Expropriere pentru cauză de utilitate publică – stabilirea cuantumului despăgubirii ce se cuvine proprietarului expropriat.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel SUCEAVA Decizie nr. 1032 din data de 22.12.2015
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 15.05.2014, reclamantul P A, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român - reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a formulat contestație împotriva hotărârii nr. 390/05.05.2014 dată în dosarul nr. 198 of. de către Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordarea a Despăgubirilor Șcheia și a solicitat să se verifice temeinicia ei cu privire la cuantumul despăgubirilor, cu care nu este de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat, să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat, de 25 euro pe mp, în sumă de 55.200 euro; obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de siguranță și de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, precum și la plata în favoarea reclamantului a dobânzii legale aferente tuturor despăgubirilor stabilite de instanță și calculată de la data introducerii acțiunii și până la data plății efective, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea contestației a arătat că, prin Hotărârea nr. 390/05.05.2014 s-a dispus exproprierea suprafeței de 2.208 mp., identică cu parcela nr. 38535 a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. 679/6 din CF4449.
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011 (poziția nr. 300 din anexa la hotărâre), privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul ,,Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173";.
Din documentația cadastral juridică rezultă că, în prezent, este titularul dreptului de proprietate și îndreptățit a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță, conform contractului de vânzare-cumpărare nr.2042/2004 și extrasului CF.
Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Susține reclamantul că expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenului rămas neexpropriat, dar la o simplă vedere, terenul alăturat șoselei de centură este afectat din cauza extinderii zonei de protecție și a zonei de siguranță, iar utilizarea acestor parcele pentru destinația lor agricolă nu mai este posibilă în condițiile respectării OG nr. 43/1997, care stipulează că realizarea de culturi agricole sau forestiere pe zonele de protecție și de siguranță este interzisă, motiv pentru care a solicitat plata daunelor aferente acestor parcele afectate, echivalentă cu prețul lor de circulație.
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 30 euro/mp.
În concluzia celor susținute a solicitat admiterea contestației, cu cheltuieli de judecată.
În drept, a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 Cod procedură civilă.
În procedura premergătoare primului termen de judecată, pârâtul a formulat întâmpinare, în care a susținut că, prin hotărârea nr.390/05.05.2014 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată, conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris, la poziția nr.300, cu suprafața de 2208 mp teren, identică cu parcela nr. 38535, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 1369 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din Codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul Călinescu Costel, valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.
Consideră pârâtul că nu este întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 25 euro/mp, dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul comunei Șcheia, la locul numit "Pârâul Imașului", are destinația de teren arabil, nu beneficiază decât de racord la rețeaua de energie electrică, celelalte utilități (respectiv rețelele de apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune) fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 1000 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cca 1 km. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamant este nejustificată.
De asemenea, nu este întemeiată nici pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere.
Sub acest aspect, precizează că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de 888 mp și 604 mp teren rămasă în patrimoniul reclamantului poate fi utilizată în continuare ca teren arabil conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, această suprafață nefiind afectată de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției. Totodată, parcela neexpropriată are acces la viitoarea șosea de centură, nefiind afectată nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acesteia nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata ei vecinătate.
Față de apărările sus menționate, a apreciat că nu este justificată nici pretenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr. 331 din 12 februarie 2015, Tribunalul Suceava a admis acțiunea, astfel cum a fost precizată; a anulat, în parte, Hotărârea nr. 390/05.05.2014 dată de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia și a obligat expropriatorul Statul Român, prin Ministerul Transporturilor -Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. București - Direcția regională de Drumuri și Poduri Iași să plătească reclamantului P A suma de 20.534 euro (echivalentul în lei la data plății), cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeței de 2208 mp, identică cu parcela nr. 38535 compusă din teren liber de construcții și suma de 3400 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că, prin hotărârea nr.390/05.05.2014 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris, la poziția nr.300, cu suprafața de 2.208 mp teren, identică cu parcela nr. 38535 din C.F. 4449, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 2.725lei.
Imobilele au fost expropriate conform HG nr. 614/2011, pentru modificarea și completarea HG nr. 743/2010, privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică "Varianta de ocolire Suceava"; (poziția 296 din anexa la această hotărâre).
La stabilirea despăgubirilor, expropriatorul a avut în vedere dispozițiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora sumele acordate cu titlu de despăgubiri sunt estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite sau actualizate de camerele notarilor publici.
Criteriul sus-menționat nu a fost însă reținut de prima instanță, întrucât el vizează faza administrativă necontencioasă a stabilirii despăgubirilor și este prevăzut în vederea stabilirii estimative a sumelor care urmează a fi aprobate prin hotărâre de guvern pentru îndeplinirea obiectivului "Varianta de ocolire Suceava";.
De asemenea, expertizele notariale nu reflectă valoarea de piață a imobilelor expropriate, valoare care se impune a fi avută în vedere la stabilirea despăgubirilor prin prisma dispozițiilor legale în materie.
Potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză (fila 155 dosar fond), pentru terenul expropriat s-a stabilit o valoare de piață de 9,30 euro/mp, rezultând un total de20.534 euro, concluziile expertizei fiind însușite de toți cei trei experți care au format comisia de evaluare stabilită în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994.
Prin concluziile scrise depuse la dosar la data de 09.02. 2014, reclamantul și-a precizat acțiunea, în sensul că a solicitat anularea parțială a hotărârii nr. 390/2014 dată în dosarul nr. 198 of. de către Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordarea a Despăgubirilor Șcheia, cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, respectiv ca acestea să fie stabilite la suma de 20.534 euro, corespunzătoare suprafeței de teren expropriată.
De asemenea, reclamantul a arătat că nu mai insistă în soluționarea celorlalte capete de cerere, având în vedere concluziile raportului de expertiză.
Față de acestea, tribunalul a admis contestația în limita precizărilor formulate, a desființat în parte Hotărârea nr.390/2014 dată de către Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordarea a Despăgubirilor Șcheia și a obligat expropriatorul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R., să plătească reclamantului suma de 20.534 euro sau echivalentul în lei la data plății, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeței de 2.208 mp teren, identic cu parcela 38535.
Conform art.453 din Noul cod de procedură civilă, pârâtul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocat și onorariu experți.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel pârâtul Statul Român - prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, în motivarea căruia a arătat că sentința apelată a fost dată cu aplicarea greșită a legii și cu interpretarea eronată a probatoriului administrat în cauză.
Astfel, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru terenul expropriat, aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanței de fond fiind nelegală.
În acest sens, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din Legea nr. 255/2010, sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. I alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. II alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate,prin raportul de evaluare întocmit de evaluatorul C C valoarea terenului expropriat a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza comunei Șcheia.
Având în vedere faptul că dispozițiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme speciale în materia exproprierii, întrucât vizează doar exproprierile necesare pentru realizarea obiectivelor enumerate la art. 1 din lege, în timp ce Legea nr. 33/1994 instituie, în aceeași materie, norme cu caracter general, aplicabile oricărei proceduri de expropriere pentru cauză de utilitate publică cu privire la care nu există reglementări derogatorii, prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză, potrivit principiului "specialia generalibus derogant".
Împrejurarea că art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 conține o trimitere la dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 nu justifică aprecierea instanței de fond, în sensul că nu ar fi aplicabile criteriile de evaluare prevăzute de legea specială, ci acelea reglementate de legea generală, concluzia contrară fiind justificată de faptul că, în privința reglementărilor din legea generală (art. 21-27), textul art. 22 alin. 3 din legea specială stipulează în mod expres că ele sunt aplicabile doar sub aspectul soluționării acțiunilor prin care se contestă hotărârile de expropriere, adică sub aspect procedural.
În raport de cele arătate, consideră că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative în raport de prețurile estimate prin expertiza notarială valabilă la data emiterii hotărârii de expropriere, context în care cererea de anulare a acestei hotărâri nu se justifică a fi admisă.
Fără temei a reținut instanța de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză, respectiv prin suplimentul acestui raport, ar reprezenta valoarea de circulație a imobilului în litigiu la data exproprierii și că aceasta ar fi fost calculată conform exigențelor impuse de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit textului de lege sus menționat, la calculul cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată, vor ține scama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea prețului real de circulație experții trebuiau să se raporteze la tranzacții concrete cu imobile similare, întrucât numai tranzacțiile finalizate și materializate prin întocmirea contractelor de vânzare cumpărare pot reflecta în mod real prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele.
În speță, la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate și identificate nici un fel de tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienți de corecție care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat și parcelele la care se referă anunțurile de vânzare avute în vedere.
În realitate însă, nu există nici o probă și nici un indiciu din care să rezulte că prețurile menționate în anunțurile de vânzare ar corespunde cu prețurile de tranzacționare efectivă, neputându-se reține că cele dintâi ar avea un caracter cert, în contextul în care ele pot forma obiectul unor negocieri între proprietar și potențialii cumpărători sau pot fi influențate de evoluția pieței imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei și data încheierii tranzacției efective. Așa fiind, ignorarea prețurilor indicate în contractele autentice de vânzare cumpărare încheiate cu privire la imobile similare nu poate justificată prin prisma faptului că prețurile din contracte ar fi fictive, așa cum au insinuat experții, aceasta, întrucât caracterul fictiv sau simulat al prețurilor înscrise în acte autentice nu poate fi prezumat, iar potrivit art. 1173 alin. 1 din vechiul cod civil (sub imperiul căruia au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare la care trebuiau să se raporteze experții), actele autentice au deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.
Contrar celor reținute de experți și de prima instanță, apelantul a arătat că există tranzacții efective pe piața imobiliară la care experții aveau obligația să se raporteze și în raport de care se poate stabili prețul de circulație în concordanță cu dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Tranzacțiile atestă, pentru terenurile situate pe raza comunei Șcheia, o valoare de circulație medie de peste 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piața imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii, dar și în perioada finalizării raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că metoda pentru care au optat experții (respectiv comparația directă doar cu oferte de vânzare, nu și cu oferte de cumpărare sau cu tranzacții elective) nu reflectă situația reală a prețurilor practicate pe piața imobiliară și că nu se justifica în cauză valorificarea concluziilor raportului de expertiză.
Pârâtul critică și data la care s-au raportat experții în evaluarea despăgubirilor cuvenite reclamantului.
Este real că dispozițiile art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere, printre altele, și la dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ teritorial, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Cu toate acestea, nu se justifică aplicarea automată a sintagmei "la data întocmirii raportului"; din cuprinsul normei de trimitere, deoarece Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită față de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010.
În sistemul Legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, iar nu la data pronunțării hotărârii, așa încât nu există nicio rațiune obiectivă pentru calculul despăgubirilor în funcție de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestații, se întocmește raportul de expertiză.
Prin decizia din 26 mai 2015 în dosarul nr. 161/D/2014, Curtea Constituțională a declarat ca fiind neconstituționale dispozițiile art. 9 teza a-II-a din Legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză"; cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
În subsidiar, având în vedere faptul că acțiunea dedusă judecății a fost admisă doar în parte și că valoarea despăgubirilor acordate este cu mult mai mică decât cea solicitată de reclamant, în cauză se impunea aplicarea art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă, cu consecința diminuării cheltuielilor de judecată suportate de acesta și stabilite în sarcina pârâtului proporțional cu limitele în care pretențiile reclamantului au fost încuviințate, cu precizarea că din această perspectivă dispozițiile legale incidente sunt cele ale art. 453 alin. 2 Cod procedură civilă.
Pentru toate argumentele expuse anterior, în temeiul art.480 alin. 2 Cod procedură civilă, solicită admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul respingerii cererii de anulare a hotărârii de expropriere și înlăturării obligației de plată a cheltuielilor de judecată stabilită în sarcina pârâtului.
Prin întâmpinare reclamantul intimat a solicitat, în principal, respingerea apelului, ca nefondat, și menținerea sentinței pronunțată de instanța de fond, ca temeinică și legală,cu obligarea pârâtului apelant la plata cheltuielilor de judecată.
Consideră că despăgubirile acordate de prima instanță se susțin și în urma administrării noilor probe impuse de declararea ca neconstituțional a textului de lege care prevedea, ca dată a stabilirii despăgubirilor, data întocmirii raportului de expertiză.
Conform art. 26 alin. 2 din Legea nr.33/1994, "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța de judecată, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia";.
Examinând actele și lucrările dosarului, asupra cererii de apel, Curtea a reținut următoarele:
Prin Hotărârea nr. 390 din 5 mai 2014 emisă de Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor pentru comuna Șcheia, județul Suceava, s-a dispus, în baza prevederilor Legii nr. 255/2010 și ale Normelor metodologice de aplicare a acestui act normativ, plata sumei de 2725 de lei cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în comuna Șcheia, județul Suceava, identic cu parcela nr. 38535 compus din teren liber de construcții, în suprafață de 2208 m.p.
Aceasta este Hotărârea contestată în prezentul litigiu, sub aspectul cuantumului despăgubirilor stabilite.
Astfel, potrivit prevederilor art. 22 alin.1 din Legea nr. 255/2010, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.
Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii (art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010).
Prin decizia nr. 380 din 26 mai 2015 a Curții Constituționale s-a stabilit că prevederile art. 22 alin.3 din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportat la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză"; cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituționale.
A reținut Curtea Constituțională că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului de proprietate, finalitate urmărită atât prin Legea nr. 33/1994, cât și prin jurisprudența instanței de contencios constituțional.
Despăgubirea stabilită prin raportare la momentul întocmirii raportului de expertiză, adică în cursul procesului, nu este dreaptă, nu are un caracter just, deoarece cuantumul ei nu este contemporan momentului transferului dreptului de proprietate, soluție de principiu, cu valoarea constituțională.
Potrivit prevederilor art. 31 alin.1 din Legea nr. 47/1992 privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, decizia prin care se constată neconstituționalitatea unei legi sau ordonanțe ori a unei dispoziții dintr-o lege sau dintr-o ordonanță în vigoare este definitivă și obligatorie.
Raportat la cele stabilite în mod definitiv de instanța de contencios constituțional, în fața instanței de control judiciar s-a administrat proba cu supliment la raportul de expertiză tehnică judiciară, lucrare de specialitate prin care s-a urmărit stabilirea cuantumului despăgubirilor care se cuvin părții reclamante, în calitate de expropriat, prin raportare la un moment contemporan transferului dreptului de proprietate.
Decizia de expropriere a fost emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România la data de 14.09.2011, fiind înregistrată sub nr. 1293.
Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite (art.26 alin.1 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică).
La stabilirea cuantumului despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite (art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994).
Având în vedere data transferului dreptului de proprietate și criteriile impuse de actul normativ mai sus menționat, în ceea ce privește calculul despăgubirii, au fost solicitate de la Birourile Notarilor Publici copii de pe contracte de vânzare-cumpărare privind tranzacții cu terenuri situate în extravilanul comunei Șcheia, din perioada 14 iulie - 14 septembrie 2011.
Înscrisurile înaintate de Birourile Notariale au fost comunicate membrilor comisiei de experți, pentru care s-a stabilit, ca la întocmirea lucrării de specialitate, să întocmească două variante: una prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite pentru imobilul expropriat, ținând seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială a comunei Șcheia la data exproprierii imobilului, potrivit dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, ținându-se seama și de tranzacțiile notariale înaintate și a doua prin care să se stabilească valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului pentru imobilul expropriat, având în vedere doar tranzacțiile comunicate.
Prin suplimentele întocmite comisia de experți a răspuns obiectivelor stabilite de instanța de judecată.
Problema care se pune în speță este aceea cum se stabilește prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială, criteriu la care prevederile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994 fac trimitere în mod expres, atunci când reglementează asupra calculului cuantumului despăgubirilor care se cuvin expropriatului, aferente imobilului expropriat.
În legătură cu acest aspect, trebuie să evidențiem la început următoarele considerente:
Potrivit prevederilor art. 44 alin. 3 din Constituția României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Art. 481 din Codul civil în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispunea în mod clar și neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire.
De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.
Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.
Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.
În aceste condiții, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunțate și ale dispozițiilor art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă și rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conține toate cercetările, informațiile, raționamentele, analizele și concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piață a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaționale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.
Prin urmare, valoarea de piață a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos preț ce se poate obține, în mod rezonabil, de către cumpărător.
Atunci când analizăm sintagma "prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel"; putem ajunge, fără putință de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preț, rezonabil, normal, comun, firesc, care se obține atunci când tranzacția se desfășoară între un cumpărător și un vânzător prudenți și diligenți.
Actul normativ nu vorbește de prețul cu care se vând imobile de același fel ci de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel.
Or, obișnuit înseamnă: rezonabil, normal, comun, firesc iar, în mod rezonabil, atât vânzătorul cât și cumpărătorul încearcă să obțină cel mai bun preț.
Așa cum au arătat membrii comisiei de experți în cuprinsul lucrării întocmite, prețurile stipulate în tranzacțiile autentice nu reflectă nici un fel de deosebire între imobilele tranzacționate chiar dacă acestea există, caracterul predeterminat, identic și repetitiv al prețului stipulat nepermițând o comparație reală, deoarece examinarea unor prețuri identice nu dă posibilitatea stabilirii asemănărilor și deosebirilor dintre imobilele tranzacționate.
Astfel, o comparație reală, transparentă și adecvată, pe baza prețurilor stipulate în contracte, nu a fost posibilă.
Statistic vorbind, 57% din totalul tranzacțiilor autentificate analizate de experți consemnează un preț de 0,3 EURO/m.p., identic cu prețul minim notarial, celelalte consemnând prețuri sub cel minim notarial sau prețuri puțin peste această valoare. Ori, chiar în Calculatorul notarial valabil pentru anul 2011 întocmit de ing. Hâncu Luminița Laura se menționează la punctele 2 și 4 din Capitolul "Ipoteze și condiții limitative"; că prețurile propuse sunt rezultatul unei estimări globale a valorii de piață și că sunt prețuri informative minimale care nu țin cont de unicitatea fiecărui imobil.
Nu putem stabili astfel că în mod obișnuit, frecvent, un vânzător încearcă să obțină cel mai mic preț pentru imobilul pe care urmează să îl înstrăineze, sau că, pentru imobilele terenuri din cadrul unei unități administrativ teritoriale, în cazul vânzătorilor, prețul este unul uniform, liniar, plafonat la nivelul cel mai mic sau sub acest nivel și independent de caracteristicile proprii ale fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, acces, utilități, front stradal etc.
Dacă s-ar adopta această opinie am ajunge practic în situația în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea despăgubire, acea compensație corespunzătoare.
Acest drept ar deveni iluzoriu, cu caracter numai teoretic, fiind înfrânte atât legislația națională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât și jurisprudența CEDO, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă, cu rezonabilă despăgubire.
Nu este reglementat numai dreptul la despăgubire pur și simplu ci se impune în mod clar și neechivoc ca această despăgubire să fie una dreaptă, respectiv să fie respectat principiul proporționalității.
Atunci când vorbim de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii și vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare.
Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcție de caracteristicile proprii ale fiecăruia.
În aceste condiții, în mod corect membrii comisiei de experți au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea prețului imobilului expropriat, abordarea prin piață, această metodă fiind practic un proces de obținere a valorii proprietății subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute în perioada de referință sau care sunt oferite pentru vânzare, obiecțiunile apelantei fiind neîntemeiate sub acest aspect.
Această abordare prin piață a fost apreciată, de cei care dețin cunoștințele de specialitate și care au fost desemnați, atât din partea instanțelor de judecată, cât și din partea părților litigante, pentru lămurirea împrejurărilor de fapt ale speței, ca fiind cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Pornind de la definiția valorii de piață conform Standardelor Internaționale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind "suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv";, constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noțiunea de "prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială"; utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea 33/1994, astfel încât nu pot fi primite nici obiecțiunile apelantei referitoare la stabilirea unei alte tipuri de valoare( de investiție, valoare justă, valoare specială, valoarea sinergiei, valoarea de vânzare forțată) sau la efectuarea unui alt tip de evaluare(abordarea prin venit, abordarea prin cost). Nefondate sunt și obiecțiunile apelantei în sensul că pentru luarea în considerare a ofertelor de vânzare se impunea efectuarea de verificări în sensul de a se stabili dacă aceste oferte s-au concretizat efectiv în tranzacții întrucât nu există o obligație legală în acest sens în privința experților. Mai mult, dacă s-ar fi concretizat în tranzacții în perioada de referință, acestea ar fi fost valorificate în această manieră la întocmirea lucrării.
Având în vedere faptul că în setul de tranzacții înaintate, în legătură cu care s-a dezvoltat mai sus în cuprinsul acestor considerente, experții nu au identificat minim trei comparabile adecvate, abordarea prin piață a fost făcută pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînțeles, a corecțiilor necesare.
În urma acestei activități complexe, care presupune, așa cum mai sus am arătat, cunoștințe de specialitate, membrii comisiei de experți, în unanimitate au stabilit o valoare de piață de 11,9 EURO/m.p., respectiv valoarea de 26.275 EURO pentru întreaga suprafață expropriată.
Vorbim practic de o valoarea mai mare decât cea stabilită prin lucrarea întocmită în fața instanței de fond, aspect ce nu are relevanță din punctul de vedere al instanței de control judiciar, atunci când analizează hotărârea atacată, în condițiile în care instanța de apel a fost sesizată cu soluționarea apelului declarat de pârât, iar prevederile art. 481 Cod procedură civilă reglementează un principiu esențial de judecată a căii de atac, respectiv neînrăutățirea situației în propria cale de atac.
În ceea ce privește motivul de apel privind cheltuielile de judecată acordate de instanța de fond, Curtea a reținut următoarele:
Potrivit art. 453 alin. 2 C.proc.civ. când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Prin acțiunea introductivă de primă instanță s-a formulat o contestație la hotărârea de stabilire a despăgubirilor, în temeiul art. 22 din Legea nr. 255/2010, contestație care a fost admisă de instanța de fond, soluție raportat la care cheltuielile de judecată trebuie acordate în totalitate și nu în funcție de valoarea despăgubirilor stabilite, respectiv după cum s-a acordat cuantumul cerut de partea reclamantă sau un cuantum mai mic. Art. 23 alin. 2 și art. 25 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere expres art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, prevăd că acest cuantum al despăgubirilor se stabilește de către instanță care numește în acest scop o comisie de experți, prin urmare nu are relevanță evaluarea făcută de parte în momentul în care contestă Hotărârea Comisiei de stabilire a despăgubirilor.
Acest raționament se impune întrucât pretenția concretă dedusă judecății vizează contestația împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor, contestație care este admisă.
Mai mult, cheltuielile ocazionate de întocmirea raportului de expertiză nu sunt condiționate de valoarea despăgubirilor solicitate, activitatea de cercetare și analiză desfășurată de experți raportându-se la alte criterii cum ar fi: număr suprafețe de teren, amplasament, obiective fixate etc.
De asemenea și activitatea desfășurată de apărător este independentă de valoarea despăgubirilor solicitate, nefiind condiționată în vreun fel de această valoare.
Față de toate considerentele mai sus expuse, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, instanța a respins apelul ca nefondat.
În temeiul prevederilor art. 453 alin.1 Cod procedură civilă, apelantul a fost obligat să plătească intimatului cheltuieli de judecată.
| ← Confiscarea specială în situaţia în care părţile s-au împăcat | Solicitare de compensare a imposibilităţii restituirii casei... → |
|---|
