Hotărâre care să tină loc de contract de vânzare-cumpărare. Consecinţele faptului că imobilul ce face obiectul antecontractului nu este înscris în cartea funciară
| Comentarii |
|
în vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa verifică îndeplinirea aceloraşi condiţii necesare pentru încheierea actului de către notarul public. în speţă, pârâta nu a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate promis spre vânzare, astfel încât instanţa a respins acţiu-nea.
Trib. Bucureşti, s. a V-a civ., dec. nr. 1423 din 16 mai 2011, nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti sub nr. (...)/2009, reclamantul P.F. a chemat în judecată SC P.C.F. SRL, prin reprezentant P.S.E., pentru ca în contradictoriu cu aceasta să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
pentru următoarele imobile: Pista karting compusă din pistă de carting propriu-zisă în suprafaţa betonată de 1794 mp (conform cadastrului), cu o bordură pe o lungime de 530 mp şi teren aferent în folosinţă în suprafaţă de 3851 mp (conform cadastrului), împrejmuit cu gard metalic pe o lungime de 280 mp, magazie pentru depozitare karturi în suprafaţă de 43 mp, pasarele de traversare a pistei, chioşc casierie de bilete în suprafaţă de 14 mp, instalaţie electrică trifazică, situată în Bucureşti, (...); imobilul situat în Bucureşti, Şos. O., Restaurantul B.N., compus din construcţie ataşată clădirii, chioşc căsuţă zidărie cu suprafaţa de 132,15 mp, compusă din sala de mese, grup sanitar, bar, respectiv chioşc magazie cu suprafaţa de 14,85 mp, împreună cu terenul în folosinţă aferent construcţiilor în suprafaţă de 44,57 mp, drept de folosinţă intabulat în C.F. 50508 cu nr. cadastral 7374/2 asupra PI/1.
Prin sentinţa civilă nr. 7147 din 10.12.2009, Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti a respins acţiunea formulată. Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că pârâta a obţinut prin licitaţie, conform actului de adjudecare 138/15.09.2005, încheiat de BEJ R.I.C., Pista de karting şi clădirea reprezentând chioşcul căsuţă vată zahăr în suprafaţă construită de 33,43 mp plus terenul aferent construcţiei, în folosinţă. Prin actul de adjudecare 88/08.03.2006 al aceluiaşi BEJ, pârâta a dobândit chioşc căsuţă zidărie în suprafaţă de 71,4 mp şi terenul aferent construcţiei în folosinţă. Prin actul de adjudecare 287/02.04.2008 al aceluiaşi BEJ, pârâta a dobândit Restaurantul B.N. cu suprafaţa de 132,15 mp şi chioşc (magazie) cu suprafaţa de 14,85 mp, împreună cu terenul în folosinţă aferent construcţiilor în suprafaţă de 44,57 mp, drept intabulat în C.F. nr. 50808 cu nr. cadastral 7374/2, dreptul de proprietate asupra terenului situat în Bucureşti Sector 4, Şos. O., înscris în C.F. nr. 59198 cu nr. cadastral 7374, în suprafaţă de 18.4848 mp, aparţine Municipiului Bucureşti. Pentru Pista de karting şi chioşc căsuţă de zidărie nu s-au deschis carte funciară.
In vederea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa verifică îndeplinirea aceloraşi condiţii necesare pentru încheierea actului de către notarul public.
In speţă, pârâta nu deţine titlu asupra bunurilor obiect al promisiunii de vânzare, drepturile asupra cărora a promis vânzarea nefiind înscrise în cartea funciară. Cererea adresată de pârâtă către O.C.P.I., în vederea in-tabulării dreptului de proprietate, a fost respinsă după constatarea unor neconcordanţe între drepturile constatate prin actele de adjudecare şi situaţia de fapt evidenţiată în lucrarea efectuată de persoana autorizată pentru întocmirea documentaţiei cadastrale a bunurilor. Promitentul-vânzător nu a prezentat dovada înscrierii ca titular de rol fiscal asupra bunurilor pro
mise pentru vânzare, astfel că, pentru aceste considerente, prima instanţă a respins acţiunea.
Împotriva acestei soluţii a formulat recurs reclamantul P.F. ca fiind netemeinică şi nelegală, iar în temeiul art. 312 CPC, a solicitat admiterea recursului, modificarea în totalitate a sentinţei recurate şi, pe fond,
admiterea acţiunii, aşa cum a fost formulată. In motivarea recursului, recurentul-reclamant a învederat următoarele:
In privinţa motivelor de recurs, a invocat exigenţele art. 304 pct. 7, 8 şi 9 CPC; în temeiul art. 304' CPC, a solicitat examinarea cauzei sub toate aspectele. Instanţa de fond a ignorat textele legale relevante în această materie şi a pronunţat o hotărâre cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, astfel: dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului, instanţa poate să pronunţe, în baza art. 1073-1077 C. civ. 1864, care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor, o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Instanţa a menţionat că părţile ar avea, în fapt, un drept de creanţă, ignorând clauza contractuală din cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, prin care părţile au statuat că, în cazul în care vânzătorul-promitent nu-şi respectă obligaţia, va fi obligat să restituie dublul sumei primite ca preţ al vânzării, în situaţia în care cumpărătorul ar accepta acest lucru şi nu se va adresa instanţei de judecată pentru a obţine o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Instanţa a fost în eroare şi în momentul în care a reţinut că pârâta nu deţine un titlu asupra bunului. Pârâta deţinea un titlu asupra bunurilor, respectiv: pentru Pista de karting actul de adjudecare nr. 138/15.09.2005; pentru imobilul chioşc căsuţă zidărie actul de adjudecare nr. 88/08.03.2006, pentru B.N. - actul de adjudecare nr. 287/02.04.2008, în care se precizează deja de către BEJ R.I.C. faptul că Restaurant B.N., compus din construcţia ataşată clădirii „chioşc căsuţa zidărie”, este proprietatea SC P.C.F. SRL. Deci din toate aceste acte de la dosar rezultă că pârâta are titlu de proprietate asupra imobilelor, pentru că altfel reclamantul nici nu ar fi plătit preţul integral al imobilelor în lipsa vreunui act de proprietate.
Instanţa a mai menţionat ca motiv al respingerii acţiunii că drepturile nu sunt înscrise în cartea funciară. Consideră că această motivare nu poate să subziste, din cauza faptului că în această materie s-au pronunţat hotărâri judecătoreşti în care părţile şi-au vândut şi, respectiv, au cumpărat bunuri imobile doar cu chitanţa de mână şi fară ca imobilele să fie intabulate în C.F. şi chiar fară ca autorul lor să fi avut vreun titlu legal, ci doar o simplă adeverinţă de la primărie în care figura ca titular de rol fiscal. Instanţa a mai reţinut că aceasta verifică dacă sunt îndeplinite aceleaşi condiţii necesare pentru încheierea actului în formă autentică de către notar şi numai în această situaţie poate să admită acţiunea. Din
contră, consideră că, tocmai pentru că actul nu se poate încheia la notar, din culpa pârâtei, instanţa trebuie să admită o astfel de acţiune. Instanţa îl îndreaptă către notar public, cu costuri mult mai mari şi, uitând că la notar nu se poate încheia actul tocmai din cauza culpei pârâtei, care nu are actele necesare, şi faptului că aceasta a refuzat să se deplaseze la notar şi efectiv nu avea altă alternativă, nu putea să-i sechestreze pe reprezentanţii pârâtei pentru a-i duce cu forţa la notariat, singura alternativă viabilă fiind instanţa de judecată.
Consideră că, în cauză, instanţa de fond a produs o denigrare de dreptate prin faptul că a refuzat pronunţarea unei astfel de hotărâri. Deci, în aceste condiţii, instanţa poate să impună celeilalte părţi cocontractante să-şi execute obligaţiile asumate, respectiv obligaţia de a încheia contractul prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Examinând actele şi lucrările dosarului, hotărârea atacată şi criticile ce i-au fost aduse prin prisma dispoziţiilor art. 304, art. 3041 CPC şi a prevederilor legale incidente în materia supusă controlului judiciar, tribunalul a constatat că recursul este nefondat, motiv pentru care l-a respins în consecinţă, cu următoarea motivare: între reclamantul P.S. şi SC P.C.F. SRL s-au încheiat două contracte de vânzare-cumpărare la data de 05.01.2009 pentru Pârtia de karting, situată în Bucureşti, (...), şi în 06.01.2009 pentru Restaurantul B.N. Termenul pentru perfectarea celor două înţelegeri de vânzare a fost stabilit pentru data de 05.03.2009 şi 06.03.2009, dată până la care vânzătoarea s-a obligat să întocmească toate actele necesare înstrăinării: documentaţia cadastrală, intabularea dreptului de proprietate şi obţinerea extrasului de carte funciară. La termen, vânzătoarea nu a obţinut documentele necesare, astfel că nu s-a putut perfecta vânzarea-cumpăra-rea. Potrivit art. 969 C. civ. 1864, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.
In ceea ce priveşte transferul de proprietate pentru terenuri, legiuitorul a impus nişte condiţii mai speciale, astfel că prin art. 5 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, se prevede imperativ forma autentică aci validitatem. De asemenea, în scopul realizării efectului de opozabilitate faţă de terţi, instanţelor le revine obligaţia de a comunica hotărârile judecătoreşti care ţin loc de contract vânzare-cumpărare către cartea funciară în a cărei rază de activitate se află imobilul. Instanţa de judecată nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii privind constatarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare dacă imobilul nu a fost înscris în prealabil, pentru informare, în cartea funciară (art. 54 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare). Textul se referă nu numai la hotărârile care au efect translativ de proprietate, ci şi la cele cu caracter declarativ, cum ar fi partajul judiciar. Efectuarea publicităţii imobiliare va permite celor interesaţi să cunoască existenţa unui act de vânzare-cumpărare şi părţile între care s-a realizat. Odată cu publicitatea se percepe şi tariful pentru înscrierea în cartea funciară a imobilelor (Ordinul nr. 39/2009 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenţia Naţională de cadastru şi Publicitate Imobiliară şi unităţile sale subordonate) şi impozitul pe transferul dreptului de proprietate (art. 77^1 C. fisc.). Respectarea acestei cerinţe vizează legalitatea convenţiilor şi, numai cu respectarea ei, convenţiile au putere de lege între părţile contractante.
Potrivit principiului specialia generalibus derogant, pentru imobile existând dispoziţii speciale, instanţa nu poate constata înţelegerea dintre părţi tară îndeplinirea prealabilă a condiţiilor la care s-a făcut referire mai sus, prevăzute imperativ prin legi speciale.
In raport de aceste considerente, în mod corect instanţa de fond a procedat la respingerea acţiunii, astfel că recursul a fost respins ca nefondat.
| ← Căsătorie minor. Autorizare. Condiţii | încuviinţarea executării silite în baza titlului executoriu,... → |
|---|
