Constatare nultitate absoluta act. Jurisprudență Revendicare (acţiuni, bunuri, drepturi)
| Comentarii |
|
Judecătoria BOTOŞANI Sentinţă civilă nr. 14919/193/2015 din data de 25.05.2016
Dosar nr. XXXXX/193/2015 constatare nulitate absolută
revendicare
rectificare carte funciară
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA BOTOȘANI
Ședința publică din data de xx.xx.xxxx
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE:
GREFIER:
Sentința civilă nr. XXXX
Pe rol, judecarea acțiunii civile ce are ca obiect revendicare imobiliară, formulată de reclamantul S. I. D., în contradictoriu cu pârâții C. S. și C. A., A. A..
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din xx.xx.xxxx, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea cauzei pentru data de astăzi, când,
INSTANȚA,
Deliberând asupra acțiunii civile de față, instanța constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr. XXXXX/193/2015, reclamanții S. I. D. și S. L., au solicitat în contradictoriu cu pârâții C. S. și C. A., A. A., ca prin hotărârea ce urmează a fi pronunțată să se dispună obligarea pârâților de a lăsa reclamantul în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul teren în suprafață de 2700 m.p., pășune, în sola 1, p.c. XX/X, la locul numit "șes";, care se învecinează cu DE 31, C. M.., P. M., V. D.., situat în extravilanul satului Agafton, comune Curtești, jud. Botoșani; să se dispună rectificarea cărții funciare nr. XXXX/N, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilului intabulat sub nr.XXXX; solicită constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. XXX/xx.xx.xxxx de către BNP A. T., având ca obiect suprafața de 2700 m.p., teren pășune situat în extravilanul comunei Curtești, jud. Botoșani, în sola 1, p.c. XX/X, pentru fraudă la lege și cauză ilicită, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanții au arătat că au cumpărat în anul 2004 de la numiții B. A. și A. A., terenul în suprafață de 2700 m.p. pășune, situat în sola 1, p.c. XX/X, la locul numit - șes, conform contractului de v/c autentificat sub nr. XXX/xx.xx.xxxx BNP A. T.. În anul 2008, pârâții au cumpărat aceeași suprafață de teren de 2700 m.p. de la aceeași vânzători, conform contractului de vânzare cumpărare nr. XXX/xx.xx.xxxx BNP A. T.. Reclamantul solicită a fi comparate titlurile de proprietate cu privire la teren, astfel că vânzătorii au înscris bunul revendicat în cartea funciară la data de xx.xx.xxxx, dată la care pârâții nu dobândiseră dreptul de proprietate asupra terenului revendicat. Înscrierea terenului revendicat în cartea funciară de către vânzători era necesară pentru transmiterea dreptului de proprietate, vânzătorii dând dovadă de rea credință, aceștia cunoscând că numai sunt proprietarii terenului revendicat încă din anul 2004, când au transferat proprietatea către reclamanți, prin vânzare. Apreciază că pârâții nu se pot apăra invocând teoria aparanței în drept întrucât, în situația bunurilor imobile, buna credință și eroarea comună pot exista doar dacă se iau toate diligențele posibile, nu numai minima diligență materializată prin analiza cărții funciare. Dacă pârâții ar fi solicitat relații de la Primăria Curtești cu privire la situația juridică a terenului revendicat ar fi aflat că acesta se afla în proprietatea reclamanților încă din anul 2004. Mai mult, pârâta C. A. este fiica vânzătoarei A. A. și nepoata defunctei vânzătoare B. A., aceasta a și asistat atât la înțelegerea reclamanților cu vânzătorii, în anul 2004, cât și la individualizarea terenului.
În ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. XXX/xx.xx.xxxx la BNP A. T., se arată că la data întocmirii contractului de vânzare cumpărare, în anul 2008, vânzătorii nu mai erau proprietarii lucrului vândut, actul fiind lovit de nulitate absolută. Apreciază că pentru valabila încheiere a contractului de vânzare cumpărare este necesar ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, individual determinat, iar vânzarea cumpărarea lucrului altuia în cunoștință de cauză reprezintă o operațiune speculativă, are o cauză ilicită și este nulă absolut. Reaua credință a vânzătorilor rezultă tocmai din faptul că aceștia au cunoscut faptul că în anul 2004 au vândut reclamanților terenul în litigiu, împreună s-au deplasat în teren pentru individualizarea acestuia și ulterior s-a perfectat contractul în formă autentică. Reaua credință a părților la încheierea contractului din anul 2008 rezultă din faptul că aceștia au fost prezenți atât la indicarea imobilului teren, cât și la perfectarea contractului la notariat. Astfel, sub aspectul incidenței fraudei la lege arată că este vorba de vânzarea lucrului altuia, contractului de v/c încheiat în anul 2008 a fost încheiat de către vânzători cu complicitatea cumpărătorilor în frauda dreptului adevăratului proprietar, contractul având o cauză ilicită.
În data de xx.xx.xxxx, reclamantul S. I. D. a formulat precizare la acțiune sub aspectul cadrului procesual, fila 22 dosar, în sensul că reclamant în cauză figurează doar S. I. D., nu și S. L., fosta soție, precizare de care instanța a luat act în ședința publică din xx.xx.xxxx, în sensul că, în calitate de reclamant va figura doar S. I. D. - fila 42 dosar.
În dovedire, au fost depuse la dosar înscrisuri.
În drept au fost indicate disp. art. 563, 948 pct. 4 rap. la art. 966 Cod civil, art. 453 Cod civil, 948 rap. la art. 966 Cod civil.
Acțiunea reclamantului a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 172 lei.
Pârâții C. S. și C. A. au formulat întâmpinare la dosar solicitând respingerea acțiunii. Totodată, aceștia au solicitat disjungerea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. XXX/xx.xx.xxxx de către BNP A. T., având ca obiect suprafața de 2700 m.p. situată în extravilanul comunei Curtești, jud. Botoșani, considerând că aceste capete de cerere trebuie judecate separat, capătul de cerere privind revendicarea terenului urmând a forma obiectul unui alt dosar, a cărui judecată urmează a fi suspendată în temeiul art. 413 al.1 pct. 1 Cod pr. Civilă.
În motivare, pârâții au arătat că în anul 2008, prin contractul de v/c autentificat sub nr. XXX/xx.xx.xxxx la BNP A. T., a dobândit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de teren de 2700 m.p., situată în extravilanul comunei Curtești, jud. Botoșani, sola 1, p.c. XX/X, identificat cu nr. cadastral XXXX, înscris în CF nr.XXXX/N a comunei Curtești. Suprafața de teren cumpărată a aparținut mamei și bunicii pârâtei C. A., potrivit certificatului de moștenitor nr. XXX/xx.xx.xxxx eliberat de BNP A. T., dobândită prin moștenire legală de la bunicul său B. V..
Pârâții au arătat că în luna februarie 2015 au fost contactați de reclamanții S. I. D. și S. L., care au adus la cunoștința pârâtei faptul că terenul cumpărat de ei este și proprietatea lor și că dețin un contract de vânzare cumpărare din anul 2004 prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra aceleiași suprafețe de teren de 2700 m.p. situat în comuna Curtești, jud. Botoșani. De asemenea, pârâții au fost acuzați de rea credință că, deși cunoșteau faptul că terenul a fost vândut lor, reclamanților, au încheiat contractul de vânzare cumpărare. Pârâții învederează că au perfectat contractul de v/c la notariat, condiții în care notarul public care a autentificat actul a solicitat de la OPCI un extras de carte funciară de autentificare din care rezultă că proprietari ai imobilului sunt B. A. și A. A.. Ulterior încheierii contractului de v/c, în data de xx.xx.xxxx, au înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra dreptului de proprietate asupra terenului, având credința că suprafața de 2700 m.p. aparține numitelor B. A. și A. A..
Pârâții au relatat că aveau cunoștință de faptul că bunica avea în proprietate mai multe suprafețe de teren și că reclamantul era interesat să cumpere o suprafață de teren în locul numit Dumbrăvița. S-a arătat că atât mama pârâtei cât și bunica au fost în eroare atunci când au vândut suprafețele de teren, iar în anul 2008, la patru ani de la încheierea primului contract, a vândut pârâților suprafața de 2700 m.p., crezând că această suprafață nu a mai fost vândută.
Pârâții au arătat că din anul 2004, autorii lor, apoi ei, pârâții, au fost cei care au posedat și lucrat suprafața de teren de 2700 m.p. și că niciodată nu au fost tulburați de reclamanți sau de către o altă persoană. Mai mult, pârâta a arătat că nu a participat la vreo înțelegere dintre mama sau bunica sa și reclamanți în anul 2004 și nici la individualizarea terenului, negând reaua-credință invocată de reclamanți.
Astfel, pârâții, în ceea ce privește primele două capete de cerere - revendicare și rectificare carte funciară, solicită a fi respinse ca nefondate întrucât sunt cumpărători de bună credință, au dobândit suprafața de teren de 2700 m.p. în mod legal, prin act notarial, teren înscris ulterior în carte funciară.
În ceea ce privește cel de-al treilea capăt de cerere, respectiv constatarea nulității absolute a contractului încheiat de pârâți, consideră că și acest capăt de cerere trebuie respins întrucât au fost de bună credință la încheierea contractului în anul 2008. Arată că scopul încheierii acestui contract este acela că în anul 2008 au dorit să-și construiască o casă, sens în care a fost emis și un certificat de urbanism de către Primăria Curtești.
În drept, au fost invocate disp. art. 205 Cod pr. Civilă.
În dovedire, au fost depuse la dosar înscrisuri, s-a solicitat administrarea probei cu interogatoriu civil reclamantului, martorii A. R. și C. N..
În cauză, instanța a administrat proba cu martorii A. R., F. C., C. N. și T. G. (filele 96-99 ds.) și interogatoriul reclamantului și pârâtelor C. A. și A. A..
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, în anul 2004, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 407 din data de 23.02.2004 de notarul public A. T., pârâta A. A., împreună cu mama acesteia, B. A., în prezent decedată, au vândut reclamantului S. I. D. terenul în suprafață de 2700 mp în sola 1, p.c. XX/X, la locul numit ,,Șes";. Prin același contract, reclamantul intra și în proprietatea suprafeței de 8000 mp arabil în sola 15, p.c. XXX/XX, la locul numit ,,Dumbrăvița";.
Ulteior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. XXX din data de xx.xx.xxxx de notarul public A. T., aceleași vânzătoare au transmis fiicei, respective nepoatei, C. A. și soțului acesteia, C. S., aceeași suprafață de teren, pentru ca aceștia din urmă să asigure garantarea unui credit.
Din cele două operațiuni succesive de vânzare, doar pârâții C. A. și S. și-au înscris dreptul obținut prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. XXX din data de xx.xx.xxxx de notarul public A. T., asupra suprafeței de 2700 mp, în cartea funciară.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul S. I. D. a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat prin încheierea nr. XXX din data de xx.xx.xxxx de notarul public A. T. și obligarea pârâților C. S. și C. A. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul descris în acțiune. Reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.948 pct. 4 raportat la art. 966 Vechiul Cod civil, dispoziții legale aplicabile în raport de data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.
Aceste prevederi legale conțin reglementarea unor condiții esențiale pentru validitatea unei convenții.
Nulitatea absolută, ca sancțiune civilă, intervine în situația încălcării la data încheierii unui act juridic a unor norme imperative și care ocrotesc un interes general obștesc și are ca efect desființarea actului juridic și repunerea părților în situația anterioară.
Conform prevederilor art. 966 din Codul civil, ,,obligatia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect";.
În conformitate cu dispozițiile art.968 Cod Civil, cauza sau scopul este acel element al actul juridic civil, care constă în obiectivul urmărit la încheierea unui asemenea act și pentru a fi valabilă, cauza trebuie să existe, să fie reală, licită și morală.
În speță, încheierea succesivă a două contracte de vânzare cumpărare de către aceleași vânzătoare către cumpărători diferiți a fost posibilă prin emiterea eronată de către Primăria comunei Curtești a unui certificat fiscal care atestă dreptul de proprietate asupra suprafeței de 2700 din p.c. XX/X, în baza certificatului de moștenitor nr. XXX din data de xx.xx.xxxx - fila 18 ds.
Prin adresa nr. XXXX din data de xx.xx.xxxx, Comuna Curtești, prin primar, își asumă această eroare, motivat de faptul că în anul 2008 s-a solicitat în mod expres de către pârâte eliberarea unui certificat fiscal exclusiv pentru suprafața de 2700 mp din p.c. XX/X, conform certificatului de moștenitor nr. XXX din data de xx.xx.xxxx, iar nu asupra tuturor suprafețelor cu care figurează în evidențele acestei instituții, modalitate mai onestă în care vânzătoarele au acționat în 2004, anterior încheierii primului contract de vânzare-cumpărare - fila 13 ds. Practic, solicitând emiterea certificatului fiscal pentru evidențierea suprafeței de 2700 mp din p.c. XX/X, astfel cum apărea înscrisă în certificatul de moștenitor prezentat, vânzătoarele l-au ,,scutit"; pe funcționarul primăriei să facă verificări suplimentare.
Din răspunsul la interogatoriu dat de pârâta C. A., rezultă că aceasta a știut de această modalitate de obținere a certificatului fiscal folosit ulterior la notar, precizând că ea nu era interesată de alte suprafețe, ci doar de aceasta în litigiu și că mama sa a prezentat la primărie titlul de proprietate. De asemenea, în răspunsul dat de pârâta C. A. la interogatoriu, aceasta a precizat că a avut cunoștință în anii adolescenței că au fost vândute mai multe suprafețe de teren deținute în proprietate de familia sa. A auzit în anii aceia că au fost vândute și alte două terenuri poziționate la stradă, precum și terenul de la Dumbrăvița - fila 95 ds. Își amintește chiar de momentul când s-a perfectat contractul cu reclamantul, dar că reține doar vânzarea terenului de la ,,Dumbrăvița"; către acesta - întrebarea nr. 4, fila 94.
În condițiile în care, adolescentă fiind, pârâta C. A. era în temă cu vânzarea terenurilor familiei, se ridică întrebarea legitimă dacă, la numai patru ani distanță, când s-a încheiat contractul cu ea, nu avea datoria să facă verificări temeinice prealabile pentru a identifica care au fost bunurile imobile ce au mai rămas în proprietatea familiei.
Prezentarea titlului de proprietate și a unui certificat de moștenitor în care sunt trecute toate terenurile în privința cărora s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea numitului B. V., tatăl pârâtei A. A. și bunicul pârâtei, fără a fi evidențiate acte de înstrăinare ulterioare emiterii acestora nu reprezintă o modaalitate onestă de a obține un certificat fiscal.
Cum se explică faptul că la data încheierea primului contract de vânzare-cumpărare, conform informațiilor furnizate de reprezentanții primăriei, s-a solicitat fiscal fără a se insera vreun număr de parcelă, tocmai pentru a nu se face erori? Printr-o atitudine corectă, lipsită de vreun demers de a obține fraudarea intereselor altei persoane. În acest mod trebuia să acționeze pârâtele și în anul 2008.
În același sens, instanța reține că, potrivit certificatului de moștenitor nr. XXX din data de xx.xx.xxxx, după defunctul B. V. au rămas, într-adevăr, mai multe suprafețe de teren, intravilan și extravilan, în total 33190 mp, puțin peste trei hectare de teren, astfel că nu se poate aprecia că succesoarele au avut atât de multe proprietăți încât să nu le mai știe numărul și întinderea. Dimpotrivă. Și, foarte important, actele de înstrăinare au rămas tot timpul în deținerea pârâtelor, le puteau consulta oricând și le puteau prezenta primăriei pentru eliberarea unui certificat fiscal legal, dar și notarului public pentru evitarea acestei situații neplăcute.
În aceste condiții și reținând situația de fapt prezentată anterior, având tot timpul la dispoziție actele de înstrăinare ale terenurilor trecute în certificatul de moștenitor, instanța nu poate reține doar un simplu comportament neglijent din partea pârâtelor, ci un comportament neonest care a condus la fraudarea intereselor reclamantului.
În contextul faptic prezentat mai sus, în nici un caz nu se poate reține că pârâtele C. A. și A. A. nu aveau aveau cunoștință despre situația juridică a imobilului la momentul vânzării-cumpărării și că au acționat cu bună-credință.
În realitate, profitând de faptul că, astfel cum rezultă din coroborarea declarațiilor martorilor ascultați în cauză, reclamantul a fost plecat în străinătate și nu a avut nici un contact fizic cu acest teren, au continuat să îl folosească și au apreciat că pot chiar să îl ,,utilizeze"; pentru garantarea unui credit. Toate acestea demonstrează că vânzarea ulterioară a terenului în suprafață de 2700 mp situat în în parcela XX/X, sola 1, extravilan, comuna Curtești, jud. Botoșani s-a făcut cu rea credință de către pârâtele C. A. și A. A. în dauna interesului reclamantului S. I. D..
În raport de considerentele de fapt și de drept expuse anterior, instanța urmează a admite acțiunea având ca obiect ,,constatare nulitate absolută - revendicare - rectificare carte funciară";, formulată de reclamantul S. I. D., în contradictoriu cu pârâții C. S., C. A. și A. A., a constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX din data de xx.xx.xxxx de Biroul Notarului Public A. T. și a obliga pârâții C. S. și C. A. să lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 2700 mp teren situat în parcela XX/X, sola 1, extravilan, comuna Curtești, jud. Botoșani.
Pe cale de consecință, instanța va dispune radierea din cartea funciară a înscrierii efectuate de pârâți cu privire la dreptul de proprietate asupra suprafeței de 2700 mp teren situat în parcela XX/X, sola 1, extravilan, comuna Curtești, jud. Botoșani, sub nr. XXXX/N, la rămânerea definitivă a prezentei hotărâri.
În temeiul art. 453 alin. 1 din Codul de procedură civilă, instanța va obliga pârâții la plata către reclamantul S. I. D. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1172 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru și onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
H O T Ă R Ă Ș T E:
Admite acțiunea având ca obiect ,,constatare nulitate absolută - revendicare - rectificare carte funciară";, formulată de reclamantul S. I. D., cu domiciliul în Botoșani, X nr.Y, sc. Z, et.T, ap.U, jud. Botoșani, în contradictoriu cu pârâții C. S., C. A., ambii cu domiciliul în sat Agafton, comuna Curtești, jud. Botoșani și A. A., cu domiciliul în Botoșani, str. X nr.Y, et.Z, ap.T, jud. Botoșani.
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. XXX din data de xx.xx.xxxx de Biroul Notarului Public A. T..
Obligă pârâții C. S. și C. A. să lase reclamantului în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 2700 mp teren situat în parcela XX/X, sola 1, extravilan, comuna Curtești, jud. Botoșani.
Dispune radierea din cartea funciară a înscrierii efectuate de pârâți cu privire la dreptul de proprietate asupra suprafeței de 2700 mp teren situat în parcela XX/X, sola 1, extravilan, comuna Curtești, jud. Botoșani, sub nr. XXXX/N.
Obligă pârâții la plata către reclamantul S. I. D. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1172 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru și onorariu de avocat.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicarea hotărârii, care se depune la Judecătoria Botoșani.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, xx.xx.xxxx.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Red. S.P.
Tehnodact. M.M.Ex. 4/18.07.2016
| ← Actiune in constatare | Contracte, nulitatea actului juridic, dubla instrainare, efectul... → |
|---|
