drept de preempţiune; nulitate contract de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Judecătoria MANGALIA Sentinţă civilă nr. 1031 din data de 19.06.2015
Între reclamantă și pârâtul A a fost încheiat contractul de arendare nr. …. prin care reclamanta a luat în arendă suprafața de 5 ha teren arabil situat în extravilanul comunei …, jud. …, tarlaua …, parcela ….
Deși contractul de arendare a fost încheiat doar de către pârâtul A, față de împrejurarea că prin întâmpinarea comună formulată de cei trei pârâți aceștia nu au invocat faptul că pârâtul A, semnatar al contractului de arendare, nu ar fi avut și acordul lor, instanța reține că respectivul contract de arendare a fost încheiat de reclamantă cu toți trei pârâții A, B, A, A având consimțământul acestora. De altfel, acest aspect a fost invocat exclusiv de către pârâta S iar nu și de către pârâții direct interesați, respectiv cele trei persoane fizice.
Conform cap. VI, art. 7 lit. i coroborat cu art. 8, lit. m din contract, arendatorii A, B, A s-au obligat să ofere reclamantei - arendaș un drept de preemțiune la cumpărarea terenului ce făcea obiectul respectivului contract.
Cu toate acestea, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …. de BNP I O a cărui nulitate se cere în prezenta cauză, pârâții A, B și A au vândut pârâtei S cota de ¾ din dreptul de proprietate pe care primii trei pârâți îl dețineau asupra terenului în suprafață de 5 ha situat în extravilanul comunei …, jud. …, tarlaua …, parcela …, cealaltă parte de ¼ aparținând numiților A și A.
Cu privire la legea aplicabilă raportului juridic dedus judecății, instanța va avea în vedere faptul că dreptul de preempțiune invocat a fi fost încălcat de către pârâți și care, în opinia reclamantei constituie motiv de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …. de BNP I O, este de natură convențională, fiind instituit prin contractul de arendare nr. …..
Pe cale de consecință, însuși dreptul de preempțiune s-a născut în patrimoniul reclamantei la data de 15.09.2011, data încheierii contractului de arendare, deci anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil.
Conform 123 din Legea 71/2011: (1) De la data intrării în vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preempțiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispozițiile art. 1.730-1.740 din Codul civil.
(2) Pentru dreptul de preempțiune creat prin convenție, dispozițiile art. 1.730-1.740 din Codul civil se aplică numai în situația în care convenția a fost încheiată după intrarea în vigoare a Codului civil.
(3) Dreptul de preempțiune prevăzut la alin. (1) și (2) este supus dispozițiilor art. 1.730-1.740 din Codul civil numai cu privire la contractele de vânzare încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil.
Prin urmare, pentru a se aplica prevederile art. 1730-1740 C.civ. este necesară îndeplinirea cumulativă a condițiilor prevăzute de alin. 2 și 3 ale art. 123 din Legea de punere în aplicare, respectiv contractul de arendare ce conține convenția cu privire la dreptul de preempțiune să se fi încheiat după intrarea în vigoare a Noului Codului civil și ca vânzarea-cumpărarea să fi fost încheiată tot sub imperiul Noului Cod Civil. Or, în speța de față, este îndeplinită doar condiția cerută de alin. 3 al art. 123 din Legea de punere în aplicare, respectiv contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se cere a fost autentificat sub nr. … de BNP I O la data de 14.12.2012. În schimb, contractul de arendare nr. …. prin care a fost instituit dreptul de preempțiune invocat, a fost încheiat evident sub imperiul Legii nr. 16/1994, deci anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil.
Astfel, art. 9, alin. 1 din Legea nr. 16/1996 astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 20/2008, în vigoare la data încheierii contractului, aplicabil în speță și în prezent abrogat la data 01-oct-2011 prin art. 230, litera r. din capitolul X din Legea 71/2011 prevede că: (1) În caz de neexecutare a obligațiilor prevăzute în contract de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept.
Se poate observa deci, că la data încheierii contractului de arendă dreptul de preempțiune nu era reglementat, pentru situația juridică din speță, ca un impediment legal în transmiterea către o altă persoană a dreptului de proprietate, ci doar ca un drept contractual al arendașului. Prin urmare, nerespectarea dreptului de preempțiune nu atrage, în aceste condiții, nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți, ci doar rezilierea de drept a contractului de arendă, dacă reclamanta dorește acest lucru.
Având în vedere motivele de fapt și de drept menționate anterior, constatând că nerespectarea dreptului de preempțiune nu atrage în speța de față nulitatea contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. …. de BNP I O, instanța va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S în contradictoriu cu pârâții A, B, A și S, ca neîntemeiată.
| ← cerere reexaminare ajutor public judiciar. Jurisprudență Cereri | pensie de întreţinere; acordare de la majorat în continuarea... → |
|---|
