Iesire din indiviziune fortata . Jurisprudență Agricultură; Proprietate privată
| Comentarii |
|
Judecătoria BALŞ Hotărâre nr. 2386 din data de 05.03.2014
Prin cererea adresată instanței la nr.2386/184/07.09.2011, reclamantul D. i-a chemat în judecată pe pârâtii T., solicitând ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună ieșirea din indiviziune fortata a paratilor cu privire la suprafața de teren de 3,49 ha , situată pe raza comunei P. si sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
În fapt, reclamantul a arătat că la data de ... a cumparat de la numitul T. suprafata de teren de 5000 m.p. situata in extravilanul comunei, pentru care a platit suma de 750 lei.
Se motiveaza ca reclamantul a introdus actiune in instanta avand ca obiect "hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare";, in care paratul a depus intampinare prin care arata ca este de acord cu cererea reclamantului si cu aceea ca reclamantul sa devina proprietarul suprafetei de 5000 m.p., insa judecata a fost suspendata deoarece paratii nu facusera iesirea din indiviziune.
Desi reclamantul le-a cerut paratilor de nenumarate ori sa faca iesirea din indiviziune, acestia au refuzat in mod nejustificat, motiv pentru care solicita iesirea din indiviziune fortata asupra terenului in suprafata de 3,49 ha, sa-i fie atribuite in lot paratului si sa se constate ca reclamantul este proprietarul acestor suprafete de teren, cu pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
In drept se invoca dispozitiile art.728 C.civ. si art.1 C.p.c.
Atasat cererii de chemare in judecata reclamantul a depus T. P.
Ulterior acestui moment s-au depus acte de stare civila pentru parati, inscrisul sub semnatura privata din data de, sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale, incheiere notariala.
La data de 13.12.2011 paratii au depus intampinare prin care au solicitat respingerea cererii de chemare in judecata; paratul a aratat in esenta ca i-a vandut un "pogon"; de pamant, adica 5000 m.p. reclamantului, insa acest teren este situat in. Paratul i-a inmanat reclamantului o copie de pe titlul de proprietate pentru a intocmi actele, neverificand continutul chitantei in momentul in care a semnat-o. Acelasi parat a precizat ca nu i-a fost achitata nicio suma de bani pentru terenul pe care l-ar fi vandut si ca reclamantul i-a sters datoria de 250 lei pe care o inregistra la magazinul acestuia, refuzand sa ii achite diferenta de 500 lei. Terenul indicat in cuprinsl cererii de chemare in judecata si in chitanta este muncit de peste 7 ani de catre fiul paratului numitul..., acesta fiind singurul care l-a lucrat.
La data de reclamantul a depus raspuns la intampinare.
In cauza au fost propuse si administrate probele cu inscrisuri, martori, interogatorii si expertiza topografica.
Paratii, cu exceptia lui.. , au lipsit nejustificat la termenul de judecata acordat pentru luarea interogatoriului, instanta urmand sa faca aplicarea dispozitiilor art.225 C.p.c., potrivit carora, daca partea, fara motive temeinice, refuza sa raspunda la interogatoriu sau nu se infatiseaza, instanta poate socoti aceste imprejurari ca o marturisire deplina sau numai ca un inceput de dovada in folosul partii potrivnice.
Analizand actele și au incheiat un antecontract de vanzare-cumaparare pentru suprafata de teren de 5000 m.p. teren arabil, situat in extravilanul comunei Pirscoveni, sat Butoi, judetul Olt, defalcata astfel: 2500 m.p. teren arabil in .... si 2500 m.p. teren arabil in ... pentru pretul de 750 lei.
Din declaratia martorului rezulta ca reclamantul a redactat la domiciliul sau inscrisul sub semnatura privata prin care paratul T. i-a vandut suprafetele de teren de 2500 m.p. situata in T32 P2 si 2500 m.p. situata in T32 P3, in prezenta acestuia, cand i-a si inmanat pretul in suma de 750 lei, acest ultim aspect fiind confirmat si de martora. Ambii martori au declarat ca i-au auzit pe vanzator si pe cumparator vorbind despre faptul ca terenul vandut reclamantului este situat la iesirea din comuna P. Aceiasi martori au declarat ca in anul 2008 reclamantul a cultivat terenul respectiv cu ovaz, martorul ajutandu-l pe reclamant la cositul ovazului; martorii au mai declarat ca in anii urmatori reclamantul nu a mai cultivat terenul, deoarece au aparut discutii intre reclamant, de o parte, si paratul si fiul sau, de cealalta parte. Aceste sustineri se coroboreaza cu declaratiile martorului , propus de paratul , care a arata ca in anii 2010 si 2011 l-a ajutat pe fiul paratului, sa praseasca porumbul de pe o suprafata de mai mult de 1 ha, situata la iesirea din P. Martorul a mai precizat ca nu stie cine a lucrat terenul in anul 2008. Martorul a declarat ca l-a ajutat pe parat sa munceasca terenul in suprafata de 5000 m.p., situat la strada, la iesirea din P, din anul 2008, insa declaratia acestuia nu se coroboreaza cu nicio alta proba, astfel incat instanta nu va da eficienta acestei declaratii in sensul retinerii faptului posesiei asupra terenului de catre paratul T in anul 2008.
Din adresa nr. emisa de Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura - filele dosar, rezulta ca pentru anul 2009, cu privire la suprafata de teren in discutie au depus cereri de sprijin atat reclamantul, cat si numitul fiul paratului , ambii primind plata pentru schemele de sprijin pe anul 2009.
De asemenea, din copia registrului agricol - fisa reclamantului pe anul 2009, rezulta ca reclamantul a inscris suprafata de teren cumparata; totodata, la fila lui, este inscrisa mentiunea potrivit careia suprafata de 0,50 ha din T 32 P 2,3 este "data "
Reprezentantul Primăriei, prezenta la termenul de judecata din data de 26.04.2012 la solicitarea instantei, explică modificările din Registrul Agricol pe anul 2009 fila reclamantului, prin aceea că după ce a înscris mențiunea "T"; a omis să scrie numărul tarlalei înscriind imediat parcelele 2 și 3, după care a revenit si peste bara de după mentiunea ,,T"; a scris 3 în fața cifrei 2, rezultând nr.32, iar peste cifra 3 reprezentând parcela a scris cifra 2. A fost prezentat in acelasi timp registrul agricol in original.
In consecinta, concluzia instantei este paratul i-a vandut reclamantului suprafata de teren de 0,50 ha din T 32 P 2,3 si nu o alta suprafata, situata pe alt amplasament. O alta ipoteza nu poate fi acceptata atata timp cat in anul 2008 reclamantul a posedata si lucrat terenul din T 32 P 2,3, cat s-a inscris cu acesta in registrul agricol si, mai cu seama, atata timp cat paratul vanzator a semnat un inscris sub semnatura privata care nu a fost declarat fals si pe care paratul l-a recunoscut prin intampinarea depusa si semnata personal in dosarul nr. 611/184/2009.
Prin incheierea de admitere in principiu din data de 30.05.2012 a fost admisa cererea de iesire din indiviziune fortata formulată de reclamantul D
S-a constatat dreptul paratilor în cotă de 1/5 impreuna ( 1/15 fiecare) din suprafața de teren de 3,49 ha , situată pe raza comunei P, înscrisă în TP nr. si a fost efectuata o expertiza tehnica topografica.
Analizand cererea de iesire din indiviziune fortata, instanta constata ca aceasta este intemeiata, urmand sa fie admisa. Din dispozitiile art. 728 C.civ., potrivit cu care " Nimeni nu poate fi obligat să rămână in indiviziune ", rezulta ca titularii actiunii de iesire din indiviziune sunt mostenitorii aflati in indiviziune, instanta constata insa ca in cauza reclamantul justifica un interes in promovarea acestei actiuni, constand in valorificarea drepturilor sale ce decurg din incheierea antecontractului de vanzare-cumparare cu unul dintre mostenitori, in conditiile in care acestia refuza sa realizeze iesirea din indiviziune si in situatia in care reclamantul isi poate valorifica drepturile numai dupa realizarea iesirii din indiviziune a coproprietarilor.
Pentru aceste considerente va omologa in parte raportul de expertiză, va repartiza loturile, ținând cont de dispoz art. 741 C.civ. și art.673 indice 9 C.p.c. și va compensa inegalitatea acestora prin sultă conform art.742 Cod civil.
Instanta va tine seama de faptul ca din probele administrate in cauza rezulta cu certitudine ca terenul ce a facut obiectul vanzarii dintre reclamant si paratul T a fost posedat din anul 2009 de catre acest parat si de catre fiul sau, conditii in care atribuirea terenului in lotul paratei nu se justifica, fiind de natura sa prejudicieze interesele reclamantului, care, cu buna credinta a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare, platind pretul conform intelegerii cu vanzatorul.
Asa cum practica a statuat, in situatia in care vanzatorul se afla in indiviziune asupra bunului vandut, validarea vanzarii depinde de rezultatul partajului. Din probele administrate in cauza convingerea pe care si-a format-o instanta este aceea ca neintelegerile dintre reclamant si paratul vanzator au aparut in urma interventiei fiului vanzatorului, care nu a fost de acord ca acel teren sa fie vandut, fiind mai bine pozitionat, respectiv avand o valoare mai mare.
Judecand in echitate, tinand seama de considerentele expuse, instanta apreciaza ca terenul nu poate fi atribuit decat in lotul paratului , acest lucru fiind posibil, fara a afecta drepturile vreunei parti.
Astfel, instanta va dispune iesirea din indiviziune a paratilor si va repartiza astfel loturile.
Cu privire la capatul de cerere avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare incheiat intre paratul si reclamant, instanta retine ca la data de a cumparat de la numitul suprafata de teren de 5000 m.p. teren arabil, situat in extravilanul comunei pentru care a platit suma de 750 lei.
În condițiile speței, instanța apreciază că devin incidente următoarele dispoziții legale: art. 2 alin. 1 și 2 și art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulația Juridică a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției precum și alte măsuri adiacente.
Potrivit dispozițiilor art. 2 alin.1 din Titlul X din Legea 247/2005 "terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilanul și extravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute";. În baza art. 2 alin. 2 din același act normativ "în cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcție, indiferent de destinația sau întinderea acestora, dispozițiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător";
după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract";.
În baza art. 969 din Codul civil, "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante";.
În plus, art. 1073 din Codul civil stabilește că "creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și, în caz contrar are dreptul la dezdăunare"; iar art. 1077 din Codul civil prevede că în cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligația de a face, "creditorul poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului";.
Trebuie reținut și faptul că în conformitate cu dispozițiile art. 948 - 968 din Codul civil orice contract trebuie să îndeplinească toate condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită.
Analizând situația de fapt expusă prin prisma dispozițiilor legale incidente în speță, instanța constată cererea reclamanților întemeiată, pentru următoarele argumente:
Instanța apreciază că în baza art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005 poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic dacă s-a încheiat un antecontract cu privire la un teren, iar în cazul în care obiectul antecontractului îl formează și o locuință sau o unitate individuală, hotărârea care să țină loc de act autentic poate fi pronunțată în baza art. 1073 și art. 1077 din Codul civil, care consacră principiul executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, în baza căruia trebuie să asigure executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui și voința părților.
Pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare în condițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, art. 1073 și art. 1077 din Codul civil instanța trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părți care să fie dovedit în condițiile dreptului comun, dacă există refuzul părții acționate în instanță de încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul încheiat și dacă promitentul - vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul - cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
Instanța constată că actul juridic încheiat între părti este un antecontract de vânzare - cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra terenurilor și a casei ce fac obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea 247/2005 și art. 10 ind. 1 alin. 1 din Legea 114/1996, ci a dat naștere doar unui drept de creanță în patrimoniul reclamanților și a creat în sarcina părților obligația de a face.Instanța apreciază că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, care este un contract nenumit, întrunește condițiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită prevăzute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu între părțile contractante în baza art. 969 din Codul civil.
În acest sens, instanța arată că în prezenta cauză părțile au avut capacitatea de a încheia actul juridic, iar consimtământul acestora a fost exprimat la încheierea contractului, asa cum rezulta din proba cu martori si din intampinarea semnata de paratul Ticamera Nicoale pentru dosarul nr.611/184/2009 fila 17 din dosar.
În ceea ce privește obiectul derivat al antecontractului de vânzare - cumpărare acesta este reprezentat de imobilele mai sus identificate, iar acest obiect a existat la momentul încheierii convenției, este posibil, se află în circuitul civil, este determinat în contract fiind individualizat, este licit și moral. Instanța reține și faptul că în cuprinsul antecontractului de vânzare - cumpărare a fost stabilit în bani prețul, care este determinat, sincer și serios fiind întrunite astfel condițiile art.1303 din Codul civil.
Referitor la cauza antecontractului încheiat între părți, instanța apreciază că aceasta există, este licită și morală fiind întrunite astfel condițiile art. 966 din Codul civil. Prin încheierea actului juridic reclamanții au urmărit procurarea imobilului iar pârâții au urmărit obținerea unei contraprestații constând într-o sumă de bani în schimbul imobilului.
Instanța reține și faptul că reclamantul, în calitate de promitent - cumpărător, și-a îndeplinit obligația contractuală stabilită în antecontract de a plăți prețul, achitând încă de la încheierea antecontractului întreaga sumă înscrisă în acesta, respectiv 750 lei.
Față de aceste împrejurări, instanța urmează să admită cererea reclamantului, prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantul D si paratul T cu privire la suprafata de teren de 5000 m.p. teren arabil, situat in extravilanul comunei P, defalcata astfel:
În baza art. 54 alin. 2 din Legea 7/1996 privind cadastru și publicitatea imobiliară, în termen de 3 zile de la rămânerea definitivă și irevocabilă a prezentei hotărâri, o copie se va comunica Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Olt - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Slatina.
În baza art. 77 ind. 1 alin. 6 din Legea 571/2003 privind Codul Fiscal, în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă și irevocabilă a prezentei hotărâri, o copie se va comunica organului fiscal competent.
În baza art. 274 din Codul procedură civilă va obliga paratii la plata sumei de ... lei cheltuieli de judecata catre reclamant.
| ← Plângere contravenţională. Jurisprudență Infracţiuni | OG nr. 2/2001. Jurisprudență Activităţi economice... → |
|---|
