiunii simulaţiei, ci pentru a „obliga pârâtul să-şi ridice chioşcul construit pe terenul proprietatea reclamantului”, sub sancţiunea daunelor cominatorii. Cu privire la capătul de cerere referitor la plata de către pârât a sumei de 17.875.000 de lei, „obligaţie asumată de pârât prin convenţia
aflată la fila 4 din dosar”, prima instanţă a făcut aplicarea art. 969 şi a art. 1081, 1082, 1084, 1088 şi 1090 din Codul civil.
Aşadar, fără a critica hotărârea judecătoriei, sub acest aspect, tribunalul a procedat, dimpotrivă, la „menţinerea” soluţiei, indicând unul dintre articolele din Codul civil (art. 1075, la care trimisese şi prima instanţă, dar cu altă finalitate), în dreptul căruia a redat textul corespunzător art. 1175, ce consacră instituţia simulaţiei. Această „inadvertenţă” (regăsită chiar în considerentele deciziei curţii de apel) ar putea fi cu uşurinţă trecută cu vederea, ţinând seamă de similitudinea numerotării celor două texte din cod. Numai că, de vreme ce tribunalul a aplicat dispoziţiile referitoare la simulaţie, întemeindu-şi însă susţinerile pe soluţia primei instanţe (care nu reţinuse incidenţa acestei instituţii), nu se mai poate vorbi de o simplă greşeală materială.
3. Calificarea raporturilor dintre părţi trebuie să aibă în vedere, în chip esenţial, intenţia acestora: suntem în prezenţa a două manifestări de voinţă distincte (astfel cum a apreciat judecătoria) ori ne aflăm în faţa unei operaţiuni unitare (simulaţia), ale cărei componente sunt contractul înregistrat (actul aparent) şi convenţia neînregistrată (actul secret)?
Trei indicii ne-ar sugera existenţa simulaţiei în cauză, şi anume: a), ambele contracte au fost încheiate cu privire la acelaşi teren (identitatea de obiect) şi pentru aceeaşi durată; b). unul dintre contracte a fost înregistrat la administraţia financiară, celălalt nu; c). în contractul înregistrat chiria lunară a fost stabilită la 150.000 de lei, în vreme ce în contractul neînregistrat s-a prevăzut un cuantum al chiriei lunare mult mai ridicat, fixat în valută.
în temeiul acestor elemente, am fi îndreptăţiţi să credem că părţile au intenţionat să recurgă la o simulare a preţului (chiria). Mai exact, ar fi vorba de simulaţie relativă obiectivă prin deghizare parţială, în cazul căreia acordul simulatoriu priveşte un element obiectiv - în speţă, preţul (chiria) - al actului juridic real.
4. Aceste constatări sunt însă insuficiente pentru a putea vorbi de simulaţie, fiind necesar să cercetăm mai departe relaţia temporală dintre actul secret şi actul public. Majoritar, doctrina s-a pronunţat în sensul că există simulaţie atunci când actul secret (contraînscrisul) este încheiat concomitent cu actul public ori, cel mult, anterior acestuia.
Ceea ce interesează însă în stabilirea poziţiei în timp a încheierii celor două acte, este momentul manifestării de voinţă (negotium iuris), neavând relevanţă când anume dobândesc
materialitate ca instrumentum, fiind aşadar „indiferent când se întocmeşte suportul probator al oricăruia dintre ele”.
Situaţia de fapt existentă în speţă - cele două contracte fiind încheiate la aceeaşi dată -consolidează, prin prezumarea „simultaneităţii intelectuale”, ideea simulaţiei. Să analizăm însă, în continuare, alte date ale speţei.
Constatăm, în primul rând, că actul public (contractul înregistrat) nu este un act autentic. Nu sunt, prin urmare, incidente dispoziţiile art. 6 din Ordonanţa Guvernului nr. 12/1998, care sancţionează cu nulitatea absolută simularea preţului în materia vânzării (indiferent de obiect) ori închirierii de imobile (deghizarea chiriei).
O a doua constatare, astfel cum reiese din considerentele deciziei curţii de apel, este aceea că reclamantul (proprietarul terenului) a procedat la achitarea impozitului datorat pentru suma (chiria) prevăzută în contractul de închiriere neînregistrat. Precizăm că, potrivit art. 25 alin. 1 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 85/1997, în vigoare la data încheierii contractelor, „Declaraţia de impunere se depune o dată cu înregistrarea contractului de închiriere la organul fiscal şi în termen de 5 zile de la data încheierii convenţiei între părţi atunci când legea nu prevede obligativitatea înregistrării la organul fiscal”.
Faţă de această ultimă constatare, admiţând că, într-adevăr, proprietarul terenului a plătit acest impozit, se ridică un semn de întrebare în privinţa scopului simulaţiei. Din cele ce precedă intenţia părţilor ar fi aceea de a crea o aparenţă din care să reiasă existenţa unei chirii mult inferioare celei reale. Or, cum s-ar putea justifica din punct de vedere practic o asemenea atitudine altfel decât prin acceptarea ideii că părţile au recurs la deghizarea preţului (chiriei), pentru a se plăti un impozit substanţial mai redus?
însă, achitarea impozitului aferent chiriei stabilite prin contractul neînregistrat, la care se adaugă impozitul datorat în baza contractului înregistrat, răstoarnă această ipoteză, punând sub semnul îndoielii însăşi existenţa acordului simulatoriu şi, deci, a simulaţiei prin deghizare parţială.
După cum s-a arătat, acordul simulatoriu este un act juridic, al cărui obiect principal îl constituie acţiunea de a crea aparenţa prin încheierea actului public, iar cauza imediată este reprezentată de intenţia de a simula. Or, se mai poate vorbi de acord simulatoriu, câtă vreme se dă eficienţă din punct de vedere fiscal contractului neînregistrat, adică aşa-zisului act secret? Apreciem că răspunsul ce se impune este unul negativ, întrucât părţile, prin atitudinea lor, dovedesc faptul că nu au intenţionat să ascundă ceva legat de raporturile dintre ele. Lipsind aşadar atât obiectul, cât şi cauza (scopul) acordului simulatoriu, nu sunt
întrunite condiţiile fiinţării sale ca act juridic, iar în absenţa acordului simulatoriu nu există simulaţie prin deghizare parţială.
în opinia noastră, părţile au avut în vedere două acte juridice distincte şi nu o simulaţie. în sprijinul acestei aserţiuni mai notăm un aspect, regăsit în considerentele hotărârii primei instanţe: „După semnarea acestui contract (contractul înregistrat sub nr. 14039/24.11.1999), a mai semnat cu pârâtul un alt contract cu acelaşi obiect, pentru aceeaşi durată, însă pentru o chirie lunară de 110 DM, contract pe care nu l-a mai înregistrat la Administraţia Financiară." Dacă privim această succesiune din perspectiva manifestărilor de voinţă, iar nu prin referire la simpla întocmire a suportului probator, ideea „simultaneităţii intelectuale" nu mai poate fi susţinută, chiar dacă cele două contracte au fost încheiate la aceeaşi dată. De unde putem concluziona că ne aflăm în prezenţa unui act ulterior care a modificat pe cel precedent.
5. O ultimă problemă la care ne vom referi vizează un aspect de ordin procedural.
După cum am arătat, reclamantul a cerut instanţei rezilierea contractului înregistrat şi plata chiriei restante prin raportare la contractul neînregistrat, fără a se folosi, aşadar, de o acţiune în declararea simulaţiei (constatarea caracterului simulat al unui act).
Faţă de această situaţie, completul tribunalului a apreciat că: „în cauză este indiferentă împrejurarea că reclamantul nu a solicitat constatarea simulaţiei, câtă vreme raporturile dintre părţi sunt în totalitate deduse judecăţii, litigiul purtându-se exclusiv între acestea şi în legătură cu obligaţii reciproce, fără ca acestea să intereseze terţe persoane cărora nu le-ar putea fi opus actul secret.”
Tot în practica Tribunalului Bucureşti, într-o speţă s-a apreciat, în temeiul art. 84 C. pr. civ., că, întrucât reclamantul intenţiona să dovedească faptul că un contract de vânzare-cumpărare acoperea existenţa reală a unui contract de întreţinere ce nu se executase, cererea de chemare în judecată reprezintă o acţiune în constatarea simulaţiei şi în rezoluţiunea actului secret (contractul de întreţinere), iar nu o simplă acţiune în rezoluţiune.
în doctrină s-a arătat însă că art. 84 din codul de procedură civilă „se referă numai la posibilitatea şi obligaţia instanţei de a da cererii formulate de parte calificarea corectă, sub aspectul denumirii, iar nu la posibilitatea de a modifica respectiva cerere.”
în ce ne priveşte, considerăm că textul de lege amintit reprezintă îngăduinţa manifestată de legiuitor, îndeosebi faţă de justiţiabilii lipsiţi de pregătirea corespunzătoare care să le permită o apreciere juridică exactă a pretenţiilor lor. Fără îndoială, această îngăduinţă are în vedere - astfel cum se precizează expres - însăşi denumirea cererii de chemare în judecată ori de exercitare a unei căi de atac. Totuşi, în baza rolului său activ, instanţa trebuie să aprecieze cererea cu care a fost sesizată „în funcţie de scopul urmărit de cel care a apelat la unul din elementele acţiunii”.
într-adevăr, pentru o corectă calificare a cererii, nu temeiul juridic invocat de reclamant este hotărâtor, ci scopul, finalitatea urmărită de acesta. în speţa de faţă însă, apreciem că reclamantul nu a utilizat acţiunea în declararea simulaţiei nu din neştiinţă - în practicaua hotărârii primei instanţe se precizează că el a fost reprezentat prin avocat - ci pentru bunul motiv că părţile nu au recurs la simulaţie, ci au încheiat două contracte distincte, ultimul modificându-l pe primul sub aspectul preţului.
| ← Contract de locaţiune. Imobil preluat de stat. Anulare pe cale... | Contract de închiriere. Acţiune în evacuare. Obligare la... → |
|---|
