Inexistenţa unui drept de proprietate litigios, independent de menţiunile cărţii funciare. Imposibilitatea modificării unilaterale a obligaţiilor rezultate din antecontract de către promitentul-vânzător prin consemnarea preţului primit de la promitentul-c
| Comentarii |
|
1. Faptul că litigiul apare înscris în cartea funciară nu reprezintă un impediment la înstrăinarea imobilului ori la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cât timp pârâta, prin prezentarea înscrisurilor analizate, putea obţine radierea acestei menţiuni, în prezent dreptul de proprietate asupra apartamentului în cauză nefiind unul litigios.
2. Faptul că pârâta, promitent-vânzător, nedorind încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a ales să consemneze suma de bani achitată cu titlu de preţ la dispoziţia reclamantului, nu poate face dovada neîndeplinirii de către acesta a propriei obligaţii din cuprinsul antecontractului. Sunt neîntemeiate susţinerile pârâtei cu privire la încălcarea dreptului său de proprietate, întrucât, în situaţia admiterii acţiunii, reclamantul s-ar afla în situaţia în care ar obţine şi dreptul de proprietate asupra imobilului, precum şi preţul vânzării, deoarece pârâta rămâne creditoare a preţului pe care l-a consemnat pe numele reclamantului, iar aceasta nu poate ca, prin propria faptă de restituire a preţului plătit, să împiedice valorificarea drepturilor obţinute de reclamant prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare şi prin îndeplinirea tuturor obligaţiilor ce erau puse în sarcina sa prin acest act.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 5861 din 25 mai 2010, nepublicată, irevocabilă prin anularea recursului ca netimbrat prin dec. nr. 925 din 2011 a C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ.
Prin cererea înregistrată iniţial la Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti la data de 03.03.2008, reclamantul B.S. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta P.C.M., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Bucureşti, str. L.L.S., compus din două camere, baie, cameră de serviciu la mansardă, bucătărie, cămară, oficiu, debara, hol, balcon, boxă (pivniţă), WC serviciu, în indiviziune cu ceilalţi proprietari, având o suprafaţă utilă de 54,36 mp (apartament cu două camere) + 0,81 mp (balcon) + 0,86 mp (balcon mansardă) + 2,89 mp (boxă) = 58,92 mp, precum şi cota indiviză corespunzătoare din părţile de folosinţă comună a imobilului şi terenul aferent situat sub construcţie.
In motivarea cererii, reclamantul a arătat că, la data de 21.11.2005, a încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil, pentru suma de 65.000 euro. La data semnării acestui act, reclamantul a achitat 3.000 euro şi, ulterior, la data de 09.12.2005, încă 62.000 euro. A mai arătat reclamantul că pârâta, în loc să-şi îndeplinească obligaţia asumată, l-a notificat la data de 14.11.2007, încunoştinţându-1 că a consemnat pe seama şi la dispoziţia sa, suma de 65.000 euro. Ulterior, reclamantul a mai aflat şi că imobilul este litigiu, astfel că apreciază că pârâta nu a avut niciun moment intenţia de a vinde, dorind doar să bene-
ficieze de bani. In drept, a invocat art. 969, art. 1294 şi urm. C. civ. 1864.
Prin sentinţa civilă nr. 4126/2008, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti. Prin sentinţa civilă nr. 1542/2008, Tribunalul Bucureşti a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti şi a trimis dosarul Curţii de Apel Bucureşti în vederea soluţio
nării conflictului de competenţă. Prin sentinţa civilă nr. 5/2009, Curtea de Apel Bucureşti a stabilit competenţa în favoarea Judecătoriei Sectorului 2
Bucureşti, soluţia fiind menţinută prin constatarea de către înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a nulităţii recursului formulat de reclamant. Cauza a fost reînregistrată la Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, la data de 15.12.2009.
Prin sentinţa civilă nr. 5861/25.05.2010, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis cererea formulată de reclamantul B.S. în contradictoriu cu pârâta P.C.M., a constatat că între reclamant şi pârâtă a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul ce va fi descris mai jos şi, în consecinţă, a dispus ca prezenta hotărâre să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în Bucureşti, str. L.L.S., compus din două camere, baie, cameră de serviciu la mansardă, bucătărie, cămară, oficiu, debara, hol, balcon, boxă (pivniţă), WC serviciu, în indiviziune cu ceilalţi proprietari, având o suprafaţă utilă de 54,36 mp (apartament cu două camere) + 0,81 mp (balcon) + 0,86 mp (balcon mansardă) + 2,89 mp (boxă) = 58,92 mp, precum şi cota indiviză corespunzătoare din părţile de folosinţă comună a imobilului şi terenul aferent situat sub construcţie; a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 8.194,04 lei (RON) cheltuieli de judecată (taxe de timbru) şi a respins cererea reclamantului, de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, sub aspectul onorariului avocaţial.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 21.11.2005, pârâta s-a obligat să vândă, iar reclamantul să cumpere imobilul situat în Bucureşti, str. L.L.S. Preţul vânzării a fost stabilit la 65.000 euro, menţionându-se că reclamantul a achitat 3.000 euro, urmând să plătească restul de 62.000 euro, la data de 20.12.2005, dată la care urma să se perfecteze şi contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. La data de 09.12.2005, reclamantul a achitat şi restul de 62.000 euro, astfel cum reiese din actul adiţional încheiat la acea dată. Pârâta a consemnat, la data de 14.11.2007, suma de 65.000 euro la dispoziţia reclamantului şi l-a notificat pe acesta cu privire la presupusa imposibilitate a încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Conform art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fară construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Textul reprezintă consacrarea expresă a principiului executării în natură a obligaţiilor în aceste situaţii, dedus de doctrină şi jurisprudenţă, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005, din art. 1073 C. civ. 1864.
Instanţa dc fond a reţinut că reclamantul şi-a executat întocmai obligaţia asumată, în timp ce pârâta a refuzat să execute obligaţia corelativă. Motivele invocate de pârâtă în apărare nu au putut fi primite, întrucât faptul că reclamantul este cetăţean francez nu îl împiedică să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor. Astfel, conform art. 44 alin. (2) teza a Il-a din Constituţie, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală.
Conform art. 3 din Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române. Prin urmare, în condiţiile în care reclamantul este cetăţean francez, de la data de 01.01.2007 nu mai exista niciun impediment pentru ca acesta să dobândească dreptul de proprietate asupra unui teren, astfel că, şi la data pronunţării prezentei hotărâri, acest aspect nu constituie un motiv care să poată conduce la respingerea cererii.
In ceea ce priveşte apărarea pârâtei, în sensul că a consemnat la dispoziţia reclamantului întreaga sumă primită cu titlu de preţ şi că, în ipoteza admiterii prezentei cereri, reclamantul ar beneficia atât de dreptul de proprietate, cât şi de suma de bani, instanţa de fond a reţinut că aceasta nu poate fi primită. Pârâta a dispus cum a crezut de cuviinţă de suma de bani primită cu titlu de preţ, iar faptul că a consemnat-o la dispoziţia reclamantului nu semnifică neexecutarea obligaţiei din partea acestuia. Acceptând raţionamentul propus de pârâtă, s-ar ajunge la concluzia inacceptabilă că un contract sinalagmatic de acest gen ar putea fi modificat unilateral, prin simpla voinţă a părţii care consemnează la dispoziţia celeilalte părţi suma primită cu titlu de preţ. Inconvenientele ce ar putea rezulta din faptul că dreptul de proprietate asupra bunului ar ajunge în patrimoniul reclamantului şi, în acelaşi timp, suma de 65.000 euro este consemnată la dispoziţia acestuia au fost provocate de conduita culpabilă a pârâtei, astfel că aceasta nu se poate folosi de această situaţie pentru a obţine respingerea cererii reclamantului.
In privinţa apărării, în sensul că problema dreptului de proprietate asupra imobilului ar fi una litigioasă, instanţa de fond a reţinut că, potrivit extrasului de carte funciară din data de 29.03.2010, pârâta este proprie
tarul imobilului. Litigiul invocat de pârâtă nu priveşte apartamentul în discuţie, ci alte apartamente, din aceeaşi clădire. Astfel, din sentinţa civilă nr. 1199/16.10.2009 a Tribunalului Bucureşti, a reieşit că la termenul de judecată din 07.03.2008 s-a luat act de renunţarea la judecată faţă de pârâta P.C.M. şi că la data de 05.02.2009 aceasta a depus la dosar o tranzacţie din care rezulta că a dobândit drepturile asupra întregului imobil, tribunalul luând act de transmiterea calităţii procesuale active de la reclamanţii iniţiali (foştii proprietari) la pârâta din prezenta cauză. Litigiul a continuat doar cu privire la apartamentul nr. 5 (deci nu cu apartamentul nr. 2), cu pârâţii E.M. şi E.E. Prin urmare, în prezent problema dreptului de proprietate asupra apartamentului în discuţie nu este una litigioasă.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta P.C.M., cerere înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 14.10.2010, solicitând admiterea apelului şi, pe cale de consecinţă, respingerea acţiunii formulate de către reclamantul B.S., ca nefondată şi neîntemeiată în acelaşi timp; cu obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată.
Analizând sentinţa apelată prin prisma motivelor de apel formulate, tribunalul a constatat că acestea sunt neîntemeiate. Astfel, în cadrul primului motiv de apel, apelanta a criticat soluţia instanţei de apel de admitere a acţiunii, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, prin prisma înlăturării de prima instanţă a apărării sale în sensul că transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul antecontractului nu poate avea loc în mod obiectiv, deoarece cartea funciară este blocată, imobilul aflându-se în litigiu.
Intr-adevăr, la data de 28.09.2006, proprietarii tabulari A.S.C. şi S.A.L. au formulat cerere de revendicare a imobilului situat în Bucureşti, str. L.L.S., care a făcut obiectul dosarului nr. (...)/2006 pe rolul Tribunalului Bucureşti. Prin sentinţa civilă nr. 392/09.03.2007, a fost disjunsă judecarea cererii şi faţă de actuala reclamantă-pârâtă, formân-du-se dosarul nr. (...)/2007, iar la termenul din data de 07.03.2008 s-a luat act de renunţarea la judecată faţă de P.C.M. (conform sentinţei civile nr. 1199/16.10.2009 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, ataşată la dosarul de fond). La data de 05.02.2009, a fost depusă o tranzacţie între proprietarii tabulari şi actuala apelantă-pârâtă prin care aceasta a preluat toate drepturile pe care le deţineau proprietarii tabulari asupra întregului imobil.
Tribunalul a luat act de transmiterea calităţii procesuale active de la reclamanţii iniţiali (proprietarii tabulari) la pârâta P.C.M., litigiul continuând doar cu privire la apartamentul nr. 5 (nu nr. 2), cu pârâţii E.M. şi E.E.
Prin sentinţa civilă nr. 1199/16.10.2009 a Tribunalului Bucureşti, a fost admisă cererea de exercitare a retractului litigios, a constatat finalizată această procedură şi a stins litigiul. Prin urmare, tribunalul a constatat că, în mod corect, prima instanţă a apreciat că în prezent nu există litigiu asupra apartamentului nr. 2 din imobilul situat în str. L.L.S., deoarece, pe de o parte, s-a renunţat la judecată faţă de pârâta P.C.M. în ceea ce priveşte apartamentul nr. 2, soluţie devenită irevocabilă prin neapelarea acestui aspect, în condiţiile în care atât apelul soluţionat, cât şi recursul în curs de judecată vizează soluţia de admitere a cererii de exercitare a retractului litigios, iar P.C.M. a avut calitatea de reclamantă-apelantă şi are calitatea de reclamantă-recurentă în această cerere, iar, pe de altă parte, pârâta-apelantă din acest dosar, P.C.M., a cumpărat drepturile litigioase asupra întregului imobil din str. L.L.S. de la proprietarii tabulari, litigiul menţionat anterior continuând, ca urmare a acestui fapt, cu ea în calitate de reclamantă şi doar pentru apartamentul nr. 5 din imobil.
Faptul că litigiul apare înscris în cartea funciară nu reprezintă un impediment la înstrăinarea imobilului ori la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, atât timp cât pârâta-apelantă, prin prezentarea înscrisurilor sus-menţionate, putea obţine radierea acestei menţiuni, în prezent dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 2 din imobilul situat în str. L.L.S. nefiind unul litigios.
în ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv, în care pârâta-apelantă a arătat că a consemnat pe numele intimatului-reclamant suma achitată de acesta cu titlul de preţ, astfel încât, în situaţia admiterii acţiunii, acesta s-ar afla în situaţia în care ar obţine şi dreptul de proprietate asupra imobilului, precum şi preţul vânzării, tribunalul a reţinut ca neîntemeiată această susţinere.
Aşa cum în mod corect a reţinut şi prima instanţă, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, intimatul-reclamant a făcut dovada că şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului ce decurgea din antecontract, achitând avansul de 3.000 euro la data încheierii antecontractului şi, la data de 09.12.2005, reclamantul achitând şi restul de 62.000 euro, astfel cum reiese din actul adiţional încheiat la acea dată. Faptul că, ulterior, pârâta-apelantă, nedorind încheierea contractului de vânza-re-cumpărare, a ales să consemneze suma de bani achitată cu titlu de preţ la dispoziţia intimatului-reclamant, nu poate face dovada neîndeplinirii de către acesta a propriei obligaţii din cuprinsul antecontractului.
Aşa cum a arătat şi pârâta-apelantă, consemnarea preţului pe numele intimatului-reclamant a reprezentat o încercare a sa de soluţionare a litigiului pe cale amiabilă în altă variantă decât cea a transmiterii dreptului de proprietate, respectiv prin restituirea preţului imobilului, variantă însă neacceptată de intimatul-reclamant, care, în calitate de persoană care şi-a îndeplinit obligaţiile din antecontract, are dreptul de a cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Neîntemeiate au fost considerate şi susţinerile apelantei-pârâte cu privire la încălcarea dreptului său de proprietate, ca urmare a faptului că, în situaţia admiterii acţiunii, intimatul-reclamant s-ar afla în situaţia în care ar obţine şi dreptul de proprietate asupra imobilului, precum şi preţul vânzării, deoarece pârâta-apelantă rămâne creditoare a preţului pe care l-a consemnat pe numele reclamantului, urmând ca, în situaţia în care acesta refuză eliberarea preţului restituit la cererea apelantei, aceasta să poată formula acţiune în justiţie pentru recuperarea lui. Pârâta-apelantă nu poate însă, prin propria faptă de restituire a preţului plătit, să împiedice valorificarea drepturilor obţinute de reclamant prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare şi prin îndeplinirea tuturor obligaţiilor ce erau puse în sarcina sa prin acest act.
Prin urmare, în baza art. 296 CPC, tribunalul a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta-apelantă P.C.M.
| ← Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.... | Pronunţarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic... → |
|---|
