Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Sarcina probei pentru neexecutarea obligaţiilor din antecontract
| Comentarii |
|
Din interpretarea art. 1082 C. civ. 1864 rezultă că, în materie contractuală, în sarcina debitorului operează o prezumţie relativă de vinovăţie, deoarece debitorul va fi obligat cât timp nu justifică existenţa unei cauze străine, neimputabile, răspunderea sa fiind antrenată pentru cea mai uşoară culpă.
Susţinerea promitentei-vânzătoare, ca motiv de exonerare de responsabilitate, a vinei terţilor (chemaţi în garanţie pentru neîn-cheierea contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că din cauza notării interdicţiei de înstrăinare de către aceştia în cartea funciară nu a fost posibilă vânzarea) nu a reuşit să nască convingerea instanţei prin administrarea unor probe concludente, deşi această sarcină îi revenea, potrivit art. 129 alin. (1) CPC şi art. 1169 C. civ. 1864.
Trib. Bucureşti, s. a IIl-a civ., dec. nr. 1562R din 22 septembrie 2006, nepublicată
Prin sentinţa civilă nr. 5747/19.10.2005, pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, a fost admisă acţiunea formulată de reclamantul A.M.L. împotriva pârâtei C.A., constatându-se că între reclamant, în calitate de cumpărător, şi pârâtă, în calitate de vânzătoare, a intervenit vânzarea-cumpărarea apartamentul 54, situat în Bucureşti, str. (...) şi a fost respinsă cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtă împotriva chematei în garanţie M.R.L., ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că pârâta a dobândit imobilul în discuţie în baza certificatului de legatar nr. 79/8.10.2002 de pe urma defunctului S.T., care, la rândul său, dobândise acest apartament în baza contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 30951/4/1992, încheiat cu SC A.V.L. Berceni SA şi s-a obligat să îl înstrăineze reclamantului, iniţial, prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare din data de 07.07.2003 şi, ulterior, prin promisiunea autentificată sub nr. 2576/11.08.2003 de BNP M.I., în schimbul sumei de 11.000 dolari SUA, din care la semnarea primului contract s-a achitat avans de 500 dolari SUA şi la semnarea celui de-al doilea s-a achitat avans de 3.000 dolari SUA, restul de 3.100 dolari SUA urmând a fi achitat la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cel mai târziu la data de 20.09.2003, din surse proprii şi 5.000 dolari SUA prin credit BCR.
Intre timp, până la data stabilită de părţi ca termen maxim pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, prin încheierea nr. 13258/10.06.2003 a Biroului de carte funciară al Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti s-a dispus înscrierea interdicţiei de înstrăinare în fa-
voarea chematei în garanţie M.R.L. In urma admiterii apelului formulat împotriva încheierii, această încheiere a fost schimbată în tot în sensul respingerii cererii de notare a interdicţiei de înstrăinare, prin decizia civilă nr. 2458/A/12.12.2003 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă.
S-a mai reţinut că reclamantul a notificat-o pe pârâtă (notificare nr. 357/29.04.2004 prin BEJ D.l.C.) pentru data de 17.05.2004, în vederea încheierii contractului în formă autentică, însă pârâta nu a dat curs acestei notificări, răspunzând prin BEJ D.O. (notificare nr. 15/13.05.2004) că apartamentul nu a putut fi înstrăinat timp de şapte luni ca urmare a interdicţiei de înstrăinare, neexecutarea antecontractului nefiindu-i imputabilă şi refuzând să încheie contractul de vânzare-cumpărare din cauza creşterii preţurilor pe piaţa imobiliară, cu restituirea avansului achitat şi fară pretenţii referitoare la chiria pentru perioada în care reclamantul a locuit în imobil.
Reţinând consemnarea de către reclamant la C.E.C. a diferenţei de preţ [cu recipisa de consemnare nr. (...)/l7.05.2004] şi în temeiul art. 1073 şi
art. 1077 C. civ. 1864, a fost admisă acţiunea, hotărârea urmând să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Cu privire la cererea de chemare în garanţie, instanţa de fond a reţinut că notarea interdicţiei la cererea chematei în garanţie M.R.L. nu a constituit un impediment în executarea obligaţiei asumate de pârâtă prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat, deoarece, după respingerea în faza de apel a cererii, pârâta, deşi putea să-şi execute obligaţia şi a fost notificată în acest sens, nu a facut-o. Pârâta C.A. a formulat, la data de
21.12.2005, apel împotriva sentinţei menţionate şi a încheierii de şedinţă din data de 06.10.2004, cerere înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, sub nr. (...)/2006. Calea de atac a fost calificată de tribunal la ultimul termen de judecată ca recurs.
In motivarea cererii, recurenta-pârâtă a arătat, cu privire la cererea introductivă, astfel cum aceasta a fost formulată (cu două capete de cerere, primul având ca obiect constatarea ca fiind intervenită vân-zarea-cumpărarea şi cel de-al doilea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare), că nu poate conduce la o soluţie de admitere a ambelor capete de cerere, deoarece ele se exclud reciproc. Recurenta-pârâtă a susţinut că, dacă este necesară pronunţarea unei hotărâri prin care să se substituie acordul de voinţă al părţilor la încheierea contractului, rezultă că vânzarea nu era perfectă între părţi şi nu se putea constata acest lucru. In al doilea rând, s-a susţinut că, în mod eronat, instanţa a apreciat că sunt întrunite elementele necesare antrenării răspunderii contractuale a apelantei-pârâte. Astfel, se susţine că neexecutarea obligaţiei contractuale nu este imputabilă pârâtei, ci terţilor chemaţi în garanţie.
S-a mai arătat că, din cauze obiective, atât scopul imediat, cât şi cel mediat al contractului de vânzare-cumpărare nu mai putea fi atins la momentul când executarea antecontractului a fost posibilă, deoarece intenţia pârâtei era de a obţine o contraprestaţie egală sau chiar superioară valorii de piaţă a imobilului înstrăinat pentru achiziţionarea unui alt imobil.
Cu privire la chemarea în garanţie formulată faţă de M.R.L., prin care pârâta a solicitat ca aceasta să fie obligată la o sumă de bani ce reprezintă diferenţa dintre valoarea de piaţă a imobilului şi valoarea la care pârâta a fost obligată să înstrăineze, recurenta susţine că sunt întrunite condiţiile răspunderii sale civile delictuale: fapta ilicită, constând în solicitarea nelegală de notare a interdicţiei de înstrăinare; culpa acesteia reiese din hotărârea judecătorească prin care cererea a fost respinsă ca neîntemeiată; prejudiciul constă în diferenţa de valoare solicitată; legătura de cauzalitate rezultă din faptul că, în lipsa notării interdicţiei, contractul ar fi putut fi încheiat, recurenta-pârâtă putându-şi astfel atinge scopul urmărit la încheierea convenţiei.
Analizând recursul, aşa cum a fost calificată calea de atac de faţă, pe baza motivelor invocate şi potrivit art. 3041 CPC, tribunalul a apreciat că cererea este nefondată, pentru următoarele considerente:
In ceea ce priveşte critica referitoare la faptul că instanţa de fond a admis integral cererea de chemare în judecată, în condiţiile în care cele două capete de cerere formulate se exclud reciproc, admiterea unuia dintre aceste capete de cerere ducând automat la respingerea celuilalt. Tribunalul a apreciat că această critică nu este fundamentată, deoarece dispozitivul sentinţei nu cuprinde, în esenţă, dispoziţii contradictorii, ele fiind complementare şi de natură a asigura realizarea drepturilor subiective deduse judecăţii prin cererea de chemare în judecată.
Tribunalul a reţinut că natura juridică a actului încheiat de părţi, astfel cum rezultă din titulatura actului autentificat sub nr. 2576/11.08.2003 şi din susţinerile părţilor, este cea a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare. Prin urmare, ipoteza în care se încadrează acţiunea reclamantului nu este aceea a unui contract de vânzare ferm, a cărui singură lipsă pentru valabilitate este forma autentică, reclamantul netinzând prin acţiunea sa la realizarea conversiunii într-un act valabil a contractului de vânzare-cumpărare nul pentru vicii de formă. Actul încheiat de părţi a generat în sarcina lor obligaţii de a face, respectiv de a perfecta în viitor, cel mai târziu la 20.09.2003, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică (condiţie de formă rezultată din acordul de voinţă al părţilor, având în vedere că numai pentru terenuri legea impune această condiţie). Prin urmare, admiterea celor două capete de cerere formulate nu constituie decât o expresie a principiului executării în natură a obligaţiilor asumate, potrivit art. 1073-1077 C. civ. 1864, şi o modalitate de detaliere a efectelor juridice ale dispozitivului sentinţei, de natură a evidenţia atât îndeplinirea condiţiilor de fond, cât şi a celor de formă.
Cu privire la critica formulată de recurenta-pârâtă în ceea ce priveşte condiţiile antrenării răspunderii sale contractuale, sub aspectul vinovăţiei, Tribunalul constată că pentru antrenarea răspunderii contractuale este necesar: să existe un contract, să existe o faptă care să constea în neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale asumate, să existe un prejudiciu, un raport de cauzalitate între neexecutare şi prejudiciu, să existe vinovăţia debitorului obligaţiei contractuale, iar acesta să fi fost pus în întârziere de către creditor.
în ceea ce priveşte prima condiţie, îndeplinirea sa rezultă din înseşi înscrisurile depuse la dosarul cauzei, iar neexecutarea antecontractului (fapta debitorului) rezultă din răspunsurile apelantei-pârâte la interogatoriul administrat în faţa primei instanţe. Potrivit art. 969 şi art. 1066 C. civ. 1864, prejudiciul şi raportul de cauzalitate rezultă din neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare la termenul convenit contractual şi nu rezultă în urma notificării prin care recurenta-pârâtă a fost pusă în întârziere.
Singurul aspect contestat rămâne, în prezenta cauză, culpa în neexecutarea obligaţiilor contractuale. Din interpretarea art. 1082 C. civ. 1864 rezultă că, în sarcina debitorului, în materie contractuală operează o prezumţie relativă de vinovăţie, deoarece debitorul va fi obligat cât timp nu justifică existenţa unei cauze străine, neimputabile, răspunderea sa fiind antrenată pentru cea mai uşoară culpă. Recurenta-pârâtă a susţinut, ca motiv de exonerare de responsabilitate, vina terţilor, chemaţi în garanţie pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, însă nu a reuşit să nască convingerea tribunalului prin administrarea unor probe concludente, deşi această sarcină îi revenea potrivit art. 129 alin. (1) CPC şi art. 1169 C. civ. 1864.
In esenţă, recurenta-pârâtă a susţinut că a fost imposibilă încheierea contractului, deoarece, la cererea chematei în garanţie M.R.L., a fost notată în cartea funciară interdicţia de înstrăinare a imobilului. Tribunalul a constatat că susţinerile recurentei nu pot fi primite, reţinând ca relevantă următoarea derulare cronologică a evenimentelor în cauză: 10.06.2003 -este notată interdicţia de înstrăinare în cartea funciară, în baza încheierii nr. 13258; 09.10.2003 - este înregistrat apelul formulat de recurenta-pârâtă împotriva încheierii de notare a interdicţiei; 31.03.2004 - în baza încheierii nr. 6359 se radiază interdicţia de înstrăinare notată, conform deciziei civile nr. 2458/A/2003 pronunţate în apel de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă. în acelaşi timp, însă tribunalul a constatat că termenul prevăzut în antecontractul încheiat de părţi era data de 20.09.2003. Recurenta-pârâtă a susţinut că era pe punctul de a-şi executa obligaţiile contractuale la acest moment şi numai faptul că exista o interdicţie de înstrăinare a împiedicat-o să facă acest lucru.
Cu toate acestea, tribunalul a constatat însă că recurenta-pârâtă, în ciuda propriilor susţineri, nu era dispusă nici la nivelul anului 2003, după cum a refuzat şi în 2004, să îşi îndeplinească obligaţiile asumate. Pentru a reţine această situaţie şi, prin urmare, culpa promitentei-vânzătoare şi nepertinenţa susţinerilor cu privire la cauzele exoneratoare de răspundere, tribunalul a constatat, din actele depuse la dosar, că recurenta-pârâtă a formulat cerere de eliberare a unui extras de carte funciară în vederea vânzării imobilului abia la data de 22.04.2004.
Raţionamentul este justificat şi de faptul că la dosar nu a fost depusă nici o încheiere notarială de certificare de fapte şi nici nu rezultă vreun demers făcut de recurentă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care apelul împotriva încheierii de notare a interdicţiei abia în data de 09.10.2003, după mai bine de 19 zile de la termenul contractual, perioadă în care, dacă ar fi intenţionat să încheie actul, recurenta ar fi putut şi ar fi trebuit să cunoască impedimentul existent şi, în consecinţă, să acţioneze pentru înlăturarea sa.
Cu privire la îndeplinirea condiţiilor răspunderii civile delictuale în ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie, tribunalul a constatat că susţinerile recurentei nu sunt fondate, având în vedere că, aşa cum s-a menţionat anterior, tribunalul a reţinut pasivitatea sa culpabilă drept cauză principală în neexecutarea obligaţiilor contractuale.
Pentru considerentele arătate, tribunalul a respins recursul ca nefondat.
| ← Aplicabilitatea excepţiei de neexecutare faţă de caracterul... | Inexistenţa unui drept de proprietate litigios, independent de... → |
|---|
