Ipotecă convenţională. Specialitatea contractului de ipotecă şi caracterul său indivizibil
| Comentarii |
|
Mansarda imobilului, chiar dacă prin structura şi destinaţia ei reprezintă o unitate locativă distinctă şi funcţională, nu poate fi considerată ca un imobil nou, separat de cel asupra căruia s-a instituit ipoteca, nu poate fi apreciată ca un bun viitor, în sensul art. 1775 C. civ. Condiţiile înfiinţării ipotecii asupra unui bun viitor sunt prevăzute în alin. (3) din art. 55 din Legea nr. 7/1996 republicată, dacă, în prealabil, a fost notată existenţa autorizaţiei de construire şi s-a notat procesul-verbal de recepţie parţială.
Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale pentru minori şi familie, Decizia nr. 2369 din 23 octombrie 2006
Prin sentința civilă nr. 11654 din 16 decembrie 2005 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins excepția autorității de lucru judecat și s-a respins acțiunea formulată de reclamanții C.I. și C.A. împotriva pârâtei B.R.D. S.A. - Agenția Cluj-Napoca.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că, potrivit CF 2089 Cluj, nr. top. 13847, 13847/S, reclamantul C.I. este proprietarul terenului grădină în suprafață de 215 stj.p., iar acesta și soția, reclamanta C.A., sunt proprietari în devălmășie asupra construcției aflate pe acest teren, casă cu fundații din cărămidă, compusă la subsol din pivniță și la parter din o cameră, o bucătărie, un antreu, o cămară, în extindere la parter o cameră, o baie, sas, imobilul fiind situat în Cluj-Napoca.
Sub C 12 în CF este intabulat dreptul de ipotecă pentru suma de 101.250 Euro și dobândă de 9,5% pe an în favoarea B.R.D. SA, Agenția Cluj-Napoca, asupra întregului imobil descris în foaia A.
între părți s-a încheiat contractul de ipotecă nr. 895 din 17 decembrie 2003, prin care reclamanții garantau cu imobilul teren și construcție, menționat în CF.
Reclamanții au depus autorizația de construire nr. 4180 din 31 decembrie 2001, pentru extinderea și mansardarea locuinței, pentru care s-a eliberat dovada de luare în folosință din 12 octombrie 2004, mansarda fiind compusă din două camere, bucătărie, baie, două terase și balcon.
La dosar există și raportul de evaluare care a stat la baza încheierii contractului de ipotecă nr. 895/2003, din care reiese că s-a avut în vedere grevarea întregului imobil în vederea constituirii ipotecii, deci inclusiv a extinderilor și mansardărilor care, la acea dată, nu erau evidențiate în CF.
Valoarea de circulație a imobilului stabilită în raportul de evaluare este de 80.000 dolari SUA, evidențiată și în contractul de ipotecă.
De altfel, aceste aspecte au fost statuate irevocabil prin sentința civilă nr. 5865/2005 a Judecătoriei Cluj-Napoca, păstrată prin decizia civilă nr. 296/2005 a Tribunalului Comercial Cluj. Din cuprinsul hotărârilor rezultă că s-a respins contestația la executare formulată de reclamanți, pentru lămurirea titlului executoriu reprezentat de contractul de ipotecă.
Instanțele au stabilit că reclamanții au garantat cu întregul imobil restituirea creditului, și nu doar cu imobilul înscris în CF, reclamanții încercând, prin prezenta acțiune, să sustragă noua construcție de la ipoteca înscrisă, ceea ce contravine prevederilor art. 1746 alin. (2) C. civ. referitoare la caracterul indivizibil al ipotecii.
Prin decizia civilă nr. 424 din 18 mai 2006 a Tribunalului Cluj, dosar nr. 1876/2006, s-a respins, ca nefondat, apelul reclamanților împotriva hotărârii primei instanțe, care a fost păstrată.
împotriva deciziei au declarat recurs, în termen legal, reclamanții, solicitând modificarea acesteia în sensul admiterii apelului și schimbării sentinței, prin admiterea acțiunii pe care au exercitat-o.
în motivarea recursului susțin recurenții că le-a fost grav încălcat dreptul de proprietate, de administrare și dispoziție asupra proprietății, dreptul de a contracta și de a stabili limitele acordului lor de voință. De asemenea, s-au interpretat și aplicat greșit dispozițiile legale în materia ipotecii, respectiv cele din art. 1774 și art. 1775 C. civ.; aceste prevederi arată că sunt exceptate de la ipotecare, sub sancțiunea nulității, bunurile viitoare, iar instanțele modifică în esență contractul de ipotecă; este inadmisibil ca obiectul ipotecii să fie modificat, mai ales atunci când este perfectat în formă autentică. Cele două apartamente nu erau terminate și nici înscrise în CF la data constituirii ipotecii. Raportul de evaluare este un act unilateral al B.R.D., neopozabil lor, pe care l-au contestat (din dezbateri a rezultat chiar faptul că nu a fost prezentat nici cu ocazia autentificării contractului de ipotecă, pentru a dobândi dată certă și a le fi opozabil).
în sfârșit, susțin recurenții, în motivarea deciziei se mai arată că, potrivit art. 1777 C. civ., ipoteca se întinde și asupra tuturor accesoriilor unui imobil și chiar asupra a ceea ce s-a adus posterior ipotecii. Textul de lege nu se referă la „accesorii”, ci la cu totul altceva, anume „ameliorări”, ceea ce în materia construcțiilor are un alt înțeles, fiind pur și simplu îmbunătățirile făcute fondului ori, în cauză, este vorba de construcții noi, unități locative distincte, cu funcționalitate diferită, apte de a fi intabulate distinct, în coli funciare diferite.
Recursul este nefondat.
Observând că reclamanții încearcă, pe calea acțiunii pe care au intentat-o, să degreveze de ipotecă mansarda imobilului proprietatea lor, intabulat în CF 2089 Cluj-Napoca, judecătoria a dat eficiență juridică și forță probantă unui aspect tranșat irevocabil în procesul dezbătut între părți, în dosarul nr. 3414/2005, luând act că obiectul convenției de ipotecă cuprinde și mansarda, construită în fapt la data perfectării contractului de garanție imobiliară. Dezlegarea în drept nu poate fi eludată în cazul din speță, unde întinderea obiectului ipotecii convenționale reprezintă o chestiune incidentală.
Instanțele nu au contestat dreptul de proprietate al reclamanților asupra imobilului, incluzând mansarda, drept care nu le-a fost tăgăduit nici de către pârâtă, din contră, recunoașterea acestui drept a stat la baza încheierii convenției de garanție imobiliară.
Corect au fost interpretate de către cele două instanțe și dispozițiile art. 1774 - 1777 C. civ., privitoare la principiul specialității contractului de ipotecă și a caracterului său indivizibil, garanție care grevează întregul imobil asupra căruia este constituită.
Nu s-a încălcat acordul de voință al părților la momentul perfectării convenției de garanție imobiliară, obiectul clar și precis determinat al contractului, în care ambele părți, semnând actul, au fost de acord cu întregul lui conținut, inclusiv a mențiunii referitoare la valoarea de circulație a imobilului ipotecat, de 80.000 dolari SUA. Această valoare, opozabilă recurenților, a fost determinată prin raportul de reevaluare pe care în prezent îl contestă, în cuprinsul căruia se reține că, la data efectuării lui, era construită și mansarda imobilului, fiind întocmită chiar și documentația de avizare a luării în folosință. Raportul de evaluare a avut ca anexă și planul mansardei, acceptat fiind de către C.I. și C.A. chiar prin darea consimțământului în fața notarului public, la momentul autentificării contractului de ipotecă.
Recurenții nu pot susține în cadrul recursului că mansarda imobilului reprezintă, în sensul legii, un bun nou, distinct de cel grevat de ipotecă, atâta timp cât ei înșiși, prin petitele și motivele acțiunii formulate la judecătorie, au învederat că este vorba despre un imobil în proprietatea lor și pe care doresc să îl partajeze. Două bunuri aparținând aceluiași proprietar nu pot fi împărțite. Ieșirea din indiviziune presupune și existența cel puțin a doi coproprietari, pe cote părți ideale, ceea ce nu este cazul recurenților, care, în fapt, urmăresc să realizeze o operațiune tehnică de dezlipire ori dezmembrare, în sensul prevederilor art. 44 din Legea nr. 7/1996.
De altfel, după cum temeinic subliniază intimata, art. 55 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 republicată stipulează că ipoteca se poate înscrie numai asupra unui imobil în întregul său ori asupra cotei părți aparținând unui coproprietar.
Mansarda imobilului, chiar dacă, prin structura și destinația ei, reprezintă o unitate locativă distinctă și funcțională, nu poate fi considerată ca un imobil nou, separat de cel asupra căruia s-a instituit ipoteca, nu poate fi apreciată ca un bun viitor, în sensul art. 1775 C. civ. Condițiile înființării ipotecii asupra unui bun viitor sunt prevăzute în alineatul 3 din art. 55, dacă, în prealabil, a fost notată existența autorizației de construire și s-a notat procesul-verbal de recepție parțială.
Lucrările de extindere executate de C.I. și C.A. fac parte din categoria celor descrise în art. 1777 C. civ., așa cum corect au reținut instanțele de fond, fiind accesorii construcției compusă din subsol și parter, amenajări survenite în urma constituirii imobilului ipotecat. Imobilul cu destinație de construcție este grevat de ipotecă în integralitatea lui, neputându-se pretinde că o parte din casă, cea de la mansardă, este neafectată de această sarcină.
| ← Servitute de trecere. Legitimare procesuală activă... | Expropriere. Începerea lucrărilor în vederea realizării... → |
|---|
