Hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Respingerea cererii în condiţiile în care nu s-a făcut dovada refuzului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Simplul fapt al invocării de către pârâtă a imposibilităţii de a obţine documentaţia cadastrală nu reprezintă un refuz al încheierii contractului, întrucât, din datele comunicate de Oficiul Registrului Comerţului, a rezultat că cele două societăţi, reclamantă şi pârâtă, au aceiaşi asociaţi şi unul dintre ei este şi administrator la ambele societăţi. Deci, în niciun caz nu poate fi vorba de un refuz, ci de o încercare de ocolire a dispoziţiilor legale privind încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare la notariat.
C.A. Bucureşti, s. com., dec. nr. 230 din 20 mai 2008,
Prin sentinţa comercială nr. 89F din 19.02.2007, pronunţată de Tribunalul Ialomiţa, a fost respinsă acţiunea formulată de reclamanta SC E. SRL în contradictoriu cu pârâta SC N.B.E. SRL, ca neîntemeiată.
în considerentele hotărârii, tribunalul a reţinut că reclamanta a chemat în judecată pârâta, solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic privind vânzarea-cumpărarea terenului arabil situat în extravilanul localităţii B., jud. I, în suprafaţă totală de 1 ha. Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 19.11.2007, s-a convenit ca promitenta-vânzătoare SC N.B.E. SRL să vândă reclamantei suprafaţa de 1 ha teren, situată în extravilanul localităţii B., U. 217/3, parcela 14/2, teren dobândit de pârâtă prin sentinţa civilă nr. 1844/12.09.2007 a Judecătoriei Slobozia. în antecontract s-a prevăzut că, la data obţinerii actelor necesare de către promitenta-vânzătoare, se va încheia contractul de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 12.12.2007. De asemenea, s-a stabilit de către părţi în antecontract că, în cazul în care una dintre ele nu se va prezenta la notariat pentru autentificarea contrac-
tului, cealaltă parte va fi în drept să solicite instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
Art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 prevede că, „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fară construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
Reclamanta a depus la dosar şi un proces-verbal privind rezultatul concilierii în care se menţionează că pârâta nu a putut obţine documentaţia cadastrală necesară încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Se observă că în cauză nu este îndeplinită una dintre condiţiile impuse de art. 5 alin. (2), menţionat mai sus, întrucât nu suntem în prezenţa unui refuz al pârâtei de a încheia contractul. Simplul fapt al imposibilităţii obţinerii documentaţiei cadastrale de către pârâtă nu reprezintă un refuz al încheierii contractului. Mai mult, din datele comunicate de Oficiul Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul Ialomiţa rezultă că cele două societăţi, reclamantă şi pârâtă, au aceiaşi asociaţi şi unul dintre ei este şi administrator la ambele societăţi. Deci, în niciun caz nu poate fi vorba de un refuz, ci de o încercare de a se ocoli dispoziţiile legale privind încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare la notariat.
Faţă de considerentele de mai sus şi de textele legale invocate, instanţa a respins acţiunea reclamantei ca neîntemeiată.
împotriva sentinţei comerciale nr. 68F din 19.02.2008, pronunţată de Tribunalul Ialomiţa, în termen legal, a declarat apel reclamanta SC E. SRL, care a solicitat schimbarea în tot a hotărârii atacate şi, rejudecând pe fond cauza, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
In motivarea apelului, în esenţă, apelanta a arătat că între părţi a intervenit o convenţie sinalagmatică prin care acestea şi-au asumat o obligaţie de a face, apelanta şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului, iar pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a obţine documentele necesare întocmirii contractului de vânzare-cumpărare. Având în vedere dispoziţiile art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, principiul executării în natură al obligaţiilor, precum şi principiile deduse din aplicarea prevederilor art. 969 şi art. 970 C. civ. 1864, apelanta a apreciat că cererea de chemare în judecată a fost pe deplin dovedită, iar instanţa de fond a pronunţat o hotărâre nelegală şi netemeinică, având în vedere că întreaga motivare a hotărârii se rezumă la ceea ce înseamnă refuzul de a încheia contractul.
Acest refuz este determinat de faptul că pârâta nu a obţinut nici până în prezent documentaţia cadastrală, iar acest lucru poate să dureze nelimitat în timp, astfel încât nu se va putea obţine o hotărâre care să ţină loc de act
autentic de vânzare-cumpărare, întrucât, în opinia instanţei de fond, fară această documentaţie nu se poate încheia actul la notariat. De asemenea, judecătorul cauzei din oficiu a verificat structura asociaţilor în cele două societăţi, fară să pună această solicitare în discuţia părţilor, iar apelanta a luat cunoştinţă de aceste demersuri numai odată cu comunicarea hotărârii, fiind lipsită de posibilitatea de a-şi face apărări. S-a mai arătat că textul art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu lasă loc la interpretări, iar dovada refuzului intimatei de a încheia contractul rezultă din faptul că în termenul stabilit în antecontract nu a obţinut documentaţia cadastrală, fiind imposibilă încheierea contractului la notariat.
Analizând actele şi lucrările dosarului sub aspectul motivelor de apel invocate, curtea a constatat că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 19.11.2007 de către părţi, sub semnătură privată, s-a convenit vânzarea suprafeţei de 1 ha teren, situată în extravilanul localităţii B., la data dobândirii actelor necesare de către promitenta-vânzătoare, dar nu
mai târziu de 12.12.2007. In antecontract nu se specifică exact ce acte urmează a fi obţinute, dar cu ocazia concilierii directe a litigiului, intimata a arătat că până la data de 14.01.2008 nu a putut obţine documentaţia cadastrală necesară încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru această suprafaţă de teren.
Curtea a apreciat că, în mod corect, Tribunalul Ialomiţa a constatat că nu s-a exprimat un refuz în ceea ce priveşte încheierea actului în formă autentică de către pârâtă, aceasta învederând numai că nu a putut obţine documentaţia cadastrală, fapt care face imposibilă încheierea contractului în formă autentică în faţa notarului public. Curtea a apreciat că reclaman-ta-apelantă, având în vedere faptul că ambele societăţi au aceiaşi asociaţi, poate iniţia ea însăşi demersurile necesare pentru obţinerea documentaţiei cadastrale şi nu a explicat în motivele de apel de ce nu a iniţiat aceste demersuri.
Din conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare a rezultat că, în cazul în care vreuna dintre părţi nu se va prezenta pentru autentificarea contractului la un birou notarial public, cealaltă parte va fi în drept să solicite instanţei să pronunţe o hotărâre judecătorească, în temeiul dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864, care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Din examinarea actelor dosarului nu a rezultat că reclamanta-apelantă ar fi convocat intimata-pârâtă în faţa notarului public, iar aceasta nu a dat curs acestei convocări.
Faţă de considerentele expuse mai sus, curtea a apreciat că apelul este nefondat şi l-a respins.
| ← Convenţie încheiată între două persoane juridice. Dovada... | Aplicabilitatea excepţiei de neexecutare faţă de caracterul... → |
|---|
