Contract de locaţiune. Imobil preluat de stat. Anulare pe cale administrativă a deciziei de preluare.
| Comentarii |
|
Opozabilitatea faţă de proprietar a locaţiunii încheiate de stat. Art. 1441 C. civ. Procedura încheierii unui nou contract de închiriere în baza O. U. G. nr. 40/1999
Potrivit art. 9 din O. U. G. nr. 40/1999, în cazul contractelor de închiriere prelungite sau reînnoite în baza Legii nr. 17/1994, cum este cazul celui în litigiu, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere la cererea chiriaşului. Procedura încheierii noului contract este reglementată de art. 10 din Ordonanţă, care instituie în acest scop obligaţia proprietarului de a-l notifica pe chiriaş, prin executorul judecătoresc, sub sancţiunea prelungirii de drept a locaţiunii anterioare până Ia încheierea noului contract. în speţă, până la încheierea unui nou contract în condiţiile actului normativ menţionat, reclamanţilor le este opozabil contractul de închiriere anterior, aceştia subrogându-se locatorului iniţial, în calitate de proprietari, prin aplicarea art. 1441 C. civ., în contextul în care, ulterior încheierii locaţiunii cu statul, decizia de trecere a imobilului în proprietatea statului s-a anulat pe cale administrativă, cu consecinţa reintrării bunului în proprietatea reclamanţilor. întrucât recurenţii justifică în prezent un titlu locativ asupra imobilului în litigiu, în mod greşit au dispus instanţele de fond evacuarea lor.
(Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 135 din 19 ianuarie 2001)
CURTEA,
Constată că prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 3 Bucureşti la data de
25.05.1995, sub nr. 5838, reclamanţii L. I. şi L. M. au chemat în judecată pe pârâţii C. M. şi C. A., solicitând evacuarea acestora pentru lipsă de titlu din imobilul situat în Bucureşti, str. V. nr. 36-34, sector 3.
în motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că imobilul în litigiu a fost preluat de stat în baza Deciziei nr. 1741/1989, emise conform Decretului nr. 223/ 1974, decizie asupra căreia s-a revenit de către autorităţile administrative, care le-au retrocedat bunul prin decizia nr. 139 din 26.02.1991.
în perioada cât s-a aflat în proprietatea statului imobilul a fost închiriat pârâţilor, al căror contract a fost respectat de reclamanţi până la expirarea termenului locaţiunii -1.05.1995, aşa cum s-a stabilit prin decizia civilă nr. 5 din 12.01.1993 a Curţii Supreme de Justiţie. Cum în prezent contractul de închiriere si-a încetat valabilitatea, reclamanţii au
susţinut că pârâţii nu mai justifică nici un titlu locativ asupra imobilului.
Prin sentinţa civilă nr. 9700 din 8.XI.195, Judecătoria sectorului 3 Bucureşti, a admis excepţia autorităţii de lucru judecat faţă de existenţa deciziei civile nr. 5/1993 a Curţii Supreme de Justiţie, prin care o altă acţiune în evacuare între aceleaşi părţi a fost respinsă şi a respins acţiunea pentru acest motiv.
Apelul declarat împotriva sentinţei de către reclamanţi a fost admis, iar cauza trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe, conform deciziei civile nr. 1156/6.06.1996 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a IV-a civilă.
S-a reţinut de tribunal că, în speţă, nu operează autoritatea de lucru judecat, întrucât situaţia de fapt şi de drept dedusă judecăţii este alta decât cea existentă la data pronunţării deciziei Curţii Supreme; astfel, la data formulării celei de-a doua cereri intrase în vigoare Legea nr. 17/1994, care reglementează situaţia dintre chiriaşi şi proprietari şi ale cărei condiţii
trebuia verificate de instanţă în cadrul analizei fondului cauzei.
Decizia tribunalului a devenit irevocabilă în urma respingerii recursului declarat de pârâţi prin decizia civilă nr. 1047/12.09.196 a Curţii de Apel Bucureşti, instanţa de recurs apreciind, de asemenea, că în speţă nu sunt întrunite condiţiile autorităţii de lucru judecat, prevăzute de art. 1201 C. civ.
în fond după casare pricina a fost înregistrată la Judecătoria sectorului 3 Bucureşti, sub nr. 10663/ 1996, fiind soluţionată prin sentinţa civilă nr. 700 din 4 februarie 1997, în sensul admiterii acţiunii şi evacuării pârâţilor din imobil pentru lipsă de titlu, cu obligarea lor la 1.550 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că statul, prin anularea deciziei de trecere a imobilului în proprietatea sa, în temeiul Decretului nr. 223/1974, a procedat efectiv la repararea prejudiciului creat reclamanţilor, nefiind un act formal lipsit de efecte juridice.
De asemenea, s-a apreciat că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 17/1994, deoarece la data apariţiei acestui act normativ statul nu mai era proprietar, nemaiavând deci calitatea să închirieze apartamentul şi să încaseze chiria; în aceste condiţii contractul de închiriere al pârâţilor şi-a încetat valabilitatea la data expirării termenului locaţiunii -
1.05.1995, astfel că nemaijustificând nici un titlu locativ asupra bunului, s-a dispus evacuarea lor.
împotriva sentinţei au declarat apel pârâţii, invocând excepţia autorităţii de lucru judecat şi critici vizând nelegalitatea şi netemeinicia soluţionării fondului cauzei.
Prin decizia civilă nr. 2947/A/29.09.2000 Tribunalul Bucureşti - Secţia a lll-a civilă a respins excepţia autorităţii de lucru judecat şi apelul pârâţilor, ca nefondate.
Cu privire la excepţie, tribunalul a stabilit că în speţă nu operează autoritatea de lucru judecat, deoarece au încetat circumstanţele în vedere la soluţionarea primei cereri de evacuare, finalizate prin decizia civilă nr. 5/1993 a Curţii Supreme de Justiţie.
Pe fondul apelului s-a reţinut că Legea nr. 17/ 1994 nu este incidenţă raportului juridic dedus judecăţii, întrucât prin anularea deciziei de trecere a apartamentului în proprietatea statului acesta a reintrat în patrimoniul reclamanţilor, nemaifiind deci supus normării şi închirierii conform Legii nr. 5/1973,
condiţie cerută de art. 1 din Legea nr. 17/1994 pentru a opera prorogarea legală a contractelor de închiriere.
Neoperând prorogarea, contractul de închiriere al pârâţilor şi-a produs efectele numai până la apariţie Legii nr. 17/1994, respectiv 8.04.1994, chiar dacă în cuprinsul lui s-a prevăzut că termenul locaţiunii expiră la 1.05.1995; instanţa a apreciat că şi în raport de această ultimă dată reclamanţii au respectat locaţiunea conform art. 1441 C. civ., promovând acţiunea în evacuare după încetarea valabilităţii contractului şi că ulterior acestui moment singurii în măsură să încheie un nou contract cu pârâţii sunt proprietarii, şi nu statul, care şi-a pierdut calitatea de locator de la data retrocedării imobilului.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de către pârâţi, criticând-o pentru aprecierea eronată a probelor - art. 304 pct. 11 C. pr. civ. - şi pentru aplicarea greşită a legii - art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
în dezvoltarea primului motiv recurenţii au arătat că preluarea imobilului de către stat s-a făcut în anul 1989 la cererea reclamanţilor, care au obţinut aprobarea plecării definitive din ţară, iar în anul 1990 bunul le-a fost lor repartizat cu contract de închiriere, pe termen de 5 ani, până la 1.05.1995, durata lui fiind prelungită în baza Legii nr. 17/1994 până la 1.05.1999, fapt nereţinut la fond şi în apel.
Reclamanţii au revenit în ţară în anul 1990 şi au obţinut anularea deciziei de trecere a bunului în proprietatea statului prin decizia nr. 139 din 26.02.1991.
Rezultă că imobilul în litigiu era în proprietatea statului la data închirierii şi intrase în circuitul civil anterior retrocedării lui către reclamanţi; de altfel, contractul de închiriere nu a fost reziliat, vechiul locator încasând chiria la zi.
în susţinerea nelegalităţii hotărârii tribunalului, recurenţii au arătat că în mod greşit nu s-a reţinut aplicabilitatea în speţă a Legii nr. 17/1994.
Având în vedere că potrivit acestei legi prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere are loc de drept, indiferent de proprietar şi chiar în cazul în care există litigii între proprietari şi chiriaşi (art. 2 şi 4), Primăria Municipiului Bucureşti, prin administratorul său S. C. „T.“ S. A., a prelungit valabilitatea contractului iniţial nr. 62496/1990 pa iă la 10.04.1999, când le-a încheiat un nou contract de închiriere nr. 4336, pe perioada 8.04.199b -8.04.2004.
De aceea, instanţa trebuia să reţină valabilitatea titlului lor de locaţiune, cu atât mai mult cu cât le este aplicabilă şi O. li. G. nr. 40 din 8.04.1999.
Pe de altă parte, recurenţii au arătat că instanţa a respins în mod greşit excepţia autorităţii de lucru judecat, deşi prin hotărârea anterioară a Curţii Supreme de Justiţie se stabilise că ei au titlu de locaţiune valabil.
Ei au depus la dosar în copie, contractul de închiriere nr. 3436/16.07.1999 privind spaţiul în litigiu, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, fişa suprafeţei locative şi fişa de calcul a chiriei - anexe la contract.
Examinând decizia atacată în raport cu criticile formulate, Curtea constată că recursul este fondat în sensul celor de urmează.
Spaţiul în litigiu le-a fost închiriat recurenţilor la
15.05.1990, cu contractul nr. 62496 (fila 15 dosar fond 5838/1995), dată la care statul, în calitate de locator, era proprietarul bunului prin preluarea lui de la reclamanţi în baza Deciziei nr. 1741 din 22.08.1989, emisă în aplicarea Decretului nr. 223/1974.
Ulterior încheierii contractului de închiriere, respectiv la 26.02.1991, decizia de trecere a imobilului în proprietatea statului s-a anulat pe cale administrativă, cu consecinţa reintrării bunului în proprietatea reclamanţilor, emiţându-se în acest scop Decizia nr. 139/1991.
Anularea deciziei prin care statul a devenit proprietarul imobilului nu a afectat valabilitatea contractului de închiriere, acesta devenind opozabil proprietarilor conform art. 1441 din Codul civil, împrejurare constatată prin decizia civilă nr. 5/1993 a Curţii Supreme de Justiţie (fila 16 dosarfond 5838/ 1995), pronunţată într-un proces anterior de evacuare promovat de reclamanţi.
Această măsură nu a schimbat nici regimul juridic al contractului de închiriere, deoarece acesta a fost încheiat anterior retrocedării, având ca obiect un apartament ce făcea parte din fondul locativ de stat - la acel moment apartamentul era proprietate de stat în urma preluării lui de la reclamanţi în temeiul Decretului nr. 223/1974 - şi prin urmare era supus normării şi închirierii conform Legii nr. 5/1973.
în consecinţă, argumentul reţinut de instanţa de apel, în sensul că, datorită reintrării apartamentului în proprietatea reclamanţilor, acesta nu mai era supus normării şi închirierii după Legea nr. 5/1973
şi că de aceea Legea nr. 17/1994 nu este aplicabilă în speţă, este greşit.
Legea nr. 17/1994 este aplicabilă locaţiunii începute de recurenţi în anul 1990, care a fost prorogată pe o perioadă de 5 ani în temeiul art. 1 din acest act normativ.
Potrivit art. 1, „contractele de închiriere, indiferent de proprietar, privind suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţe, supuse normării şi închirierii conform Legii nr. 5/1973 (...), aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei legi, se prelungesc de drept pe o perioadă de 5 ani, în aceleaşi condiţii."
Cerinţele art. 1 sunt îndeplinite în speţă, întrucât contractul de închiriere al recurenţilor priveşte o suprafaţă locativă cu destinaţia de locuinţă, supusă normării şi închirierii conform Legii nr. 5/1973 şi el se află în curs de executare la data intrării în vigoare a Legii nr. 17 (durata închirierii era de la 1.05.1990 până la 1.05.1995); chiar dacă la data apariţiei Legii nr. 17/1994 locatorul nu mai era proprietarul bunului închiriat prorogarea a operat, pentru că art. 1 prevedea expres că ea are loc „indiferent de proprietar".
Rezultă că până la 8.04.1999, dată până la care şi-a produs efectele Legea nr. 17, recurenţii au justificat un titlu locativ asupra imobilului, respectiv vechiul contract de închiriere, care a devenit astfel opozabil reclamanţilor, aceştia, în calitate de proprietari, subrogându-se locatorului iniţial.
Ulterior, o nouă prorogare a locaţiunii a operat în beneficiul recurenţilor prin dispoziţiile O. U. G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţie de locuinţe.
Astfel, potrivit art. 9 din O. U. G. nr. 40/1999, în cazul contractelor de închiriere prelungite sau reînnoite în baza Legii nr. 17/1994, cum este cazul celui în litigiu, între proprietari şi chiriaşi se va încheia un nou contract de închiriere la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş.
Procedura încheierii noului contract este reglementată de art. 10 din ordonanţă, care instituie în acest scop obligaţia proprietarului de a-l notifica pe chiriaş, prin executorul judecătoresc, nerespectarea acestei obligaţii de către proprietar atrăgând prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract -art. 11 alin. 1.
Rezultă că, până la încheierea noului contract de închiriere în condiţiile actului normativ menţionat, reclamanţilor le este opozabil contractul de închiriere anterior, aceştia - în calitate de proprietari - doar subrogându-se locatorului iniţial.
Titlul locativ al recurenţilor îl reprezintă deci vechiul contract de închiriere, prelungit prin efectul Legii nr. 17/1994 şi apoi al O. U. G. nr. 40/1999 până la încheierea noului contract cu proprietarii, şi nu contractul de închiriere nr. 3436, încheiat de stat cu recurenţii la 16.07.1999 (fila 15 dosar recurs); statul, nemaifiind proprietarul bunului, nu îl mai putea închiria, astfel că actul încheiat în atare condiţii nu le poate servi recurenţilor drept titlu locativ, aceştia urmând a încheia un nou contract de închiriere cu proprietarii, potrivit O. U. G. nr. 40/1999.
Recurenţii justifică în prezent un titlu locativ asupra imobilului în litigiu, aşa încât în mod greşit instanţele au dispus evacuarea lor, soluţie ce urmează a fi modificată.
Reţinând o altă situaţie de fapt decât cea expusă mai sus, respectiv că recurenţii nu au titlul asupra apartamentului din care s-a cerut evacuarea, deoarece în favoarea lor nu a operat prorogarea locaţiunii în temeiul Legii nr. 17/1994, instanţele au făcut o apreciere eronată a probelor administrate şi înlăturând aplicarea Legii nr. 17 contractului de închiriere al recurenţilor hotărârile pronunţate sunt nelegale, ceea ce determină incidenţa în cauză a
motivelor de casare prevăzute de art. 304 act. 11 şi 9 C. pr. civ.
Cum s-a arătat în considerentele prezentei decizii, locaţiunea recurenţilor este guvernată, după expirarea prorogării ce a operat în baza Legii nr. 17/ 1994, de dispoziţiile O. U. G. nr. 40/1999; chiar dacă acest act normativ a intrat în vigoare pe parcursul procesului, el este aplicabil în speţă, întrucât fiind vorba despre raporturi locative în desfăşurare ele sunt guvernate de la momentul intrării în vigoare a noii legi de dispoziţiile acesteia.
Pentru aceste motive, în temeiul art. 312 C. pr. civ. raportat la art. 304 pct. 11 şi 9 C. pr. civ., Curtea va admite recursul pârâţilor, va casa decizia tribunalului şi procedând la rejudecarea apelului aceloraşi părţi îl va admite; conform art. 296 C. pr. civ. urmează a schimba în tot sentinţa primei instanţe, în sensul respingerii acţiunii în evacuare, ca neîntemeiată.
De asemenea, Curtea va lua act că recurenţii nu au solicitat cheltuieli de judecată.
De menţionat că la administrarea recursului nu s-a avut în vedere critica vizând greşita soluţionare a excepţiei autorităţii de lucru nejudecat.
Această excepţie a fost soluţionată în mod irevocabil în primul ciclu procesual, când s-a stabilit că autoritatea de lucru judecat nu operează în cauză faţă de decizia civilă nr. 5/1993 a Curţii Supreme de Justiţie, aşa încât reanalizarea ei nu mai este posibilă.
| ← Evacuare. Ocupare fără titlu a unui imobil. Notificare echivocă | Contracte de închiriere a unui teren. Reziliere. „Act... → |
|---|
