Evacuare. Ocupare fără titlu a unui imobil. Notificare echivocă
| Comentarii |
|
Din lecturarea conţinutului notificării adresate de intimat recurenţilor rezultă că aceasta a fost făcută în termeni foarte vagi cu referire la o obligaţie viitoare, imprecisă şi nedeterminată pe care şi-o asumă.
Pentru ca respectiva notificare să fi putut fi valorificată în sensul solicitării aplicării art. 13 lit. c din O. U. G. nr. 40/1999, aceasta trebuia să conţină arătarea exactă a spaţiului pe care urma să-l pună Ia dispoziţia chiriaşilor pentru a face posibilă verificarea îndeplinirii condiţiilor prevăzute de art. 23 alin. 2 şi art. 24 din Ordonanţă.
Or, procedându-se în alt mod, se apreciază ca îndoielnică şi neconvingătoare intenţia intimatului de a pune la dispoziţia chiriaşilor spre folosinţa acestora o altă locuinţă, ceea ce anulează vocaţia intimatului de a se prevala în prezenta cauză de dispoziţiile art. 13 lit. c din O. U. G. nr. 40/1999.
în ce priveşte incidenţa dispoziţiilor art. 13 lit. h din O. U. G. nr.40/1999, Curtea constată că în mod nelegal tribunalul a confirmat aplicarea textului în speţă, deoarece această dispoziţie legală presupune verificarea situaţiei premise de opţiune a intimatului ab initiopen/ra prelungirea contractului de închiriere al recurenţilor, iar nu pentru schimb obligatoriu.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, decizia nr. 505 din 21 februarie 2002)
CURTEA,
Asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 1 la nr. 11121/5.09.2001, reclamantul C. Gh.
a chemat în judecată pe pârâţii B. I., B. G. M., B. M.,
B. FI. M., B. C. şi B. I. solicitând instanţei prin sentinţa ce o va pronunţa să dispună evacuarea acestora din imobilul proprietatea sa, situat în Bucureşti, str. G. M. nr. 31, sector 1 şi pe care pârâţii îl ocupă fără titlu.
în motivarea cererii reclamantul a învederat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 837/15.06.2000 la B. N. P. C. E„ a devenit proprietarul imobilului de mai sus în care locuiau şi locuiesc pârâţii. Aceştia au avut contract de închiriere asupra acestui spaţiu încheiat cu statul, până în 1999 când a expirat, după care nu a mai intervenit o prelungire a locaţiunii.
Reclamantul susţine că a oferit familiei B. o locuinţă care să întrunească cerinţele legii pentru a se putea muta, însă această propunere a fost refuzată de pârâţi. Pentru a-şi face cunoscută intenţia, reclamantul a procedat la notificarea pârâţilor, dar acest demers a rămas fără rezultat.
în drept s-au invocat dispoziţiile art. 2 si 9 din O. U.G.nr. 40/8.04.1999.
La fila 22 dosar, reclamantul şi-a precizat acţiunea, în sensul că solicită evacuarea pârâţilor din spaţiul în litigiu şi pentru aceea că aceştia au pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei şi clădirii, instalaţiilor şi bunurilor aferente imobilului: au dărâmat fără drept o parte a locuinţei-bucătăria de vară din corpul B al clădirii în suprafaţă de 7,70 m.p., au degradat uşile şi ferestrele locuinţei, parchetul şi duşumelele, au spart geamurile înlocuindu-le cu cârpe.
S-au adăugat ca temeiuri în drept pentru cererea precizatoare: art. 24 lit. b, art. 25 alin. 1, art. 29 din Legea nr. 114/1996, art. 1420 pct. 2, art. 1429 pct. 1 şi art. 1430 C.civ.
Pârâţii au depus la dosar întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii privind evacuarea lor, ca neîntemeiată.
Prin sentinţa civilă nr. 2187/13.03.2002, Judecătoria sectorului 1 a admis cererea precizată, dispunându-se evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Bucureşti, str. G. M. nr. 31, sector 1 pentru lipsă de titlu şi obligarea acestora la 3.578.000 lei cheltuieli de judecată către reclamant.
Pentru a pronunţa această sentinţă, Judecătoria sector 1 a reţinut că prin notificarea nr. 506/
20.06.2001, reclamantul le-a solicitat pârâţilor să fie prezenţi în imobilul pe care îl ocupă în vederea discutării unui contract de închiriere privind un alt spaţiu pe care reclamantul se obligă să-l pună la dispoziţia acestora, întâlnirea fiind stabilită pentru
20.06.2001, ora 12, însă pârâţii nu au fost prezenţi la domiciliu la această dată şi nici ulterior la 01.07.2001,
după cum rezultă din procesele verbale încheiate de executorul judecătoresc.
Din această împrejurare coroborată cu declaraţiile martorilor T. V. şi E. M., instanţa a concluzionat că există din partea pârâţilor un refuz de a prelua în folosinţă o altă locuinţă pusă la dispoziţie de reclamant, astfel că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 13 lit. c din O. U. G. nr. 40/1999.
De asemenea, judecătoria a apreciat ca fiind îndeplinite şi condiţiile art. 13 lit. h din O. U. G. nr. 40/1999 reţinându-se din concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară efectuată în cauză că pârâţii au degradat total imobilul, respectiv finisajele interioare şi exterioare ale imobilului, instalaţiile de alimentare cu apă rece, caldă, canalizare, obiecte sanitare, robineţi, racorduri şi instalaţia electrică.
Or, faţă de incidenţa art. 13 lit. c şi h din O. U. G. nr. 40/1999 instanţa a apreciat că actul de închiriere al pârâţilor cu statul nu se prelungeşte, astfel că aceştia în prezent ocupă imobilul fără titlu, motiv pentru care s-a admis acţiunea şi s-a dispus evacuarea pârâţilor pentru lipsă de titlu.
în termen legal, împotriva acestei sentinţe au formulat apel pârâţii, în motivele căruia au susţinut nelegalitatea şi netemeinicia soluţiei, pentru aceea că instanţa a apreciat ca suficientă şi reală aşa-zisa ofertă pe care le-a făcut-o intimatul, cu toate că acesta când s-a prezentat la domiciliul lor nu le-a prezentat nici o ofertă concretă în acest sens.
Apelanţii, prin motivele de apel au contestat însuşi titlul intimatului asupra imobilului în litigiu, ca fiind obţinut pe căi ilicite, fapt pentru care s-au şi adresat Parchetului.
Prin decizia civilă nr. 1684 A/19.09.2002, Tribunalul Bucureşti-Secţia a lll-a civilă, a respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, Tribunalul a apreciat că instanţa de fond, în mod corect a reţinut ca fiind aplicabile dispoziţiile art. 13 lit. c din O. U. G. nr. 40/ 1999 din care rezultă că nu operează prelungirea contractului de închiriere în caz de refuz nejustificat al chiriaşilor de a prelua o altă locuinţă pusă la dispoziţie de intimat.
Instanţa de apel a mai constatat că în timp ce reclamantul-intimat a dovedit cu martori şi cu notificarea comunicată apelanţilor îndeplinirea acestui refuz nejustificat, susţinerile apelanţilor în sensul că nu li s-a oferit o locuinţă corespunzătoare
sunt lipsite de suport probator, ceea ce justifică aplicarea art. 13 lit. c din O. U. G. nr. 40/1999.
Incidenţa art. 13 lit. h din aceeaşi ordonanţă, a apreciat Tribunalul că în mod temeinic a fost reţinută de instanţa fondului de vreme ce prin expertiza imobiliară efectuată în cauză s-au demonstrat degradările serioase produse imobilului din culpa apelanţilor-pârâţi, care nu au efectuat reparaţiile locative ce cădeau în sarcina lor.
în concluzie, constatându-se că în mod legal şi temeinic s-a dispus evacuarea pârâţilor, în baza art. 296 C. pr. civ. s-a respins apelul ca nefondat.
Pârâţii, în termen legal au formulat recurs împotriva acestei decizii, în motivele căruia s-au învederat aspecte ce ţin de incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Astfel, în dezvoltarea acestora, recurenţii critică aplicarea greşită a legii de instanţa de apel prin confirmarea sentinţei fondului, deoarece, potrivit art. 10 alin. 1 din O. U. G. nr. 40/1999 trebuie să se observe că proprietarul avea obligaţia notificării chiriaşilor în vederea prelungirii contractului de închiriere prin executorul judecătoresc cu arătarea exactă a datei şi locului întâlnirii.
Conform art. 11 alin. 1 din O. U.G.nr. 40/1999, nerespectarea de către proprietar a obligaţiei prevăzute de art. 10 alin. 1, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere. Recurenţii mai invocă şi neaplicarea de către tribunal a dispoziţiilor art. 14 alin. 1 din O. U. G. nr. 40/1999 referitoare la dreptul lor la reînnoirea contractului de închiriere ca şi ignorarea dispoziţiilor art. 14 alin. 2 din aceeaşi ordonanţă care prevăd obligaţia proprietarului de a face dovada că locuinţa îi este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit sau ale familiei sale, dovezi care în cauză nu s-au produs.
în ce priveşte expertiza imobiliară efectuată în cauză, recurenţii susţin că expertul, în mod greşit a reţinut că există degradări ale imobilului, deoarece familia acestora este una numeroasă şi au interes ca toate instalaţiile să fie în bună stare de funcţionare pentru satisfacerea nevoilor lor.
La fila 18 dosar, intimatul a formulat întâmpinare la motivele de recurs, solicitând respingerea acestuia ca nefondat.
în recurs nu s-au administrat alte probe. Recursul formulat este fondat.
Analizând materialul probator al cauzei, văzând motivele de recurs formulate şi examinând decizia
atacată prin prisma acestora, Curtea constată că decizia este pronunţată cu aplicarea greşită a legii, astfel încât este susceptibilă de modificare din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. pr. civ., după cum se va arăta.
Intimatul, prin cererea de chemare în judecată a solicitat evacuarea recurenţilor-pârâţi din Bucureşti, str. G. M. nr. 31, sector 1, pentru lipsă titlu, urmarea refuzului recurenţilor de a se muta într-o altă locuinţă pe care le-a pus-o la dispoziţie în condiţiile legii, situaţie care determină conform art. 13 lit. c din O. U. G. nr. 40/1999 aprobată prin Legea nr. 241/2001, neaplicarea instituţiei prelungirii contractului de închiriere al pârâţilor.
Ulterior, şi-a completat cererea de evacuare si cu ipoteza art. 13 lit. h din O. U. G. nr. 40/1999 (aprobată şi modificată prin Legea nr. 241/2001), respectiv, aceeaşi inaplicabilitate a beneficiului prelungirii contractului de închiriere al chiriaşului ca urmare a pricinuirii unor însemnate stricăciuni locuinţei sau clădirii în care aceasta este situată.
Curtea, analizând temeiurile juridice ale cererii constată că acestea sunt inaplicabile faţă de situaţia de fapt prezentată de intimat în motivele acţiunii.
Astfel, intimatul-reclamant i-a notificat pe recurenţi cu notificarea nr. 506/20.06.2001 prin executor judecătoresc în vederea reglementării situaţiei locative a acestora, „prin încheierea unui contract de închiriere asupra unui alt spaţiu de locuit pe care o să vi-l pun la dispoziţie, în condiţiile legii" (fila 9 dosar fond).
Rezultă de aici că notificarea adresată de intimat a vizat intenţia sa de a obţine mutarea recurenţilor pe calea unui schimb obligatoriu de locuinţă.
Or, într-un asemenea caz, dispoziţiile legale aplicabile situaţiei de fapt deduse judecăţii nu sunt art. 10, 11, 13, 14 din O. U. G. nr. 40/1999 ci dispoziţiile art. 23-25 din acelaşi act normativ aprobat prin Legea nr. 241/2001.
Aşa fiind, este evident că intimatul, optând pentru cea de-a doua soluţie legală, reglementată de O. U.
G. nr 40/1999, este necesar şi obligatoriu ca şi conţinutul cererii sale de chemare în judecată să se circumscrie acestei opţiuni a sa.
Potrivit O. U. G. nr. 40/1999 foştii proprietari pentru rezolvarea situaţiei locative a celor ce ocupă imobilele, redobândite de ei, în calitate de chiriaşi au la îndemână două variante: de prelungire a contractelor de închiriere ale acestora potrivit
dispoziţiilor art. 10 şi urm. din acest act normativ, fie de a solicita şi obţine mutarea chiriaşilor din spaţiile cu destinaţia de locuinţe pe calea unui schimb obligatoriu, art. 23-25 din O. U. G. nr. 40/1999.
O dată realizată această opţiune cu ocazia notificării adresate chiriaşilor, proprietarul (sau succesorul cu titlu particular al acestuia cum este cazul în speţă) redobânditoral locuinţei în măsura în care situaţia devine litigioasă, sesizarea instanţei trebuie să vizeze această manifestare de voinţă iniţială a sa.
Deci, dacă notificarea a avut ca obiect intenţia unui schimb obligatoriu, cererea de chemare în judecată nu poate avea ca obiect refuzul chiriaşului de a încheia un nou contract de închiriere, pentru că în acest din urmă caz, notificarea trebuia să aibă ca obiect condiţiile prelungirii contractului de închiriere asupra aceluiaşi spaţiu pe care chiriaşii îl ocupă deja, iar nu încheierea unui contract de închiriere asupra altei locuinţe în care proprietarul intenţionează să obţină mutarea chiriaşilor.
Faţă de aceste constatări, Curtea apreciază că în mod greşit s-a făcut aplicarea art. 13 lit. c din O. U. G. nr. 40/1999. Textul vizează neaplicarea prelungirii contractului de închiriere preexistent al chiriaşilor pentru ipoteza refuzului „să preia în folosinţă o altă locuinţă pusă la dispoziţie în condiţiile ordonanţei de fostul proprietar, moştenitorii lui sau autorităţile publice locale".
Din lecturarea conţinutului notificării din care s-a reprodus mai sus un pasaj, rezultă că aceasta a fost făcută în termeni foarte vagi cu referire la o obligaţie viitoare, imprecisă şi indeterminată pe care şi-o asumă: „pentru încheierea unui contract de închiriere asupra unui alt spaţiu de locuit pe care o să vi-l pun la dispoziţie în condiţiile legii.“
Această critică recurenţii au făcut-o prin motivele de apel, dar tribunalul a ignorat această susţinere.
Pentru ca respectiva notificare să fi putut fi valorificată în sensul solicitării aplicării art. 13 lit. c din O. U. G. nr. 40/1999 aceasta trebuia să conţină arătarea exactă a spaţiului pe care urma să-l pună la dispoziţia chiriaşilor pentru a face posibilă verificarea îndeplinirii condiţiilor prevăzute de art. 23 alin. 2 şi art. 24 din ordonanţă, titlu! intimatului cu privire la acest nou spaţiu (fie un act de proprietate, fie un contract de închiriere) de natură a face verosimilă preluarea în folosinţă de către chiriaşi a unei alte locuinţe.
Or, procedându-se în alt mod, se apreciază ca îndoielnică şi neconvingătoare intenţia intimatului de a pune la dispoziţia chiriaşilor spre folosinţa acestora o altă locuinţă, ceea ce anulează vocaţia intimatului de a se prevala în prezenta cauză de dispoziţiile art. 13 lit. c din O. U. G. nr. 40/1999.
în ceea ce priveşte incidenţa dispoziţiilor art. 13 lit. h din ordonanţă, Curtea constată că în mod nelegal tribunalul a confirmat aplicarea textului în speţă, deoarece această dispoziţie legală presupune verificarea situaţie premisă de opţiune a intimatului ab initio pentru prelungirea contractului de închiriere al recurenţilor, iar nu pentru schimb obligatoriu.
în acest caz, era necesar ca notificarea adresată acestora să conţină în mod neechivoc manifestarea de voinţă în acest sens, situaţie în care aceasta trebuia să respecte dispoziţiile art. 10 alin. 1 din O. U. G. nr. 40/1999, ceea ce în speţă nu se verifică, astfel că sunt aplicabile dispoziţiile art. 11 alin. 1 privind prelungirea de drept a contractului.
Faţă de cele anterior expuse, în baza art. 312 alin. 1 cu referire la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., Curtea va admite recursul, va modifica în tot decizia recurată cu consecinţa admiterii apelului, a schimbării în tot a sentinţei conform art. 296 C. pr. civ. şi pe fond, se va respinge acţiunea precizată ca neîntemeiată.
Se va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
| ← Închiriere teren. Suprafaţă. Reziliere. Daune | Contract de locaţiune. Imobil preluat de stat. Anulare pe cale... → |
|---|
