Hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in forma autentica
| Comentarii |
|
Tribunalul ARAD Sentinţă civilă nr. 255 din data de 23.02.2015
Achitare impozit. Lipsa elementului corpus constând în stăpânirea materială a bunului. Lipsa posesiei. Consecințe asupra efectului întreruptiv de prescripție a dreptului material la acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare.
Neîntrunirea vreunuia dintre cele două elemente ale posesiei, corpus și animus face ca posesia să fie inexistentă. Cu toate acestea, elementul corpus, poate fi exercitat și prin altul, respectiv prin intermediul unor contracte prin care se transmite folosința materială a lucrului, cum ar fi locațiunea, arendarea, etc. Prin încheierea unor asemenea contracte translative de folosință elementul material al posesiei nu se pierde întrucât este exercitat prin altul, respectiv corpore alieno.
În schimb nu poate fi vorba de posesie atunci când nu se exercită niciun act de folosință materială asupra imobilului nici personal nici prin altul, întrucât nu există cel puțin elementul corpus. Simpla achitare a impozitului nu poate reprezenta posesie prin ea însăși, întrucât, deși ar putea exista elementul animus, cu toate acestea, nu există elementul corpus, mai precis stăpânirea în fapt a bunului. În consecință, lipsind posesia asupra imobilului, nu se poate invoca efectul întreruptiv al prescripției extinctive prin recunoașterea dreptului, iar acțiunea în pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare trebuie respinsă.
(Tribunalul Arad ,secția civilă, decizia civilă nr. 255/23 februarie 2015, dosar nr. 34/210/2014)
Prin sentința civilă nr. 4087 din 24.09.2014 pronunțată de Judecătoria Arad s-a admis excepția prescripției, invocată de pârâtă și, în consecință, s-a respins acțiunea pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, formulată de reclamanta SC A.D.K. SRL, împotriva pârâtei T.F.
A fost obligată reclamanta să plătească pârâtei cheltuieli de judecată de 700 lei.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a soluționat cu prioritate excepția prescrierii dreptului material la acțiune, invocată de pârâtă.
Astfel, la 08.09.2010, societatea reclamantă a încheiat cu pârâta o promisiune de vânzare cumpărare, prin care aceasta din urmă s-a obligat să-i vândă, în schimbul prețului de 19.500 lei, un teren arabil în suprafață de 54400 mp situat în localitatea Zărand. Reclamanta nu a dovedit că ar fi intrat vreodată în posesia terenului iar la acest termen de judecată a recunoscut că nu folosește terenul.
Actul încheiat de părți a dat naștere următoarelor drepturi corelative: a pârâtei de a-i fi achitat prețul și al reclamantei de a pretinde pârâtei să efectueze în viitor demersurile în vederea transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului.
Aceste drepturi sunt drepturi de creanță, executarea lor putând fi cerută doar în interiorul termenului general de prescripție, de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul 167/1958, acest act normativ fiind aplicabil în cauză, conform art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil.
Prima instanță a reținut că, în cauză, termenul de prescripție a început să curgă, potrivit art. 7 alin. 1 din Decretul 167/1958, de la momentul nașterii dreptului material la acțiune, respectiv de la data încheierii convenției, 08.09.2010.
Acțiunea a fost înregistrată la această instanță la 14.01.2014 și cum, din probatoriul administrat, nu a fost relevată nici o cauză de suspendare sau întrerupere a prescripție, prima instanță a constatat că acțiunea reclamantei s-a prescris. Ca urmare, în temeiul textelor de lege susmenționate, prima instanță a admis excepția și a respins cererea privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc contractului autentic de vânzare-cumpărare.
Pârâta a efectuat cheltuieli de judecată de 700 lei, reprezentând onorariul avocatului. În temeiul art. 453 Cod procedură civilă, prima instanță a obligat reclamanta, căzută în pretenții, la plata acestei sume.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta S.C. A.D.K. S.R.L. prin care a solicitat admiterea apelului, anularea sentinței apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare în temeiul art. 480 alin. 3 Cod procedură civilă.
În motivare apelanta arată că, prima instanța a respins acțiunea formulată de către aceasta ca urmare a admiterii excepției prescripției și a considerat că aceasta nu a făcut dovada posesiei terenului în litigiu.
Învederează că la dosarul cauzei a depus certificatul fiscal care atestă că societatea apelantă a înregistrat terenul în evidențele fiscale ale Primăriei și a plătit impozitul aferent. Rezultă că aceasta și-a manifestat prerogativele de proprietar și în nici un caz nu a stat în pasivitatea care este practic sancționată de legiuitor, prin instituirea termenelor de prescripție.
Noțiunea de posesie a fost interpretata de prima instanță într-un sens extrem de rigid și restrâns deoarece, după cum a arătat la soluționarea excepției prescripției instanța trebuia să analizeze dacă societatea apelantă a manifestat pasivitate sau, dimpotrivă vreun interes față de terenul în litigiu. Interesul este fără dubiu manifestat, iar posesia faptică apreciază că nu putea să denote un interes mai mare decât cel manifestat prin plata impozitului către stat.
De altfel, societatea apelantă nu avea obligația să exploateze în vreun fel terenul, existând varianta achiziționării acestuia strict în scop de investiție. Mai mult, consideră că intimata a dat dovada de rea-credință, încurajată practic de către instanță prin admiterea excepției prescripției. Astfel, acesta a încasat prețul pentru teren, a stat în pasivitate totală de la data încheierii promisiunii, nu și-a achitat nici măcar taxele și impozitele, iar acum se prevalează de excepția prescripției, pentru a rămâne atât cu terenul, cât și cu prețul acestuia, îmbogățindu-se fără just temei.
Pentru aceste motive, apelanta solicită admiterea apelului și trimiterea cauzei spre rejudecare.
Intimata a depus la dosar întâmpinare prin care solicită respingerea apelului formulat de apelantă și menținerea sentinței atacate ca fiind temeinică și legală.
În motivare intimata a araătat că, prin promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la data de 08.09.2010, s-a obligat să vând imobilul în suprafață de 54.400 mp, înscris în titlul de proprietate nr. 57.418/1995, tarla 177, parcela A 943/94; tarla 176, parcela A 972/3; tarla 118 parcela A 683/145; tarla 360/1, parcela A 1670/1/15, tarla 141, parcela A 810/4/57, tarla 177, parcela 943/14, tarla 227, parcela 1268/1/6. Întrucât în promisiunea de vânzare-cumpărare nu s-a prevăzut un termen până la care părțile se obligă să încheie contractul de vânzare-cumpărare, termenul de prescripție de 3 ani curge de la data încheierii antecontractului, respectiv de la data de 08.09.2010, conform art. 7 alin. 2 din Decretul 167/1958.
Având în vedere cele arătate mai sus, solicită a se observa că obligația promitentului-vânzător de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, obligație născută din promisiunea dc vânzare-cumpărare, s-a stins la data de 08.09.2013. Întrucât acțiunea reclamantei a fost introdusă la data de 14.01.2014, deci după împlinirea termenului de prescripție, în mod legal și corect a reținut prima instanță că acțiunea reclamantei este prescrisă.
Mai mult, raportat la dispozițiile art. 16 din Decretul nr. 167/1958, pentru a fi în prezența unei întreruperi a cursului prescripției, este necesară o recunoaștere a drepturilor apelantei venită din partea intimatei.
De asemenea, intimata mai arată că din actele depuse la dosar de către apelantă, și anume certificat de rol fiscal nr. 129 din 28.01.2014 emis de P.Z., nu rezultă că aceasta ar fi achitat impozitul pe terenul în cauză, ci doar faptul că la începutul acestui an, deci după împlinirea termenului de prescripție, apelanta s-a înscris pe rolul fiscal al primăriei cu terenurile respective. Mai mult, chiar dacă apelanta ar fi plătit impozitul în cursul termenului de prescripție și nu ulterior împlinirii acestuia, în condițiile în care înregistrarea în evidențele fiscale are la bază o declarație a persoanei impuse, plata impozitului nu echivalează cu o recunoaștere a dreptului făcută de cel în folosul căruia curge prescripția, deci nu poate fi avută în vedere drept cauză de întrerupere a acesteia.
Intimata consideră că, susținerile apelantei privind intrarea în posesia terenurilor care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu sunt susținute de probe. Așa cum corect a menționat instanța de fond în sentința atacată, la termenul din 24.09.2014 aceasta a recunoscut că nu a folosit niciodată terenul. Faptul că aceasta a achitat impozitul după împlinirea termenului de prescripție extinctivă nu îi poate conferi acesteia prerogative de proprietar, câta vreme în tot cursul termenului de prescripție apelanta nu a manifestat niciun interes pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Astfel, deși acesteia îi revenea obligația de a întabula terenul care face obiectul litigiului, prin reprezentantul acesteia C.B., până în prezent acest lucru nu s-a întâmplat. Mai arată că nu a fost convocată la notar în vederea încheierii contractului.
În ceea ce privește afirmațiile apelantei referitor la pasivitatea intimatei dată de faptul că nu ar fi achitat taxele și impozitele aferente terenului în litigiu, intimata învederează faptul că dreptul de proprietate este un drept perpetuu, care există independent de exercitarea lui și care nu se poate stinge prin neuz. Faptul că nu a plătit taxele și impozitele asupra terenului nu o îndreptățește pe apelantă să devină proprietara terenului fără a-și îndeplini propriile obligații, eventuala sancțiune în acest caz fiind aplicarea dobânzilor și a penalităților de întârziere de către organul fiscal. Mai mult, în cauză nu poate fi vorba de o îmbogățire fără just temei câtă vreme atât prescripția extinctivă, cât și cea achizitivă sunt menite să sancționeze pasivitatea titularului dreptului neexercitat în termenul legal, iar apelanta avea posibilitatea să introducă acțiunea anterior împlinirii termenului de prescripție.
Pentru toate aceste motive, intimata solicită respingerea apelului și menținerea sentinței civile nr. 4087/24.09.2014 pronunțată de Judecătoria Arad ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
În drept a invocat dispozițiile art. 205 Cod procedură civilă, art. 7 alin. 2, art. 16 Decretul nr. 167/1958.
Analizând apelul de față, prin prisma motivelor formulate și a probelor administrate, tribunalul reține următoarele:
Prima instanță a soluționat cauza în baza excepției prescripției dreptului la acțiune, excepție pe care a admis-o, respingând cererea de chemare în judecată.
Prin criticile aduse sentinței apelate se tinde la anularea hotărârii primei instanțe, care s-ar fi pronunțat greșit pe excepție și la evocarea fondului cauzei. Ca atare, tribunalul va analiza prin prisma motivelor de apel, raportate la considerentele decisive ale primei instanțe legalitatea soluției date asupra excepției prescripției dreptului la acțiune.
În acest sens, tribunalul reține că este de necontestat faptul că, la data de 08.09.2010, apelanta-reclamantă a încheiat cu intimata-pârâtă o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, prin care intimata-pârâtă s-a obligat să-i vândă, în schimbul prețului de 19.500 lei, un teren arabil în suprafață de 54400 mp situat în localitatea Zărand. Reclamanta nu a dovedit că ar fi intrat vreodată în posesia terenului iar la acest termen de judecată a recunoscut că nu folosește terenul.
Obligația intimatei-pârâte, asumată prin contract, constând în perfectarea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare într-un veritabil contract de vânzare-cumpărare este o obligație de a face, personală, căreia îi corespunde un drept corelativ de creanță al apelantei-reclamante, respectiv un drept personal de a cere doar pârâtei obligate prin contract îndeplinirea obligației sale de a face.
Fiind un drept personal, mai precis un drept de creanță, dreptul apelantei-reclamante este supus prescripției extinctive în termenul general de de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul-Lege nr.167/1958, incident în speță, date fiind dispozițiile art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, potrivit cărora, prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a Noului cod civil rămân supuse dispozițiilor legale în vigoare la data la care au început să curgă. Cum este de netăgăduit faptul că prescripția a început să curgă la 08.09.2010, data încheierii promisiunii sinalagmatice, având în vedere și data intrării în vigoare a Noului cod civil, respectiv 01.10.2011, rezultă că dispozițiile aplicabile în materia prescripției în litigiul pendinte sunt cele ale Decretului-Lege nr.167/1958.
În continuare, tribunalul reține că, așa cum s-a statuat mai sus, termenul de prescripție extinctivă a început să curgă din momentul nașterii dreptului material la acțiune, respectiv de la data încheierii convenției, 08.09.2010.
Cum cererea de chemare în judecată a fost dedusă judecății primei instanțe abia la data de 14.01.2014 și cum, din probatoriul administrat, nu a rezultat vreo cauză de suspendare sau întrerupere a termenului prescripție, prima instanță a constatat corect faptul că acțiunea apelantei-reclamante s-a prescris, fiind formulată cu depășirea termenului general de prescripție de 3 ani.
Apelanta se prevalează de o eventuală posesie exercitată de aceasta asupra imobilului, ce ar constitui o cauză de întrerupere a termenului de prescripție, aspect ce, potrivit susținerilor apelantei a fost interpretat greșit de prima instanță.
Nu poate fi primit aceste motiv de apel, de altfel singurul invocat de apelantă. În primul rând se impune precizarea că nu poate fi negat aspectul teoretic susținut de apelantă, în sensul că, posesia exercitată asupra imobilului, ce face obiectul contractului, izvor al creanței supusă prescripției reprezintă, de fapt, o recunoaștere a dreptului creditorului, ce constituie un motiv de întrerupere a termenului de prescripție. Pe de altă parte însă, trebuie analizat in concreto, de la caz la caz, în ce măsură creditorul se poate prevala de o astfel de posesie. Este cunoscut faptul că posesia reprezintă o stare de fapt generatoare de efecte juridice, având în componență două elemente: elementul material corpus, ce presupune stăpânirea în fapt a bunului și elementul intențional animus, ce semnifică voința posesorului de a se comporta ca proprietar sau titular al altui drept real asupra bunului. Neîntrunirea vreunuia dintre cele două elemente face ca posesia să fie inexistentă. Cu toate acestea, elementul corpus, poate fi exercitat și prin altul, respectiv prin intermediul unor contracte prin care se transmite folosința materială a lucrului, cum ar fi locațiunea, arendarea, etc. Prin încheierea unor asemenea contracte translative de folosință elementul material al posesiei nu se pierde întrucât este exercitat prin altul, respectiv corpore alieno. Or, în speța dedusă judecății nu poate fi vorba de posesie întrucât nu există cel puțin elementul corpus, apelanta-reclamantă neexercitând acte de folosință asupra imobilului, cum a recunoscut încă din faza judecății în fața primei instanțe și nici nu a încheiat acte juridice translative de folosință cum ar fi contracte de locațiune sau arendare, pentru a se putea spune că exercită stăpânirea materială a bunului prin altul. Simpla achitare a impozitului nu poate reprezenta posesie prin ea însăși, întrucât, deși ar putea exista elementul animus, cu toate acestea, nu există elementul corpus, mai precis stăpânirea în fapt a bunului.
Din aceste considerente, dat fiind faptul că nu s-a dovedit posesia exercitată de apelanta-reclamantă asupra imobilului ce face obiectul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare și pentru că nu există alte cauze de întrerupere sau suspendare a termenului de prescripție extinctivă, în mod corect prima instanță a admis excepția prescripției dreptului la acțiune, respingând cererea de chemare în judecată.
Din cele ce preced, având în vedere faptul că prima instanță a pronunțat o hotărâre legală și temeinică, tribunalul, în baza art.480 alin.1 Cod procedură civilă, va respinge apelul declarat.
| ← Admisibilitatea stingerii, pe calea medierii, a litigiului... | Contestatie la executare. Jurisprudență Contestaţie la executare → |
|---|
