Aplicabilitatea excepţiei de neexecutare faţă de caracterul reciproc al obligaţiilor asumate prin antecontract
| Comentarii |
|
Promitentul-vânzător nu poate invoca neexecutarea de către pro-mitenta-cumpărătoare a obligaţiei de a obţine un credit pentru plata restului de preţ, cât timp el nu şi-a îndeplinit propria obligaţie, aceea de a notifica celeilalte părţi obţinerea documentaţiei cadastrale.
Părţile au legat îndeplinirea obligaţiei promitentei-cumpărătoare de a obţine un credit de obligaţia promitentului-vânzător de a notifica îndeplinirea obligaţiei de obţinere a documentaţiei cadastrale, întrucât pârâtul nu şi-a îndeplinit propria obligaţie de a notifica obţinerea documentaţiei cadastrale, el nu poate invoca neîndeplinirea obligaţiei corelative a reclamantei de a obţine un credit de la orice bancă din România.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., sent. nr. 754 din 21 aprilie 2008, nepublicată, definitivă şi irevocabilă prin anularea apelului
Prin cererea formulată şi înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 05.10.2007, reclamanta SC 31.D. SRL a formulat cerere de chemare în judecată în contradictoriu cu pârâtul B.A., prin care a solicitat admiterea acţiunii şi, pe fond, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul menţionat în antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat la data de 26.10.2006, şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată conform art. 274 CPC, având în vedere că acesta este în culpă.
în motivarea acţiunii, se arată că, la data de 26.10.2006, între reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător, şi pârâtul B.A., în calitate de promitent-vânzător, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, purtând nr. 111, conform încheierii de atestare a datei, identităţii părţilor şi a conţinutului contractului. Conform antecontractului, promitentul-vânzător B.A. a promis să vândă către promitentul-cumpărător SC 31.D.
SRL, care a promis să cumpere un imobil, apartament situat în Bucureşti, sectorul 1, str. (...), format din patru camere plus camera de serviciu, boxa nr. 3, împreună cu cota-parte din dreptul de folosinţă asupra terenului aferent imobilului, în suprafaţă totală de 73 mp, precum şi cota-parte din dreptul de proprietate asupra spaţiului de folosinţă comună al imobilului aferent apartamentului.
Părţile au convenit, conform art. 2 din antecontract, că preţul de vânzare este de 226.000 euro. Din acest preţ, promitentul-cumpărător a plătit: la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, suma de 14.000 euro în echivalent lei la cursul BNR din data plăţii, aspect consemnat în art. 3 din antecontract; la data de 02.11.2006, suma de 43.000 euro în echivalent lei la cursul BNR din data plăţii, aspect consemnat în chitanţa de plată asumată de către promitentul-vânzător B.A., plata acestei sume fiind executată în temeiul art. 4 din antecontract. In prezent, promitentul-cumpărător mai are de plătit un rest de preţ în cuantum de 169.000 euro, conform art. 5 din antecontractul de vânzare-cumpărare.
In vederea realizării drepturilor născute din antecontractul de vânza-re-cumpărare, reclamanta a notificat promitentul-vânzător în scopul îndeplinirii de către acesta a obligaţiei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, aşa cum rezultă din notificarea trimisă la data de 26.03.2007 prin
intermediul BEJ S.S. In ciuda notificării trimise, pârâtul B.A. nu a manifestat până în prezent nicio intenţie de a-şi îndeplini obligaţia născută din antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv de a proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul menţionat.
In aceste condiţii, realizarea obiectului antecontractului de vânzare-cumpărare este imposibilă din cauza vinei exclusive a promitentului-vânzător B.A.
Analizând actele şi lucrările dosarului, tribunalul a constatat următoarele: la data de 26.10.2006, pârâtul B.A. a încheiat cu reclamanta SC I.D. SRL antecontractul de vânzare-cumpărare prin care a promis vânzarea apartamentului situat în Bucureşti, sectorul 1, str. (...), format din patru camere plus camera de serviciu, boxa nr. 3, împreună cu cota-parte din dreptul de folosinţă asupra terenului aferent imobilului în suprafaţă totală de 73 mp, precum şi cota-parte din dreptul de proprietate asupra spaţiului de folosinţă comună al imobilului, aferent apartamentului, în schimbul preţului de 226.000 euro, suma de 14.000 euro fiind achitată ca avans în chiar data încheierii antecontractului, conform menţiunilor din acest act; reclamantul a mai achitat tot cu titlu de avans şi suma de 43.000 euro, potrivit chitanţei de plată de la data de 02.11.2006, ataşată la dosar, respectând astfel dispoziţiile art. 3 din antecontractul menţionat. Potrivit art. 5 din antecontract, a rămas de plătit un rest de preţ de 169.000 euro, preţ pentru care s-a stabilit, ca termen al plăţii, momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, modalitatea de plată fiind stabilită prin acelaşi articol ca fiind obţinerea unui credit de la o bancă din România. Cu privire la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, se reţine reglementarea acestei probleme prin art. 6, 7 şi 8 din antecontractul încheiat de părţi. Deşi notificat la data de 21.03.2007, conform notificării şi dovezii de comunicare a acesteia ataşate la dosar, pârâtul a refuzat să se prezinte la notar pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Antecontractul de vânzare-cumpărare dă naştere unor obligaţii de a face, respectiv obligaţia vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului, obligaţie valabilă şi care poate fi executată în natură şi obligaţia promitentului-cumpărător de plată a preţului. Astfel, potrivit art. 1073 C. civ. 1864, „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare”.
In teoria şi practica judiciară s-a dezvoltat problema posibilităţii creditorului de a obţine executarea acestei obligaţii de a face în mod silit, stabilindu-se că rămâne posibilitatea creditorului de a alege modalitatea de executare, el putând recurge, cu caracter prioritar, la posibilitatea executării în natură a acestei obligaţii, principiu consacrat de art. 1073 C. civ. 1864 sus-menţionat, în sensul de a se adresa instanţei în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. De asemenea, potrivit art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fară construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţia poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Aşadar, printr-o lege, s-a reglementat clar posibilitatea promitentului-cumpărător de a obţine executarea în natură a obligaţiei, prin sesizarea instanţei cu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi, deşi acest text legal se referă doar la terenuri, aplicabilitatea lui este evidentă şi în cazul construcţiilor, prin interpretarea art. 1073 C. civ. 1864 în acelaşi sens.
Având în vedere aceste dispoziţii legale şi ţinând cont de faptul că obligaţia de a face la care s-a obligat pârâtul, de a transmite dreptul de proprietate, poate fi executată în natură, el fiind proprietarul imobilului în litigiu, aşa cum rezultă din contractul de construire nr. 6939/27.12.1967 şi din certificatul de moştenitor nr. 261/10.02.1994, precum şi din extrasul de carte funciară emis de OCPI Bucureşti Sector 1, tribunalul a reţinut admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu.
Tribunalul a înlăturat apărările pârâtului B.A., în sensul că instanţa nu are posibilitatea de a pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fiind necesară cu ocazia încheierii exprimarea unui nou consimţământ din partea pârâtului, pe care instanţa nu îl poate suplini, deoarece, aşa cum am arătat mai sus, prin pronunţarea unei asemenea hotărâri nu se încalcă principiul libertăţii contractuale, atât timp cât pârâtul şi-a dat acordul cu privire la transmiterea dreptului de proprietate cu ocazia încheierii valabile a antecontractului, iar suplinirea consimţământului acestuia pentru transmiterea dreptului de proprietate nu reprezintă decât o modalitate de executare în natură a obligaţiilor asumate liber de acesta cu ocazia încheierii antecontractului.
Instanţa nu a reţinut nici apărările pârâtului B.A., în sensul că raporturile reale dintre părţi ar fi guvernate de un contract de închiriere încheiat pe 3 ani de zile, atât timp cât, ulterior contractului de închiriere menţionat, pârâtul a încheiat cu reclamanta antecontractul din data de 26.10.2006, a cărui valabilitate nu a contestat-o. De asemenea, tribunalul a înlăturat şi apărarea pârâtului, în sensul că instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, deoarece părţile au stabilit expres prin art. 10 din antecontract că, în situaţia în care contractul nu va fi încheiat din culpa promitentului-vânzător, sancţiunea este restituirea avansului de preţ de 57.000 euro.
Aşa cum s-a arătat, creditorul este cel care are alegerea modalităţii de executare a obligaţiilor şi el a ales calea executării în natură a acestora; clauza de la art. 10 din antecontract, care vizează restituirea prestaţiilor în cazul neîndeplinirii acestor obligaţii de către promitentul-vânzător, în niciun caz nu poate înlătura dreptul promitentei-cumpărătoare de a obţine repararea în natură a prejudiciului creat de neexecutarea obligaţiilor de către promitentul-vânzător.
Cu privire la apărarea pârâtului, în sensul că instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare atât timp cât reclamanta, promitenta-cumpărătoare, nu şi-a îndeplinit obligaţia sa din antecontract, de a obţine un credit de la o bancă din România pentru plata restului de preţ, tribunalul a constatat următoarele: conform art. 7 din antecontract, promitentul-vânzător s-a obligat să întocmească toate formalităţile necesare pentru întocmirea cărţii funciare a imobilului, urmând a notifica îndeplinirea acestei obligaţii promitentului-cumpărător în termen de maxim trei zile de la îndeplinire. De asemenea, contractul de vânzare-cumpărare va fi încheiat în momentul în care oricare bancă din România va acorda promitentului-cumpărător creditul necesar plăţii preţului final de vânzare-cumpărare, menţiune stabilită de acelaşi articol din antecontract. Art. 8 din antecontract stabileşte că, în situaţia în care oricare
bancă din România nu va acorda promitentului-cumpărător împrumutul necesar pentru achitarea preţului final de vânzare-cumpărare a imobilului în termen de 3 luni de la momentul notificării privind îndeplinirea de către promitentul-vânzător a obligaţiilor prevăzute de art. 7, părţile convin ca efectele prezentului antecontract să înceteze.
In consecinţă, aplicând regulile de interpretare a contractelor, respectiv voinţa părţilor dedusă din interpretarea clauzelor contractuale unele prin altele, tribunalul a reţinut că pârâtul, promitent-vânzător, nu poate invoca neexecutarea de reclamantă, promitentă-cumpărătoare, a obligaţiei de a obţine un credit pentru plata restului de preţ, atât timp cât el nu şi-a îndeplinit propria obligaţie, acea de a notifica celeilalte părţi obţinerea documentaţiei cadastrale. Observăm în acest sens că părţile au legat îndeplinirea obligaţiei promitentei-cumpărătoare de a obţine un credit de obligaţia promitentului-vânzător de a notifica îndeplinirea obligaţiei de a obţine documentaţia cadastrală, deoarece art. 8 stabileşte că efectele antecontractului vor înceta dacă reclamanta nu obţine un credit în termen de 3 luni de la data la care a primit notificarea privind obţinerea de cealaltă parte a documentaţiei cadastrale.
întrucât pârâtul nu şi-a îndeplinit propria obligaţie de a notifica obţinerea documentaţiei cadastrale, el nu poate invoca clauzele art. 8 pentru a considera încetate efectele antecontractului şi nici neîndeplinirea obligaţiei corelative a reclamantei de a obţine un credit de la orice bancă din România. Faptul că aceste obligaţii erau corelative este evident, în condiţiile în care pentru îndeplinirea propriei obligaţii, de a obţine un credit, reclamanta ar fi avut nevoie de concursul pârâtului proprietar, creditul neputând fi obţinut fară depunerea actelor de proprietate în original şi a documentaţiei cadastrale, acte aflate în posesia pârâtului proprietar.
Excepţia de neexecutare a contractului este un mijloc de apărare aflat la dispoziţia unei dintre părţile contractului sinalagmatic, în cazul în care i se pretinde executarea obligaţiei ce-i incumbă, fară ca partea care pretinde această executare să-şi execute propriile obligaţii. Raportat la acest principiu, care rezultă din reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor într-un contract sinalagmatic, tribunalul a reţinut că pârâtul B.A. nu poate invoca neobţinerea creditului de către reclamantă, atât timp cât el nu şi-a îndeplinit propria obligaţie de a notifica obţinerea documentaţiei cadastrale, obligaţie de care depindea îndeplinirea obligaţiei promitentei-cumpărătoare, atât conform clauzelor contractuale menţionate, cât şi obiectiv.
Cu privire la neîndeplinirea obligaţiei de către pârât, de a notifica obţinerea documentaţiei cadastrale, s-a apreciat că aceasta a fost, indubitabil, dovedită prin recunoaşterea acestuia de la interogatoriu, pârâtul recunoscând la întrebarea nr. 5 că nu şi-a îndeplinit această obligaţie, întrucât şi-a pierdut încrederea în reclamantă şi nu a mai vrut să încheie contractul, motivat şi de creşterea preţurilor. Susţinerile pârâtului în sensul că şi-a pierdut încrederea în reclamantă, deoarece preţul din antecontract nu era cel real şi nu este adevărat că primit suma de 43.000 euro, semnând chitanţa de plată fără a primi efectiv aceşti bani, nu pot fi primite, deoarece acestea nu au fost dovedite în lipsa unei acţiuni în justiţie, în urma căreia să se fi dispus fie anularea antecontractului, fie a chitanţei menţionate.
De asemenea, pârâtul nu poate invoca nici neplata restului de preţ pentru a împiedica pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, atât timp cât, conform antecontractului, transmiterea dreptului de proprietate şi plata restului de preţ erau obligaţii simultane, iar pârâtul refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare din culpa sa, în condiţiile în care, aşa cum am arătat anterior, reclamanta a făcut dovada îndeplinirii tuturor obligaţiilor din antecontract. Urmează ca pârâtul să rămână creditor al restului de preţ, instanţa neputându-o obliga pe reclamantă la plata acestui rest în lipsa vreunei cereri în acest sens, cu respectarea principiului disponibilităţii.
Cu privire la apărarea pârâtului B.A., în sensul că, la data încheierii antecontractului, preţul real al imobilului în litigiu era de 371.000 euro, deci cu circa 145.000 euro mai mare decât cel prevăzut, iar la data expertizei, preţul real era de 464.000 euro, tribunalul a apreciat că acestea nu sunt elemente care să determine respingerea prezentei acţiuni. La data încheierii antecontractului, părţile au stabilit ca preţ suma de 226.000 euro, potrivit principiului libertăţii contractuale, nefiind făcută o dovadă contrară în lipsa contestării în instanţă a valabilităţii acestui act, astfel că nu interesează că valoarea reală ar fi fost mai mare, atât timp cât preţul există şi nu este unul derizoriu. Creşterea preţurilor imobilelor, astfel încât la data expertizei valoarea imobilului în litigiu este de 464.000 lei (RON), nu interesează, deoarece, potrivit art. 969 C. civ. 1864, contractul este legea părţilor şi părţile au fost cele care au hotărât transmiterea dreptului de proprietate la preţul de 226.000 euro.
Pentru aceste considerente, în baza art. 1073 C. civ. 1864, tribunalul a admis acţiunea, prezenta hotărâre ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare între reclamantă, în calitate de cumpărătoare şi pârât, în calitate de vânzător, pentru imobilul apartament situat în Bucureşti, sector 1, str. (...)
| ← Hotărâre care să tină loc de act autentic de... | Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.... → |
|---|
