Ipoteca asupra unui imobil liber de construcţii. Construcţii edificate ulterior instituirii ipotecii. Expropriere. Echitate
| Comentarii |
|
C.civ., art. 494, art. 998, art. 1777
Nu se află în ipoteza prevăzută de art. 494 cel care, cumpărând un imobil supus unei ipoteci, este expropriat de către creditor, după ce a construit pe acest imobil; în această ipoteză, cererea cumpărătorului constructor de a fi despăgubit de către creditor este echitabilă.
C.A. Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, decizia nr. 22 din 6 februarie 1888 (C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., voi. 1, p. 605-606)
Spre a se putea invoca art. 494 trebuie să fie vorba de un terţ posesor care, de bună sau de rea-credinţă, cumpărând un teren, a non domino construieşte pe el şi in urmă se află în faţa adevăratului proprietar. Nu se află în ipoteza acestui articol cel ce cumpărând un imobil, supus unei ipoteci, este expropriat de creditor, după ce însă făcuse mai multe construcţii pe imobilul ce-1 cumpărase, deoarece cumpărătorul nu este un simplu posesor, el este un adevărat proprietar, care a cumpărat iarăşi de la adevăratul proprietar, deci el a construit pe fondul său iar nu pe fondul altuia, însă cererea cumpărătorului de a fi despăgubit de către creditorul adjude-catar, de valoarea construcţiilor sau de plus valuta ce a produs asupra imobilului, este echitabilă, căci creditorul de la început nu conta decât pe un loc viran pe care l-a găsit suficient pentru asigurarea creanţei sale. A întinde siguranţa creditorului şi la construcţiile făcute în urmă de cumpărătorul imobilului, este a avantaja pe creditor în paguba constructorului. Dacă după art. 1777 ipoteca se întinde la toate ameliorările imobilului, ceea ce cuprinde şi construcţiile, aceasta nu este altceva decât principiul accesiunii: quod solo inaedificatur solo cedit, dar aceasta nu este adevărat decât în raporturile dintre creditor şi debitor, unde există o convenţie tacită de a întinde garanţiile la aceste accesorii, dar nu în raporturile cu terţul detentor, care nu este întru nimic obligat personal, care nu este ţinut decât propter rem. Constructorul nu poate să rămână în pagubă de valoarea acelor construcţii; şi atunci s-ar putea zice că sau el a făcut afacerea debitorului, căci graţie acelor construcţii, debitorul s-a putut libera faţă de creditorul său, sau s-ar putea zice că el ar trebui să aibă un recurs în contra creditorului, căci acesta nu s-ar fi despăgubit integral de creanţa sa dacă nu erau acele construcţii, şi cum dânsul nu este întru nimic obligat către creditor, acesta trebuie să-i restituie valoarea acelor construcţii, rămânându-i recurs pentru suma restituită în contra debitorului. Această
din urmă alternativă este mai echitabilă în virtutea principiului de drept natural consacrat şi de legea civilă, că nimeni nu se poate îmbogăţi în paguba altuia, şi paguba ar fi pentru constructor dacă l-am lăsa expus insolvabilităţii probabile a debitorului, vânzătorul său. Dintre constructor şi creditor este mai just ca acesta din urmă să suporte insolvabilitatea debitorului căci el s-a mulţumit cu un gaj insuficient, el nu conta decât pe un loc viran, aceasta a fost intenţia părţilor şi ar fi a o denatura dacă n-am lăsa acţiunea recursorie creditorului şi am pune-o în sarcina constructorului, atunci am îmbogăţi pe creditor în paguba constructorului, căruia nu i s-ar acorda decât un recurs iluzoriu. Dacă constructorul ar fi cumpărat un imobil construit şi l-ar fi dărâmat, ar fi fost responsabil către creditor conform art. 998; tot aşa şi invers el trebuie să fie despăgubit şi de ameliorările produse, căci nu poate avea numai datorii fără drepturi, o justă reciprocitate dictează această soluţie. Argumentul tras din circumstanţa că legiuitorul nostru, care a avut în vedere pe cel francez, prin care se acorda constructorului un recurs în contra creditorului ipotecar, nu are nicio valoare, căci art. 2175 francez nefiind decât consacrarea principiului de echitate a art. 998, legiuitorul nostru l-a suprimat ca inutil, ca o superfe-taţiune. Argumentul că constructorul s-a grăbit, căci trebuia mai întâi să purgeze imobilul de toate sarcinile, şi apoi să înceapă a construi, este iarăşi fără valoare, căci dacă constructorul l-ar fi purgat, creditorul ar fi avut numai suma cu cât s-a cumpărat imobilul, sau, de nu s-ar fi mulţumit, ar fi putut să provoace o licitaţie publică, însă licitaţia atunci n-ar fi purtat decât numai asupra locului viran, tocmai ceea ce cere şi constructorul, ca din preţul licitaţie să se defalce plus-valuta provenită din construcţiile sale, fără de care creditorul s-ar îmbogăţi în paguba lui.
| ← Constatarea bunei-credinţe a constructorului. Titlu translativ... | Constructor de bună-credinţă. Drept de retenţie. Admisibilitate → |
|---|
