Demolări. Opozabilitatea obligaţiei de demolare a construcţiei edificată fără autorizaţie de construire faţă de terţul dobânditor al bunului.
| Comentarii |
|
Obligaţia de desfiinţare a construcţiei edificată fără autorizaţie de construire este opozabilă şi terţului dobânditor al bunului, întrucât este strâns legată de posesia asupra acestuia, fiind o obligaţie sui generis, similară celor propter rem, având natura juridică a unei veritabile sarcini reale care incumbă titularului dreptului de proprietate. Prin urmare, este irelevant cine deţine calitatea de proprietar al imobilului la data solicitării de demolare, obligaţia de a suporta consecinţele nerespectării dispoziţiilor legale privind disciplina în construcţii fiind transmisă ca un accesoriu odată cu bunul.
Prin sentinţa civilă nr. 4459 din data de 13 aprilie 2011, Judecătoria Slatina a respins excepţia lipsei calităţii pasive a pârâţilor A.S şi T.G., ca neîntemeiată.
A admis acţiunea formulată de reclamantul M.S. reprezentat prin Primar împotriva pârâţilor A. S., T.G. şi S.I., a obligat pârâţii să aducă la îndeplinire măsurile dispuse prin procesul verbal de contravenţie nr. 38/28.08.2007 încheiat de Primarul Municipiului, în sensul desfiinţării construcţiilor realizate nelegal în M.S., în termen de cel mult 30 de zile de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri.
A abilitat Primarul Municipiului să aducă la îndeplinire dispozitivul prezentei hotărâri, în cazul în care pârâţii nu vor demola construcţiile în cadrul termenului limită de 30 de zile, cheltuielile de demolare urmând să fie suportate de către pârâţi.
A obligat pârâţii să plătească reclamantului suma de 62.756,18 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa în acest sens, instanţa de fond a reţinut că prin procesul verbal de contravenţie nr. 38/28.08.2007 pârâtul a fost sancţionat cu amendă contravenţională pentru executarea de lucrări de construire fără a deţine autorizaţie în acest sens. Totodată s-a luat împotriva pârâtului şi măsura obligării la intrarea în legalitate prin desfiinţarea construcţiei realizate fără autorizaţie, stabilindu-se în acest termen data de 28.09.2007 (fila 21).
Judecătoria a mai reţinut, de asemenea, că prin sentinţa civilă nr. 955/08.02.2008 pronunţată de Judecătoria Slatina şi rămasă irevocabilă prin decizia nr. 7590/311/2007 pronunţată de Tribunalul Olt a fost respinsă plângerea contravenţională formulată de pârâtul S.A. împotriva procesului verbal de contravenţie nr. 38/28.08.2007, instanţele stabilind faptul că acesta are calitate de investitor-constructor, în accepţiunea dată de Legea nr. 50/1991 acestei sintagme.
Analizând situaţia de fapt reţinută prin prisma dispoziţiilor normative apreciate ca fiind incidente, Judecătoria a constatat că cererea formulată este întemeiată pentru expuse în cele ce urmează.
Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului A.S., Judecătoria a constatat că instanţele care au soluţionat plângerea contravenţională au stabilit cu putere de lucru judecat faptul că acesta are calitate de investitor-constructor, fiindu-i aplicabile dispoziţiile Legii nr. 50/1991, motiv pentru care Judecătoria a dat eficienţă prezumţiei legale privind puterea lucrului judecat, consacrată în legislaţia internă prin dispoziţiile art. 1200 şi art. 1202 Cod civil..
Principiul lucrului judecat corespunde necesităţii de stabilitate juridică, garanţie care derivă din art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Acest principiu rezidă în aceea că nu pot fi deduse judecăţii chestiuni litigioase asupra cărora o jurisdicţie legal investită a dat deja o dezlegare, deoarece s-ar pune astfel în pericol siguranţa circuitului civil.
Astfel spus, efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care vizează aceeaşi chestiune litigioasă prin efectul prezumţiei lucrului judecat (res judecata pro
veritatae habetur), pentru evitarea astfel a unor hotărâri potrivnice care să stabilească în mod irevocabil în mod diferit cu privire la aceeaşi situaţie de fapt.
În această ordine de idei, în lumina art. 1200 pct. 4 coroborat cu art. 1202 alin. (2) Cod civil, prezumţia autorităţii de lucru judecat este o prezumţie absolută împotrivă căreia nu se pot produce probe noi, prin care să se tindă la obţinerea unei soluţii contrară celei pronunţate anterior cu privire la aceeaşi chestiune litigioasă.
În consecinţă, atâta vreme cât s-a stabilit cu putere de lucru judecată faptul că pârâtului A.S. îi sunt aplicabile în situaţia de faţă dispoziţiile Legii nr. 50/1991, fiind avută în vedere calitatea acestuia de investitor-constructor (decizia nr. 7590/311/2007 pronunţată de Tribunalul Olt, pag. 4, paragraf ultim), fiind responsabil contravenţional pentru edificarea construcţiei fără autorizaţie, dispoziţiile art. 28 şi art. 32 din Legea nr. 50/1991, privitoare la demolarea construcţiei (şi la consecinţele nerespectării acestei obligaţii) se răsfrâng şi asupra acestuia.
În egală măsură, în ceea ce priveşte calitatea procesuală pasivă a pârâtei T.G., Judecătoria a reţinut faptul că aceasta, în calitate de proprietar l-a mandatat pe pârâtul A. S. prin procura autentificată sub nr. 673/13.03.2006 să efectueze printre altele şi lucrările de construire, lucrări care au fost efectuate în beneficiul acesteia.
Prin urmare, beneficiarul construcţiei ridicate fără autorizaţie de construire este pârâta T.G., astfel că repercusiunile nerespectării dispoziţiilor legale privind obţinerea autorizaţiei de construire se răsfrâng şi asupra acesteia.
Faptul că imobilul a fost înstrăinat pârâtei S.I. la data de 01.08.2007, anterior încheierii procesului verbal de contravenţie (28.08.2007), nu are nici o relevanţă din această perspectivă, deoarece construcţia era deja ridicată la data la care s-a făcut vânzarea, pentru că altfel construcţia nu putea fi vândută.
În ceea ce priveşte fondul cererii, Judecătoria a constatat că deşi termenul până la care urma să fie adusă la îndeplinire măsura complementară stabilită prin procesul verbal de contravenţie privind desfiinţarea construcţiei s-a împlinit la 28.09.2007, construcţia ridicată fără autorizaţie nu a fost încă demolată.
Totodată, urmare a expertizelor efectuate în cauză, s-a constatat că imobilul nu respectă majoritatea condiţiilor prevăzute de legislaţia în vigoare în domeniul construcţiilor.
În aceste condiţii, Judecătoria a dat eficienţă dispoziţiilor legale în materie, respectiv 28 şi 32 din Legea nr. 50/1991.
Prin urmare, Judecătoria a admis cererea privind obligarea pârâţilor să aducă la îndeplinire măsurile dispuse prin procesul verbal de contravenţie nr. 38/28.08.2007 încheiat de Primarul Municipiului, în sensul desfiinţării construcţiilor realizate nelegal în Municipiul Slatina.
În ceea ce priveşte termenul stabilit pentru demolarea construcţiei, Judecătoria a apreciat că un termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri este suficient pentru aducerea la îndeplinire a dispoziţiilor.
Totodată, pentru cazul în care pârâţii nu vor demola construcţiile în cadrul termenului limită de 30 de zile, având în vedere dispoziţiile art. 32 alin. (3) din Legea nr. 50/1991 citate anterior, Judecătoria a dispus abilitarea Primarului Municipiului să aducă la îndeplinire dispozitivul prezentei hotărâri, cheltuielile de demolare urmând să fie suportate de către pârâţi.
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, în conformitate cu dispoziţiile art. 274 Cod procedură civilă, pârâţii au fost obligaţi la plata acestora, având în vedere faptul că aceştia se află în culpă procesuală, introducerea cererii fiind determinată de refuzul de a respecta măsurile dispuse prin procesul verbal de contravenţie.
Drept urmare, pârâţii au fost obligaţi să plătească reclamantului suma de 62.756,18 lei reprezentând taxă de timbru, din care 33 lei - taxe judiciare de timbru; 700 lei - onorariu expert N.C. D; 13.500 lei - contravaloare expertiză P.F.A. D.V.Ş.-I.; 3.000 lei -
contravaloare expertiză A.A.; 3.263,18 lei - contravaloare expertiză Z.V. şi 42.260 lei -contravaloare expertiză P. A.
Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs, calificat ca fiind apel de către instanţă la data de 07.09.2011, pârâţii A.S., T.G. şi S.I., criticând-o sub aspectul nelegalităţii şi netemeiniciei.
În motivarea cererii, au arătat că instanţa de fond în mod nelegal a dispus unirea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor A.S. şi T. G., întrucât raportat la actele depuse la dosar această excepţie ar fi putut fi soluţionată în prealabil.
S-a mai arătat că în mod nelegal instanţa de fond a reţinut că pârâţii apelanţi A.S. şi T.G. justifică calitatea procesuală pasivă atâta timp cât titularul dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu este numita S. I..
Apelanţii au mai învederat că instanţa de fond în mod nelegal a reţinut raportat la obiectul acţiunii şi părţi, puterea de lucru judecat, amestecând răspunderea contravenţională cu obligaţia de a face, titularii de drepturi şi obligaţii fiind diferiţi.
Astfel, deşi, între cele două cauze există o legătură şi aceasta vizează desfiinţarea construcţiilor realizate fără autorizaţie de către pârâtul A.S. în Municipiul Slatina, există deosebiri esenţiale între starea de fapt reţinută prin procesul verbal şi starea actuală a imobilelor solicitate a fi demolate, în sensul că actualmente imobilele ocupă o suprafaţă mai mare nereţinută a fi edificată în mod nelegal în actul menţionat de către investitorul constructor, context în care situaţia este diferită şi necesită efectuarea unei expertize în vederea identificării imobilelor construite de pârât şi reţinute ca atare în procesul verbal, precum şi cele existente în acest moment pe teren.
S-a mai arătat că deşi au fost efectuate mai multe expertize nu s-a stabilit în concret care sunt constructorii şi datele la care au fost edificate aceste construcţii care nu au nicio legătură cu cele reţinute prin procesul verbal de contravenţie.
Apelanţii au mai învederat că instanţa de fond a omis să se pronunţe asupra unei apărări esenţiale formulate de ei, în sensul că demolarea nu se mai poate dispune având în vedere că imobilul a cărui demolare s-a solicitat a fost înstrăinat unei terţe persoane de bună credinţă, căruia nu i sunt aplicabile sancţiunile contravenţionale.
Apelaţii au mai precizat că nu poate fi ignorată nici atitudinea reclamantei intimate care timp de 4 ani nu a uzat de mijloacele pe care le-a avut la îndemână pentru a opri edificarea construcţie în litigiu,, fără autorizaţie de construcţie
La data de 07.09.2011 reclamanta intimată a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, învederând că instanţa de fond a pronunţat o hotărâre legală.
Tribunalul Olt, prin decizia civilă nr.280 de la 26 octombrie 2011, a admis apelul declarat de apelanţii pârâţi A.S., T.G. şi S.I., împotriva sentinţei civile nr. 4459 din data de 13 aprilie 2011, pronunţată de Judecătoria Slatina, în dosar nr. 7599/311/2008, în contradictoriu cu intimatul reclamant Municipiul Slatina prin primar, a schimbat sentinţa în parte, în sensul că a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor A.S. şi T. G., şi a respins acţiunea împotriva acestora.
A obligat pârâta S.I. către reclamantă la plata sumei de 62.756,18 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.
Pentru a se pronunţa astfel, Tribunalul Olt a reţinut următoarele:
Critica vizând soluţionarea greşită a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor S.A. şi T. G. s-a apreciat a fi întemeiată.
Referitor la unirea excepţiei cu fondul cauzei, s-a reţinut că prima instanţă a pus în discuţia contradictorie a părţilor această excepţie, părţile având posibilitatea să-şi expună argumentele, care au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunţării, ce face corp comun cu sentinţa.
Analizând însă critica apelanţilor privind soluţia pronunţată de instanţa de fond asupra excepţiei, prin prisma susţinerilor şi a argumentelor expuse de acestea, s-au reţinut următoarele;
Prin procesul verbal de contravenţie nr. 38/28.08.2007 pârâtul apelant A.S. a fost sancţionat cu amendă contravenţională pentru executarea de lucrări de construire fără a deţine autorizaţie în acest sens. Totodată s-a luat împotriva pârâtului şi măsura obligării la intrarea în legalitate prin desfiinţarea construcţiei realizate fără autorizaţie, stabilindu-se în acest termen data de 28.09.2007 (fila 21).
S-a mai reţinut de asemenea că prin sentinţa civilă nr. 955/08.02.2008 pronunţată de Judecătoria Slatina şi rămasă irevocabilă prin decizia nr. 7590/311/2007, pronunţată de Tribunalul Olt a fost respinsă plângerea contravenţională formulată de pârâtul S.A. împotriva procesului verbal de contravenţie nr. 38/28.08.2007, instanţele stabilind faptul că acesta are calitate de investitor-constructor, în accepţiunea dată de Legea nr. 50/1991 acestei sintagme.
La data edificării construcţiei de către apelantul pârât S.A. beneficiarul şi proprietarul imobilului a cărui demolare s-a solicitat a fost pârâta T.G. care în calitate de proprietar l-a mandatat pe pârâtul A.S. prin procura autentificată sub nr. 673/13.03.2006 să efectueze printre altele şi lucrările de construire, lucrări care au fost efectuate în beneficiul acesteia.
Din înscrisurile depuse la dosar s-a constatat că la data promovării prezentei acţiuni imobilul construit fără autorizaţie era vândut pârâtei S.I. din data de 01.08.2007, anterior încheierii procesului verbal de contravenţie (28.08.2007).
Odată cu încheierea contractului de vânzare cumpărare nu se poate reţine că s-a transmis şi răspunderea contravenţională care este personală, ci numai obligaţia desfiinţării construcţiei care este legată de posesia bunului, care în prezent este exercitată de pârâta S.I.
Prin prisma celor expuse, s-a constatat că pârâţii S.A. constructorul şi T.G. proprietarul anterior al imobilul nu justifică calitatea procesuală pasivă, chiar dacă faţă de primul pârât apelant s-a reţinut că răspunde contravenţional, răspundere care nu implică şi vreo obligaţie în prezent cu privire la demolarea construcţiei, sarcina demolării acesteia revenind proprietarului actual al acesteia.
În consecinţă, tribunalul a constatat că instanţa de fond în mod greşit a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor mai sus menţionaţi, neputându-se reţine nici puterea de lucru judecat a hotărârilor prin care s-a soluţionat plângerea contravenţională pentru a subzista în sarcina acestora în prezent obligaţia demolării construcţiei, edificate fără autorizaţie, situaţie pentru care instanţa a constatat că pârâţii A.S. şi T.G., nu au calitate procesuală pasivă în prezentul litigiu dedus judecăţii, astfel că sub aceste aspecte criticile apelanţilor sunt întemeiate, fiind admise.
În ceea ce priveşte fondul cauzei, respectiv buna credinţă a terţului dobânditor al imobilului şi al imposibilităţii demolării acestuia, tribunalul a reţinut următoarele;.
Prin sentinţa civilă nr.955/08.02.2008, pronunţată de Judecătoria Slatina şi rămasă irevocabilă prin decizia nr. 7590/311/2007 pronunţată de Tribunalul Olt, a fost respinsă plângerea contravenţională formulată de pârâtul S.A. împotriva procesului verbal de contravenţie nr. 38/28.08.2007, s-a stabilit cu putere de lucru judecat prin menţinerea acestuia faptul că imobilul construcţie în litigiu a fost edificat fără a exista o autorizaţie de construire.
Din aceleaşi hotărâri s-a mai reţinut că imobilul casă veche a fost demolat anterior, fără a exista o autorizaţie de demolare, iar locul acestuia a fost luat de construcţia a cărei demolare s-a solicitat.
În momentul edificării construcţiei fără autorizaţie, fiind săvârşită o contravenţie se naşte şi obligaţia desfiinţării acesteia, care se transmite odată cu dreptul de proprietate asupra imobilului, fiind o obligaţie sui generis similară celor scripte în rem, care sunt strâns legate de posesia lucrului, obligaţia fiind opozabilă faţă de un terţ străin de raportul juridic care a dat naştere acesteia.
Fiind o obligaţie care este legată de posesia bunului, nu prezintă relevanţă pentru existenţa acesteia nici buna credinţă a terţului dobânditor, întrucât în măsura în care s-ar accepta argumentele apelanţilor privind buna credinţă, ar însemna ca dispoziţiile legii 50/1991 să rămână lipsite de substanţă datorită simplei înstrăinări al imobilului, constructorul contravenient nemaiputând fi obligat la desfiinţarea construcţiei, pentru că el nu mai este proprietar, iar noul proprietar că nu el a săvârşit contravenţia şi este dobânditor de bună credinţă. Deşi nu are relevanţă asupra existenţei obligaţiei de demolare în persoana actualului titular al dreptului de proprietate, din cuprinsul sentinţelor mai sus menţionate, s-a reţinut că în contractul de vânzare cumpărare s-a menţionat că imobilul vândut se compune dintr-o casă veche, deşi aceasta fusese demolată anterior şi construit imobilul supus demolării, aspect atestat cu putere de lucru judecat, astfel că actualul proprietar a cumpărat în cunoştinţă de cauză această construcţie, prezumându-se că părţile au procedat la vânzarea şi respectiv cumpărarea imobilului, pentru a eluda dispoziţiile legii 50/1991.
De asemenea, tribunalul a constatat că susţinerile părţilor privind pasivitatea autorităţii locale sunt neîntemeiate, având în vedere că odată ce au luat cunoştinţă de edificarea acestuia au emis somaţiile din datele de 01.02.2007 şi 18.07.2007, cărora apelantul pârât A.S. nu s-a conformat, conduită în urma căreia a fost emis procesul verbal de contravenţie, în temeiul căruia acesta a fost sancţionat contravenţional, dată de la care s-au aflat în litigiu, până în prezent când s-a pronunţat sentinţa apelată prin care s-a dispus demolarea acestei construcţii edificate fără autorizaţie.
Totodată nu este întemeiată nici susţinerea privind identificarea imobilului supus demolării, având în vedere că prin procesul verbal de contravenţie s-a reţinut că s-a edificat lucrări de construcţie pe o suprafaţă de teren de 1000, 77 m.p, situată în Slatina, în urma efectuării expertizelor fiind identificate în concret această construcţie, care nici până în prezent nu a fost demolată.
Prin prisma celor mai sus expuse, şi având în vedere dispoziţiile art.296 Cod procedură civilă, instanţa a constatat că este întemeiat numai motivul de apel privind soluţionarea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor apelanţi S.A. şi T.G., astfel că a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa în sensul că a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor A.S. şi T.G. şi a respins acţiunea împotriva acestora menţinând restul dispoziţiilor sentinţei.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, a obligat pârâta S.I. către reclamantă la plata sumei de 62.756,18 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei decizii civile, în termen legal, au formulat recurs pârâţii A.S., T.G. şi
S.I.,criticând-o pentru nelegalitate.
Recurenţii pârâţi A.S. şi T.G. au criticat decizia sub aspectul soluţionării cererii accesorii privind cheltuielile de judecată, arătând că, deşi prin efectul admiterii apelului lor şi a respingerii acţiunii ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, intimata reclamantă a căzut în pretenţii, astfel că potrivit art. 274 Cod procedură civilă se impune a fi obligată la plata cheltuielilor de judecată suportate de aceşti pârâţi în primă instanţă şi în apel.
Recurenta pârâtă S. I. a criticat soluţia Tribunalului sub următoarele aspecte:
Prin procesul verbal de contravenţie nr. 38/28.08.2007, s-a dispus amendarea cu suma de 100.000 lei, în sarcina pârâtului A.S.,şi s-a dispus totodată ca acesta să procedeze la desfiinţarea lucrărilor executate nelegal, privind imobilul situat în Slatina, măsura fiind menţinută prin sentinţa civilă nr. 955/08.02.2008 al Judecătoriei Slatina, care a devenit irevocabilă prin respingerea recursului ca nefondat.
Somaţiile nr. 15500/12.07.2008 şi nr. 14862/30.07.2008, emise de unitatea reclamantă, au fost adresate pârâtului A.S., cuprinzând cererea ca acesta să sisteze lucrările de construcţie a imobilului amplasat pe terenul situat în Slatina şi în termen de 30 de zile să procedeze la demolarea construcţiei realizată fără autorizaţie de construire.
La data emiterii acestor somaţii, proprietar al terenului era pârâta T.G., căreia reclamanta nu i-a adresat niciun fel de somaţie şi nu a înştiinţat-o în niciun mod cu privire la starea de nelegalitate privind construirea imobilului.
Pârâtul A.S. a avut doar calitatea de mandatar al pârâtei T.G., în sensul efectuării vânzării imobilului situat în Slatina, către diferite persoane.
S-a mai susţinut că prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1490/02.08.2008, T.G., în calitate de proprietar a înstrăinat imobilul în litigiu către pârâta S.I., şi că în această situaţie somaţiile formulate de reclamantă nu sunt opozabile pârâtei recurente S.I., iar prevederile obligatorii dispuse prin procesul verbal de contravenţie nu prevăd dispoziţii în sarcina cumpărătoarei S.I., astfel că nu sunt opozabile acesteia.
Constatându-se că procesul verbal de sancţionare contravenţională prevede şi obligaţia de desfiinţare a lucrărilor executate, fără a indica dispoziţii obligatorii pentru cumpărătoarea
S.I., urmează a se aprecia că, soluţia instanţei de fond, menţinută de instanţa de recurs cu privire la desfiinţarea construcţiei nu este opozabila recurentei pârâte S.G.
S-a mai arătat că sentinţa civilă nr. 955/08.02.2008 a Judecătoriei Slatina, prin care sa menţinut măsura amendării pârâtului A.S. şi obligarea acestuia de a desfiinţa construcţia, nu s-a executat în termenul legal de prescripţie a executării silite de 3 ani de zile, astfel că reclamanta nu mai beneficiază de protecţia legală privind executarea silită a măsurilor prevăzute în dispozitivul titlului executoriu.
Recurenta pârâtă a mai arătat că la data cumpărării imobilului, prin contract de vânzare cumpărare, autentificat de notar, care a fost cunoscut de către unitatea reclamantă, pârâta -cumpărătoare S.I. a fost de bună credinţă, în sensul că după identificarea imobilului şi evaluarea acestuia, a achitat preţul indicat, astfel ca soluţiile pronunţate de instanţe nu sunt legale, deoarece prevăd obligaţii în sarcina unei persoane faţă de care nu operează obligaţiile impuse vânzătorului.
Au solicitat admiterea recursului, casarea ambelor hotărâri şi trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanţă.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 Cod procedură civilă.
Intimata reclamantă a depus întâmpinare la data de 6.03.2012, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Recursul s-a apreciat a fi nefundat, şi potrivit art. 312 pct.1 Cod procedură civilă, s-a respins, pentru considerentele care succed:
Critica formulată de recurenţii pârâţi A.S. şi T.G. este nefondată.
Potrivit art. 274 Cod procedură civilă, partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată.
În temeiul principiului disponibilităţii, care guvernează procesul civil, cheltuielile de judecată nu se acordă din oficiu, ci numai la cerere.
În speţă, Curtea constată că apelanţii pârâţi A.S. şi T.G. nu au solicitat acordarea de cheltuieli de judecată nici prin cererea de apel (filele 4-7 dosar Tribunal), nici prin concluziile pe fond, aşa cum rezultă din practicaua încheierii de amânare a pronunţării din 19 octombrie 2011 a Tribunalului Olt, astfel că, în mod legal, instanţa de apel nu a dispus obligarea intimatei reclamante la plata acestora, în favoarea pârâţilor faţă de care, prin admiterea apelului, acţiunea a fost respinsă ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Criticile formulate de recurenta pârâtă S.I. sunt, de asemenea, nefondate.
Tribunalul a reţinut în mod corect că obligaţia de desfiinţare a construcţiei edificată fără autorizaţie de construire, derivată din procesul verbal de contravenţie nr. 38/28.08.2007, a cărui legalitate a fost confirmată prin respingerea irevocabilă a plângerii contravenţionale formulată de contravenientul investitor constructor al lucrării, este opozabilă şi terţului dobânditor al bunului, întrucât este strâns legată de posesia asupra acestuia, fiind o obligaţie sui generis, similară celor propter rem, având natura juridică a unei veritabile sarcini reale care incumbă titularului dreptului de proprietate. Prin urmare, este irelevant cine deţine calitatea de proprietar al imobilului la data solicitării de demolare, obligaţia de a suporta consecinţele nerespectării dispoziţiilor legale privind disciplina în construcţii fiind transmisă ca un accesoriu odată cu bunul.
Este adevărat că la data încheierii procesului verbal de contravenţie -28.08.2007, imobilul edificat fără autorizaţie de construire, a cărui demolare se solicită, era deja înstrăinat, din data de 1.08.2007, prin act autentic, pârâtei S.I., însă acest aspect, fără a naşte în sarcina cumpărătoarei o răspundere contravenţională, nu înlătură efectele pe care contravenţia constatată la produce, obligaţia de demolare revenind proprietarului actual al bunului imobil.
Somaţiile privind sistarea lucrărilor şi desfiinţarea construcţiilor realizate fără autorizaţie de construire au fost comunicate în mod legal de autoritatea administrativă locală pârâtului A.S., anterior sancţionării sale prin procesul verbal de contravenţie, în considerarea calităţii sale de mandatar al proprietarei de la acel moment, T.G., această împrejurare nefiind un impediment pentru opozabilitatea obligaţiilor ce decurg din titlul executoriu faţă de actualul proprietar al imobilului.
Sub aspectul excepţiei prescripţiei dreptului de a cere executarea silită a titlului executoriu, Curtea reţine că sunt aplicabile dispoziţiile art.405 alin.1 Cod procedură civilă.
Termenul de prescripţie a început să curgă de la data la care s-a născut dreptul creditoarei de a cere executarea silită, constând în demolarea construcţiei, respectiv data la care sancţiunea contravenţională a rămas irevocabilă, după epuizarea căilor de atac prevăzute de lege. În speţă, această dată coincide cu data rămânerii irevocabile a sentinţei civile nr. 955/8.02.2008 a Judecătoriei Slatina, şi anume data pronunţării deciziei civile nr. 445 a Tribunalului Dolj, 2.07.2008.
Prezenta acţiune a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina la data de 19.09.2008, înlăuntrul termenului general de prescripţie a executării silite, de 3 ani, susţinerea contrară a recurentei pârâte neputând fi primită.
Critica referitoare la nesocotirea bunei credinţe a cumpărătoarei pârâte S.I. este nefondată.
Potrivit art.1899 alin.2 din Codul civil în vigoare la data încheierii contractului autentic de vânzare cumpărare, buna credinţă se prezumă în mod relativ, dovada contrară putând fi făcută de partea interesată.
Din conţinutul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1490/1.08.2009 rezultă că obiectul transmisiunii l-a constituit imobilul compus din teren şi casă cu trei camere şi baie, adică vechea casă, pentru care proprietara deţinea autorizaţia de construire nr. 700/31.10.2003, construcţie care, la data perfectării actului, era demolată, fără autorizaţie emisă de autoritatea competentă, iar în locul său era edificată construcţia a cărei demolare se solicită prin acţiunea de faţă, cu o suprafaţă construită la sol mult mai mare, cu parter şi etaj.
Apare astfel ca neverosimil ca o persoană să consimtă să dobândească în proprietate un bun imobil-construcţie, cu titlu oneros, fără a cunoaşte elemente de bază privind structura acestuia, cum ar fi suprafaţa şi nivelul de înălţime, aspecte care sunt de natură să înlăture prezumţia de bună credinţă a cumpărătoarei la momentul transmiterii bunului.
De asemenea, cumpărătorul unei construcţii edificată după intrarea în vigoare a legii 50/1991 trebuie să manifeste o minimă diligenţă, în sensul verificărilor condiţiilor legale pentru autorizarea executării lucrărilor, iar în caz contrar dobândeşte bunul pe riscul său.
Prin urmare, nu subzistă niciunul din motivele de modificare reglementate de art. 304 pct. 7 şi 9 Cod procedură civilă, invocate de recurenţii pârâţi, deoarece decizia atacată reflectă motivele de fapt şi drept care au format convingerea instanţei, acestea nefiind contradictorii sau străine de natura pricinii, iar hotărârea recurată nu a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, şi nu este lipsită de temei legal.
Acestea sunt considerentele în temeiul cărora Curtea a apreciat ca fiind nefondat recursul, astfel că, potrivit art. 304 şi 312 pct.1 Cod procedură civilă, l-a respins ca atare.
(Decizia civilă nr. 7810/03.07.2012 - Secţia I-a civilă, rezumatjudecător Oana Ghiţă)
| ← Revizuire întemeiată pe dispoziţiile art. 322 pct. 5 din... | Drepturi reale. Uzucapiune. Sarcina probei pentru dovedirea... → |
|---|
