Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Judecătoria BALŞ Hotărâre nr. 1191 din data de 03.11.2017
Pe rol, soluționarea cauzei având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, privindu-i pe reclamantul SA și pârâtul M N.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns avocat DS pentru reclamant, lipsă fiind pârâtul. A fost prezent și martorul MS.
Procedura de citare legal a fost îndeplinită.
S-a făcut referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța a procedat la identificarea martorului MS, pe baza actului de identitate, apoi cu respectarea dispozițiilor art. 318 - 323 din codul de procedură civilă s-a procedat la audierea acestuia, declarația sa fiind consemnată în scris și atașată la dosarul cauzei (fila 60).
Nemaifiind cereri formulate, excepții de invocat și nici probe de administrat, instanța a constatat cauza în stare de judecată și a acordat cuvântul pe fond.
Avocat DS, pentru reclamant, a solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost formulată. A precizat că din probele administrare rezultă faptul că sunt îndeplinite condițiile privind pronunțarea unei hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare. A mai precizat că dreptul de proprietate al reclamantului este dovedit prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei, el fiind cel care a achitat taxele și impozitele aferente bunurilor menționate în acțiune. De asemenea, a arătat că s-a făcut dovada că reclamantul a primit prețul și că pârâtul a refuzat să se prezinte la notar pentru perfectarea actului sub semnătură privată. A solicitat instanței să aibă în vedere faptul că notarii din orașul Balș nu sunt dispuși să se prezinte la domiciliile părților pentru a perfecta antecontractul de vânzare cumpărare. Totodată, apărătoarea reclamantului a precizat că acesta a făcut toate demersurile pentru încheierea actului de vânzare cumpărare. A arătat că nu solicită cheltuieli de judecată.
INSTANȚA,
Asupra cererii de față, deliberând, constată următoarele:
Prin acțiunea formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei Balș la data de 19.06.2017 sub nr. xxxxxxxxxxxxx, reclamantul Stuparu Alexandru l-a chemat în judecată pe pârâtul M N, solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect următoarele bunuri situate în comuna P, județul O:
- casa de locuit în suprafață de 80,6 mp formată din patru camere și hol, construită în anul 1949 din cărămidă;
- beciul în suprafață de 9 mp;
- anexa gospodărească în suprafață de 57,1 mp construită din pământ în anul 1975, formată din două camere, acoperită cu tablă;
- suprafața de 2800 mp teren intravilan, în XXXXX;
- suprafața de 8351 mp teren extravilan, în XXXXXX;
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că la data de 09.04.2017 s-a înțeles cu pârâtul să cumpere de la acesta imobilele menționate mai sus în schimbul sumei de 5000 lei, înțelegere care a fost confirmată printr-un act sub semnătură privată intitulat "Antecontract de vânzare cumpărare";, precum și faptul că a plătit prețul în acea zi, dată de la care a avut posesia neîntreruptă a terenului. A mai arătat că, deși pârâtul a fost invitat la notarul public de nenumărate ori, acesta nu a înțeles să-și onoreze obligațiile.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1669 și următoarele din Codul Civil.
Pentru dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosarul cauzei certificatul nr. XXXXX emis de Primăria comunei P, adeverința nr. XXXX emisă de Primăria comunei P, copie de pe actul de identitate al pârâtului, certificat de atestare fiscală și copia titlului de proprietate nr. XXXX din 03.02.2005. Pe parcursul procesului, reclamantul a mai depus la dosar copie de pe actul de identitate al numitei SA, copie de pe certificatul de naștere al numitului SGC, copie de pe certificatul de naștere seria NH nr. 349204, copie de pe certificatul de căsătorie seria C4 nr. 365975, înscrisul sub semnătură privată denumit "Antecontract de vânzare cumpărare"; datat 09.04.2017, certificat de sarcini, certificat de atestare fiscală, adeverința nr. XXXX și copie de pe certificatul de naștere al reclamantului.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 1222 lei.
Deși a fost legal citat, pârâtul nu a depus la dosarul cauzei întâmpinare și nici nu s-a prezentat în fața instanței.
În cauză au fost încuviințate și administrate proba cu înscrisurile aflate la dosar și proba testimonială cu martorul MS.
Analizând ansamblul probelor aflate în dosar, instanța reține următoarele:
Prin înscrisul sub semnătură privată denumit ";Antecontract de vânzare-cumpărare"; datat 09.04.2017 (fila 16) reclamantul s-a înțeles cu pârâtul să cumpere de la acesta un imobil situat în comuna P, o anexă gospodărească și suprafețele de 2800 mp teren intravilan, 8351 mp teren extravilan și 1222 mp teren extravilan, fără a fi menționate alte elemente de identificare ale imobilelor.
Ulterior, reclamantul a formulat acțiunea din dosarul de față, prin care a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilele menționate, invocând faptul că pârâtul nu și-a respectat obligația asumată, aceea de a se prezenta la notar pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, fără a justifica această atitudine.
Interpretând clauzele înscrisului sub semnătură privată încheiat între părți, instanța apreciază că înțelegerea acestora nu poate avea ca efect transmiterea proprietății asupra imobilelor arătate, putând produce efecte numai ca și antecontract de vânzare-cumpărare, date fiind dispozițiile art. 1244 C.civ. în conformitate cu care, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.
Potrivit art. 1669 C.civ., când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Din analiza acestui text de lege reiese că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare se impune ca reclamantul să dovedească, printre altele, refuzul nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notar în vederea perfectării actelor. De asemenea, se impune ca în antecontractul de vânzare-cumpărare să fie menționate cu exactitate bunurile cu privire la care părțile convin, pentru a se putea stabili întinderea obligațiilor acestora.
În speță, instanța constată că reclamantul nu a reușit să facă dovada refuzului nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notar pentru perfectarea actelor. Se observă că martorul MS a relatat, cu ocazia primei audieri (fila 30), că după ce a semnat în calitate de martor antecontractul de vânzare-cumpărare nu a mai discutat cu părțile în legătură cu înțelegerea dintre acestea. La cea de-a doua audiere (fila 60), martorul a relatat că atunci când au întocmit actul sub semnătură privată reclamantul i-a spus pârâtului că va trebui să se prezinte la notar pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, iar pârâtul i-a răspuns că nu se va prezenta deoarece este o persoană în vârstă și nu se poate deplasa. Instanța apreciază că prin aceste declarații nu se face dovada unui refuz nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notar. Dimpotrivă, din declarația martorului reiese că pârâtul a justificat eventuala neprezentare la notar prin aceea că este o persoană în vârstă și nu se poate deplasa. Nu poate fi primită susținerea apărătoarei reclamantului potrivit căreia notarii din orașul Balș refuză să se deplaseze la domiciliul clientului pentru perfectarea actelor, aceasta nefiind dovedită în niciun fel.
Instanța arată că părțile nu au posibilitatea de a alege între notar și instanța de judecată pentru realizarea vânzării-cumpărării unor imobile, acestea trebuind să se prezinte la notar pentru realizarea respectivei operațiuni. Atribuțiile în acest sens ale instanțelor judecătorești se nasc numai în ipoteza apariției unui conflict între părți, a unui refuz nejustificat din partea promitentului-vânzător de a se prezenta la notar ori de a încheia actul promis, ipoteză care, așa cum s-a arătat deja, nu se regăsește în speță.
Instanța constată că nici condiția ca bunurile cuprinse în învoiala părților să fie clar determinate în antecontractul de vânzare-cumpărare nu este îndeplinită. Se observă că părțile s-au limitat la a menționa că s-au înțeles să vândă, respectiv să cumpere, ";un imobil situat în comuna P, o anexă gospodărească și suprafața de 2800 mp teren intravilan și 8351 mp teren extravilan, 1222 mp teren extravilan";, fără a fi menționate alte elemente de identificare ale imobilelor.
Instanța arată că în lipsă unor elemente minimale de identificare a imobilelor nu se poate stabili despre ce imobile e vorba, unde anume sunt acestea localizate și care sunt caracteristicile lor. În aceste condiții, nu se poate dispune pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la imobilele menționate în acțiune, neexistând certitudinea că părțile s-au înțeles cu privire la respectivele bunuri și nu cu privire la altele.
Pentru considerentele expuse, neputând concluziona în sensul întrunirii tuturor condițiilor cerute de art. 1669 C.civ., instanța urmează să respingă ca neîntemeiată acțiunea reclamantului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantul SA, domiciliat în orașul XXXXXXXXXXXXXXX, împotriva pârâtului M N, domiciliat în comuna P, jud. O.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care va fi depus la Judecătoria Balș.
Pronunțată în ședință publică azi, 03 noiembrie 2017.
Data publicarii pe site: 05.02.2018
| ← Delegare a autorităţii părinteşti. Jurisprudență Minori | Fond funciar - modificare parţială a titlului de proprietate → |
|---|
