Obligaţia de a face / hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Judecătoria BOTOŞANI Sentinţă civilă nr. 92 din data de 15.01.2014
Dosar nr. XXXXX/193/2011 Obligația de a face / hotărâre care să
țină loc de act de vânzare-cumpărare
R O M Â N I A
JUDECĂTORIA BOTOSANI
SECȚIA CIVILĂ
Ședința publică din xx.xx.xxxx
Completul compus din:
PREȘEDINTE -
GREFIER -
S E N T I N Ț A C I V I L Ă NR. XXXX
La ordine pronunțarea în cauza civilă formulată de reclamantul-pârât P. N. în contradictoriu cu pârâtul-reclamant M. D., având ca obiect obligația de a face / hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședință publică lipsesc părțile.
Procedura legal îndeplinită, fără citarea părților.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din xx.xx.xxxx, în prezența avocatului G. C. pentru reclamantul-pârât P. N., avocatului P. A. ce substituie pe apărătorul A. A. pentru pârâtul-reclamant M. D., fiind consemnate în încheierea de ședință din aceea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre și când instanța, din lipsă de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru azi.
I N S T A N Ț A
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată în data de xx.xx.xxxx sub nr. XXXXX/193/2011 pe rolul Judecătoriei Botoșani, reclamantul P. N. a chemat în judecată pe pârâții M. D. și A. D. solicitând instanței ca, prin hotărârea ce urmează a se pronunța, să oblige pe aceștia din urmă la restituirea sumei de 9100 Euro, cu dobânda aferentă, precum și contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului situat în orașul Trușești, jud. Botoșani.
În motivare se arată că, în cursul anului 2010, reclamantul împreună cu familia s-au întors din străinătate și au dorit să cumpere o casă pe raza loc. Trușești, o rudă indicându-i imobilul pus spre vânzare de către moștenitorii defunctului M. V., respectiv pârâții din prezentul dosar.
Se susține că înțelegerea verbală între părți a fost ca reclamantul să achite suma de 500.000.000 lei vechi pentru casă, terenul aferent construcției (curte) și un teren agricol în suprafață de 1,5 ha. Astfel, reclamantul a achitat suma de 9100 Euro celor doi pârâți, însă nu a fost încheiat niciun contract, banii fiind achitați de către reclamant în rate, conform înțelegerii, suma totală trebuind achitată într-o perioadă de 6 (șase) luni.
Se mai susține că reclamantul a refuzat să achite diferența de sumă de 124.000.000 lei vechi până în momentul în care pârâții vor obține certificatul de moștenitor după defunctul M. V. însă, după eliberarea acestuia, pârâții nu au mai fost de acord ca înțelegerea să privească și terenul în suprafață de 1,5 ha. Mai mult, ar fi comunicat reclamantului că va solicita evacuarea sa din imobil în cazul în care nu va accepta noua înțelegere.
În final, reclamantul arată că este de acord să achite diferența de sumă și să încheie actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă conform înțelegerii inițiale, adică casă, terenul aferent construcției (curte) și un teren agricol în suprafață de 1,5 ha, în caz contrar solicitând restituirea sumei de 9100 Euro, cu dobânda aferentă, precum și contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilul situat în orașul Trușești, jud. Botoșani.
Acțiunea nu a fost motivată în drept.
În dovedire s-au depus copie după un înscris intitulat "act de mână"; datat xx.xx.xxxx din partea numitei T. M..
Prin încheierea de ședință din xx.xx.xxxx, instanța a admis cererea de ajutor public judiciar formulată de reclamant și, în temeiul art. 8 alin. 1 coroborat cu art. 6 lit. d) din OUG nr. 51/2008, a scutit pe reclamantul P. N. de plata taxei judiciare de timbru în sumă de 2198,04 lei.
Legal citată, pârâta A. D. nu a formulat întâmpinare, însă s-a prezentat în instanță la termenul din xx.xx.xxxx, unde a declarat că suma de 9100 Euro plătită de reclamant a fost încasată de pârâtul M. D. (încheierea de ședință din xx.xx.xxxx - fila 41).
Prin întâmpinarea formulată, pârâtul M. D. a solicitat respingerea acțiunii, ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
În primul rând, pârâtul arată că doar persoana sa are calitate procesuală pasivă în prezentul dosar, fiind singurul succesor în drepturi al defunctului M. V., pârâta A. D. fiind străină de succesiune, prin neacceptare.
Pe fond se arată că înțelegerea verbală dintre părți privea ca pârâtul să vândă reclamantului casa și terenul aferent, nu și terenul agricol în suprafață de 1,50 ha, prețul tranzacției fiind de 12500 Euro, din care reclamantul a achitat suma de 9100 Euro. Deși, pârâtul a luat legătura telefonic cu reclamantul de mai multe ori, solicitându-i achitarea diferenței de preț în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reclamantul a refuzat, solicitând în mod expres ca în act să fie inclus și terenul agricol de 1,50 ha. Pârâtul recunoaște că între părți nu s-a încheiat un contract scris, ci a avut loc o înțelegere verbală astfel încât apreciază că reclamantul nu poate face dovada că obiectul convenției verbale ar fi cuprins și terenul agricol, însă consideră că se poate dovedi cu martori, de față la momentul înțelegerii fiind A. P. și A. S.. Mai mult, la data de xx.xx.xxxx, în urma unei discuții telefonice între părți, reclamantul a semnat un act sub semnătură privată, prin care se angajează ca până la data de xx.xx.xxxxsă achite pârâtului suma de 3400 Euro, "sumă ce reprezintă diferența sumei rămasă neachitată din 12500 Euro, pentru locuința cumpărată de la acesta, conform certificatului de moștenitor nr. XXX";. În final, pârâtul apreciază că cererea principală a reclamantului, de pronunțare a unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu este fondată întrucât nu sunt îndeplinite condițiile pentru o asemenea cerere, în sensul că prețul nu este plătit în totalitate și, pe de altă parte, nu există consens asupra obiectului vânzării. Însă, dacă reclamantul ar fi de acord că obiectul înțelegerii a fost constituit doar din casă și terenul aferent, fără terenul agricol și ar plăti diferența de preț, pârâtul ar fi de acord cu admiterea cererii, fără cheltuieli de judecată.
În ce privește capătul subsidiar de obligare a pârâtului la restituirea sumei de 9100 Euro, plus dobânda aferentă acestei sume și contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului, cu înființarea unui drept de retenție asupra imobilului până la plata debitului, pârâtul solicită respingerea solicitării, motivând că reclamantul are culpa exclusivă în nefinalizarea înțelegerii în formă autentică. În plus, reclamantul își invocă propria turpitudine întrucât a "modificat"; obiectul convenției, adăugând terenul agricol, acesta reprezentând singura cauză pentru care pârâtul nu dorește încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare în forma solicitată de reclamant.
În apărare s-au depus copii după certificatul de moștenitor nr. XXX din xx.xx.xxxx după defuncții M. M. și M. V., înscrisul sub semnătură privată datat xx.xx.xxxx.
Prin răspunsul la întâmpinare, reclamantul și-a precizat obiectul acțiunii, în sensul că solicită pronunțarea unei hotărâri prin care părțile să fie obligate la restabilirea situației anterioare, anume pârâtul să fie obligat la restituirea către reclamant a sumei de 9100 euro, pe care pârâtul recunoaște că a primit-o, reclamantul să fie obligat la înapoierea către pârât a imobilului reprezentat de casă și teren aferent, prin evacuarea reclamantului, sub rezerva instituirii unui drept de retenție în favoarea reclamantului, până la plata de către pârât a sumei de 9100 euro, cu cheltuieli de judecată. De asemenea, arata că reclamantul nu are pretenții asupra contravalorii îmbunătățirilor pe care le-a efectuat la casă și nici asupra dobânzii aferente. Se apreciază că este viciată convenția verbală dintre părți, iar principiul repunerii în situația anterioară este regula de drept potrivit căreia, tot ce s-a executat în baza unui act anulat trebuie restituit încât părțile raportorului juridic convențional trebuie să ajungă în situația în care acel act nu s-ar fi discutat/încheiat. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1164, 1271 și 1345 Noul Cod Civil.
Ulterior, la termenul din xx.xx.xxxx, pârâtul M. D. a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu (casă și terenul aferent, fără terenul în suprafață de 1,50 ha), suplinind consimțământul reclamantului P. N., cu obligarea acestuia din urmă la plata diferenței de preț de 3400 Euro, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cu cheltuieli de judecată.
Pentru cererea reconvențională, pârâtul M. D. a achitat taxă judiciară de timbru în sumă de 2686 lei și timbru judiciar de 5 lei.
Prin întâmpinarea la cererea reconvențională, reclamantul a solicitat respingerea cererii reconvenționale, ca neîntemeiată, nefondată și nejustificată, reclamantul fiind de acord cu repunerea părților în situația anterioară sau cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru casa de locuit și terenul aferent acesteia, dar fără obligarea reclamantului la plata sumei de 3400 Euro întrucât nu s-ar justifica valoarea imobilului la suma pe care o solicită pârâtul, imobilul nefiind evaluat de un expert și, în plus, nu ar exista temei legal în a mai solicita o sumă de bani cât timp înțelegerea este viciată.
Prin încheierea de ședință din xx.xx.xxxx, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei A. D..
Pentru justa soluționare a cauzei, instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse de părți la dosar, interogatoriul pârâtului M. D. (fila 39) și proba testimonială, fiind audiată martora A. P. propusă de pârâtul M. D. (depoziție - fila 40).
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Pârâtul-reclamant M. D. este succesorul in drepturi al defunctului M. V., dobândind in aceasta calitate o casa si anexa gospodărească precum si suprafața de teren de 1678 mp teren, situate in satul Trușesti, comuna Trușești, județul Botoșani, bunuri menționate in certificatul de moștenitor nr. XXX din data de xx.xx.xxxx (f.16).
Anterior eliberării certificatului de moștenitor, a încheiat o convenție verbală cu reclamantul parat P. N., prin care primul in calitate de promitent vânzător s-a obligat sa înstrăineze către cel de-al doilea un imobil, in schimbul sumei de 50.000 lei (echivalentul sumei de 12.500 euro). Din prețul stabilit, reclamantul a achitat suma de 9100 euro, fapt recunoscut de pârât prin întâmpinare si prin răspunsul la interogatoriu (f.39)
Intre părți nu există consens asupra obiectului prestației promitentului vânzător, in sensul că in timp ce acesta susține că a promis vânzarea casei si a terenului aferent casei, dobândite prin moștenire, promitentul cumpărător afirma că acordul de voință include si o suprafața de teren agricol de 1,5 ha.
Așadar, promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare constituie, neîndoielnic, un contract sinalagmatic care dă naștere exclusiv unui drept de creanță, corelativ obligației de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare - cumpărare.
In situația refuzului uneia dintre părți de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, literatura de specialitate și practica judiciara, dublate și de prevederi cuprinse în dreptul pozitiv] au identificat mecanisme de suplinire a consimțământului părții la încheierea contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Potrivit art. 1073 cod civil :"; Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligației, si in caz contrar are dreptul la dezdăunare."; iar art. 1077 Cod civil prevede că :"; Nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.";
Admisibilitatea unei acțiuni de validare a unui contract de vânzare-cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare, obiectul acestuia (lucrul vândut și prețul), precum și modalitatea de plată a prețului (decizia nr. 1698/20.03.2003 CSJ).
Condițiile esențiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul părților, obiectul determinat și licit, cauza licită și morală.
Obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una din părți se obligă, respectiv acțiunea ori inacțiunea la care părțile sunt îndreptățite sau de care sunt ținute.
Obiectul reprezintă una dintre conditiile esențiale cerute de art. 948 Cod Civil pentru validitatea convențiilor. Acesta trebuie sa existe, sa fie în circuitul civil, sa fie determinat ori determinabil, sa fie posibil, licit si moral (art. 5, art. 948, art. 963-965 Cod Civil).
In speță, obiectul vânzării nu este determinat si nici determinabil, iar in lipsa unui consens al părților, instanța nu se poate substitui voinței acestora. Lipsa obiectului determină nulitatea absoluta a convenției, si pe cale de consecință, aceasta nu poate produce efecte juridice potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum".
Este adevărat că antecontractul nu este supus nici unei condiții speciale de formă, acesta având un caracter consensual, insă, chiar daca intre parti, este valabil încheiat in forma verbala, in situatia in care forma scrisa este ceruta ad probationem, cum este cazul in speță, posibilitatile de dovada ale acestuia sunt restrânse.
Regula înscrisa in art.1191 Cod civil este clara si interzice a se face dovada actelor juridice al căror obiect are o valoare ce depășește suma de 250 lei, altfel decat prin sau prin act autentic, sau prin act sub semnătură privată. Pe de alta parte nu s-a probat existenta vreunei situatii care sa constituie exceptie de la regula enunațată.
Așadar, contrar sustinerilor paratului, in lipsa unui înscris, instanța constata imposibilitatea dovedirii convenției cu un alt mijloc de proba.
Așa cum s-a arătat deja, pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice, prin altele, daca există un antecontract valabil încheiat între părți care să fie dovedit în condițiile dreptului comun. In lipsa acestuia, cererea formulata pe cale reconventională, urmează a fi respinsa, ca neîntemeiata.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare fiind desființată retroactiv, ca efect al nulității, principiul echității impune restabilirea situației anterioare, respectiv restituirea prestațiilor efectuate în temeiul acesteia.
Pe cale de consecință, va admite cererea principala, astfel cum a fost precizata si va obligă pârâtul să restituie reclamantului suma de 9100 Euro, precum și dobânda legală penalizatoare de la data formulării acțiunii - xx.xx.xxxx, până la data plății efective.
Repunerea părților în situația anterioara, ca efect al constatării nulității convenției in temeiul art. 948 Cod Civil, presupune evident si restituirea imobilului, insa in lipsa unei cereri exprese din partea paratului nu se poate dispune evacuarea reclamantului, cererea formulata de acesta fiind lipsita de interes. Nimic nu împiedică însă ca acesta sa-și execute obligațiile ce decurg din desființarea retroactiva a convenției.
In temeiul art. 18 din OUG nr. 51/2008, care prevede că, cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin încuviințarea ajutorului public judiciar vor fi puse în sarcina celeilalte părți, dacă aceasta a căzut în pretențiile sale iar partea căzută în pretenții va fi obligată la plata către stat a acestor sume, va obliga pârâtul M. D. să achite în contul bugetului de stat suma de 2198,04 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, pentru care instanța a acordat scutire reclamantului.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă va obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentand onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E
Admite cererea de chemare in judecata formulată de reclamantul P. N., domiciliat în mun. Iași, Aleea X, nr.Y, jud. Iași, fără forme legale în orașul Trușești, jud. Botoșani în contradictoriu cu pârâtul M. D., cu domiciliul în mun. Iași, str. X nr. Y, bloc Z, scara T, ap.U, jud. Iași, cu domiciliul procesual ales pentru comunicarea actelor de procedură în mun. Botoșani, str. X nr. Y, bloc Z, parter, jud. Botoșani.
Obligă pârâtul să restituie reclamantului suma de 9100 Euro, precum și dobânda legală penalizatoare de la data formulării acțiunii - xx.xx.xxxx, până la data plății efective.
Respinge cererea reconventională, ca neîntemeiată.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentand onorariu avocat.
În temeiul art. 18 din OUG nr. 51/2008 obligă pârâtul M. D. să achite în contul bugetului de stat suma de 2198,04 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, pentru care instanța a acordat scutire reclamantului.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de xx.xx.xxxx.
PREȘEDINTE, GREFIER,
| ← Hotărâre care să ţină loc de act autentic. Jurisprudență Cereri | Pretentii. Jurisprudență Chemare în judecată (acţiuni, cereri) → |
|---|
