Pronunţarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Necesitatea îndeplinirii propriilor obligaţii rezultate din antecontract de către persoana care promovează cererea de chemare în judecată
| Comentarii |
|
Conform prevederilor antecontractului încheiat între părţi, reclamanta avea obligaţia ca, la data clarificării situaţiei juridice a imobilului ce făcea obiectul convenţiei, să achite pârâtului vânzător jumătate din diferenţa de preţ rămasă, urmând ca cealaltă jumătate de preţ să fie achitată la momentul intrării în posesie.
Prin urmare, cât timp reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia ca la momentul definitivării situaţiei juridice a terenului să achite jumătate din diferenţa de preţ, momentul definitivării situaţiei juridice fiind data la care imobilul a fost intabulat în cartea funciară, reclamanta nu poate pretinde executarea obligaţiei de către cealaltă parte.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 6323 din 13 mai 2008, nepublicată, irevocabilă prin anularea recursului ca netimbrat
Prin cercrea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 25.10.2005, reclamanta M.J. a chemat în judecată pe pârâtul R.L., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul din Bucureşti, bd. A.I.C., constatându-se că reclamanta este proprietara imobilului.
In motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că, la data de 16.08.2002, a încheiat cu pârâtul o convenţie, constată prin trei înscrisuri sub semnătură privată, prin care acesta din urmă i-a vândut reclamantei imobilul în cauză, compus din două corpuri de clădire şi terenul aferent în suprafaţă de 349 mp. Părţile au convenit ca vânzarea să fie consemnată într-un înscris sub semnătură privată, conform principiului consensualis-mului, prevăzut de art. 1295 alin. (1) C. civ. 1864, întrucât pârâtul avea nevoie de bani şi imobilul nu era înscris în cartea funciară. Se mai arată de către reclamantă că imobilul a fost intabulat, astfel că acest impediment la vânzare nu mai există, precum şi faptul că mai are nevoie de un spaţiu
locativ, având în îngrijire doi minori. In drept, cererea a fost întemeiată pe prevederile art. 111 CPC.
Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a invocat o serie de excepţii, respectiv excepţia prescripţiei extinctive, excepţia insuficienţei timbrării cererii, excepţia inadmisibilităţii, iar pe fond, a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată. Pe cale de cerere reconvenţională, pârâtul a solicitat rezoluţiunea convenţiei pentru neexecutare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară prin restituirea avansului primit de pârât, în cuantum de 3.500 dolari SUA.
Prin încheierea din data de 12.06.2007, instanţa a constatat transmiterea calităţii procesuale pasive către SC V. SRL, ca urmare a contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. 2621/30.05.2007, iar prin încheierea din data de 16.10.2007 au fost respinse excepţiile invocate în cauză.
Prin sentinţa civilă nr. 6323/13.05.2008, Judecătoria Sectorului
1 Bucureşti a respins ca neîntemeiată cererea principală formulată de reclamanta-pârâtă în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC V. SRL, a admis cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant, a dispus rezoluţiunea convenţiei încheiate la data de 16.08.2002 pentru neexecutarea obligaţiilor şi a obligat pârâta-reclamantă SC V. SRL să restituie reclamantei-pârâte avansul în sumă de 3.500 dolari SUA, în echivalent lei la data plăţii şi a obligat reclamanta-pârâtă la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 2.008 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că re-clamanta-pârâta M.J. a încheiat, la data de 16.08.2002, cu pârâtul R.L. un antecontract de vânzare-cumpărare pentru imobilul din Bucureşti, bd.
A.I.C., compus din teren în suprafaţă de 349 mp şi două corpuri de clădire, preţul fiind convenit la 50.000 dolari SUA. Reclamanta a achitat pârâtului suma de 7.000 dolari SUA, cu titlu de avans, conform chitanţelor de la dosar, iar numitul R.L. a dobândit bunul imobil în cauză în proprietate prin decizia civilă nr. 3007/2000, pronunţată de C.S.J. în dosarul nr. (...)/2000. Prima instanţă a reţinut că actul juridic încheiat între cele două părţi are natura unui antecontract promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru imobilul în cauză.
S-a mai reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase autentificat sub nr. (...)/30.05.2007 de BNP C.M.P., pârâta-reclamantă SC V. SRL a cumpărat de la pârâtul R.L. drepturile litigioase ce fac obiectul dosarului de faţă, subrogându-se, astfel, în drepturile şi preluând obligaţiile ce derivă din antecontract. S-a mai reţinut că instanţa are posibilitatea, în temeiul art. 1073 şi art. 1075 C. civ. 1864, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, aceste texte de lege permiţând creditorului să obţină executarea întocmai a obligaţiilor asumate de către debitor, astfel că, în cazul în care obligaţia de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat de a o aduce la îndeplinire.
Instanţa de fond a reţinut că nu s-a făcut dovada culpei exclusive a promitentului-vânzător, respectiv a pârâtei-reclamante în ceea ce priveşte neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare la momentul îndeplinirii condiţiei suspensive a clarificării situaţiei juridice a imobilului, respectiv după înscrierea în cartea funciară a imobilului, în condiţiile în care reclamanta nu a achitat suma de 21.500 dolari SUA, până la data introducerii acţiunii şi nici nu a consemnat suma de bani pe seama şi la dispoziţia promitentului vânzător. Pentru respingerea acţiunii ca neîntemeiată, prima instanţă a avut în vedere prevederile art. 982 C. civ. 1864 şi a reţinut că reclamanta-pârâta este singura care nu şi-a îndeplinit obligaţia de a achita diferenţa de preţ convenită prin antecontract.
In privinţa cererii reconvenţionale, s-a reţinut o culpă a reclamantei-pârâte în neexecutarea obligaţiei asumate prin antecontractul din
16.08.2002, pentru neplata preţului vânzării, astfel că în temeiul art. 1020 şi 1021 C. civ. 1864, s-a dispus rezoluţiunea convenţiei şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, fiind obligată pârâta reclamantă să restituie suma cu titlu de avans de 3.500 dolari SUA.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta-pârâtă M.J. la data de 13.08.2008, cererea de apel fiind înregistrată la data de 10.09.2008, pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă.
In motivele de apel, apelanta-reclamantă-pârâtă a arătat că, în mod eronat, s-a apreciat că nu ar fi depus toate diligenţele pentru perfectarea
în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, din actele din dosar reieşind că pârâtul a fost convocat să prezinte situaţia juridică a imobilului. Totodată, s-a făcut plata avansului de 7.000 dolari SUA din preţul total de 50.000 dolari SUA, iar preţul convenit cu pârâtul era la acel moment cel de pe piaţa imobiliară şi nu a solicitat reducerea în mod corespunzător a preţului legat de faptul că imobilul este locuit de patru familii de chiriaşi. A fost achitat un avans substanţial, necesar intervenţiei medicale a pârâtului, urmând ca după deschiderea cărţii funciare să se achite prima tranşă din diferenţă, respectiv 21.500 dolari SUA. S-a susţinut că nu se poate reţine o culpă exclusivă a sa, atât timp cât pârâtul nu a făcut niciun demers pentru a-i permite intrarea în posesie. De asemenea, a aflat că pârâtul avea întocmit întregul dosar cadastral încă din anul 2001 şi a fost înregistrat la O.N.C.G. sub nr. 25233 din 14.05.2001, iar pe parcursul desfăşurării procesului la fond exista suma de bani necesară pentru a fi achitată diferenţa de preţ pentru imobil, fiind înstrăinate în acest scop, în anul 2004, un teren în sectorul 1, zona Băneasa şi în anul 2005, un alt teren în suprafaţă de 5000 mp, în Otopeni. Se solicită în apel schimbarea în tot a sentinţei apelate şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi respingerea cererii privind rezoluţiunea convenţiei de vânzare şi de restituire a avansului de 3.500 dolari SUA. Cererea de apel a fost întemeiată pe prevederile art. 282-289 CPC.
Analizând sentinţa apelată, prin prisma actelor şi lucrărilor dosarului, pe baza probelor administrate, s-a reţinut că apelul este nefondat, faţă de următoarele considerente:
Critica din motivele de apel, în sensul că în mod greşit s-a reţinut că reclamanta-apelantă nu ar fi depus toate diligenţele pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce a dus la reţinerea culpei acesteia la neîncheierea contractului, este neîntemeiată, reclamanta-apelantă neaducând în sprijinul acestei susţinerii contrare nicio dovadă, nici în faţa primei instanţe, nici în faţa instanţei de apel.
Aşa cum în mod judicios a reţinut prima instanţă, conform prevederilor antecontractului încheiat între părţi, reclamanta-apelantă avea obligaţia ca, la data clarificării situaţiei juridice a imobilului ce facea obiectul convenţiei, să achite pârâtului vânzător jumătate din diferenţa de preţ rămasă, urmând ca cealaltă jumătate de preţ să fie achitată la momentul
intrării în posesie. In aplicarea art. 1073-1075 C. civ. 1864, poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, respectiv a executării în natură a obligaţiilor din antecontract, doar partea care şi-a executat propriile obligaţii sau care se declară gata a le executa, singurul motiv al neexecutării fiind culpa celeilalte părţi. De asemenea, potrivit art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fară construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţia poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Prin urmare, atât timp cât reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia ca, la momentul definitivării situaţiei juridice a terenului, să achite jumătate din diferenţa de preţ, momentul definitivării situaţiei juridice fiind data de 13.07.2004, dată la care imobilul a fost intabulat în cartea funciară, reclamanta nu poate pretinde executarea obligaţiei de către cealaltă parte, fiind întemeiată cererea reconvenţională de rezoluţiune a antecontractului pentru neexecutarea de către reclamantă a obligaţiilor prevăzute în sarcina sa. Deşi reclamanta-apelantă a pretins că neexecutarea obligaţiei de plată a jumătate din preţul imobilului la momentul definitivării situaţiei acestuia nu îi este imputabilă, ea nu a dovedit acest lucru, conform art. 1169 C. civ. 1864.
Nu poate fi primită susţinerea cum că nu ar fi cunoscut situaţia juridică a imobilului, atât timp cât dreptul de proprietate asupra acestui imobil a fost intabulat în cartea funciară în anul 2004, iar aceste registre au caracter public, fiindu-i opozabile. La fel, reclamanta nu a dovedit efectuarea vreunui demers pentru îndeplinirea obligaţiilor sale şi, deşi a susţinut că poate achita diferenţa de preţ, nu a adus nicio dovadă în acest sens pe parcursul soluţionării procesului în faţa primei instanţe şi în apel.
Faţă de aceste aspecte, în baza art. 296 CPC, tribunalul a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta M.J.
| ← Inexistenţa unui drept de proprietate litigios, independent de... | Servitute de trecere. Stabilirea şi constatarea ei printr-o... → |
|---|
