Contracte. Jurisprudență Contracte
| Comentarii |
|
Judecătoria CARACAL Sentinţă civilă nr. 1801 din data de 17.06.2014
Prin cererea înregistrată sub nr. 6287/207/2012 din data de 31.10.2012, reclamantul PN, a chemat în judecata pe pârâtii NM, BE, GG, solicitând instanței sa pronunte o hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, asupra imobilului teren cu destinatie agricola în suprafata de 1300 m.p. situat în extravilanul comunei G, Judetul Olt, în sola .., parcela ..cu vecinii la ...
Motivând în fapt, reclamantul a arătat că autorul pârâților, NVa dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin reconstituirea dreptului de proprietate potrivit titlului de proprietate nr…./96/9.02.1996 iar prin antecontractul de vânzare-cumpărare certificat sub nr.82/19.03.2005, acesta s-a obligat să-l vândă în viitor reclamantului, la prețul de 130 lei, primit în întregime la data încheierii actului.
A mai arătat că este posesorul terenului, pentru care plătește impozit iar la data de 7.11.2008, promitentul-vânzător a decedat, moștenirea acestuia fiind acceptată de pârâtii NM, BE, GG conform certificatului de moștenitor nr…/….2011 - BNP Cernat Paulina, Cernat Costin Șerban și Mitru Radian.
A mai arătat că, întrucât pârâții au refuzat încheierea contractului, a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract.
În drept, a invocat disp. art.1516 alin.1, art.1073 C.civil, coroborat cu art.1528 alin.1, art.1077 C.Civ. rap. la art.1669 alin.1 (art.5 alin.2 din Titlul X - Circulația juridică a terenurilor din Lg. nr.247/2005).
În baza art. 242 alin.2 C.p.c a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
Reclamantul a depus la dosar, în copii: titlu de proprietate 57604/96, antecontract de vânzare cumpărare cu încheierea de atestare nr.82 din 19.03.2005, acte identitate părti, chitante care atesta plata impozitului, certificat de mostenitor nr.53 din 15.04.2011- BNP Cernat Paulina, Cernat Costin Șerban și Mitru Radian, sentinta civila nr.3015 din 05.07.2012 pronunțată în dosarul nr.2639/207/2012, sentinta civila nr.4654/2011 pronunțată în dosarul nr.2710/207/2011, certificat de sarcini nr.14170 din 29.04.2011, certificat de atestare fiscală nr.1374/13.05.2011 emis de Primăria Gostavățu.
Pârâții, desi legal citati, nu s-au prezentat în instanță, nu au formulat întâmpinare și nu au propus probe în apărare.
Prin sentința civilă nr.4986/20.11.2012, instanța a admis excepția nelegalei timbrări a cererii de chemare în judecată, invocata de instanta din oficiu, și a anulat cererea formulată de reclamantul PN, în contradictoriu cu pârâtii NM, BE, GG, județul Olt, ca insuficient timbrată.
Împotriva acestei sentințe, la data de 7.01.2013, a declarat recurs, recurentul reclamant PN, susținând că a depus la dosarul cauzei timbrul judiciar de 1,5 lei și taxa judiciară de timbru potrivit chitanței nr.0363908/12.11.2012 eliberată de DITLS4 București prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire AR09817295707 din 19.12.2012 depusă la OP nr. 28 București.
În drept, a invocat dispoz. art. 304 pct.5 coroborat cu art. 104 Cod proc. civilă .
A depus la dosarul de recurs: cerere de depunere înscrisuri împreună cu chitanța nr.0363908/12.11.2012 eliberată de DGITL Sect.4 București privind achitarea taxei judiciare de timbru, copie titlu de proprietate nr.57604/96/1996.
Prin decizia nr.149/18.02.2013, Tribunalul Olt - Secția I Civilă, în temeiul art.312 alin.1 și alin.5 Cod proc.civ, a admis recursul recurentului reclamant, a casat hotărârea și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
La Judecătoria Caracal, dosarul a fost înregistrat sub nr.6287/207/2012*.
La data de 27.05.2014, reclamantul a depus la dosar certificatul de sarcini nr.25997/07.05.2014 și certificatul de atestare fiscală nr.2063/21.05.2014.
Legal citați pârâții nu au formulat întâmpinare.
Analizând actele și lucrările cauzei, instanța constată:
Pârâții NM, BE, GG sunt, conform certificatului de mostenitor nr… din ….2011- BNP Cernat Paulina, Cernat Costin Șerban și Mitru Radian, moștenitorii defunctului NV, care a fost proprietarul terenului extravilan arabil în suprafață de 1300 m² situat pe raza com.Gostavățu, jud.Olt în tarlaua 52/1 parcela 74.
La data de 19.03.2005, defunctul NV a încheiat cu reclamantul PN înscrisul sub semnătură privată intitulat antecontract de vânzare-cumpărare, privind terenul în suprafață totala de 1300 m², stabilind pretul de 1300000 lei vechi, achitat la data semnarii actului, și au convenit ca în viitor să incheie contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Conform art.2 alin 1 din Legea nr. 247/2005, lege aplicabilă la data intervenirii convenției, terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
În cauză, instanța constată că intenția părților nu a fost de a transmite imediat proprietatea asupra terenului în litigiu ci să încheie în viitor un contract prin care să opereze transferul proprietății din patrimoniul paratului în cel al reclamantului, antecontractul încheiat reprezentând o promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor la prețul stabilit un contract de vânzare cumpărare și care dă naștere unor drepturi de creanță și obligații reciproce în favoarea beneficiarilor promisiunii, părțile având obligația de a se prezenta la notar în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil: consimțământul valabil exprimat al părților, capacitate deplină de exercițiu, obiect determinat și cauză licită.
Dacă promitentul vanzator nu-și respectă obligația asumată de a se prezenta în vederea încheierii în mod valabil a actului juridic atunci beneficiarul promisiunii are posibilitatea să solicite în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natura pagubelor să pronunțe în baza art. 1073 și 1077 cod civil o hotărâre judecătorească.
Acest act jurisdicțional va tine loc de act autentic de vânzare cumpărare și va avea caracter translativ de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate de la data rămânerii irevocabile din patrimoniul promitentului vânzător în patrimoniul beneficiarului promisiunii în calitate de cumpărător.
Art. 5. alin 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 dispune ca în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Având ca obiect un teren, pentru care legea impune condiția încheierii în formă autentică a actelor de înstrăinare, convenția intervenită între părți la data de 19.03.2005 are valoarea unui antecontract de vânzare-cumpărare ce dă naștere în sarcina părților a unor obligații "de a face", respectiv de a vinde și a cumpăra în viitor și a încheia actul în forma cerută de lege. Este adevărat că, în caz de neîndeplinire de bună-voie a acestei obligații de către una dintre părți, instanța poate în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor și în virtutea art. 1077 Cod Civil să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dar speța de față se circumscrie și normei cu caracter special conținută în art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 care dispune că "în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract".
Instanța constată că în prezenta cauză nu sunt îndeplinite toate condițiile legale în vederea pronunțării unei hotărâri judecătorești prin care să se dispună transferul dreptului de proprietate din patrimoniul pârâtului vânzător în cel al reclamantului cumpărător.
Astfel, instanta constata ca, in speta, nu este indeplinita una dintre conditiile esentiale pentru a putea pronunta o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare cumparare, si anume cea privind refuzul pârâților (moștenitori ai promitentului vânzător) de a-și îndeplini obligatiei "de a face" asumată de autorul lor, respectiv de a vinde în viitor și a încheia actul în forma cerută de lege.
Astfel, instanta observa ca nu se poate imputa nici-o culpa pârâților fata de neîncheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei nerezultând înștiințarea, convocarea sau notificarea acestora la o dată concretă la notar în vederea realizării vânzării-cumpărării.
În lipsa înștiințării, convocării sau notificării pârâților pentru a se prezenta la notar în vederea încheierii actului în formă autentică, instanța consideră că nu se poate reține refuzul acestora de a-și îndeplini această obligație, cu atât mai mult cu cât obligația de a se prezenta la un notar revenea în egală măsură și reclamantului.
Susținerea reclamantului că a pus în întârziere pe pârâți prin cererea de chemare în judecată, care a făcut obiectul dosarului civil, nr.2710/207/2011, nu poate fi primită de instanță, întrucât, pârât în respective cauză a fost NV, decedat la data introducerii acțiunii, iar pârâții din prezenta cauză nu au fost conceptați în acel dosar pentru ca instanța să considere că au fost puși în întârziere.
Instanța consideră deci că, pentru a încheia actul în formă autentică, pârâții aveau nevoie de concursul reclamantului, sens în care trebuiau înștiințați cu privire la o dată concretă (zi și oră) la care să se prezinte la notar, și în cauză nu s-a probat că aceste elemente au fost aduse la cunoștința pârâților.
Ca atare, instanta nu poate constata intervenita vanzarea-cumparea imobilului care face obiectul acțiunii, nefiind indeplinite cerintele legale pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Postat 30.06.2014
| ← ASISTENŢA CELOR ÎN PRIMEJDIE. Jurisprudență Asistenţa celor... | Ordin de protectie. Jurisprudență Asistenţa celor în... → |
|---|
