Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Judecătoria BALŞ Hotărâre nr. 1069 din data de 16.10.2017
Pe rol soluționarea cauzei civile având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, privind pe reclamanta FCS, în contradictoriu cu pârâtul RP.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă pârâtul și martorul OG, lipsind reclamanta, fiind reprezentată de avocat MF.
Procedura de citare legal îndeplinită.
Grefierul expune referatul cauzei , după care,
Se ia interogatoriu pârâtului, la propunerea reclamantei, cu respectarea dispozițiilor art.354 alin.1 C.p.civ., răspunsurile fiind consemnate și interogatoriu atașat la dosar.
Se audiază martorul OG, cu respectarea dispozițiilor art.315 - 323 C.p.civ., depoziția acestuia fiind consemnată și atașată la dosar.
La interpelarea instanței, apărătorul reclamantei arată că acesta nu dorește să fie efectuate expertize specialitățile topografie-cadastru și construcții civile.
Nemaifiind cereri de formulat și nici probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri asupra fondului.
Avocat MF, pentru reclamantă, solicită admiterea cererii, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilele ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 01.05.2017, fără cheltuieli de judecată.
Pârâtul solicită admiterea acțiunii.
I N S T A N Ț A
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei B la data de 04.09.2017 sub nr.1864/184/2017, reclamanta FCS a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunta în contradictoriu cu pârâtul RP, să se constate valabilitatea convenției încheiate pentru suprafața de 464 m.p. teren curți - construcții, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, in T xxx Pxxx, cu vecinătățile la V-xxx, E - xxxxx, N-xxx, S- xxx, suprafața de 229 m.p. teren vii, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, în T8 P839, cu vecinătățile la V-XXX, E - XXX, N-XXX, S- XXX, suprafața de 393 m.p. teren arabil, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, in TXXX PXXX, cu vecinătățile la V-XXX, E - XXX, N-XX X, S- XXX, casă de locuit în suprafață de 68 mp, edificată în anul 1961, construită din cărămidă, acoperită cu țiglă, cu patru camere de locuit și o pivniță, o anexă din cărămidă acoperită cu țiglă în suprafață de 27 mp, edificată în anul 1961, cu două camere și sală, situate în Com. B, sat B, strXXXX, jud. O, urmând ca instanța să pronunte o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
În fapt, la data de 01.05.2017, reclamanta a încheiat cu paratul o promisiune de vanzare cumparare pentru imobilele sus - menționate.
Terenul vândut a fost dobândit de parat în baza titlului de proprietate nr. 19734/39/14.05.1993 eliberat de Comisia Judeteana O pentru stabilirea drepturilor de proprietate, iar pentru casă și anexa construite în anul 1961 nu deține acte de proprietate.
Prețul a fost achitat integral în momentul incheierii promisiunii de vanzare-cumparare.
În dovedire, reclamanta a solicitat probele cu inscrisuri, cu interogatoriul pârâtului și în suplimentare cu un martor.
În drept, cererea a fost intemeiata pe disp. art. 1669 Cod civil.
În dovedire, a depus inscrisuri, respectiv antecontractul de vanzare-cumparare, certificat fiscal, copia cărților de identitate a părților, copia titlului de proprietate nr. 19734/39/14.05.1993 eliberat de Comisia Judeteana O pentru stabilirea drepturilor de proprietate, adeverință de rol nr.2548/21.08.2017 emisă de Primăria com. B, jud. O, certificat de sarcini, certificat pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar nr.2546/21.08.2017 și proces-verbal de identificare a imobilului nr. XXXXX emise de Primăria com. B, jud. O.
Cererea a fost timbrată cu suma de 924 lei.
Pârâtul a depus personal întâmpinare, prin care a arătat că este de acord cu admiterea cererii.
Instanța a încuviințat și administrat pentru reclamantă proba cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâtului și cu martorul OG, iar din oficiu a fost administrat interogatoriul reclamantei.
Analizând în mod coroborat ansamblul materialului probator, instanța reține:
La data de 01.05.2017, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare între reclamanta FCS, pe de o parte, în calitate de promitent-cumpărător și pârâtul RP, în calitate de promitent-vânzător prin care pârâtul s-a obligat să înstrăineze reclamantei suprafața de 464 m.p. teren curți - construcții, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, in T8 P837, cu vecinătățile la V-xx. x, E - xxx, N-xx, S- xxx suprafața de 229 m.p. teren vii, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, în xxx, cu vecinătățile la V-xxxx, E - xxx, N-xxx, S- xxxx, suprafața de 393 m.p. teren arabil, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, in xxx, cu vecinătățile la V-xxx, E - xxx, N-xxx, S- xxx, casă de locuit în suprafață de 68 mp, edificată în anul 1961, construită din cărămidă, acoperită cu țiglă, cu patru camere de locuit și o pivniță, o anexă din cărămidă acoperită cu țiglă în suprafață de 27 mp, edificată în anul 1961, cu două camere și sală, situate în Com. B, sat B, str. Principală, nr.67, jud. O.
Prin această cerere, reclamanta a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, susținând că pârâtul a refuzat să se prezinte la notariat în vederea incheierii actului în forma autentică.
Instanța reține că antecontractul încheiat în prezenta cauză la data de 01.05.2017 - fila 4, reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părțile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor menționate în actul de vanzare cumparare.
Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor de la promitentul vanzator la promitentul beneficiar, ci dă naștere numai la obligații de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător și de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.
Dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului la data pronuntarii hotărârii, instanța poate să pronunțe în baza prevederilor art. 1279 raportat la art. 1669 din Codul civil, o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1669 cod civil "când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite";
De asemenea, art.1279 alin.1 din Codul civil reglementează faptul că "promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.";, iar potrivit alin. 3 "dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Așadar, dacă vreuna din părțile convenției refuză să își îndeplinească obligațiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligația de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care și-a indeplinit toate obligațiile, are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Această soluție se impune și în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligațiilor care permite creditorului să obțină îndeplinirea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
Din analiza acestor dispoziții legale, instanța constată că pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, reclamantul are obligația de dovedi îndeplinirea următoarelor condiții: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra bunului înstrăinat, acesta trebuind să fie în continuare în patrimoniul vânzătorului la data pronuntării hotărârii, plata prețului de către cumpărător, posesia neîntreruptă și netulburată a reclamantului de la data încheierii conventiei, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actele în formă autentică, precum și demersurile făcute de reclamant în acest sens, achitarea taxelor si impozitelor pentru terenuri conform certificatului de atestare fiscală, precum si lipsa oricăror sarcini asupra terenului conform certificatului de sarcini eliberat de OCPI O-BCPI Slatina.
O condiție esențială de admisibilitate a unei astfel de actiuni o reprezintă existența refuzului nejustificat al uneia dintre părți de a-și îndeplini obligatia asumată prin antecontract de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică. Acest refuz nejustificat trebuie să fie dovedit prin orice mijloc de probă pentru a putea fi admisibilă o astfel de acțiune.
Analizând îndeplinirea acestei conditii în cauza de față, instanta reține că reclamanta nu a reușit să facă dovada în cauză a refuzului nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Din declaratia martorului OG a rezultat ca pârâtul ar fi refuzat incheierea contractului de vanzare cumparare, la notariat, la data de 25.07.2017 întrucât ar fi fost bolnav, fără însă ca la dosar să existe un act medical doveditor în acest sens și nici o notificare scrisă a reclamantei pentru prezentarea la notar.
Mai mult, prin întâmpinarea depusă personal - f.19, pârâtul a arătat că nu s-a prezentat la notariat pentru perfectarea actului întrucât la acea dată nu avea cadastru, fiind vorba astfel de un refuz justificat în cauză.
Or, timpul scurt scurs între data la care părțile trebuiau să se prezinte la notar - 25.07.2017 și data introducerii cererii - 04.09.2017, precum și faptul că nu s-a dovedit că reclamanta sau pârâtul ar fi făcut minime demersuri pentru obținerea documentației cadastrale în această perioadă, îndreptățesc instanța să aprecieze, că în condițiile speței, părțile - nepoată și bunic care locuiesc împreună, prin promovarea prezentei cereri au urmărit să evite în prealabil perfectarea actului autentic la notariat.
Instanta retine că părtile nu au posibilitatea de a opta între încheierea contractului de vânzare-cumpărare la notar sau la instanță, legea reglementând posibilitatea unei părti de se adresa instantei de judecată doar in situatia in care există un refuz nejustificat al celeilalte părti de a se prezenta în vederea încheierii contractului, refuz ce trebuie a fi dovedit de reclamant.
Intrucât reclamanta prin probele administrate nu a făcut dovada refuzului nejustificat al paratului de a incheia contractul de vanzare, instanța va respinge cererea formulată, ca neîntemeiată.
Va lua act că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge, cererea, având ca obiect " pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, formulată de reclamanta FCS, domiciliată în Com. B, sat B, str. xxxx, jud. O, împotriva pârâtului RP, cu același domiciliu, ca neîntemeiată.
Ia act că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, la Judecătoria B.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 16.10.2017.
Data publicarii pe site: 10.01.2018
| ← Fond funciar - modificare parţială a titlului de proprietate | Contestaţie în anulare. nelegală citare. depunerea cererii de... → |
|---|
