Contracte, nulitatea actului juridic, dubla instrainare, efectul declarativ al inscrierii in c.f.
| Comentarii |
|
Judecătoria INEU Sentinţă civilă nr. 298 din data de 25.06.2015
SENTINȚA CIVILĂ NR.298/2015
Ședința publică din 25 iunie 2015
Președinte : …
Grefier : …
S-a luat în pronunțare cauza civilă privind cauza civilă privind acțiunea formulată de reclamanta SC "R.";SRL împotriva pârâților M.M., M.G.A., M.G.A. și A.T. SA, pentru constatare nulitate act juridic.
La apelul nominal lipsă părțile.
Procedură legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se constată că dezbaterea în fond a avut loc la termenul din 16.05.2015, când a fost amânată pronunțarea hotărârii pentru termenul de azi.
Se constată că la data de 23 iunie 2015, respectiv 24 iunie 2015, reclamanta a depus la dosarul cauzei concluzii scrise.
S-au anexat concluziilor scrise în copii certificate copia antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtul M.M., în calitate de vânzător și L.C.I., în calitate de cumpărător, copie adeverința privind înscrierea reclamantei în registrul Agricol al comunei Tîrnova, cu parcelele de teren care fac obiectul acțiunii din anii 2008-2009, copia certificatului de atestare fiscală pentru persoane juridice nr.1788/22.06.2015 emis de Comuna Tîrnova, extras de cont Banca Transilvania, copie factură nr.199/21.05.2014, copie declarație de impunere pentru stabilirea impozitului pe teren în cazul contribuabililor persoane juridice datorat în temeiul OG mr.36/2002 privind impozitele și taxele locale, republicată, copia certificatului de atestare fiscală pentru persoane juridice nr.1797/22.06.2015 emis de Comuna Tîrnova.
Acțiunea este legal timbrată potrivit art. 3 alin.2 lit.a din OUG nr.80/2013, dovada plății taxei judiciare de timbru fiind depusă la fila 58, respectiv 72 dosar.
J U D E C A T A,
Deliberând asupra cererii de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată inițial la această instanță la data de 02.09.2014, legal timbrată, reclamanta societatea R. SRL, cu sediul social în …, cu sediul procesual ales la …, prin administrator …, în contradictoriu cu pârâții, ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună constatarea nulității absolute a certificatelor suplimentare de moștenitor nr.89/30.05.2012 eliberat în dosar nr.97/2012 la certificatul de moștenitor nr.93/2011 eliberat în dosar succesoral nr. 126/2011 de BNP L.F. din Ineu în favoarea pârâților M.G.A. și M.M.; nr. 76/16.05.2012 eliberat în dosar nr. 98/2012 la Certificatul de moștenitor nr. 12/2012 eliberat de BNP L.F. din Ineu în dosar succesoral 14/2012 în favoarea paratei M.G.A.
A mai solicitat constatarea nulității absolute a Contractului de arendare nr.12345/30.05.2012 înregistrat la Primăria comunei Târnova sub nr. 559/30.05.2012 (arendator M.G.A.) în ceea ce privește terenul arendat înscris în CF nr…. Târnova, CF nr…. Târnava si CF nr…. Târnova și a Contractului de arendare nr.12346/30.05.2012 înregistrat la Primăria comunei Târnova sub nr. 558/30.05.2012 (arendatori M.M. și M.A.G.) în privința terenului arendat înscris în CF nr…. Târnova, CF nr…. Târnova, CF nr… Târnova, CF nr….Târnova si CF nr… Târnova, fiind încheiate strict formal, ca mijloc de încheiere în condiții de legalitate aparență a Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1529/22.10.2012 și 1530/22.10.2012 de BNP B.F.E..
Prin aceiași acțiune a solicitat constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1529/22.10.2012 de BNP B.F.E. în ceea ce privește parcelele de teren extravilan înscrise în CF nr. … Târnova cu nr.cad. … în suprafața de 2900 mp, respectiv în CF nr.Târnova cu nr.cad. … in suprafața de 2500 mp, în CF nr…. Târnova cu nr.cad. …în suprafața de 4700 mp, de asemenea, în CF … Târnova cu nr.cad … în suprafața de 2100 mp, precum si în CF nr. … Târnova având nr.cad. …în suprafața de 2300 mp, și respectiv a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1530/22.10.2012 de BNP B.F.E., în ceea ce privește vânzarea parcelelor de teren înscrise în CF nr….Târnova, cu nr.cad…. în suprafața de 2200 mp., înscrise în CF nr…. Târnova cu nr.cad…. în suprafața de 3200 mp, precum și în CF nr…. Tarnova, având nr. cad. … in suprafața de 2300 mp.
Să se dispună efectuarea cuvenitelor mențiuni în cărțile funciare mai sus menționate de către Biroului de cadastru si Publicitate Imobiliara Ineu din cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Arad, respectiv radierea intabulărilor efectuate în baza înscrisurilor nule - certificatelor de moștenitor si contractelor de vânzare-cumpărare, pe cheltuiala paraților a căror acte nelegale au fost întabulate, în solidar.
Cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamanta arată că a dobândit în proprietate prin cumpărare parcelele de teren extravilan înscrise în CF nr…. Târnova cu nr. cad. …în suprafața de 3200 mp, CF nr. … Tîrnova cu nr. cad. … în suprafața de 2300 mp, CF nr…. Târnava, cu nr. cad… în suprafața de 2200 mp, CF nr.Tîrnova cu nr. cad…. în suprafața de 2900 mp, CF nr….Târnova cu nr. cad. … în suprafața de 2500 mp, CF nr…. Târnova cu nr. cad. …în suprafața de 2100 mp, CF nr…. Târnova cu nr. cad. … în suprafața de 4700 mp si în CF nr…. Târnova cu nr.cad…. în suprafața de 2300 mp, neîntabulate la momentul respectiv în cartea funciara, în baza titlurilor de proprietate, de la succesoarea autorilor titlurilor de proprietate, pârâta M.G.A.
În vederea înscrierii terenului și a dreptului de proprietate în CF, reclamanta a demarat două procese având ca obiect prestația tabulară, dreptul de proprietate fiind consfințit prin Sentința civila nr.2616/10.12.2009 pronunțata de Judecătoria Ineu în dosar nr.2909/246/2009 în privința parcelelor de teren cu nr.top.397/33 din tarla 90/2, actualmente întabulată în CF nr…. Târnova, nr. top.918/20 din tarla 184, actualmente înscrisă în CF nr…. Târnova, nr.top.916/131 din tarla 184, în prezent întabulată în CF nr…. Târnova - toate înscrise inițial în Titlul de proprietate 87014/30.08.1996 eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Arad, obiect al Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1530/22.10.2012 întocmit de BNP B.F.E.; Sentința civila nr.2618/10.12.2009 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosar nr.2911/246/2009 pentru parcelele cu nr. top.365/33 din tarla 79 actualmente întabulată în CF … Târnova, nr.top.914/118 din tarla 183 în prezent întabulată în CF … Tarnova, parcela nr.top.914/122 din tarla 183 în prezent înscrisă în CF nr….Tarnova, parcela nr.top.914/138 din tarla 183 în prezent întabulată în CF nr… Tarnova, parcela nr.top.916/118 din tarla 184 - actualmente întabulată în CF nr. … Tarnova, toate înscrise inițial în Titlul de proprietate nr. 87230/21.02.1997 eliberat de Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Arad, obiect al Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1529/22.10.2012 de BNP B.F.
De la data dobândirii în proprietate a terenurilor respective, reclamanta a achitat toate taxele, respectiv impozitele datorate bugetului de stat aferente dreptului de proprietate, astfel cum rezultă din Declarația de impunere nr. 955/15.02.2011 și 525/29.01.2010.
Reclamanta menționează că de la data încheierii convenției de cumpărare a terenurilor respective, din anul 2008-2009, este în posesia acestora, reclamanta fiind înregistrată de la data dobândirii posesiei asupra terenurilor în registrul agricol al localității Tarnova, vol. I, tipul IV, în conformitate cu adeverința anexata eliberata de Primăria comunei Tarnova.
Mai mult, în anul 2012 a arendat terenul respectiv pe o durata de 5 ani, conform Contractului de arendare înregistrat la Primăria comunei Târnova sub nr. 438/09.05.2012 încheiat cu Întreprinderea Individuala D.C., care lucrează terenul și în prezent.
Din ambele sentințe de prestație tabulara rezultă faptul că instanța a constatat calitatea paratei M.G.A. de moștenitoare după titularele titlurilor de proprietate nr. 87230/1997, respectiv 87014/2006, anume a defunctelor M.A.I. și F.F., care, la rândul lor au dobândit titlurile de proprietate în calitate de succesoare ale autorilor acestora.
Ulterior însă, parata M.G.A. și pârâții M.M. și M.G.A., în baza unor certificate suplimentare de moștenitori care vizează aceste terenuri, l-au vândut din nou, încheind următoarele contracte autentice: Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1529/22.10.2012 de BNP B.F.E. în ceea ce privesc parcelele de teren extravilan înscrise în CF nr. … Târnova cu nr.cad… în suprafața de 2900 mp, respectiv în CF nr. … Târnova cu nr.cad…. în suprafața de 2500 mp, în CF nr. … Târnova cu nr.cad. în suprafața de 4700 mp, de asemenea, în CF … Târnova cu nr.cad … în suprafața de 2100 mp, precum și în CF nr…. Târnova având nr.cad. … în suprafața de 2300 mp și Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1530/22.10.2012 de BNP B.F.E., în ceea ce privește vânzarea parcelelor de teren înscrise în CF nr… Tarnova, cu nr. cad. … în suprafața de 2200 mp., înscrise în CF nr…. Târnova cu nr.cad…. în suprafața de 3200 mp, precum și în CF nr. …Târnova, având nr. cad. … în suprafața de 2300 mp.
În vederea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare autentice nr. 1529 și 1530 în data de 22.10.2012, pârâții vânzători au încheiat cu pârâții cumpărători Contractul de arendare nr.12345/30.05.2012, astfel cum rezultă din cuprinsul Contractului de vânzare-cumpărare nr.1530/2012 și Contractul de arendare nr. 12.346/30.05.2012, astfel cum rezulta din Contractul de vânzare-cumpărare nr. 1529/2012.
Astfel, pârâții M. dau dovada de evidentă rea-credință atât cu prilejul solicitării privind întocmirea certificatelor suplimentare de moștenitor, cât și cu ocazia vinderii din nou a terenurilor și încheierii contractelor de arendă în vederea încheierii contractelor de vânzare, neavând terenul în posesie.
Reaua-credință a cumpărătorilor este dovedită și prin nesolicitarea predării terenului care și în prezent este folosit de reclamantă, posesia nefiind tulburată în nici un fel.
Actele săvârșite de pârâți sunt nule, făcând trimitere la prevederile art. 41 din Constituția României, ale art. 480 ale Codului civil vechi, art. 21 din Legea nr. 7/1996.
Neînscrierea în CF a dreptului de proprietate dobândit în anul 2009 nu este de natura a-l cenzura, efectul înscrierii dreptului în cartea funciara nefiind unul constitutiv, ci unul declarativ, pentru opozabilitatea față de terți, la momentul respectiv. Or, pârâta M.G.A. și rudele acesteia, succesori ai acelorași autori, pârâții ,M.G.A. si M.M., nu sunt terți față de convențiile de vânzare-cumpărare încheiate și față de sentințele care țin loc de act autentic de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Cu privire la cauzele de nulitate ale certificatelor suplimentare de moștenitor, arată referitor la Certificatul suplimentar de moștenitor nr.89/30.05.2012 eliberat în dosar nr.97/2012 la certificatul de moștenitor nr.93/2011 eliberat în dosar succesoral nr.126/2011 de BNP L.F. din Ineu în favoarea paraților M.G.A. și M.M., parte din obiectul acestuia nu mai era în masa succesorala, întrucât fusese deja moștenit și înstrăinat de M.G.A.
Pe de alta parte, reclamanta arată că dacă e vorba de venirea la moștenire în locul eventualei renunțătoare în persoana paratei M.G.A., aceasta din urma nu mai poate renunța la moștenire din moment ce a efectuat acte de acceptare a moștenirii cum sunt actele de dispoziție, înstrăinând terenul respectiv reclamantei, aceasta în virtutea caracterului de act irevocabil și indivizibil al actului de opțiune succesorală. Dovada relei-credințe cu care a fost solicitat acest certificat de moștenitor este scopul pentru care a fost solicitat, respectiv înregistrarea la Primăria Târnova în aceeași zi în care a fost obținut, a contractelor de arendare formale privitoare la terenurile "moștenite suplimentar";, fără a fi arendate efectiv.
Cu privire la Certificatul suplimentar de moștenitor nr.76/16.05.2012 eliberat în dosar nr. 98/2012 la Certificatul de moștenitor nr. 12/2012 eliberat de BNP L.F. din Ineu în dosar succesoral 14/2012 în favoarea pârâtei M.G.A., bunul pentru care s-a solicitat întocmirea acestuia fusese înstrăinat cu 3 ani în urmă către reclamantă tocmai de către pârâta M.G.A.
Calitatea de succesoare a pârâtei M.G.A. a fost constatată prin sentințele de prestație tabulara, definitive și irevocabile.
Așadar, arată că este evidentă reaua-credința cu care pârâta a solicitat suplimentarea masei succesorale pe care a dobândit-o în urma dezbaterii succesiunii.
În ceea ce privește nulitatea contractelor de arendare încheiate de pârâții M.G.A., M.M. și M.G.A. în anul 2012 se datorează lipsei bunului arendat din proprietatea arendatorilor sau din posesia acestuia (în situația în care ar fi avut un drept de uzufruct). Aceasta condiție este esențială pentru validitatea contractului de arendă, în conformitate cu dispozițiile art. 1225 alin. (2) Cod civil.
Cauza încheierii contractului nu corespunde cu cauza încheierii unui contract de arendare, ci este ilicită, în scopul de a frauda dispozițiile legale imperative ale art. 1849 Cod civil, situație care atrage sancțiunea nulității absolute a contractelor de arendare respective, în conformitate cu prevederile art. 1237 Cod civil.
O altă condiție de valabilitate a contractelor de arendare, de asemenea încălcata, este nerespectarea de către arendatori a obligației de predare a bunurilor arendate, or bunurile nu au fost predate arendașului nici până în prezent. De asemenea, arendatorii nu și-au îndeplinit nici obligația de garantare împotriva viciilor bunului arendat, împotriva evicțiunii acestuia.
Arendașul, pârâta A.T. S.A., nu a exploatat terenurile agricole arendate inițial, iar ulterior cumpărate, niciodată, de la data încheierii contractului de arenda până în prezent, deci nu și-a îndeplinit nici obligația de preluare și exploatare ca un bun proprietar, poate chiar nici de plată a arendei. Este evident faptul că încheierea contractului de arenda a fost efectuata strict formal, fără intenția de a exploata efectiv terenul agricol, obiect al contractului de arendare, iar cauza încheierii acestor contracte este ilicită, constând în crearea aparentei unui drept legal de preemțiune în fata autorităților la transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor arendare.
Prin urmare, reclamanta arată că, cauza pentru care au fost încheiate contractele de arendă este ilicită, în scopul de a frauda dispozițiile legale imperative ale art. 1849 Cod civil, situație care atrage sancțiunea nulității absolute a contractelor de arendare respective, în conformitate cu prevederile art. 1237 Cod civil: "Cauza este ilicita și atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative";.
În concluzie, desființarea contractelor de arendare ca efect al nulității acestora, atrage și desființarea contractelor subsecvente de vânzare-cumpărare, în conformitate cu dispozițiile art. 1254 alin. 2 Cod civil.
Referitor la nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare, reclamanta arată că acestea au fost încheiate cu încălcarea condițiilor de valabilitate ale condițiilor esențiale pentru validitatea unui contract stabilite prin art. 1179 Cod civil.
În speță, au fost încălcate aceleași dispoziții imperative privitoare la obiectul contractului, astfel ca în cazul contractelor de arendare, rațiunea impunerii prevederilor art. 1254 alin. 2 Cod civil. Vânzătorul a vândut sub nume de proprietar, iar cumpărătorul a cumpărat știind ca bunul nu se (mai) afla în patrimoniul vânzătorului, nesolicitându-i predarea bunului. Prin încheierea acestor contracte s-a încălcat dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenurilor respective, ocrotit si garantat de Constituția României.
În drept, reclamanta și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 1179 alin.1 art.1225 alin. 2 și art.1237, art. 1254 alin. 2 din Noul c.civil, art. 21, din Legea nr. 7/1996, art. 480, art. 1860 cod civil 1864, art. 41 din Constituția României.
În probațiune reclamanta a depus la dosar următoarele înscrisuri : copie contract de vânzare-cumpăraref.10-14, copie încheierea de autentificare nr.1529/ 22.10.2012 de BNP B.F.E. f.15, copie titlu de proprietate nr.87230/21.02.1997 emis de Comisia județeană Arad f.16, copie sentința civilă nr.2618/10.12.2009 pronunțată în dosar nr.2911/246/2009 al Judecătoriei Ineu f.17-18, copiI extras de CF, copie contract de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr.1530/22.10.2012 de BNP B.F.E. Bihor f.40, copie Titlu de proprietate nr.87014/ 30.08.1996 de Comisia Județeană Arad f.39, copie sentința civilă nr.2616/10.12.2009 pronunțată în dosar nr.2909/246/2009 al Judecătoriei Ineu f.40-41, copii CF, copie contract de arendare f.50-51, copie tabel f.52-55, copie adeverința -registrul agricol f.56-57, chitanța de plată a taxei judiciare de timbru f.58, 72, împuternicire avocațială f.59, înscris f.66, răspuns la întâmpinare f.90-93, copie adresa nr.63/26.01.2015 emisă de BNP L.F. Ineu f.111, copie certificat suplimentar de moștenitor nr.89/30.05.2012 -dosar nr.97/2012 a BNP L.F. Ineu f.112, copie certificat suplimentar de moștenitor nr.76/16.05.2012-dosar 98/2012 a BNP L.F. Ineu f.113, copie adresa nr.318/23.03.2015 emisă de BNP L.F. Ineu f.152, copie certificat suplimentar de moștenitor nr.93/05.05.2011 -BNP L.F. Ineu f.153, copie certificat de moștenitor nr.12/26.01.2012-dosar nr.14/2012-BNP L.F. Ineu f.154, declarație autentificată prin încheierea nr.871/16.04.2015 de BNP B.E.H. f.159, copie adresa nr.467/23.04.2015 a BNP L.F. Ineu f.165, copie certificat suplimentar de moștenitor nr.176/22.04.2004-dosar 247,248 249/2004 a BNP L.F. Ineu f.165 verso,copie certificat de naștere M.G.A. f.166 verso, copie certificat de naștere M.M. f.167, copie certificat de căsătorie privind pe M.T.G. și F.G.A. f.167 verso,copie certificat de moștenitor nr.541/08.03.2001 din dosar nr.57/2001 a BNP L.F. Ineu f.178, copia deciziei civile nr.429/02.04.2014 pronunțată în dosar nr.1898/246/2013 al Tribunalului Arad f.179-182, concluzii scrise f.185-201, copia antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtul M.M., în calitate de vânzător și L.C.I., în calitate de cumpărător f.202, copie adeverința privind înscrierea reclamantei în registrul Agricol al comunei Tîrnova, cu parcelele de teren care fac obiectul acțiunii din anii 2008-2009 f.203-204, copia certificatului de atestare fiscală pentru persoane juridice nr.1788/22.06.2015 emis de Comuna Tîrnova f.205-208, extras de cont B.T. f.209, copie factură nr.199/21.05.2014 f.210, copie declarație de impunere pentru stabilirea impozitului pe teren în cazul contribuabililor persoane juridice datorat în temeiul OG mr.36/2002 privind impozitele și taxele locale, republicată f.211-217, copia certificatului de atestare fiscală pentru persoane juridice nr.1797/22.06.2015 emis de Comuna Tîrnova f.218-221 dosar și a fost audiat martorul L.C.I. f.144 dosar.
Au fost atașate dosarele civile nr.2911/246/2019 și nr. 2909/246/2009 ambele ale Judecătoriei Ineu.
Prin întâmpinarea depusă la fila 82 dosar, pârâtul M.M. a solicitat respingerea acțiunii formulată de reclamanta SC R. SRL .
În fapt, arată că la data de 8 aprilie 2009, a vândut numitului L.C.I., conform antecontractului de vânzare-cumpărare mai multe suprafețe de teren printre care și parcela 365/33 tarla 79 în suprafață de 2900 mp, parcela 397/33 în suprafața de 3200, parcela 914/138 în suprafață de 4700 mp, 914/122 în suprafață de 123 m.p., la care se face referire în acțiunea formulată de către reclamantă.
Conform antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâtul nu a vândut niciodată teren reclamantei SC R. SRL, iar la capitolul 5 din antecontract se stipulează clar că " părțile stabilesc de comun acord ca maxim în 30 de zile de la semnarea prezentului antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată să perfecteze transmiterea dreptului de proprietate printr-un contract definitiv încheiat în formă autentică de către un notar public. ";
De asemenea la capitolul 7 art. 2 se prevede că"; în situația în care cumpărătorul se răzgândește sau nu respectă termenul va pierde arvuna (avansul plătit),,.
De la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare până în prezent L.C.I. nu a făcut demersuri pentru încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare.
Referitor la sentințele civile nr.2616/10.12.2009 și 2618/10.12.2009, pârâtul arată că între acesta sau ceilalți pârâți să fi existat încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a terenului, ori, așa cum rezultă din sentințele civile menționate pârâtul nu a fost în proces, deși se cunoștea faptul că deținătoarea titlului de proprietate este decedată, că numita M.G. este mama acestuia, iar aceasta niciodată nu a vândut teren reclamantei.
Mai mult, pârâtul consideră că reclamanta nu are calitate procesuală activă pentru a putea solicita anularea certificatelor de moștenitor, întrucât nici odată între pârâți și reclamanta din prezentul dosar nu au existat rapoarte juridice.
De asemenea, solicită a se observa incidența art. 891 Cod civil.
Pârâtul a solicitat judecarea cauzei și în lipsă.
În probațiune, pârâtul a depus la dosarul cauzei copia antecontractului de vânzare-cumpărare, fila 83 dosar.
Excepția lipsei calității procesual active a fost unită cu fondul cauzei, potrivit considerentelor încheierii de ședință din data de 19.01.2015.
Prin întâmpinarea depusă la fila 84-85 dosar, pârâta SC "A.T.";SA a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată,cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
În susținerea poziției arată că nici unul dintre textele legale invocate ca temei de drept nu au aplicabilitate în cauză, din cuprinsul acțiuni nerezultând care prevederi legale ar fi fost fraudate prin acte juridice a căror nulitate se solicită și nici lipsa obiectului, obiectul fiind foarte clar determinat și este identificat de însăși reclamanta ca fiind terenul în litigiu.
În ce privește certificatele suplimentare de moștenitor, apreciază ca acestea nu sunt lovite de nici un motiv de nulitate absolută deoarece notarul public în mod corect si cu respectarea întocmai a legislației succesorale, a stabilit numărul, calitatea moștenitorilor precum si întinderea masei succesorale. Contractele de vânzare-cumpărare și de arendare încheiate subsecvent certificatelor de moștenitor nu s-au încheiat cu vreo frauda la lege ci, de asemenea notarul public în mod legal a stabilit identitatea proprietarului terenului și a consfințit intenția sa de înstrăinare.
Contractelor nu le lipsesc astfel nici unul dintre elementele de validitate prevăzute de art. 1079 N.c.civ. sub sancțiunea nulității, elemente a căror lipsă reclamanta nu a fost în stare nici măcar să o precizeze,cu atât mai mult să o motiveze si sa o dovedească.
Mai mult, în ce privește contractele de arendă, se invocă drept temei faptic al constatării nulității neîndeplinirea obligațiilor de predare a terenului, de exploatare a acestuia și de plata a arendei. Exceptând faptul că reclamanta nu are cum sa cunoască aceste aspecte, legate de executarea unui contract în care nu este parte, pârâta învederează că face o inexplicabilă confuzie între sancțiunile actului juridic.
Astfel, neexecutarea vreunei obligații contractuale, precum cea invocată de către reclamantă, nu este de natură să atragă nulitatea absolută ci doar rezilierea, ca sancțiune prevăzută alternativ cu dreptul de a cere executarea silită a obligației neexecutate,conform art. 1549 C.civ.
Dar aceste sancțiuni, atât în noul cât și în vechiul cod civil ,au fost prevăzute de către legiuitor doar în beneficiul părților contractante, terții neavând nici o calitate și posibilitatea legală de a interveni în executarea unui contract.
Singura sancțiune prevăzută de lege în beneficiul terților este nulitatea care, în cazul acestor contracte de arendă este inoperantă, tocmai prin prisma motivelor invocate de către reclamantă.
În opinia pârâtei, reclamanta care are și ea un drept de proprietate asupra terenurilor, dobândit prin sentință judecătorească, face din nou o confuzie între modalitățile de a-si repara prejudiciul suferit.
Deci, sancțiunea în cazul înstrăinării de două sau mai multe ori a aceluiași bun nu este nulitatea absolută a actelor anterioare sau ulterioare, ci angajarea răspunderii contractuale a vânzătorului bazată pe garanția legală contra evicțiunii.
Modalitatea de recuperare a prejudiciului în cazul angajării răspunderii este prevăzută extrem de clar de art. 1700, art.1701 C.civ respectiv rezoluțiunea contractului urmată de restituirea prețului și eventuale daune interese.
În consecință, pârâta arată că singura posibilitate de reparare a prejudiciului pe care nu contestă reclamantei, o reprezintă antrenarea acestei răspunderi a proprietarului de la care a achiziționat terenul.
În probațiune, pârâta a depus la dosar împuternicire avocațială f.103,copie contract de arendare nr.12345/30.05.2012 f.115-118, copie anexa 1 f.118, copie contract de arendare f.119-121, copie Anexa 1 f.122,copie certificat de atestare fiscală pentru persoane juridice nr.1237/12.02.2016 emis de Comuna Tîrnova f.123-124, copie contract de arendare cu garanție personală f.125—128, copie anexa f.129-138,delegație de substituire f.158, cerere de amânare f.176
Prin răspunsul la întâmpinările formulate de pârâții M.M. și SC "A.T.";SA, reclamanta a solicitat respingerea apărărilor acestora, acestea fiind nefondate.
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active invocată prin întâmpinare de către pârâtul M.M., raportat la petitul privind constatarea nulității absolute a certificatelor suplimentare de moștenitor "întrucât niciodată între noi pârâții și reclamanta din prezentul dosar nu au existat rapoarte juridice";, arată că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta M.G.A. și reclamantă, în temeiul căruia au fost pronunțate Sentința civilă nr.2618/10.12.2009 de Judecătoria Ineu în dosar nr.2911/246/2009 și Sentința civilă nr.2616/10.12.2009 a Judecătoriei Ineu în dosar nr.2909/246/2009, definitive și irevocabile reclamanta justifică atât calitate procesuală cât și interes, întrucât pârâții au revândut parcelele achiziționate de reclamantă, care a achitat prețul integral al terenurilor, parte din acestea ulterior moștenirii acestora de către fiii vânzătoarei M.G.A.. Or, în contextul acceptării moștenirii de către aceasta, chiar și tacită, și ieșirii parcelelor respective de teren din patrimoniul acesteia prin vânzarea lor către reclamantă, succesiunea cu privire la aceste parcele de teren este nelegală, bunurile respective nemaiputând face obiectul moștenirii.
Pe de altă parte, a invocat nulitatea absolută a certificatelor suplimentare de moștenitor atacate, obiectul acestora (bunurile constând în terenuri) făcând obiectul moștenirii tacite de către mama vânzătorilor M., care l-a și înstrăinat reclamantei, iar opțiunea succesorală odată exprimată, deși tacit, prin înstrăinarea bunului moștenit nu mai poate fi retractată. Așadar, invocând nulitatea absolută a certificatelor respective, nu poate fi admisă excepția lipsei calității procesuale active.
Referitor la celelalte susțineri, reclamanta arată că întradevăr, numitul L.C.I. a încheiat cu pârâtul M.M. în mod provizoriu antecontractul de vânzare-cumpărare depus de pârât, s-a achitat prețul integral al terenului achiziționat, din sume de bani provenite de la reprezentantul reclamantei chiar la solicitarea pârâtului M.M., care avea nevoie de bani, urmând a încheie antecontractul cu reclamanta, după prezentarea tuturor actelor doveditoare ale dreptului de proprietate.
La momentul prezentării actelor de proprietate, constatând faptul că proprietar al terenurilor este mama în viață a pârâtului M.M., respectiv pârâta M.G.A., s-a încheiat antecontractul între proprietatea de drept a terenului, M.G.A. și reclamantă, prin reprezentant legal.
Prin urmare, pârâtul M.M. invocă cu rea-credință inexistența antecontractului de vânzare-cumpărare a acelorași parcele de teren dintre reclamantă și mama acestuia, cu toate că a primit de două ori prețul integral al terenurilor respective, aspect care rezultă din antecontractul depus chiar de pârât la dosarul cauzei, precum și din contractele autentice de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâta A.T. SA.
Cu privire la inaplicabilitatea în speță a disp.art.891 c.civil, reclamanta arată că dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra terenurilor prin prestație tabulare, consfințite de Sentința civilă nr.2618/10.12.2009 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosar nr.2911/246/2009, și de Sentința civilă nr. 2616/ 10.12.2009 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosar nr.2909/246/2009, definitive și irevocabile, este guvernată de dispozițiile Legii nr.7/1996. Așa fiind, articolul 891 Cod civil nou, în vigoare din octombrie 2011, nu își găsește aplicabilitatea în speță. Prin urmare, înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară nu conferă caracterul intangibil și inalienabil al dreptului respectiv, ci reflecta reaua credință a pârâților, având în vedere cunoașterea situației juridice a terenurilor.
Actele de transfer de proprietate nu au fost încheiate cu același autor, respectiv actul de dobândire al subscrisei are caracter prioritar, fiind încheiat cu proprietarul de drept al terenurilor, acesta acceptând tacit moștenirea, contractele ulterioare de vânzare-cumpărare fiind încheiate cu un neproprietar.
Referitor la întâmpinarea pârâtei A.T. S.A., cu privire la apărările aduse în ceea ce privește nulitatea certificatelor suplimentare de moștenitor, reclamanta arată că este adevărat că notarul public verifică calitatea și numărul moștenitorilor, însă în baza declarațiilor, înscrisurilor puse la dispoziție de către parți. Or, este evident faptul că notarul nu a fost încunoștințat de către pârâții M. de înstrăinarea terenurilor în discuție, de faptul acceptării moștenirii prin încheierea actelor de înstrăinare de către pârâta M.G.A. Așadar, actele notariale sunt supuse la rândul lor controlului de legalitate al instanței de judecata, nepunând la îndoiala conduita notarului public, ci a părților care au sesizat notarul public cu întocmirea actelor nelegale.
În ceea ce privește nulitatea contractelor de arendă, astfel cum a arătat și în motivarea acțiunii introductive, sancțiunea nulității acestora este atrasă de scopul ilicit în vederea căruia acestea au fost încheiate, respectiv pentru aparența respectării dreptului de preemțiune al arendașului consfințit prin prevederile art.1849 Cod civil, caracterul ilicit al acestei practici fiind determinat prin dispozițiile art.1237 Cod civil. În acest sens, în probarea acestui scop ilicit este și dezinteresul manifestat de arendaș, pârâta A.T. SA, în preluarea terenului arendat.
Referitor la nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare, pentru lipsurile menționate pe larg în acțiune, în speță nu poate fi vorba de angajarea unei răspunderi contractuale ca urmare a rezoluțiunii contractului, cu restituirea prestațiilor executate în vederea repunerii părților în situația anterioara. În speță se impune compararea titlurilor de proprietate, transferul dreptului de proprietate fiind efectuat de vânzători diferiți, unii neproprietari. Răspunderea contractuală în temeiul garanției contra evicțiunii își găsește aplicabilitatea la ulterior desființării contractelor încheiate de neproprietari, față de cumpărătorul A.T. S.A.
Prin urmare, solicită respingerea apărărilor nefondate ale pârâților, și admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
Analizând actele și lucrările dosarului, pe baza probelor administrate, instanța reține în fapt următoarele:
Asupra imobilului înscris în CF … Tîrnova, teren în suprafață de 2900 mp, apare înscris ca si proprietar tabular parata SC A.T. SA, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.1529/22.10.2012 emis de BNP B.F.E., fila 22 dosar.
Aceeași pârâtă apare ca și proprietar tabular asupra imobilului înscris în CF nr… Tîrnova, teren de 4700 mp, in baza aceluiași contract de vânzare-cumpărare, fila 25 dosar.
Potrivit extraselor de CF de la fila 28,31, respectiv 34 dosar,parata SC A.T. este înscrisă ca și proprietar tabular si asupra imobilelor terenuri din CF … Tîrnova, în suprafața de 2300 mp, CF … in suprafața de 2100 mp, respectiv CF nr…. în suprafața de 2500 mp, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.1529/22.10.2012 emis de BNP B.F.E..
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1529 din 22.10.2012, la BNP B.F.E., fila 10-15 dosar, se reține că, pârâții M.G.A. și M.M. au transmis dreptul de proprietate în favoarea pârâtei SC A.T. cu privire la imobilele înscris în CF … Tîrnova, teren în suprafață de 2900 mp, din tarla 79 parcela cu nr.top.365/33 dobândit în baza certificatului de moștenitor suplimentar nr.89 din 30.05.2012 dosar succesoral 97/2012 la BNP L.F..
Prin același contract pârâții au transmis dreptul de proprietate în favoarea pârâtei SC A.T. și asupra imobilelor înscrise în CF … Tîrnova, teren în suprafață de 2500 mp, din tarla 183, parcela cu nr.top.914/118; CF … Tîrnova, teren în suprafață de 2100 mp, din tarla 183, parcela cu nr.top.914/122; CF … Tîrnova, teren în suprafață de 4700 mp, din tarla 183 parcela cu nr.top.914/138 și respectiv CF … Tîrnova, teren în suprafață de 2300 mp, din tarla 184, parcela cu nr.top.916/118, imobile dobândite în baza certificatului de moștenitor suplimentar nr.89 din 30.05.2012 dosar succesoral 97/2012 la BNP L.F..
De asemenea, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1530 din 22.10.2012, la BNP B.F.E., fila 37-38 dosar, se reține că, pârâta M.G.A. a transmis dreptul de proprietate în favoarea pârâtei SC A.T. cu privire la imobilele înscris în CF … Tîrnova, teren în suprafață de 3200 mp, din tarla 90/2 parcela cu nr.top.397/33, CF … Tîrnova, teren în suprafață de 2300 mp, din tarla 184 parcela cu nr.top.918/20, și CF … Tîrnova, teren în suprafață de 2200 mp, provenită din tarla 184 parcela cu nr.top.916/131,dobândit în baza certificatului de moștenitor suplimentar nr.76 din 16.05.2012 dosar succesoral 98/2012 la BNP L.F., la certificatul de moștenitor nr.12/2012 la BNP L.F..
Prin sentința civilă nr.2616/10.12.2009 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosar nr.2909/246/2009 a fost admisă acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta M.G.A. constatându-se ca reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor identificate cu nr.top.397/33, tarla 90/2, actualmente înscrisă în CF … Târnova, nr.top.918/20, tarla 184, în prezent înscrisă în CF … Târnova și nr.top.916/131, tarla 184, în prezent întabulată în CF … Târnova,imobile înscrise inițial în Titlul de proprietate nr.87014/30.08.1996 eliberat de Comisia Județeană Arad pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, hotărârea pronunțată ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fila 40 dosar.
De asemenea, prin sentința civilă nr.2618/10.12.2009 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosar nr.2911/246/2009 a fost admisă acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta M.G.A. constatându-se că reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor identificate cu nr.top.365/33, tarla 79 actualmente înscrisă în CF … Tirnova, nr.top.914/118 tarla 183, în prezent înscrisă în CF … Târnova și nr.top.914/122, tarla 183, în prezent întabulată în CF … Târnova, nr.top.914/138, tarla 183, în prezent întabulată în CF … Târnova, și parcela cu nr.top.916/118, tarla 184, în prezent întabulată în CF … Târnova, imobile înscrise inițial în Titlul de proprietate nr.87230/21.02.1997 eliberat de Comisia Județeană Arad pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, hotărârea pronunțată ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fila 17 dosar.
Din titlul de proprietate nr.87230/21.02.1997 eliberat de Comisia Județeană Arad pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor fila 16 dosar, rezultă că s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea autoarei M.A.I. pentru suprafața totală de 6,49 ha.
Din titlul de proprietate nr.87014/30.08.1996 eliberat de Comisia Județeană Arad pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor fila 39 dosar, rezultă că s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea autoarei F.F. pentru suprafața totală de 4,16 ha.
În ceea ce privește pe autoarea M.A.I., decedată la data de 04 mai 2002, potrivit certificatul de moștenitor nr.176/22.04.2004 eliberat în dosar succesoral 247-248-249 /2004 de BNP L.F., fila 165 dosar, rezultă că s-a stabilit calitatea de moștenitori legali în favoarea pârâților M.G.A., respectiv M.M. în cote egale, ambii în calitate de nepot de fiu, respectiv după autorul M.T.G., fiul al autoarei M.A.I., respectiv M.T.
După aceeași autoare s-au eliberat și certificatele de moștenitor suplimentare cu nr.93 din 05.05.2011 la BNP L.F., fila 153 dosar, precum și certificatul de moștenitor suplimentar nr.89/30.05.2012 la BNP L.F., fila 112 dosar, certificat în care sunt cuprinse și imobilele terenuri înscrise în Titlul de proprietate nr.87230.
După defuncta F.F., decedată la 05.10.2003 s-a dezbătut succesiunea în dosar succesoral nr.14/2012 la BNP L.F., fiind eliberat certificat de moștenitor nr.12 din 26.01.2012, fila 154 dosar, prin care s-a stabilit calitatea de moștenitor legal în cota de 1/1 părți în favoarea pârâtei M.G.A., în calitate de fiică.
După aceeași autoare s-a eliberat și certificatul de moștenitor suplimentar nr.76 din 16.05.2012, dosar succesoral nr.98/2012, fila 113 dosar, cuprinzând imobilele terenuri înscrise în Titlul de proprietate nr.87014.
Prin acțiune, reclamanta a solicitat să se constate nulitatea absolută a certificatului de moștenitor nr.89/2012, și respectiv nr.93/2001, cu privire la care, așa cum s-a reținut mai sus, s-a stabilit calitatea de moștenitori în favoarea pârâților M.G.A. și M.M., ambii în calitate de fii ai autorului M.G.T., fiu al autoarei M.A.I. (fiu predecedat).
Din cuprinsul certificatului de moștenitor nr.176/22.04.2004, dosar succesoral 247-248-1249/2004 al BNP F.L., rezultă că, după autoarea M.A.I., sunt moștenitori pârâții M.G.A. și M.M., ca nepoți de fiu, pârâta M.G.A., neavând vocație succesorală după aceasta.
Astfel, prin certificatul de moștenitor nr.41/2001 emis în dosar succesoral nr.57/2001 la BNP L.F., fila 178 dosar, s-a stabilit calitatea de unic moștenitor după autorul M.T.G., decedat la 26.10.2001, în favoarea acestei pârâte, ca soție supraviețuitoare.
Fiul autoarei M.A.I., defunctul M.T.G. a predecedat acesteia, la deschiderea succesiunii defunctei M.A.I., vocație succesorală având pârâții M.G.A. și M.M..
Potrivit considerentelor de fapt menționate de reclamantă în susținerea acțiunii și anume că certificatele de moștenitor vizând succesiunea autoarei M.A.I. sunt lovite de nulitate, parte din obiectul acestora fiind înstrăinat de pârâta M.G.A., care și-a manifestat în acest mod calitatea de acceptant al succesiunii, aceste susțineri ce nu pot fi reținute din simplu motiv că atât calitatea de moștenitori ai autoarei M.A.I. cât și numărul acestora a fost stabilit prin certificatul de moștenitor nr.176/22.04.2004 eliberat de BNP în dosar succesoral 247-248-249/2004, deci cu mult timp înainte de a se încheia vreun act de vânzare-cumpărare, ca act de dispoziție circumscriu actelor de acceptare a succesiunii, considerent pentru care susținerile reclamantei sunt acest aspect sunt neîntemeiate.
Totodată, pârâta M.G.A. nu se circumscrie categoriei moștenitorilor legali în raport de aceiași autoare, fiind nora acesteia.
În drept prev.art.76-88 din Legea nr.36/1995, text în vigoare la data eliberării Certificatului de moștenitor nr.176/2004.
Din aceste dispoziții legale rezultă că în cadrul procedurii succesorale, notarul public stabilește calitatea moștenitorilor și legatarilor, întinderea drepturilor acestora, precum și compunerea masei succesorale.
Calitatea de moștenitor și numărul acestora se stabilesc prin acte de stare civilă și cu martori, iar bunurile ce compun masa succesorală se dovedesc prin înscrisuri sau orice ale mijloace de probă admise de lege.
În succesiunea în care există bunuri, s-a realizat acordul între moștenitori și s-au administrat probe îndestulătoare, notarul public întocmește încheierea finală a procedurii succesorale, în baza căreia se redactează certificatul de moștenitor ce cuprinde constatările din această încheiere referitoare la masa succesorală, numărul și calitatea moștenitorilor și cotele ce le revin din patrimoniul defunctului.
Cei care se consideră vătămați în drepturile lor prin emiterea certificatului de moștenitor pot cere instanței judecătorești anularea acestuia și stabilirea drepturilor lor, conform legii. Până la anularea sa prin hotărâre judecătorească, certificatul de moștenitor face dovada deplină în privința calității de moștenitor și a cotei sau bunurilor care se cuvin fiecărui moștenitor în parte.
Or, pârâta M.G.A. nu avea vocație succesorală la succesiunea autoarei M.A.I., autorul M.T.G., predecedând mamei sale, defuncta M.A.I., rezultând deci că înstrăinarea unor terenuri din patrimonial autoarei M.A.I. s-a făcut de către un neproprietar.
Pe de altă parte, antecontractele de vânzare cumpărare-înscrisuri sub semnătură privat valorificare de reclamantă în dosarele nr.2909/246/2009 și nr.2911/246/2009 ambele ale Judecătoriei Ineu, dau naștere unei obligații de a face și anume de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare, apt să transmită în mod valid dreptul de proprietate cumpărătorului, înscrisuri ce nu constituie temei de anulare a certificatului de moștenitor suplimentar nr.89/2012 și nr.93/2011, certificate emise în completarea certificatului de moștenitor nr.176/2004.
Certificatul de moștenitor nu are natura juridică a unui titlu de proprie¬tate, un astfel de act nefăcând dovada dreptului de proprietate asupra bunurilor înscrise ca făcând parte din moștenire și nici nu dă naștere unui astfel de drept în favoarea moștenitorilor înscriși în certificat, făcând dovada doar a calității de moștenitor și a cotelor ce se cuvin moștenitorilor, așa cum se arată la art.76 din Legea nr. 36/1995.
Totodată, așa cum rezultă din cuprinsul art. 88 din Legea nr. 36/1995 calitatea procesuală activă în anularea unui certificat de moștenitor nu este rezervată doar moștenitorilor care au participat la eliberarea certificatului ori persoanelor care se pretind moștenitori și nu au fost chemate la dezbaterea succesorală, ci și terțul care nu este moștenitor și nu se pretinde moștenitor, poate cere anularea unui certificat de moștenitor, dacă se consideră vătămat în drepturile sale prin emiterea certificatului.
Deoarece terțul nu invocă vreun drept în calitate de moștenitor, rezultă că singura vătămare pe care o poate invoca un terț este, cuprinderea unui bun în masa succesorală reținută în certificatul de moștenitor, bun care îi aparține, această ipoteză fiind incidentă în speță, art. 88 din Legea nr. 36/1995 indicând în acest sens o singură condiție: terțul să dove¬dească vătămarea drepturilor sale.
În fine, așa s a arătat în literatura de specialitate o astfel de acțiune promovată de un terț este guvernată de regulile aplicabile acțiu¬nilor reale, procedându-se, pe fondul cererii, la o comparare a titlurilor invocate de moștenitori, respectiv terț.
Ori, prin sentințele civile nr.2618/10.12.2009 respectiv nr.2616/10.12.2009 ambele pronunțate de Judecătoria Ineu, reclamanta a obținut o hotărâre judecătorească prin care s-au validat antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate între reclamantă și pârâta M.G.A..
Totodată, reclamanta are și interes procesual deoarece dreptul de proprietate cu privire la imobilele dobândite de reclamantă în baza celor două hotărâri judecătorești, s-au înscris în CF pe titlul de cumpărare în favoarea unor terți.
Reclamanta justifică deci calitatea procesuală activă cu privire la anularea certificatului de moștenitor nr.89/2012 și 93/2011, în cuprinsul cărora s-au inclus imobilele menționate în sentința civilă nr.2618/2009 din dosar nr.2911/246/2009, însă, câtă vreme această hotărâre judecătorească nu a fost pronunțată în contradictoriu cu pârâții M.G.A. și M.M., ca succesori ai autoarei M.A.I., nu se poate reține transmiterii valide a dreptului de proprietate către reclamantă, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta M.G.A., urmând a se respinge excepția lipsei calității procesual active ridicată de pârâtul M.M..
De altfel, martorul L.C., arată că s-au purtat discuții cu pârâtul M.M. privitor la înstrăinarea unor imobile-terenuri aparținând autoarei M.A.I., aspect confirmat chiar de pârât prin întâmpinarea depusă la dosar prin care arată că a vândut teren martorului, sens în care a depus și înscrisul încheiat în acest sens(fila 83 dosar), iar pârâta M.G.A. a vândut aceleași terenuri reclamantei, fiind în mod indubitabil, în prezența a două operațiuni juridice diferite.
Cu privire la anularea certificatului de moștenitor nr.76/2012 și respectiv certificatului de moștenitor nr.12/2012 eliberat de BNP L.F. privind pe autoarea F.F., decedată la data de 05.10.2003 situația este diferită, deoarece și în acest caz reclamanta are calitatea procesuală activă, invocând nulitatea celor două certificate de moștenitor pentru lipsa obiectului, respectiv cu privire la imobilele terenuri menționate în sentința civilă nr.2616/2009 din dosar nr.2909/246/2009, mai precis că aceste imobile nu se mai regăseau în patrimoniul defunctei F.F., fiind înstrăinate de pârâta M.G.A..
Din cuprinsul certificatelor de moștenitor depuse la filele 113 și 154 dosar, rezultă că pârâta M.G.A. are calitatea de unic succesor al autoarei F.F., decedată la data de 05.10.2003, în cuprinsul masei succesorale stabilite după aceasta fiind incluse și imobilele terenuri înscrise în Titlul de proprietate nr.87014/1996.
La data de 30.05.2012, pârâta M.G.A. a încheiat cu pârâta A.T., contractul de arendare cu nr.12345/30.05.2012, înregistrat la Primăria comunei Tîrnova, cu nr.559/2012, privind suprafața de 1 ha și 3700 mp., identificat cu nr.top.397/33, tarla 90/2, nr.top.918/20, tarla 184, și nr.top.916/131, tarla 184, fila 115-118 dosar.
Prin contractul de arendă nr.12346/30.05.2012, înregistrat la Primăria Tîrnova, cu nr.558/30.05.2012, încheiat între pârâtul M.G.A. și SC A.T. SA, s-a arendat suprafața de 3,56 ha.teren identificat în nr.top.365/33, tarla 79, nr.top.914/118, tarla 183, nr.top.914/122, tarla 183 și respectiv nr.top.916/118, tarla 184, fila 119-122 dosar.
Din examinarea acestor contracte sun aspectul cerințelor de validitate, respectiv al incidentei art.1225 alin.2, art.1237 c.civil, instanța reține că susținerile reclamantei nu sunt întemeiate, întrucât nu se face dovada lipsei obiectului, în condițiile în care art.1225 c.civil obiectul este determinat și licit.
Referitor la lipsa cauzei, art.1238 alin.2 c.civil, arată că în ipoteza existenței unei cauze ilicite, sancțiunea este nulitatea absolută, însă în speță nu s-a făcut dovada ilicității cauzei, cel puțin din partea arendașului A.T..
În fine, predarea bunului arendat, ține de esența contractului de arendare, însă nepredarea obiectului contractului de arendare nu este de natură să atragă nulitatea contractului de arendă, părțile contractante putând solicita rezilierea, sancțiune prevăzută alternativ cu aceea a executării silite a obligației neexecutate, conform art.1549 c.civil.
Cu privire la anularea contractelor de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1529 din 22.10.2012, fila 10-15 dosar, respectiv sub nr.1530 din 22.10.2012,ambele la BNP B.F.E., fila 37-38 dosar, potrivit art. 891 Cod civil, privind conflictul dintre terții dobânditori de la un autor comun: "În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin acte încheiate cu același autor, drepturi asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în cartea funciară";.
Conform art.892 Cod civil, cu privire la situația terțului dobânditor de rea-credință:"Cel care a fost îndreptățit, printr-un act juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real în folosul său poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau, după caz, acordarea de rang preferențial față de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele 3 condiții: a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferențial să fie anterior aceluia în baza căruia terțul și-a înscris dreptul;b) dreptul reclamantului și cel al terțului dobânditor să provină de la un autor comun;c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terțul dobânditor prin violență sau viclenie, după caz.
Radierea sau acordarea rangului preferențial poate fi cerută și dacă violența ori viclenia a provenit de la o altă persoană decât terțul dobânditor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului în baza căruia a dobândit dreptul intabulat în folosul său.
Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terț a dreptului în folosul său";.
În fiind, art.901 Cod civil, privind dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular arată următoarele:" Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
Terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții: a) nu a fost înregistrată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nici o cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; și c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.
Dispozițiile prezentului articol sunt aplicabile și terțului care a dobândit cu bună-credință un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.
Dispozițiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă celeilalte și nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz.";
Analizând întregul material probator, înscrisurile depuse la dosar și declarația martorului L.C., fila 144 dosar, instanța constată că nu s-a înlăturat prezumția de bună-credință a terțului dobânditor, reclamanta neprezentând nici o probă din care să rezulte că această pârâtă ar fi cunoscut la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară existența sentinței civile pronunțată în favoarea reclamantei, dar neîntabulată în cartea funciară.
Astfel, atât reclamanta cât și pârâta Societatea A.T. au încheiate contracte de arendare cu privite la aceste imobile, respectiv figurează în evidențele fiscale al Primăriei Tîrnova și au achitat impozitele aferente, însă în cazul pârâtei Societatea A.T. arendarea s-a făcut cu titularii dreptului de proprietate, în cazul reclamantei arendarea s-a făcut în baza antecontractelor de vânzare cumpărare validate printr-o hotărâre judecătorească neînscrisă în CF.
În consecință, întrucât reclamantul nu și-a întabulat dreptul în cartea funciară, în absența unui suport probator, instanța nu poate reține reaua-credință a terțului înscris în cartea funciară, cu consecința nulității convenției în sensul pretins de reclamantă.
Văzând prevederile legale citate mai sus, instanța va respinge acțiunea civilă formulată de reclamantă.
Nefiind solicitate cheltuieli de judecată de către pârâții M.M., M.G.A. și M.G.A. în temeiul prevederilor art.453 c.pr.civilă, nu se vor acorda.
Cu privire la pîrîta Societatea A.T., deși a solicita acordarea cheltuielilor de judecată, fără a indica cuantumul acestora și a fără a le justifica potrivit prevederilor art.452, c.pr.civilă, nu se vor acorda.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E
Respinge excepția lipsei calității procesual active ridicată de pîrîtul M.M..
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamanta societatea R. SRL, cu sediul social în…, în contradictoriu cu pârâții M.M., M.G.A., M.G.A., pentru constatare nulitate certificat de moștenitor, constatare nulitate contract de arendă, constatare nulitate contract de vânzare cumpărare, radiere drept din CF.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. În caz de exercitare, apelul se depune la Judecătoria Ineu.
Pronunțată în ședință publică din 25.06.2015.
Președinte, Grefier
| ← Constatare nultitate absoluta act. Jurisprudență Revendicare... | Minori si familiei, curatela major, cerintele de la art. 178 cod... → |
|---|
