Contracte. Închiriere. Modificare în timpul executării pe cale judecatorească. Admisibilitate
| Comentarii |
|
Cererea pentru restrângerea spaţiului locativ şi stabilirea cuantumului chiriei este admisibilă şi trebuie analizată pe fond, chiar dacă un contract de închiriere este în curs de derulare (executare), atunci când clauzele acestuia nu au fost stabilite prin acordul părţilor.
Secţia civilă, Decizia nr. 3206 din 15 noiembrie 2006
Prin cererea de chemare în judecată reclamanta M.A a chemat în judecată pe pârâtele M.T. și M.M. pentru ca prin hotărâre judecătorească să se dispună restrângerea spațiului locativ și să se fixeze chiria în cuantum de 25% din venitul net pe familie.
în motivarea acțiunii reclamanta a arătat că potrivit dispozițiilor art. 33 din O.U.G. nr. 40/1999 și Legea nr. 10/2001 se poate încheia un nou contract de închiriere prin restrângerea suprafeței locuibile, întrucât în raport de cele două persoane menționate în contractul de închiriere există spațiu excedentar.
Prin sentința civilă nr. 1819 din 13 aprilie 2005 Judecătoria Drobeta Tr. Severin a respins acțiunea reclamantei pentru restrângerea spațiului locativ și pentru fixarea chiriei, luându-se act că pârâtele nu solicită cheltuieli de judecată.
în considerentele sentinței s-a reținut că a operat prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract conform punctului 15 din H.G. 498/2003 și că numai la încheierea noului contract se pot modifica clauzele privitoare la restrângerea suprafeței locative iar conform art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999 aprobată prin Legea nr. 241/2001 chiria se stabilește prin negociere între proprietar și chiriaș cu ocazia încheierii noului contract, nedepășind maximul de 15% sau 25% din venitul net lunar pe familie.
împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta M.E., criticând o pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând că în mod greșit i-a fost respinsă acțiunea, prima instanță interpretând greșit dispozițiile Legii nr. 10/2001 și ale Legii nr. 241/2001, care nu exclud posibilitatea restrângerii spațiului locativ al chiriașului, atunci când acesta deține un spațiu locativ mai mare decât necesarul. A încercat de mai multe ori să încheie cu pârâtele un nou contract de închiriere, astfel cum rezultă din actele depuse la dosar, însă acestea au refuzat, astfel încât restrângerea spațiului locativ nu se poate realiza decât pe cale judecătorească; la fel și fixarea cuantumului chiriei.
Prima instanță nu a manifestat rol activ pentru aflarea adevărului și nu a luat în considerare actele depuse la dosarul cauzei. De asemenea, prima instanță a reținut corect starea de fapt, în sensul că reclamanta este proprietara imobilului din litigiu, care i-a fost restituit în temeiul Legii nr. 10/2001 de către RA L. SA Drobeta Tr. Severin, prin dispoziția nr. 14/12 august 2002; predarea-primirea imobilului s-a efectuat la 26 august 2002, conform procesului-verbal, din care rezultă și faptul că în imobil se aflau chiriașele I. V. și M. T., care posedau contracte de închiriere.
Preluarea imobilului a inclus și preluarea chiriașilor, reclamanta subrogându-se în drepturile locatorului, respectiv RA L. SA Drobeta Tr. Severin.
Contractul de închiriere a fost prelungit de drept până la încheierea unui nou contract, astfel cum stipulează punctul 15 din H.G. nr. 498/2003.
Tribunalul Mehedinți, prin decizia civilă nr. 196/A din 30 martie 2006, a respins ca nefondat apelul reclamantei M.E. împotriva sentinței civile nr. 1819 din 13 aprilie 2005, pronunțată de Judecătoria Drobeta Tr. Severin, în dosarul nr. 1299/2005.
S-a reținut ca fiind real că pe parcursul anului 2004 reclamanta i-a notificat pe chiriași, prin intermediul executorului judecătoresc, să încheie un nou contract de închiriere, însă cu restrângerea suprafeței locuibile, conform art. 33 din O.U.G. nr. 40/1999.
Instanța de judecată nu se poate subroga în drepturile părților, cu privire la clauzele contractuale, legea dând acestora posibilitatea să decidă asupra limitelor contractului, inclusiv asupra cuantumului chiriei, care trebuie însă să fie determinat în limitele stabilite de legiuitor.
împotriva ambelor hotărâri a declarat recurs reclamanta M.E., solicitând modificarea hotărârilor și pe fond admiterea acțiunii.
S-a susținut de către recurentă că nu s-a încheiat un nou contract, întrucât intimatele refuză să accepte restrângerea spațiului locativ. De asemenea, intimatele nu prezintă acte pentru stabilirea cuantumului chiriei.
Curtea apreciază recursul întemeiat, fiind incidente prevederile art. 312 alin. (5) C. proc. civ.
Respingerea acțiunii reclamantei s-a făcut cu motivarea că există un contract de închiriere în curs de executare ce nu poate fi modificat decât prin voința părților contractante, nu pe cale judecătorească.
Motivarea este nelegală și a împiedicat instanțele să judece fondul litigiului.
Instanțele puteau și trebuia să verifice aspectele deduse judecății întrucât clauzele contractului de locațiune ce se derulează în prezent între părțile aflate în litigiu nu sunt rezultatul unui acord de voință încheiat între acestea. Instanțele au reținut (și recurenta nu a contestat acest aspect ) prelungirea de drept a contractului de închiriere nr. 848 din 1 august 1999, care a fost încheiat între RA L. SA Drobeta Tr. Severin și intimata M.T. în cazul restituirii imobilelor în cadrul procedurii Legii 10/2001 există obligația de a suporta sarcina locațiunii anterioare, o anumită perioadă de timp, după restituire, însă cererea de a se verifica posibilitatea restrângerii spațiului locativ precum și cuantumul actual al chiriei este admisibilă și trebuie analizată pe fond, chiar dacă un contract de închiriere este în curs de derulare (executare), ca urmare a prelungirii lui de drept, câtă vreme clauzele acestuia nu au fost stabilite prin acordul părților.
(Judecător P. Belulescu)
| ← Expropriere. Începerea lucrărilor în vederea realizării... | Obligaţie de a face. Desfiinţare lucrări. Inadmisibilitate → |
|---|
