Evicţiune rezultând din fapta unui terţ
| Comentarii |
|
Prin contractul de vânzare-cumpărare din anul 2004, chematul în garanţie a înstrăinat pârâţilor suprafaţa de 1.100 mp, teren în care se includea şi suprafaţa de 220 mp, ce aparţinea reclamanţilor. Ca urmare a promovării acţiunii în revendicare, vânzătorul-chemat în garanţie avea obligaţia să-l apere pe pârâtul-cumpărător, iar dacă nu, să suporte consecinţele evicţiunii parţiale. În conformitate cu dispoziţiile art. 1347-1348 C.civ., cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluţiunea vânzării sau menţinerea ei cu despăgubiri, în speţă optând pentru această din urmă variantă.
Secţia I civilă, Decizia nr. 652 din 27 noiembrie 2012
Prin sentința civilă nr. 12096/14.12.2011, Judecătoria Galați a admis în parte cererea principală formulată de reclamantul V.N. în contradictoriu cu pârâții B.M. și B.L. și chematul în garanție Z.I.N., a obligat pârâții B.M. și B.L. să lase reclamantului V.N. în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 220 mp și gardul despărțitor dintre cele două proprietăți, situate în intravilanul comunei V, jud. G, în tarlaua …, parcela …, identificate prin schița anexă la suplimentul la raportul de expertiză întocmit în cauză de expert R.C., care face parte integrantă din hotărâre. A dispus grănițuirea proprietăților deținute de părți și stabilirea liniei de hotar, potrivit schiței anexă la suplimentul la raportul de expertiză întocmit în cauză de expert R.C.
A respins celelalte pretenții ca neîntemeiate. A respins cererea de chemare în garanție, ca neîntemeiată. A obligat pârâții B.M. și B.L. să plătească reclamantului V.N. suma de 8.688,82 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 154/2012 a Tribunalului Galați s-a respins ca nefondat apelul.
Pentru a decide astfel, instanța a reținut următoarele:
în ceea ce privește revendicarea suprafeței de teren de 220 mp, raportul de expertiză întocmit în cauză de expert C.R. arată în mod indubitabil că această suprafață de teren se afla în posesia pârâților. Aceeași expertiză arată că amplasarea în teren, efectivă, a terenului proprietatea paraților nu s-a făcut în conformitate cu schița cadastrală anexă la contractul de vânzare-cumpărare prin care pârâții au dobândit cei 1.100 mp teren.
Faptul că la momentul cumpărării nu s-a determinat corect amplasamentul celor 1.100 mp cumpărați de pârâți nu este și nu poate fi imputat reclamantului.
Instanța de fond, astfel, în mod corect a dispus ca pârâții să lase în deplină proprietate reclamantului suprafața de 220 mp teren și pe cale de consecință a și dispus grănițuirea celor două proprietăți după linia de hotar arătată de expertul tehnic în expertiza topometrică.
în ceea ce privește cererea de chemare în garanție, tribunalul constată că instanța de fond în mod corect a apreciat că prezenta acțiune a reclamantului nu are ca obiect o evicțiune a pârâților, întrucât aceștia în mod categoric au cumpărat suprafața de 1.100 mp, însă amplasarea în teren nu s-a făcut potrivit schiței anexă la contractul de vânzare-cumpărare inițial și schiței cadastrale. Calea aleasă de pârâți de a chema vânzătorul în garanție pentru evicțiune nu este cea potrivită, pârâții având la îndemână o altă cale pentru satisfacerea dreptului lor, diferența de teren aflându-se în posesia vânzătorului sau a altei persoane.
Prin decizia civilă nr. 652/R/27.11.2012 a Curții de Apel Galați s-a admis recursul, a fost modificată decizia civilă din apel, în sensul că s-a admis apelul și s-a schimbat în parte sentința civilă și s-a admis și cererea de chemare în garanție, fiind obligat chematul în garanție la plata contravalorii suprafeței de 220 mp și a cheltuielilor de judecată.
Cu privire la cererea de chemare în garanție, instanța a reținut următoarele:
în cauză, avem un caz clasic de evicțiune rezultând din fapta unui terț, situație în care vânzătorul era obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușea, să suporte consecințele evicțiunii. în cauză, chematul în garanție nu a încercat niciun moment să-l apere pe cumpărător.
Astfel, obligația de garanție contra evicțiunii există dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: a) este vorba de o tulburare de drept; b) cauza evicțiunii să nu fie cunoscută de cumpărător; c) să fie anterioară vânzării.
Toate cele trei condiții sunt îndeplinite în cauză.
a) Admiterea acțiunii în revendicare promovată de terțul reclamant pentru suprafața de 220 mp reprezintă o tulburare de drept, pentru că are ca efect pierderea prerogativelor dreptului de proprietate asupra acelei suprafețe de teren.
b) Tulburarea din partea terțului are o cauză anterioară vânzării, în sensul că reclamantul V.N. era proprietarul acelei suprafețe de teren din anul 1999, anterior transmiterii dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1072/2004 către pârâții B.M. și B.L.
c) Și a treia condiție este îndeplinită. Recurenții pârâți nu au avut cunoștință niciun moment de pericolul evicțiunii din partea adevăratului proprietar al suprafeței de 220 mp.
Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1072/2004, chematul în garanție Z.I.N. a înstrăinat pârâților suprafața de 1.100 mp, individualizată explicit prin schița anexă și arătarea vecinilor.
Terenul are forma, dimensiunile și vecinii prevăzuți în schița anexă.
Nici în acea schiță anexă, nici prin indicarea vecinilor nu apare menționat reclamantul V.N., deși acesta cumpărase suprafața de 220 mp încă din anul 1999, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2074/07.10.1999.
în plus, în urma înstrăinării, chematul în garanție a rămas cu o suprafață de 1.320 mp, deși în urma vânzării ar fi trebuit să aibă 1.100 mp (2.200 - 1.100 mp).
în condițiile în care vânzătorul, introdus în cauză, era obligat să-l apere pe cumpărător, dar nu a făcut niciun demers în acest sens, iar cumpărătorul a pierdut suprafața de 220 mp, suntem într-un caz clasic de evicțiune parțială.
în conformitate cu dispozițiile art. 1347,art. 1348 C.civ., în această situație cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluțiunea vânzării sau menținerea ei cu despăgubiri.
Cumpărătorul a optat pentru obligarea vânzătorului la valoarea părții pierdute prin efectul evicțiunii, solicitând obligarea chematului în garanție la plata contravalorii suprafeței de 220 mp, așa cum a fost stabilită prin expertiză, precum și la valoarea gardului ce urmează a fi desființat și mutat pe amplasamentul corect.
Din toate aceste considerente, apreciind că în mod nelegal pârâții au fost îndemnați să promoveze o nouă acțiune, deși erau îndeplinite condițiile răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, în conformitate cu dispozițiile art. 312 alin. (3) cu referire la art. 304 pct. 8, 9 C.proc.civ., va admite acțiunea și va obliga pe chematul în garanție la plata sumei de 5.500 euro, reprezentând contravaloarea suprafeței de 220 mp teren și 11.307,2 lei reprezentând contravaloarea gardului (partea de N - 9.272 lei, 6,21 m - 2.035 lei).
Admiterea cererii de chemare în garanție va avea ca efect și obligarea chematului în garanție la plata cheltuielilor de judecată, pe care pârâtul le-a suportat ca efect al pierderii acțiunii în revendicare, în cuantum de 8.688,82 lei în primele două cicluri procesuale și 2.261,91 lei în recurs.
(Judecător Simona Bacșin)
| ← Eroare judiciară. Criterii de acordare a despăgubirilor pentru... | Condiţii privind acceptarea tacită a unei succesiuni potrivit... → |
|---|
