Rezoluţiunea antecontractului. Posibilitatea instantei de judecată de a analiza intervenirea unui caz fortuit exone-rator de culpă, în situaţia instituirii aşa-numitului pact comisoriu de gradul IV
| Comentarii |
|
Analiza clauzelor unui pact comisoriu de gradul IV presupune numai verificarea îndeplinirii situaţiei-premisă a acestuia, nu şi a culpei unui contractant în neîndeplinirea obligaţiei asumate. Convenind asupra unui pact comisoriu de ultim grad, se prezumă că debitorul obligaţiei contractuale şi-a asumat riscul neîndeplinirii obligaţiei, generat sau nu de fapta proprie. Prin urmare, nici instanţa învestită cu pronunţarea rezoluţiunii convenţiei nu poate proceda la verificarea atitudinii culpabile a părţilor, fiind suficientă constatarea neîndeplinirii obligaţiilor, singurul în drept a aprecia dacă aplică o astfel de sancţiune actului civil fiind creditorul.
Opinia separată este în sens contrar, respectiv s-a reţinut că, şi în situaţia instituirii unui pact comisoriu de gradul IV, instanţele sunt îndreptăţite să analizeze dacă se impune rezoluţiunea şi aplicarea clauzei penale potrivit convenţiei părţilor sau a intervenit cazul fortuit, aceasta fiind singura modalitate de respectare a convenţiei părţilor, potrivit art. 969 C. civ. 1864. Desigur, părţile puteau conveni la restituirea dublului avansului şi în situaţia în care contractul nu se încheia, indiferent de motive, însă nu aceasta a fost înţelegerea părţilor.
C.A. Bucureşti, s. a VII-a civ. şi pt. confl. mun. şi asig. soc., dec. nr. 5012 din 9 septembrie 2011, nepublicată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cornetu la data de
08.12.2008, reclamanta R.T. a chemat în judecată pârâtele G.F. şi D.E., solicitând să se constate rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 388/15.05.2008, autentificat de BNP R.S., în temeiul pactului comisoriu de gradul IV expres prevăzut de părţi, şi obligarea pârâtelor la plata dublului avansului primit, respectiv suma de 7.700 euro, echivalent lei la data plăţii efective, precum şi obligarea pârâtelor la plata sumei de
714 lei (RON), achitată la autentificarea contractului, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 343/29.01.2009 a Judecătoriei Cornetu a fost admisă acţiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâtele, a fost constatată rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 388/15.05.2008, autentificat de BNP R.S., au fost obligate pârâtele la plata sumelor de 7.700 euro şi 714 lei (RON) către reclamantă, precum şi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.671 lei (RON). Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că una dintre părţi nu s-a prezentat pentru încheierea contractului în formă autentică, fiind îndeplinite condiţiile necesare aplicării rezoluţiunii antecontractului, întrucât a intervenit pactul comisoriu de gradul IV, ce are drept efect desfiinţarea necondiţionată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare.
împotriva acestei sentinţe au formulat apel pârâtele G.F. şi D.E., invocând nelegalitatea şi netemeinicia sentinţei atacate. Prin decizia civilă nr. 898A/08.09.2010, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a admis apelul declarat de apelantele-pârâte. A schimbat în parte sentinţa atacată în sensul că a admis în parte acţiunea, a respins cererea privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 388/15.05.2008, a obligat pârâtele la plata avansului, respectiv suma de 3.850 euro, echivalent lei la data plăţii, şi la plata către reclamantă a sumei de 835,5 lei (RON), cheltuieli de judecată în faţa primei instanţe. A fost respinsă cererea intimatei privind plata cheltuielilor de judecată în apel, ca neîntemeiată.
In considerentele hotărârii judecătoreşti, instanţa de apel a reţinut ca fiind întemeiat primul motiv de apel invocat, respectiv faptul că, în mod greşit, prima instanţă nu a procedat la analizarea culpei în neîndeplinirea obligaţiei apelantelor-pârâte de a se prezenta la notar în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că a înlăturat apărarea intimatei-reclamante în sensul că analiza culpei este exclusă de stipularea de către părţi a unui pact comisoriu de gradul IV. în acest sens s-a reţinut că rezoluţiunea contractului este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior acestuia.
Potrivit art. 1021 C. civ. 1864, rezoluţiunea nu operează de drept, partea îndreptăţită trebuind să se adreseze instanţei de judecată cu o acţiune în rezoluţiune (caracterul judiciar al rezoluţiunii). Părţile pot stipula însă clauze contractuale exprese privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, derogatorii de la dispoziţiile art. 1021 C. civ. 1864, prin care se urmăreşte reducerea sau înlăturarea rolului instanţei judecătoreşti în pronunţarea rezoluţiunii contractelor. în cadrul aşa-numitului
pact comisoriu dc gradul IV, aşa cum au stabilit şi părţile din prezenta cauză, contractul se consideră desfiinţat de drept, fară a mai fi necesară punerea în întârziere şi fară orice altă formalitate prealabilă. Chiar dacă părţile au stipulat un pact comisoriu de gradul IV, instanţa poate verifica îndeplinirea condiţiilor rezoluţiunii, desigur, în limitele pe care clauzele convenţionale le permit.
Aşadar, faptul că părţile, în cuprinsul antecontractului autentificat sub nr. 388/15.05.2008, au prevăzut că, în situaţia în care cel puţin unul dintre promitenţii-vânzători nu se prezintă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, atunci antecontractul se consideră desfiinţat de drept, fără nicio formalitate sau punere în întârziere, în niciun caz nu înlătură posibilitatea instanţei, învestită cu soluţionarea acţiunii în rezoluţiune, de a analiza culpa în neîndeplinirea obligaţiilor sinalagmatice. Dacă prin stipularea unui pact comisoriu energic, de ultim grad, părţile pot înlătura verificarea anumitor formalităţi, necesar a fi îndeplinite în cazul rezoluţiunii judiciare (cum ar fi posibilitatea instanţei de a acorda un termen de graţie, necesitatea punerii în întârziere), în niciun caz părţile nu pot înlătura condiţia analizării culpei, aceasta ţinând
de esenţa sancţiunii rezoluţiunii. In lipsa culpei uneia dintre părţi pentru neexecutarea contractului, se pune problema riscului contractului, şi nu a rezoluţiunii, indiferent de caracterul judiciar sau convenţional (pact comisoriu) al acesteia.
Având în vedere cele de mai sus, tribunalul a analizat în continuare dacă a existat o culpă a apelantelor-pârâte în nerespectarea obligaţiilor contractuale, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 15.08.2008. Din probele administrate, instanţa de apel a apreciat că susţinerile apelantelor-pârâte, în sensul că nu există o culpă a lor în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 15.08.2008, sunt dovedite. Astfel, acestea nu pot fi considerate în culpă, atât timp cât au depus toate diligenţele pentru îndeplinirea propriilor obligaţii din antecontract, respectiv pentru intabularea celor două terenuri până la momentul autentificării.
Din referatul din data de 08.08.2008 al O.C.P.I. Ilfov şi încheierea nr. 83964/12.06.2008 a O.C.P.I. Ilfov, rezultă că cererea apelantelor-pârâte de intabulare a fost respinsă, deoarece planul parcelar nu a fost depus de Primărie la O.C.P.I., deşi din adresa nr. 8225/16.06.2008 a Primăriei Brăneşti rezultă că planurile parcelare privind terenurile în litigiu ar fi fost depuse la O.C.P.I. prin adresa nr. 10129C/10.04.2008. De altfel, această situaţie a fost recunoscută şi de reclamanta-intimată, care, în chiar momentul formulării acţiunii, a arătat că, în data de 14.08.2008, cu o zi înainte de data prevăzută în antecontract pentru încheierea contractului de
vânzare-cumpărare, a fost contactată de agentul imobiliar, care i-a prezentat faptul că încheierea actului nu va putea avea loc deoarece lucrarea de cadastru nu este finalizată. Cu ocazia interogatoriului administrat în faţa tribunalului, reclamanta-intimată a prezentat aceeaşi situaţie, recunoscând că nu a existat o culpă a apelantelor pentru neobţinerea documentaţiei cadastrale, apreciind însă că vina acestora a constat în faptul că nu au încunoştinţat-o mai devreme despre această situaţie.
Prin urmare, constatând că neîndeplinirea obligaţiilor apelantelor de a transmite dreptul de proprietate până la data de 15.08.2008 asupra celor două terenuri individualizate în antecontract a fost determinată de imposibilitatea obţinerii intabulării acestor terenuri, imposibilitate care întruneşte condiţiile cazului fortuit, fiind independentă de orice culpă a apelantelor-pârâte, tribunalul a constatat că în cauză nu se pune problema rezoluţiunii bazate pe culpa unei părţi în neîndeplinirea obligaţiilor sinalagmatice, ci problema riscului contractului, existând o imposibilitate fortuită, independentă de culpa apelantelor-pârâte, în a transmite dreptul de proprietate şi a obţine intabularea dreptului de proprietate până la data de 15.08.2008.
Tribunalul a înlăturat susţinerile intimatei-reclamante în sensul că apelantele ar fi în culpă pentru necomunicarea situaţiei mai devreme ori pentru faptul că nu au solicitat o prelungire a termenului, deoarece acestea nu reprezentau obligaţii asumate contractual de apelante; obligaţia asumată contractual privea obţinerea intabulării urmată de transmiterea dreptului de proprietate, transmitere ce a nu a avut loc din cauza unei imposibilităţi fortuite, independente de culpa apelantelor de a obţine intabularea terenurilor.
Prin urmare, întrucât nu există o culpă a apelantelor, tribunalul, în baza art. 296 CPC, a admis apelul şi a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul respingerii acţiunii de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 388/15.05.2008, rezoluţiune de esenţa
căreia ar fi fost constatarea culpei uneia dintre părţi. întrucât, aşa cum s-a arătat, se aplică regulile riscului contractului, soluţia primei instanţe a fost schimbată şi în sensul că pârâtele au fost obligate să restituie reclamantei doar avansul plătit, respectiv suma de 3.850 euro, echivalent lei la data plăţii. Plata dublului avansului reprezenta o clauză penală de evaluare a prejudiciului în situaţia în care s-ar fi constatat culpa apelantelor-pârâte, cerere neîntemeiată în situaţia inexistenţei culpei; pârâtele urmează să restituie doar avansul primit, ca urmare a aplicării regulilor riscului contractului; la fel, conform aceloraşi reguli, cheltuielile cu autentificarea actului nu vor fi restituite, neexistând o culpă a pârâtelor-apelante.
In ceea ce priveşte moneda în care se va exprima avansul ce trebuie restituit de pârâte reclamantei, tribunalul a constatat că aceasta este euro, atât timp cât, la momentul încheierii antecontractului şi al plăţii acestui avans, suma stabilită ca avans a fost de 3.850 euro, echivalent lei la data plăţii; prin urmare, restituirea acestui avans se va face în echivalent lei de la data restituirii, variaţia cursului euro-lei fiind un element aleatoriu.
împotriva deciziei sus-menţionate a declarat recurs, motivat în termenul legal, recurenta R.T., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie. Analizând sentinţa recurată prin prisma criticilor formulate în cererea de recurs, prin prisma apărărilor invocate prin întâmpinare, Curtea a reţinut următoarele:
Primul motiv invocat de recurentă este art. 304 pct. 6 CPC, în sensul că instanţa de apel, dispunând restituirea avansului, s-a pronunţat asupra a ceea ce nu s-a cerut. Curtea, în opinie majoritară, a apreciat că acest motiv este fondat, în condiţiile în care recurenta-reclamantă a învestit instanţa cu o cerere de rezoluţiune a unui antecontract de vânzare-cumpărare, având drept capăt accesoriu executarea clauzei penale prin restituirea dublului avansului. Instanţa de apel a procedat la analiza culpei promitentelor-vân-zătoare, a constatat incidenţa unui caz fortuit drept cauză de exonerare de răspundere civilă, sens în care, deşi a respins cererea de rezoluţiune,
a analizat, suplimentar, problema riscului contractului. In cadrul acestui mecanism a apreciat că riscul contractului este suportat de debitoarele obligaţiei de vânzare, astfel că au fost obligate la restituirea avansului.
Curtea a reţinut că, procedând la analiza problematicii riscului contractului, în condiţiile în care nu a fost învestită de niciuna dintre părţi cu o astfel de solicitare, instanţa de apel a depăşit limitele învestirii, întrucât cele două instituţii juridice, respectiv a rezoluţiunii de drept prin intervenţia unui pact comisoriu de grad IV şi a riscului contractului în cazul imposibilităţii fortuite de executare, sunt instituţii distincte, guvernate de reglementări şi efecte juridice separate, neputându-se aprecia că una dintre ele este alternativă celeilalte ca modalitate de încetare a efectelor unei convenţii pentru a putea fi analizată în cadrul unei acţiuni în rezoluţiune antecontract.
Este, de asemenea, incident şi motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 CPC privind interpretarea greşită a legii. Astfel, interpretând dispoziţiile art. 1020-1021 C. civ. 1864, atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel au apreciat că, în cazul pactului comisoriu de gradul IV, instanţa poate face numai verificările pe care clauzele convenţiei le permit, însă au apreciat diferit asupra limitelor în care legea îngăduie instanţei să ve-
rifice conduita părţilor. In speţa dedusă judecăţii, părţile au încheiat, la data de 15.05.2008, o promisiune de vânzare prin care vânzătoarele s-au
obligat să obţină toate documentele necesare încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare (titlu de proprietate, hotărâre de partaj, documentaţie cadastrală, certificat de urbanism şi certificat fiscal, intabulare şi extras de carte funciară), convenind printr-un pact comisoriu de ultim grad ca, la data de 15.08.2008, să se prezinte în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare. în cazul în care nu se prezintă sau nu îşi îndeplinesc obligaţiile asumate, contractul era rezolvit de plin drept, urmând să îşi producă efecte clauza penală referitoare la plata către pro-mitenta-cumpărătoare a dublului avansului achitat de aceasta.
Curtea a apreciat, în acord cu concluziile instanţei de fond, că analiza clauzelor unui pact comisoriu de gradul IV presupune numai verificarea îndeplinirii situaţiei-premisă a acestuia, nu şi a culpei unui contractant în neîndeplinirea obligaţiei asumate. Convenind asupra unui pact comisoriu de ultim grad, se prezumă că debitorul obligaţiei contractuale şi-a asumat riscul neîndeplinirii obligaţiei, generat sau nu de fapta proprie. Prin urmare, nici instanţa învestită cu pronunţarea rezoluţiunii convenţiei nu poate proceda la verificarea atitudinii culpabile a părţilor, fiind suficientă constatarea neîndeplinirii obligaţiilor, singurul în drept de a aprecia dacă aplică o astfel de sancţiune actului civil fiind creditorul. Cum în cauză s-a probat faptul că pârâtele promitente-vânzătoare nu s-au prezentat la termenul convenit de părţi în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare cu toate formalităţile îndeplinite, iar creditoarea acestei obligaţii de a face, convenită în contract, şi-a manifestat voinţa de a desfiinţa convenţia, Curtea a apreciat că este îndeplinită situaţia-premisă pentru ca pactul comisoriu de gradul IV să îşi producă efectele prevăzute de lege, respectiv rezoluţiunea convenţiei şi aplicarea clauzei penale conţinute privind restituirea dublului avansului plătit de creditoare.
Pentru toate considerentele expuse mai sus, Curtea, în opinie majoritară, a admis recursul, în baza art. 304 pct. 6 şi 9 CPC, a modificat în tot decizia apelată în sensul că a respins apelul ca nefondat. Curtea nu va mai analiza criticile recurentei referitoare la modul în care a fost stabilită de către instanţa de fond obligaţia de plată a sumei din euro ce a constituit avans în echivalent lei la data plăţii, faţă de soluţia de respingere a apelului, având în vedere şi faptul că aceasta nu a formulat, la rândul său, apel împotriva acestei măsuri dispuse de instanţa de fond, critica neputând fi analizată, omissio medio, direct în recurs.
Cu opinie separată, în sensul respingerii recursului ca nefondat, pentru următoarele considerente:
în dezvoltarea recursului formulat, reclamanta a atacat decizia din apel pentru trei considerente: 1. că instanţa de apel nu era legal îndreptăţită să
examineze existenţa sau inexistenţa culpei, ci trebuia să constate pur şi simplu incidenţa pactului comisoriu de gradul IV, din moment ce termenul de prezentare la notariat a expirat, fară ca intimatele să se prezinte la notariat (menţionând astfel şi că faptul că O.C.P.I. a avut un rol în întârzierea intabulării terenurilor face obiectul unui proces pe care intimatele-pârâte îl pot promova contra O.C.P.I., cerând despăgubiri); 2. că, potrivit antecontractului, pârâtele s-au obligat la restituirea dublului avansului, astfel încât instanţa de apel nu putea trece peste voinţa contractuală a părţilor (clauza penală), restituind avansul nedublat; 3. că instanţa de apel a dispus restituirea avansului în lei, în loc să dispună restituirea lui în euro, produ-cându-i, astfel, un prejudiciu, deoarece pentru a plăti avansul recurenta, s-a împrumutat suma în euro, astfel că la contractul de împrumut va trebui să restituie suma tot în euro, nu în lei. In drept, a invocat art. 304 pct. 6 şi pct. 9 CPC.
Din dezvoltarea motivelor de recurs, este evident că recurenta s-a plâns de incidenţa art. 304 pct. 9 CPC pentru primele două considerente şi de incidenţa art. 304 pct. 6 CPC pentru ultimul considerent, în care apreciază că instanţa de apel i-a dat altceva decât a cerut, prin faptul că i-a restituit în lei avansul, în loc să îl restituie în euro. Acest ultim motiv de recurs, fiind cel care se încadrează la art. 304 pct. 6 CPC, este nefondat, deoarece decizia din apel a dispus obligarea pârâtelor către reclamantă „la plata avansului, respectiv suma de 3.850 euro, echivalent lei la data
plăţii”. In mod evident, instanţa de apel a dispus plata în moneda naţională (lei) pentru că plăţile oficiale, în dispunerea cărora intervin organele statului, în ţară, se realizează în lei, din moment ce România nu a trecut încă exclusiv la moneda euro; în mod evident instanţa de apel nu a prejudiciat-o pe reclamantă, pentru că echivalentul în lei al sumei în euro l-a raportat chiar la data restituirii efective a sumei de către pârâte, ceea ce înseamnă că, la aceeaşi dată a restituirii, reclamanta poate obţine exact suma în euro, reprezentând avansul prin simpla schimbare în euro a sumei în lei pe care o va încasa de la pârâte; în mod evident, pronunţându-se în lei, nu în euro, pentru restituire, instanţa de apel a respectat limitele cererii de chemare în judecată în această privinţă, pentru că tocmai în cererea de chemare în judecată reclamanta a cerut ca suma în euro să fie raportată la data plăţii efective, urmând a se restitui în echivalent lei. De altfel, şi prima instanţă, prin sentinţa apelată de pârâte, pe care recurenta nu a apelat-o, cu privire la suma pe care a dispus-o la restituire, a dispus ca ea să se restituie în echivalent lei la data plăţii, evident, din acelaşi considerent al plăţilor oficiale în lei, cât timp România nu a trecut la moneda unică euro, şi al respectării solicitării reclamantei din cererea de chemare în judecată. Astfel, instanţa de apel, restituind avansul în lei, în loc de a-1 restitui în euro, nu s-a pronunţat pe altceva decât s-a cerut, ci tocmai pe ceea ce s-a cerut.
Examinând acum primele două considerente ale recursului, în care recurenta se plânge de incidenţa art. 304 pct. 9 CPC, pentru că instanţa de apel nu era legal îndreptăţită să examineze existenţa sau inexistenţa culpei, ci trebuia să constate pur şi simplu incidenţa pactului comisoriu de gradul IV, din moment ce termenul de prezentare la notariat a expirat, fară ca intimatele să se prezinte la notariat (menţionând astfel şi că faptul că O.C.P.I. a avut un rol în întârzierea intabulării terenurilor face obiectul unui proces pe care intimatele-pârâte îl pot promova contra O.C.P.I., cerând despăgubiri) şi, respectiv, pentru că, potrivit antecontractului, pârâtele s-au obligat la restituirea dublului avansului, astfel încât instanţa de apel nu putea trece peste voinţa contractuală a părţilor (clauza penală), restituind avansul nedublat, în opinia separată de faţă s-au apreciat, de asemenea, nefondate şi aceste două critici, observându-se că, în realitate, instanţa de apel era legal îndreptăţită să statueze dacă se află sau nu în ipoteza unei rezoluţiuni convenţionale de gradul IV sau în ipoteza cazului fortuit, în raport cu susţinerile şi apărările părţilor în cauză şi, respectiv, să se pronunţe asupra pretenţiilor băneşti ale reclamantei cerute în proces, admiţându-le numai în parte faţă de situaţia de fapt şi de drept dezlegată. Aşadar, instanţa de apel nu s-a pronunţat cu încălcarea legii, cum pretinde recurenta, ci tocmai în aplicarea corectă a legii. Este corectă susţinerea recurentei că instanţa nu poate să încalce convenţia părţilor (art. 969 C. civ. 1864, în vigoare la data deciziei din apel, privind forţa obligatorie a convenţiilor), dar instanţa de apel nu a încălcat clauza penală de care se plânge recurenta în recurs, ci a constatat, pe baza actelor de la dosar, că ea nu a devenit incidenţă, întrucât clauza penală era incidenţă în situaţia rezoluţiunii, aşa stabiliseră părţile în antecontract, nu în situaţia cazului fortuit. Evident că părţile puteau stabili în antecontract ca pârâtele să-şi asume obligaţia de a restitui dublul avansului primit şi în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu se perfecta, indiferent de cauza neperfectării, adică şi atunci când cauza neperfectării era străină de atitudinea pârâtelor, dar nu au convenit astfel. Restituirea dublului avansului a fost legată de părţi în antecontract de situaţia rezoluţiunii.
Se observă că, în cererea de chemare în judecată introdusă la Judecătoria Cornetu, reclamanta a solicitat constatarea rezoluţiunii antecontractului, obligarea pârâtelor la plata sumei de 7.700 euro în echivalent lei la data plăţii, obligarea pârâtelor la restituirea cheltuielilor de autentificare a antecontractului de 714 lei (RON) şi la cheltuieli de judecată. A motivat că la data de 14.08.2009 a fost „contactată de doamna agent imobiliar care a intermediat tranzacţia, aceasta spunându-i că lucrarea de cadastru nu era
finalizată şi necesita încă o săptămână, aşa încât promitentele-vânzătoare nu se puteau prezenta în ziua următoare la notariat”. Tot în cererea de chemare în judecată, reclamanta a arătat că în luna septembrie s-a deplasat la domiciliul pârâtelor, solicitându-le restituirea avansului plătit, însă acestea au refuzat.
Se mai observă că în antecontract s-a stabilit că pârâtele se obligă să vândă terenurile reclamantei, să obţină până la data de 15.08.2008 documentele necesare notarului pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, dintre acestea făcând parte şi documentaţia cadastrală şi încheierea de intabulare la cartea funciară, a cărei absenţă a lipsit de obiect obligaţia prezentării la notariat, obligaţie de prezentare cu privire la care s-a stabilit în antecontract să se îndeplinească până la data de 15.08.2008 şi pentru a cărei neîndeplinire reclamanta a cerut constatarea rezoluţiunii în cererea de chemare în judecată. Reclamanta a dedus judecăţii, în cel dintâi capăt de acţiune, rezoluţiunea pentru neprezentare la notariat, în acest sens dispunându-se, prin sentinţa primei instanţe (Judecătoria Cornetu), constatarea rezoluţiunii, aşa cum se arată în considerentele sentinţei. Instanţa de apel a constatat că nu este incident pactul comisoriu de gradul IV (rezoluţiunea), ci a intervenit cazul fortuit. Este nefericită, într-adevăr, exprimarea instanţei de apel că ar putea să verifice culpa în cadrul constatării acelui pact comisoriu, dar considerentele sale pe larg vădesc că este vorba despre îndreptăţirea legală a instanţei de apel de a verifica dacă este incident pactul comisoriu (rezoluţiunea) sau este
incident cazul fortuit. In mod corect se opinează că a dezlegat instanţa de apel speţa, stabilind că a fost incident cazul fortuit, care a împiedicat prezentarea la notariat (prezentare ce s-a stabilit de prima instanţă ca atrăgând rezoluţiunea), pentru că în speţă nu era vorba despre o simplă prezentare, ci, în lipsa încheierii de intabulare, prezentarea fizică era lipsită de conţinut, astfel chiar reclamanta relevând în cererea de chemare în judecată că nici aceasta nu s-a prezentat la notariat, deoarece cunoştea situaţia, fiind anunţată de agentul imobiliar prin intermediul căruia părţile au relaţionat, ci nu a fost incidenţă rezoluţiunea de gradul IV, acest lucru putând fi observat cu uşurinţă nu numai din actele de la dosar (care evidenţiază că instituţii publice ale ţării sunt cele care au acţionat de aşa manieră, în exercitarea căreia reclamanta nu avea drept de control până la 15.08.2008, astfel încât dreptul de proprietate nu a putut fi intabulat, înregistrând diferit planul parcelar al terenurilor în bazele de date), dar şi din cererea de chemare în judecată în care reclamanta însăşi a arătat că ştia chiar din preziua expirării termenului că nu se putea realiza prezentarea la notariat, fiind anunţată de agentul imobiliar. In respectarea obligaţiilor de loialitate şi cooperare reciprocă a părţilor contractante în executarea
unei convenţii, s-ar fi pus firesc întrebarea de ce reclamanta, care ştia de rămânerea fară obiect a prezentării la data de 15.08.2008, nu a demarat dialogul de prelungire a termenului cu pârâtele. Dimpotrivă, cererea de chemare în judecată vădeşte că reclamanta a cerut restituirea avansului în septembrie 2008. Acest drept de a cere restituirea avansului era, de asemenea, legal, facea parte din dreptul său de opţiune de a cere prelungirea termenului antecontractului sau de a constata desfiinţat antecontractul, iar instanţa de apel s-a pronunţat cu respectarea sumei băneşti la care reclamanta era îndreptăţită la restituire, constatând că nu a fost incident, în situaţia ce s-a petrecut, pactul comisoriu, ci a fost incident cazul fortuit.
Chiar recurenta susţine în recurs că O.C.P.l. este cel care ar trebui să răspundă în final, prin despăgubiri, către pârâte. Dar, în opinia separată de faţă, se apreciază că, dacă i se acordă reclamantei dublul avansului pe calea rezoluţiunii cu clauză penală de la pârâte, facându-se abstracţie de faptul că nu a intervenit pactul comisoriu (rezoluţiunea), care depindea de acţiunea/inacţiunea pârâtelor (indiferent de forma sau gradul culpei), ci a intervenit cauza străină de pârâte, care nu aveau mijloace de acţiune în atribuţiile stabilite în stat diverselor persoane care trebuie să realizeze serviciile publice ce concură la intabulare (eliberarea planului parcelar de la Comisia de fond funciar a Primăriei, întocmirea documentaţiei cadastrale de expertul acreditat de stat în acest sens, recepţionarea documentaţiei cadastrale de O.C.P.l.) până la 15.08.2008, nu ar rezulta însă că O.C.P.l. ar trebui să plătească pârâtelor dublul avansului ca despăgubiri, pentru că în mod corect a evidenţiat instanţa de apel că rezoluţiunea convenţională (pactul comisoriu de gradul IV din speţă) înseamnă desfiinţarea de plin drept a convenţiei la expirarea termenului în care pârâtele contractante nu şi-au îndeplinit obligaţia în mod culpabil (indiferent de forma sau gradul culpei), fară alte formalităţi. Aceasta înseamnă că instanţa nu mai analizează asupra unui termen de graţie, nici asupra „oportunităţii”, cum susţine recurenta, dar această „oportunitate” înseamnă tocmai că instanţa nu poate să aprecieze dacă neîndeplinirea obligaţiei este sau nu aşa de gravă încât să atragă sau nu rezoluţiunea. Nu înseamnă ca instanţa să nu verifice dacă este sau nu incident cazul de rezoluţiune ori este incidenţă cauza străină.
Potrivit art. 1156 alin. (3) C. civ. 1864, în vigoare la data deciziei din apel, debitorul este ţinut a proba cauza străină, probă reţinută în speţă de instanţa de apel şi confirmată şi de recurentă, care relevă chiar în recurs că nu pârâtele au fost în culpă pentru lipsa intabulării, ci O.C.P.l. Aşadar, conform art. 1156 alin. ultim C. civ. 1864, „obligaţia se stinge totdeauna când printr-un eveniment oarecare, ce nu se poate imputa debitorului, se face imposibilă îndeplinirea acestei obligaţii”. Aşadar, instanţa de apel a
aplicat corect şi legal principiul resperit debitori (debitorul suportă riscul obligaţiei imposibil de executat), stabilit unitar de doctrină şi jurispruden-ţă sub imperiului Codului civil din 1864, în vigoare până la data pronunţării deciziei, obligând pârâtele să restituie suma avansului către reclamantă.
| ← încuviinţarea executării silite în baza titlului executoriu,... | Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.... → |
|---|
