Lucrări de construire şi de extindere a unei construcţii realizate de concubini pe terenul aparţinând unuia dintre ei. Accesiune imobiliară. Constructor de bună-credintă
| Comentarii |
|
C. civ., art. 492, art. 494, art. 992
în materia accesiunii imobiliare, buna-credintă a constructorului semnifică convingerea celui care edifică construcţia pe terenul altuia că acel teren îi aparţine. Valenţa bunei-credinţe în cauză nu poate fi interpretată raportat la acest element exterior. Concubinul constructor cunoştea proprietarul terenului ca fiind persoana concubinei sale, însă nu poate fi considerat de rea-credinţă în accepţiunea art. 494 alin. (1), (2) şi (3) teza I C. civ., pentru că acest text de lege vizează acea situaţie când se foloseşte un teren fără niciun titlu sau cu un titlu ale cărui vicii sunt necunoscute sau pe un teren cu titlu litigios.
Constructorul a investit muncă şi bani în imobilul pe al cărui proprietar îl cunoştea şi îl recunoştea, cu un interes legitim dat de starea de concubinaj. Deşi relaţiile de concubinaj nu creează aceleaşi efecte patrimoniale ca şi relaţiile de căsătorie, nu se poate face abstracţie de drepturile şi obligaţiile născute între concubini, similar celor născute dintr-o căsătorie, cu atât mai mult cu cât concubinajul a fost de lungă durată, însă neurmat de căsătorie.
în această situaţie, concubinul nu poate fi considerat decât un constructor de bună-credinţă în sensul că considera justificată şi legitimă încorporarea veniturilor sale proprii într-un imobil aparţinând concubinei, cu scopul creşterii valorii acestuia şi sporirii gradului lui de confort ce ar fi profitat ambilor concubini.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sentinţa nr. 605 din 13 iunie 2005, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 201/2004, la data de 16 februarie 2004, reclamantul G.I. a chemat în judecată pârâta S.S. solicitând, în temeiul art. 992 C. civ., obligarea pârâtei la plata sumei de 70.000 USD, echivalent a sumei de 2.225.090.000 lei, ce reprezintă contravaloarea investiţiilor făcute de reclamant în consolidare, lucrări de construcţie şi alte lucrări efectuate la imobilul situat în Bucureşti, sector 2, aflat în proprietatea pârâtei.
In motivarea cererii, reclamantul a arătat că a convieţuit şi a locuit cu pârâta S.S. timp de 16 ani, până la data de 16 august 2003, în casa pe care aceasta a moştenit-o împreună cu cei trei fraţi ai săi. Se preci-
zcază că pârâta a ieşit din indiviziune în anul 2000 printr-o hotărâre judecătorească, dobândind întreaga proprietate asupra imobilelor, a casei existente pe teren, dar şi a unei alte case şi al terenului ce aparţinuse mamei pârâtei, contra unei sulte plătite celor trei fraţi. Sulta a fost în cuantum de 300.000 lei şi a fost achitată în întregime de reclamant. De asemenea, a plătit şi onorariile avocaţilor în cuantum de
4.000 USD, echivalent a 150.000.000 lei.
Precizează reclamantul faptul că în anul 1995 a convenit cu pârâta S.S. să efectueze lucrări de consolidare a casei în care locuiau, locuin-
ţa aflându-se într-o stare de uzură şi o degradare avansată. In aceste condiţii, fiind de bună-credinţă şi fiind de notorietate faptul că locuiau şi trăiau împreună de mai mulţi ani, convieţuirea lor nedeosebindu-se de o căsătorie propriu-zisă, a angajat o echipă de constructori demarând lucrările de consolidare în regie proprie. Astfel, a construit o nouă clădire cu parter şi etaj, scară interioară şi alte facilităţi, amenajări interioare, a finanţat lucrări de înlocuire a instalaţiilor de electricitate, canalizare, apă, încălzire centrală, a construit un garaj, toate materialele fiind achiziţionate de pe piaţă şi achitate integral de reclamant, iar manopera fiind plătită de reclamant.
Precizcază reclamantul că acte doveditoare ale efortului financiar pe care l-a desfăşurat cu bună-credinţă se găseau depuse în două dosare pe care le-a sustras pârâta S.S. împreună cu fiul ei A.P.F.
La data de 7 aprilie 2004, pârâta S.S. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată. A arătat că imobilul a fost moştenit împreună cu fraţii săi, devenind singura proprietară în urma ieşirii din indiviziune. încă de la începutul relaţiei sale cu reclamantul, acesta a manifestat interes mai mult pentru imobil decât pentru persoana pârâtei, acesta de altfel plecând şi căsătorindu-se cu o altă persoană.
S-a precizat că reclamantul nu a contribuit niciodată la cheltuielile legate de repararea şi renovarea imobilului, aceste cheltuieli fiind făcute în exclusivitate de pârâtă care a lichidat un cont la B.C.R. la 16 august 2001, în sumă de 205.931.472 lei, a împrumutat suma de
20.000 USD de la o prietenă din străinătate, sumă restituită după ce fiul său A.P.F. a vândut trei apartamente în Bucureşti. Reclamantul nu a contribuit decât la cheltuielile legate de întreţinere şi la aprovizionarea cu alimente, însă acestea îi profitau, deoarece locuia în casa pârâtei unde avea confortul şi menajul asigurat. Veniturile reclamantului erau depozitate în bancă, investite în diverse acţiuni la societăţi comerciale şi în călătoriile sale în străinătate.
Recunoaşte pârâta implicarea reclamantului în activitatea de renovare a casei în sensul că a căutat meşteri, a discutat cu aceştia, însă toate plăţile s-au făcut din banii pârâtei şi ai fiului acesteia.
Analizând actcle şi lucrările dosarului, tribunalul apreciază cererea reclamantului ca fiind întemeiată în parte faţă de următoarele considerente de fapt şi de drept:
Reclamantul şi pârâta au întreţinut relaţii de concubinaj timp de 16 ani, întrerupte la 24 aprilie 2003 prin părăsirea de către reclamant a locuinţei în care cei doi îşi stabiliseră domiciliul, respectiv în Bucureşti, sector 2. Existenţa relaţiilor de concubinaj, ca şi în momentul întreruperii acestora, au fost recunoscute de către ambele părţi.
S-a dovedit în cauză faptul că asupra imobilului în care părţile şi-au stabilit domiciliul, pârâta deţine dreptul de proprietate conform sentinţei civile nr. 68 din 27 ianuarie 2000 dată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, în dosarul nr. 6261/1999, prin care se sistează o indiviziune succesorală şi s-a atribuit imobilul în deplină proprietate şi posesie moştenitoarei S.S., cu obligarea acesteia la plata sultei către ceilalţi moştenitori. După intrarea în posesia imobilului format la acea dată dintr-un teren de 207,5 mp şi o construcţie, părţile, concubinii au întreprins demersuri pentru edificarca unui nou corp de construcţie şi reabilitarea celui existent, fiind emis în acest sens certificatul de urbanism nr. 12155 din 30 octombrie 2001, urmat de autorizaţia de construire nr. 694 din 18 septembrie 2002 date de Primăria sectorului 3 Bucureşti. Prin acest act administrativ a fost autorizată proprietara S.S. să execute lucrări de extindere, reparaţii şi mansardare parţială a locuinţei având suprafaţa construită desfăşurată de 126,74 mp, suprafaţa utilă de 95,67 mp, dar şi lucrări de reparaţii şi a împrejmuirii.
Lucrările de construire sunt declarate terminate, iar lucrările executate conform autorizaţiei emise, de către o comisie de recepţie formată din proprietar şi un delegat al Primăriei sectorului 3 care întocmesc procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 136 din 20 noiembrie 2002.
Prin cererea de faţă, reclamantul solicită recunoaşterea dreptului său de creanţă asupra pârâtei constând în contravaloarea manoperei şi a materialelor încorporate în lucrările de construire asupra imobilului proprietatea pârâtei.
Din punctul de vedere al temeiului legal, cererea reclamantului poate fi analizată prin raportare la dispoziţiile art. 492 C. civ., text de drept care, deşi nu este indicat în mod expres de reclamant, tribunalul
găseşte că este aplicabil în cauză, aspect incident prin raportare la art. 129 alin. (4) C. proc. civ.
Pârâta nu contestă dreptul de creanţă al reclamantului, solicitând chiar la concluziile pe fond admiterea cererii, însă limitat numai în privinţa acelor pretenţii dovedite cu înscrisuri în cauză.
Art. 492 C. civ. prezumă că orice construcţie făcută asupra unui fond aparţine proprietarului acelui teren, cu cheltuiala sa până la proba contrară.
Prin urmare, legea însăşi prezumă că o construcţie făcută pe un teren aparţine proprietarului terenului, dar şi prezumţia că acea construcţie a fost edificată pe cheltuiala sa. Prezumţia nu este absolută, ci relativă putând fi răsturnată prin proba contrarie de către cel care a construit pe fondul altuia, cu materialele sale sau cu banii săi. Dovada acestui fapt conduce la răsturnarea prezumţiei şi la crearea unei situaţii în care proprietarul fondului pe care se află construcţii făcute de altul datorează despăgubiri celui care a construit, ca o aplicaţie a principiului că nimeni nu se poate îmbogăţi fară o justă cauză.
Dovada contrară pentru răsturnarea prezumţiei legale a revenit în cauză reclamantului care se prevalează de dispoziţiile art. 494 C. civ. şi cere despăgubiri pentru materiale încorporate în construcţie, dar şi pentru plata manoperei.
Deşi nu se invocă expres calitatea sa de constructor de bună-credinţă pe terenul altuia, reclamantul se prevalează de această stare de fapt invocând însă efectele concubinajului de lungă durată. Cu toate că în materia accesiunii imobiliare buna-crcdinţă a constructorului semnifică convingerea celui care edifică construcţia pe terenul altuia că acel teren îi aparţine, valenţa bunei-credinţe în cauză nu poate fi interpretată raportat la acest element exterior. Este evident că reclamantul cunoştea proprietarul terenului ca fiind persoana pârâtei, însă nu poate fi considerat de rea-credinţă în accepţiunea art. 494 alin. (1), (2) şi (3) teza I C. civ. pentru că acest text de lege vizează acea situaţie când se foloseşte un teren fară niciun titlu sau cu un titlu ale cărui vicii sunt necunoscute sau pe un teren cu titlu litigios.
Reclamantul a investit muncă şi bani în imobilul pârâtei a cărei proprietate o cunoştea şi o recunoştea, cu un interes legitim dat de starea de concubinaj. Deşi relaţiile de concubinaj nu creează aceleaşi efecte patrimoniale ca şi relaţiile de căsătorie, nu se poate face abstracţie de drepturile şi obligaţiile născute între concubini, similar celor născute dintr-o căsătorie, cu atât mai mult cu cât concubinajul a fost de lungă durată, însă neurmat de căsătorie.
In această situaţie, reclamantul nu poate fi considerat decât un constructor de bună-credinţă în sensul că considera justificată şi legitimă încorporarea veniturilor sale proprii într-un imobil aparţinând concubinei, cu scopul creşterii valorii acestuia şi sporirii gradului lui de confort ce ar fi profitat ambilor concubini.
Tribunalul consideră că în cauză a fost dovedită contribuţia reclamantului la lucrările de extindere şi mansardare a imobilului, însă nu în exclusivitate, ci împreună cu contribuţia pârâtei.
Pentru aceasta s-a reţinut faptul că înscrisurile depuse la dosar în dovedirea achiziţionării unor materiale de construcţii sau pentru plata muncii emană de la ambii soţi. De asemenea, martorii audiaţi în cauză au afirmat că muncitorii au fost plătiţi atât de reclamant, cât şi de către pârâtă. Este însă mai puţin relevantă persoana nominalizată în înscrisurile comerciale, facturi, chitanţe de cumpărarea materialelor şi mai puţin relevante depoziţiile martorilor sub aspectul persoanei fizice care efectua concret plata. Aceste aspecte sunt suficiente pentru a dovedi însă contribuţia ambilor concubini la realizarea lucrărilor de reparaţie şi construire.
Pentru dovedirea întinderii contribuţiei fiecăruia sunt relevante însă sursele banilor cu care se cumpărau materiale sau se plătea manopera, cu atât mai mult cu cât părţilor în litigiu nu li se aplică prezumţia instituită de art. 30 C. fam. Neexistând o comunitate matrimonială, contribuţia fiecărui concubin este dată de întinderea patrimoniului fiecăruia dintre ei afectat realizării acestei construcţii. Or, s-a dovedit în cauză că atât reclamantul, cât şi pârâta au susţinut financiar realizarea acestor lucrări, că aveau posibilităţi financiare pentru realizarea acestui obiectiv.
Astfel, reclamantul G.I. a dovedit întinderea veniturilor sale afectate realizării construcţiei prin înscrisurile care atestă veniturile obţinute din muncă conform carnetului de muncă, prin înscrisurile care atestă că face parte din consiliul de administraţie al unei bănci comerciale, R.B., înscrisuri care dovedesc venituri ridicate obţinute din muncă.
La rândul său, şi pârâta a dovedit că obţine venituri, chiar dacă într-un cuantum diminuat faţă de reclamant sub aspectul veniturilor din muncă, însă compensate prin venituri din alte surse, respectiv lichidarea unor depozite în bancă la B.R.D. - Sucursala Municipiului Bucureşti la data de 16 august 2001, la începutul lucrărilor de construire. De asemenea, tribunalul consideră dovedită apărarea pârâtei potrivit căreia a împrumutat o sumă de bani de la o prietenă din Canada, existenţa împrumutului fiind dovedită din interpretarea coroborată a susţinerilor pârâtei cu existenţa unor actc juridice de vânzare-cumpărare a două
imobile şi a unui autoturism de către fiul pârâtei, A.P.F., pentru obţinerea banilor necesari restituirii împrumutului.
Prin urmare, tribunalul consideră că ambele părţi au contribuit la extinderea lucrărilor de construire şi mansardarea imobilului pârâtei, contribuţia părţilor fiind egală. Pe cale de consecinţă, tribunalul a obligat pârâta să plătească reclamantului în baza art. 492 coroborat cu art. 494 C. civ., plata muncii sale şi plata materialelor corespunzătoare din valoarea totală a imobilului astfel cum a fost precizată de expertul tehnic imobiliar care a efectuat expertiza tehnică şi care a răspuns obiecţiunilor.
| ← Accesiune imobiliară naturală. Dobândirea proprietăţii în... | Construcţie edificată de proprietarul terenului. Accesiune... → |
|---|
