Obligaţie de a face, ce îşi are izvorul în antecontractul de vânzare-cumpărare constă în încheierea în viitor a contractului în formă autentică

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Tribunalul GALAŢI Decizie nr. 360 din data de 16.04.2014

Obligație de a face, ce își are izvorul în antecontractul de vânzare-cumpărare constă în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, obligație care este susceptibilă de executare silită prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare

Aceasta posibilitate întemeiată pe dispozițiile art. 1669 C.civ. vizează suplinirea consimțământului părților la încheierea actului în formă autentică și presupune prin ipoteză un antecontract valabil încheiat în care clauzele contractuale au fost respectate, precum și refuzul uneia dintre părți de a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Astfel, pentru a pronunța o astfel de hotărâre, este necesar ca toate celelalte condiții necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare să fie îndeplinite.

Antecontractul trebuie să îndeplinească cerințele esențiale prevăzute de art. 1179 C.civ., și anume capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților, obiectul determinat sau determinabil, cauza licită și morală. Mai mult, promitentul-vânzător trebuie să fie proprietarul bunului ce face obiectul antecontractului, iar prețul stabilit să fie achitat în integralitate.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Tecuci, reclamanții CDN și CM au solicitat, în contradictoriu cu pârâții IM, IV, ICD și SI, moștenitorii defunctului IC, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind o parte determinabilă din imobilul situat în Tecuci și anume o cameră cu o suprafață construită de 31 mp, situată în partea de nord-vest a construcției corpul C1.

În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 07.03.2012 au încheiat cu autorul pârâților, IC, antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 33, prin care acesta din urmă s-a obligat să le vândă o parte determinată din imobilul situat în Tecuci, respectiv o cameră cu o suprafață construită de 31 mp, situată în partea de nord-vest a construcției corpul C1 din imobil.

Părțile au solicitat ca, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, să se facă în termen de 30 de zile de la finalizarea documentației de dezmembrare și intabularea în cartea funciară.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1528 și 1669 C.civ.

Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondată.

În motivare, acesta a arătat că în cauză camera pentru care s-a întocmit promisiunea, identificată pe latura de nord-vest nu are ieșire directă la stradă, iar promitentul-vânzător a fost în eroare la momentul încheierii promisiunii, crezând că încheie o vânzare asupra camerei situate pe latura de vest, pentru care există un contract de închiriere și care are ieșire directă la stradă.

Mai arată că respectiva cameră despre care se face vorbire în acțiune nu face obiectul contractului de închiriere, cu atât mai mult cu cât nu are ieșire la stradă. Semnarea în aceeași zi a celor două acte de succesiune și promisiune bilaterală, fără a-i da răgaz pârâtului să studieze cu atenție actul și să se sfătuiască cu familia, denotă o tendință de vicierea consimțământului pârâtului.

Pârâtul a formulat și cerere reconvențională, prin care a solicitat rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și constatarea nulității absolute a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare pentru existența unui viciu de consimțământ, respectiv eroare, întrucât a fost tot timpul convins că a încheiat un contract de vânzare pentru spațiul ce are o suprafață de 21 mp, cu ieșire la stradă, situat pe latura de vest și nu pe latura de nord-vest, cu suprafața de 31 mp.

S-a mai arătat că rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare are în vedere neplata prețului, în conformitate cu dispozițiile art. 1550 și 1554, cu aplicarea dispozițiilor art. 1516 alin.2 raportat la art. 1237, 1665 și 1724 din noul C.civ.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115-119 C.pr.civ., art. 1207 alin. 2 pct.2 C.civ. și 274 C.pr.civ.

Pe parcursul procesului pârâtul IC a decedat și au fost introduși în cauză, în calitate de moștenitori, pârâții IM, IV, ICD și SI.

Prin sentința civilă pronunțată de Judecătoria Tecuci a fost admisă cerere principală, s-a dispus perfectarea vânzării-cumpărării intervenite prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …., prin care reclamanții CDN și CM au cumpărat și pârâții IM, IV, ICD și SI, prin autorul lor IC, au vândut o cameră cu o suprafață construită de 31,93 mp, situată în partea de nord-vest a construcției corpul C1 din imobilul situat în Tecuci și s-a respins cererea reconvențională ca fiind nefondată.

Împotriva sentinței civile au declarat recurs pârâții-reclamanți IM, IV, ICD și SI.

În motivarea cererii, s-a arătat că în mod greșit instanța de fond a reținut că nu există dubii cu privire la camera vândută, în condițiile în care a arătat că autorul IC a fost în eroare asupra identității obiectului la momentul întocmirii promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv cu privire la camera care a făcut obiectul promisiunii, crezând că este vorba de camera aflată pe latura de vest, cu ieșire directă la stradă, în suprafață de 21 mp.

Mai arată că promisiunea precizează clar că are acces direct la stradă, ori camera pentru care s-a dispus perfectarea are doar o fereastră spre stradă.

S-a mai arătat că autorul în vârstă de 78 de ani nu a avut posibilitatea să înțeleagă pe deplin semnificațiile acestui act, având în vedere graba cu care s-au desfășurat demersurile pentru încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, fiind indusă o stare de confuzie și profitându-se de starea de sănătate a acestuia. Astfel, acesta era bolnav de aproximativ un an și jumătate, era nedeplasabil și imobilizat la pat.

Al doilea motiv de recurs vizează neplata prețului, întrucât față de răspunsurile la interogatorii există un dubiu cu privire momentul plăți(dimineața sau după-amiaza), astfel că și față de seriozitatea reclamanților și a notarului rezultă și din încheierea în formă autentică a unei promisiuni de vânzare-cumpărare în locul unui contract de vânzare cumpărare, în situația în care prețul a fost plătit integral.

S-a dispus de către instanță efectuarea a două expertize, una în specialitate construcții și cealaltă în specialitate grafologie, însă niciuna dintre acestea nu a fost analizată cu temeinicie de către instanța de fond, astfel că s-a admis acțiunea deși nu s-a confirmat sau infirmat că în cauză chitanța olografă ar fi fost semnată de către autorul IC.

Al treilea motiv de recurs vizează faptul că prețul stipulat în înscrisul intitulat Chitanță și în promisiunea de vânzare-cumpărare a fost stabilit cu încălcarea dispozițiilor imperative din Legea nr. 571/2003, întrucât din concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză reiese că valoarea camerei promise spre vânzare este de 49.404 lei, cu mult peste dublul valorii care ar fi trebuit cunoscute și respectate de notar.

Un alt motiv de recurs vizează încălcarea dispozițiilor art. 1221 C.civ., în sensul că există leziune, întrucât s-a profitat de starea de nevoi, de lipsa de experiență ori de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți prin stabilirea unei prestații considerabil mai mare decât valoarea propriei prestații.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C.pr.civ.

Verificând legalitatea sentinței civile prin prisma motivelor de recurs, instanța de control judiciar reține că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Între părți s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. … la data de …. de BNP X, prin care părțile s-au obligat să încheie contractul în formă autentică în termen de 30 zile de la finalizarea documentației de dezmembrare și intabulare în Cartea Funciară.

În rezolvarea conflictului temporal de legi existent între dispozițiile vechiului cod civil (din 1864) și cele ale noului Cod Civil(Legea nr. 287/2009 republicată), instanța va face aplicarea normelor noului Codul civil, deoarece potrivit art. 3, 4 și 102 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil, contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea si încetarea sa.

Pe fondul cauzei, instanța de fond a reținut în mod corect că este vorba de un antecontract prin care părțile au intenționat transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la o parte dintr-un imobil, care dă naștere în sarcina părților la o obligație de a face, constând în încheierea în viitor a contractului în formă autentică, obligație care este susceptibilă de executare silită prin pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Astfel, pentru a pronunța o astfel de hotărâre, este necesar ca toate celelalte condiții necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare să fie îndeplinite.

În cazul de față, instanța de fond a apreciat că aceste condiții sunt îndeplinite. Astfel, în ceea ce privește primul motiv de recurs, referitor la obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, s-a susținut de către pârâții-reclamanți că autorul lor a fost în eroare cu privire la identitatea obiectului la momentul întocmirii promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv cu privire la camera care a făcut obiectul promisiunii, crezând că este vorba de camera aflată pe latura de vest cu ieșire directă la stradă, în suprafață de 21 mp.

S-a reținut în mod corect de către instanța de fond că obiectul obligației a fost camera cu suprafața construită de 31,93 mp, situată în partea de nord-vest a construcției corpul C1 din imobilul situat în Tecuci, cameră care a fost identificată atât în promisiunea de vânzare-cumpărare, cât și prin înscrisul intitulat "chitanță";. Mai mult, a fost efectuată și o expertiză tehnică de specialitate, ocazie cu care a fost identificată camera în cauză, iar susținerea că această cameră nu are ieșire directă la stradă nu poate fi avută în vedere, întrucât și aceasta are vedere la stradă, însă nu are ușă de acces, ci doar o fereastră, aspecte care reies atât din raportul de expertiză, cât și din planșele foto depuse la dosarul cauzei.

Faptul că există încheiat un contract de închiriere pentru camera în suprafață de 15,07 mp și că aceasta ar face de fapt obiectul promisiunii nu are relevanță în cauză, întrucât suprafața camerei menționată în promisiune nu corespunde cu suprafața acestei camere, iar pe de altă parte aceasta este situată pe latura de vest a imobilului și nu pe cea din nord-vest.

Nu poate fi avută în vedere nici susținerea potrivit căreia autorul era în vârstă de 78 de ani și nu a avut posibilitatea să înțeleagă pe deplin semnificațiile acestui act, astfel că i-a fost indusă o stare de confuzie, profitându-se de starea de sănătate a acestuia, întrucât nu s-a dovedit prin niciun mijloc de probă aceste afirmații. Mai mult, din ansamblul mijloacelor de probă administrate în cauză nu a rezultat că reclamanții-pârâți ar fi folosit manopere frauduloase față de autorul pârâților-reclamanți pentru a-l determina să încheie antecontractul de vânzare-cumpărare în modalitatea realizată, cu atât mai mult cu cât acest act juridic a fost încheiat în fața notarului public, sarcina probațiunii acestora incumbându-le pârâților-reclamanți, potrivit dispozițiilor art. 1169 din vechiul C.civ.

Mai mult, potrivit art.1 alin.1 din Legea nr. 17/2000, persoanele vârstnice au dreptul la asistență socială, potrivit dispozițiilor prezentei legi, în raport cu situația socio-medicală și cu resursele economice de care dispun la cererea acestuia sau din oficiu.

În cauză, nu s-a dovedit că s-ar fi solicitat de către autorul pârâților-reclamanți să i se acorde asistență, dar acest drept i s-a refuzat. Nici teza potrivit cu care asistența trebuia cerută din oficiu nu s-ar confirma, întrucât în caz de îndoială cu privire la consimțământul acestuia, notarul ar fi avut obligația să ceară asistența socială, dar în prezența o asemenea îndoială nu a existat.

Dacă într-adevăr autorul pârâților-reclamanți ar fi fost în situația de a nu înțelege semnificația actului juridic și ar fi apreciat că a fost indus în eroare la momentul încheierii actului, atunci acesta ar fi putut ulterior discuta cu familia și ar fi luat măsuri în acest sens, însă cei nemulțumiți în cauză sunt moștenitorii. Mai mult, aceștia au cunoscut că s-a dezbătut succesiunea defunctei GA, cât și faptul că s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare, întrucât acestea s-au realizat la domiciliul acestuia și nefiind transportabil, este puțin probabil să fi fost singur la domiciliu.

Nu poate fi avută în vedere nici susținerea că s-ar fi putut încheiat contractul de vânzare cumpărare, în locul promisiunii de vânzare cumpărare, întrucât pentru a se perfecta contractul privind doar o parte dintr-un imobil trebuie îndeplinite anumite formalități prealabile.

Referitor la cel de-al doilea motiv de recurs care vizează prețul, se reține că acesta, ca element esențial de validitate al contractului de vânzare-cumpărare, trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil și să fie sincer și serios, în sensul de a fi stabilit în vederea achitării în realitate și de a nu fi derizoriu.

Instanța de fond a constatat că prețul stabilit de părți în antecontract îndeplinește condiția de a fi sincer, nefiind stabilit în mod fictiv. Prin preț neserios se înțelege un preț infim, derizoriu, atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut, încât practic nu există obiect al obligației cumpărătorului, seriozitatea prețului fiind o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea instanței de judecată. Antecontractul de vânzare-cumpărare este valabil chiar și în situația în care prețul este inferior valorii reale a bunului vândut, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub această valoare, echivalența fiind relativă, întrucât este raportată atât la valoarea bunului, cât și la subiectivismul părților. În acest sens, prin raportul de expertiză întocmit în cauză s-a stabilit valoarea camerei la suma de 49.404 lei, luându-se în considerare prețul de 1.547,28 lei mp, însă față de prețul de 550 lei/mp stabilit prin raportul de expertiză avut în vedere de Camera Notarilor Publici Galați, valoarea este rezonabilă.

Deși prețul în cuantum de 20.000 lei este inferior valorii de circulație a imobilului în litigiu, față de cele menționate instanța apreciază că acesta nu are caracter derizoriu la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește neplata prețului, se reține că în mod corect a apreciat instanța de fond că acesta a fost achitat, fiind avute în vedere atât mențiunile din promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată în formă autentică, cât și din înscrisul intitulat "chitanță";.

Faptul că în patrimoniul autorului pârâților-reclamanți nu s-a regăsit suma primită cu titlu de preț nu poate fi imputat reclamanți-pârâți, până la proba contrară, acesta fiind liber să dispună de această sumă.

Față de toate acestea, nu poate fi reținute nici celelalte motive de recurs, care vizează faptul că prețul stipulat în înscrisul intitulat "chitanță"; și în promisiunea de vânzare-cumpărare a fost stabilit cu încălcarea dispozițiilor imperative din Legea nr. 571/2003, nefiind astfel vorba de o fraudă la lege sau încălcarea dispozițiilor art. 1221 C.civ., în sensul că există leziune, prețul nefiind derizoriu.

Având în vedere toate acestea se reține că promitentul-vânzător și-a dat consimțământul în mod valabil pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare a unor bunuri imobile, instanța trebuie să suplinească consimțământul promitentului-vânzător, iar un astfel de refuz a fost dovedit în cauză.

Instanța de fond a considerat în mod corect că, în cazul în care bunul se află în patrimoniul vânzătorului-promitent și nu există alte impedimente legale, la cererea cumpărătorului-promitent, îl poate obliga pe vânzătorul-promitent la respectarea obligației de vânzare asumate în antecontract, chiar și fără acordul acestuia, în lumina principiilor executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciilor, hotărârea instanței având caracter constitutiv de drepturi, transferând dreptul de proprietate dintr-un patrimoniu în altul, urmând a suplini consimțământul vânzătorului-promitent.

Având în vedere că, în materie contractuală, culpa debitorului este prezumată, iar pârâții-reclamanți nu au făcut dovada unei cauze exoneratoare de răspundere în ceea ce privește nerespectarea obligației ce îi incumba de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum și faptul că sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art. 1279 C.civ., se constată că sentința atacată este legală și temeinică, motiv pentru care în temeiul art. 312 C.pr.civ., recursul va fi respins ca nefondat.

← Partaj succesoral. Daca în contractul de vânzare cumpărare...		Dacă la data la care a formulat cererea de reconstituire a... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Obligaţie de a face, ce îşi are izvorul în antecontractul de vânzare-cumpărare constă în încheierea în viitor a contractului în formă autentică