Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Judecătoria MOINEŞTI Sentinţă civilă nr. 742 din data de 02.05.2018
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 25.05.2016, sub nr. 2548/260/2016, reclamanții V. M., VASILICĂ D.-D. și M. G. I., în contradictoriu cu pârâții A. N., A. V., A. I. și A. N., au solicitat instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la suprafața de 1.600 mp teren situat în intravilanul satului Cernu, com. Poduri, jud. Bacău, având următoarele vecinătăți : la N - V. I., E - M. C., S - O. M., V - drum sătesc.
În motivarea acțiunii formulate, reclamanții au arătat, în esență, că la data de 20.05.1999 au încheiat cu autorul pârâților un antecontract de vânzare sub forma unui înscris sub semnătură privată cu privire la suprafața de 1600 mp teren arabil situat în intravilanul satului Cernu, com. Poduri, jud. Bacău, pentru care au achitat prețul de 250 de lei.
Aceștia au mai precizat că de la data încheierii convenției au notificat pârâții de mai multe ori pentru a se prezenta la notar și a încheia contractul în formă autentică dar aceștia nu au dat curs solicitărilor.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1279, 1669 cod civil și art. 148-151, 194-195 C.proc.civ.
În dovedire au fost depuse înscrisuri constând în: promisiunea de vânzare din data de 20.05.1999 (f. 9), titlu de proprietate (f. 10), certificat de atestare fiscală (f. 11), adeverință rol agricol (f. 15), certificat de deces (f. 14), anexa 24 (f. 16), plan de amplasament (f. 17). A fost solicitată administrarea probei cu înscrisuri, testimonială, interogatoriul pârâților și expertiza în specialitatea topo-cadastru.
Acțiunea a fost legal timbrată cu suma de 182 lei, potrivit dispozițiilor art. 3 din O.U.G. 80/2013 (f. 30).
La data de 05.01.2017, a fost formulată cerere de introducere în cauză a moștenitorilor reclamantului V.-D. D. față de împrejurarea că la data de 06.08.2016 a intervenit decesul acestuia (f. 31 - 35)
Pârâții, deși legal citați, nu au formulat întâmpinare.
La termenul din data de 25.04.2017, instanța a încuviințat pentru reclamanți proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâților și testimonială cu doi martori. Declarațiile martorilor audiați în cauză se regăsesc atașate la dosar (f. 104-105). La termenul din data de 06.06.2017 a încuviințat pentru reclamanți și proba cu expertiza în specialitatea topo-cadastru.
La termenul din data de 16.01.2018, reclamanții au formulat cerere de majorare petit (f. 127)
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarea situație de fapt:
La data de 20.05.1999, între autorul pârâților, A. N. N., în calitate de promitent-vânzător și reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători, s-a încheiat un antecontract de vânzare sub forma unui înscris sub semnătură privată, denumit de părți ";contract de vânzare-cumpărare"; (f. 9), având ca obiect obligația de a transmite prin vânzare dreptul de proprietate a suprafaței de 1.600 mp teren situat în intravilanul satului Cernu, com. Poduri, jud. Bacău, conform titlului de proprietate nr. 11010 din data de 28.04.1995.
Potrivit titlului de proprietate nr. 11010 din data de 28.04.1995, defunctul A. N. N. a primit în proprietate o suprafață totală de 2.280 mp (f. 10).
Prețul a fost stabilit de părți la valoarea de 250 de lei (2.500.000 lei vechi), sumă ce a fost achitată de reclamanți la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, astfel cum rezultă din declarațiile martorilor O. M. (f. 104) și B. G. (f. 105). Aceștia au arătat în fața instanței că sunt vecini cu părțile și sțiu că în anul 1973 autorul pârâților au vândut reclamanților o suprafață de aproximativ 500 mp teren împreună cu casa situată pe teren iar în anul 1999, după ce acesta a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate, a vândut reclamanților prin act sub semnătură privată și restul terenului situat în jurul proprietății vândute deja, teren pentru care a fost achitată o diferență de preț.
Potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză de expert Butnaru Mihai, reclamanții stăpânesc o suprafață de 500 mp teren curți-construcții cumpărat prin contractul de vânzare nr. 122/92 din data de 10.05.1974 precum și două suprafețe de teren intravilan arabil și fâneață de 1149, respectiv 800 mp (f. 118). Ultimele două suprafețe de teren amintite au fost cumpărate de reclamanți printr-un act sub semnătură privată la data de 20.05.1999 de la A. N. N..
Analizând în drept cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți, instanța reține că antecontractul de vânzare cumpărare este un contract are ca obiect obligațiile părților de a vinde în viitor un anumit bun, la un anumit pret, determinat sau determinabil. Dacă bunul se află în patrimoniul promitentului vânzător, promitentul cumpărător poate solicita instanței, în lumina principiului executarii în natura a obligatiilor si a repararii în natura a pagubelor, să pronunțe o hotărâre care sa tina loc de contract de vanzare cumpărare.
În situația în care promitentul-vânzător refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare, astfel cum și-a asumat această obligația prin antecontract (promisiune de vânzare), aspect dovedit în cauză, instanța apreciază că, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, poate pronunța, la cererea beneficiarului promisiunii, în temeiul dispozițiilor art. 1073 și 1077 C.civ. anterior (față de data încheierii antecontractului), o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, care are caracter constitutiv de drepturi și care operează transferul proprietății de la data când rămâne definitivă. Totodată, prin art. 5 alin. 2 Titlul X din Lg. 247/2005, s-a prevăzut în mod expres că, în situația în care, ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, ce poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Pentru pronunțarea unei astfel de hotărâri, trebuie să fie îndeplinite toate condițiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu excepția consimțământului.
Actul juridic încheiat între părți este un antecontract de vânzare - cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamanților a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma autentică ci a dat naștere doar unui drept de creanță în patrimoniul reclamanților și a creat în sarcina părților obligația de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică.
Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită prevăzute, fiind obligatoriu între părțile contractante în baza art. 969 din Codul civil anterior.
În cauză, pârâții, moștenitori și succesori în drepturi ai promitenului - vânzător, astfel cum rezultă din actele de stare civilă și anexa 24 depuse la dosar (f. 16 și urm.) au calitatea de proprietari asupra terenului ce a făcut obiectul antecontractului (f. 10).
Imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare reprezintă o parte din terenul ce a fost dobândit de autorul pârât ca urmare a emiterii titlului de proprietate pe numele acestuia.
Reclamanții și-au îndeplinit obligația de a plăti prețul, achitând încă de la încheierea antecontractului întreaga sumă înscrisă în acesta, aspect confirmat și de martori.
Obiectul antecontractului este determinat și constă în vânzarea bunului imobil în suprafața de 1149 mp teren arabil situat în intravilanul satului Cernu, com. Poduri, jud. Bacău, delimitat pe plan de perimetrul 1-2-3-4-5-22-21-1, cu vecinătăți : la N - V. I., E - V. D. și M., S - drum de acces, V - drum sătesc și de 800 mp teren fânaț situat în intravilanul satului Cernu, com. Poduri, jud. Bacău, delimitat pe plan de perimetrul 7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-7, cu vecinătăți : la N - V. I., E - M. C., S - O. M., V - V. D.și M., astfel cum a fost identificat de expert Butnaru Mihai.
Pârâții, în calitate de moștenitori ai promitentului-vânzător, au refuzat să încheie contractul de vânzare cumpărare, astfel cum acesta și-a asumat prin antecontract (promisiune de vânzare), aspect ce reirese din neprezentarea la notar pentru perfectarea contractului ca urmare a notificării emise la cererea promitenților-cumpărători.
Instanța, pentru completarea probatoriului, va acorda eficiență și dispozițiilor art. 358 C.proc.civ., față de împrejurarea că pârâții, deși legal citați cu mențiunea de a se prezenta în fața instanței cu mențiunea de a răspunde la interogatoriu, nu s-au înfățișat. Prin urmare, va socoti această împrejurare ca o mărturisire deplină în favoarea reclamanților.
Potrivit certificatului de atestare fiscală depus la dosar, pârâții nu figurează în evidențele compartimentului fiscal cu creanțe bugetare de plată scadente la bugetul local, în ceea ce privește terenul intravilan ce face obiectul cererii (f. 11).
În concluzie, instanța va admite cererea reclamanților astfel cum a fost modificată.
Va lua act că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.
| ← Recurs. refuz nejustificat de a elibera autorizaţie de construire | Cerere de retrocedare fond funciar. Jurisprudență Fondul funciar → |
|---|
