Obligaţie de a face. Drept de coproprietate forţată. Absenţa acordului coproprietarilor cu privire la modificările aduse bunului aflat în coproprietate forţată. Art.480 din Codul civil. Legea nr.7/1996
| Comentarii |
|
Curtea de Apel ORADEA Decizie nr. 81 din data de 10.01.2013
DREPT CIVIL.
Obligație de a face. Drept de coproprietate forțată. Absența acordului coproprietarilor cu privire la modificările aduse bunului aflat în coproprietate forțată.
Art.480 din Codul civil.
Legea nr.7/1996
Nu există nici un acord al tuturor proprietarilor părților comune privind accesul la podul aflat într-o clădire cu mai multe apartamente, neexistând nici acordul autorităților competente în materie pentru zidirea unei părți din culoarul ce asigură accesul spre pod, fiind astfel vorba de un abuz ce se impune a fi reparat, totodată faptul că există și posibilitatea realizării unei alte scări exterioare, nu este de natură a duce la o altă concluzie.
Faptic s-a realizat o încălcare a dreptului de coproprietate forțată asupra părților comune, constând în aproprierea casei scării de acces la pod de către proprietarul unuia dintre apartamente, trecerea timpului nefiind de natură a duce la concluzia că nu se impune revenirea la situația anterioară.
Va fi în sarcina proprietarului culpabil să readucă imobilul în situația inițială, el asumându-și un atare risc prin procedeul utilizat, contrar intereselor celuilalt coproprietar al părților indivize forțate, potrivit art.480 din Codul civil, nimeni neputând fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică.
DECIZIA CIVILĂ nr.81/2013-R din 10.01.2013
-Dosar nr.2362/271/2007-
Prin sentința civilă nr. 7366 din 14.11.2008 pronunțată de Judecătoria Oradea s-a admis cererea formulata de reclamanții C. V., C. M. in contradictoriu cu parații N. V. , N. O. D., N. D. si SCCTI B .
S-a dispus înscrierea in Cf individual 70575 Oradea cu nr. top. 636/1/1A si 635/4/1A a împrejurării ca apartamentul este intr-un imobil cu mai multe apartamente iar părțile comune indivize sunt casa scării, podul, acoperișul, scara de acces spre pod, terenul de sub clădire, structura de rezistenta a casei, luminatorul.
S-a dispus obligarea pârâților rd. 1 - 3 să permită reclamanților accesul spre pod, eliberând scara de acces.
Au fost obligați pârâții rd. 1 - 3 in solidar la plata cheltuielilor de judecata in favoarea reclamanților, in suma de 1306 lei.
În motivarea hotărârii instanța a arătat că imobilul înscris în Cf colectiv 3409 Oradea nr. top 636/1, 645/4 situat în Oradea str. Aurel Lazăr nr. 7 este alcătuit din trei apartamente și anume apt.1A aparținând reclamanților, apt. 1 aparținând pârâților de rd.1, apt.2 aparținând pârâților de rd.3,4.
Apartamentul reclamanților este întabulat în CF individual 70575 Oradea cu nr. 636/1/1A și 635/4/1A. ; în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din fondurile statului nefăcându-se referire la existența părților comune din imobil.
În cauză s-a dispus efectuarea unei expertize care să stabilească care sunt căile de acces ale proprietarilor spre părțile comune și care sunt părțile comune ale imobilului față de împrejurarea că pârâții au contestat că au blocat accesul reclamanților spre pod.
Din raportul de expertiză rezultă că imobilul în întregul lui are ca părți comune acoperișul, șarpanta, terenul clădit , structura de rezistență a casei, scara de acces la pod, luminatorul; singura cale de acces spre pod, luminator, șarpantă și acoperiș, fiind casa scării, ocupată în prezent de proprietarii apartamentelor 1 și 2 în exclusivitate.
Fiecare coproprietar are dreptul să utilizeze bunul aflat în coproprietate forțată, fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari cu respectarea a doua condiții, să nu aducă atingere drepturilor simultane și concurente de aceeași natură ale celorlalți coproprietari și să exercite aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal spre a cărui folosire și exploatare este destinat bunul accesoriu, în acord cu interesul celorlalți coproprietari.
Existența dreptului de proprietate ale proprietarilor asupra părților comune din imobil există independent de voința acestora și de împrejurarea că au fost sau nu consemnate în actul prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentelor în care locuiesc, motiv pentru care considerând întemeiată acțiunea instanța a dispus admiterea ei conform celor mai sus arătate.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel apelantul N. V. solicitând schimbarea ei în totalitate și a încheierii premergătoare din 7.11.2008 , să se dispună completarea probelor administrate la prima instanță cu o contraexpertiză topografică conform celor hotărâte de prima instanță prin încheierea din 3.10.2008 și în final să se respingă acțiunea reclamanților.
Împotriva aceleiași hotărâri au declarat apel apelanții N.O. și N.D. solicitând modificarea ei în totalitate în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamant invocând aceleași motive de apel ca și apelantul N. V. arătând totodată că cele două lucrări de defalcare sau afectat doar apt. 1 și 1A, apt. 2 nefiind afectat sub nici o formă. Cât privește obligarea lor de a permite accesul reclamanților spre pod, pe scara lor, hotărârea este netemeinică și nelegală deoarece scara de acces a podului este liberă, dar pentru a se ajunge la scară în prealabil și în mod obligatoriu se intră pe coridorul lor asupra cărora reclamanții nu au nici un drept. Dispunând în sensul celor mai sus arătate practic prima instanță a instituit o servitute de trecere forțată.
Intimații C. V. și C. M. au depus o cerere de aderare la apel și întâmpinare solicitând a se constata că în petitul cererii de chemare în judecată s-a strecurat o eroare materială în sensul că în mod greșit s-a indicat CF individual 70575 Oradea în loc de CF 18197 Oradea, eroare care se regăsește și în dispozitivul hotărârii.
Prin decizia civilă nr. 139/A din data de 17.04.2012, pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr. 2362/271/2007, s-a respins cererea de aderare la apel formulată de apelanții reclamanți C.V. și C. M..
S-au admis ca fondate apelurile civile formulate de apelanții N.V. , N. O. D. și N. D. în contradictoriu cu intimații C. V. și C. M. și SCCTI B. , împotriva sentinței civile nr. 7366 din 14.11.2008 pronunțată de Judecătoria Oradea pe care a schimbat-o în totalitate în sensul că:
A respins acțiunea formulată de reclamanții C.V. și C.M. în contradictoriu cu pârâții N. V., N. O. și N. D..
A obligat intimații la cheltuieli de judecată în cuantum de 1251,70 lei în favoarea apelanților N. O. și N. D., iar în favoarea apelantului N. V. suma de 3061,20 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente:
Apartamentul în litigiu este situat în Oradea, str. Aurel Lazăr nr. 7 fiind înscris în CF colectiv 3409 Oradea, fiind compus din 3 apartamente. Apartamentul 1A înscris în CF individual 8197 Oradea compus din 4 camere, bucătărie, cămară de alimente, culoar, baie, boxă, suprafață de 35 mp., garaj de 29,9 mp., magazie în suprafață totală de 202,97 mp. aparținând reclamanților cu titlu de cumpărare în baza contractului de vânzare cumpărare 761/1996 încheiat cu SCCTI Bihor, apartamentul 2 înscris în CF individual 7380 compus din 1 cameră, bucătărie, cămară de alimente, culoar, WC, sas, boxă în suprafață totală de 46,11 mp. aparținând pârâților apelanți N.O. și N. D. și apartamentul 1 înscris în Cf individual 35034 Oradea, nr.top 635/1 și 636/1 compus din 2 camere, antreu, bucătărie, coridor, cămară, casa scării în cotă parte, sas, pivniță, cămară, baie și terasă în suprafață totală de 318 mp. dobândit de către apelantul N. V. și soția N. M. prin cumpărare de la stat în anul 1991.
Din conținutul extraselor de CF aflate la dosar rezultă într-adevăr faptul că părțile comune ale imobilelor nu sunt înscrise în CF aspect însă care n u are relevanță din punct de vedere juridic deoarece prin efectul legii coproprietarii unor apartamente dintr-un imobil colectiv dețin dreptul de coproprietate forțată asupra părților compune ale întregului imobil.
Din expertiza efectuată în primă instanță rezultă că singura cale de acces spre pod, luminator, șarpantă și acoperiș este casa scării, conform schițelor din anexele 1 și 2 depuse la dosar, scară ocupată în prezent de proprietarii apartamentelor 1 și 2 în exclusivitate.
Din probele administrate în cauză rezultă că inițial imobilul în litigiu a fost conceput și edificat ca o locuință unifamilială, ulterior după preluarea acestuia de către stat el fiind împărțit în mai multe apartamente în vederea închirierii. Prima defalcare a imobilului s-a realizat în anul 1968 - 1969, ocazie cu care s-a ridicat un zid despărțitor la etaj în holul cu luminator, exact deasupra zidului separator similar, aflat la demisol, astfel încât casa scării ce ducea spre pod a intrat în componența unității locative folosite de către pârâți ca parte integrantă a apartamentelor acestora.
Ulterior în anul 1996 s-a realizat o altă defalcare cu ocazia cumpărării de la stat a apartamentului nr. 1A de către reclamanți, aceștia întabulându-și dreptul de proprietate în CF conform celor mai sus arătate , scara de acces la pod nefăcând obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Este adevărat că în mod normal aceasta ar trebui să facă parte din coproprietățile comune dar este de observat în speță faptul că starea de fapt mai sus descrisă există din anul 1968, că reclamanții au cumpărat imobilul în această stare. Instanța a efectuat o cercetare la fața locului constatând faptul că pârâții au făcut amenajări și renovări în imobilul în care locuiesc integrând scara ca parte din apartamentele proprietatea lor și că până în prezent reclamanții nu au formulat nici un fel de obiecțiuni, situație față de care, în situația în care instanța ar dispune ca reclamanții să aibă acces la această scară ar însemna practic să dispună ca aceștia să aibă acces în apartamentele proprietatea pârâților, aducându-se astfel atingere dreptului de proprietate al acestora, lucru care este inadmisibil.
Din expertiza efectuată în apel rezultă că pentru ca reclamanții să aibă acces în pod se poate realiza o cale de acces prin exteriorul clădirii astfel încât să nu se încalce proprietatea apartamentelor 1 și 2 . totodată din expertiză se reține faptul că variantele solicitate de reclamant (2 și 3 din expertiză) sunt de neconceput, având în vedere că s-ar aduce atingere rezistenței stabilității și durabilității clădirii în litigiu având în vedere vechimea acestuia.
Față de starea de fapt mai sus expusă instanța a constatat că dat fiind starea de pasivitate a reclamanților pe parcursul unei perioade îndelungate de timp, faptul că între timp apelanții au efectuat cheltuieli substanțiale cu lucrările de renovare ale imobilului și au le-au compartimentat astfel încât includ și scara, că pentru a avea acces la pod ar fi necesar ca reclamanții să treacă prin imobilul proprietatea celor două părți; din configurația compartimentării acestora constatată cu ocazia cercetării la fața locului, rezultând că practic ar trece prin întreg apartamentul acestora, nu numai pe scară, instanța constată cp hotărârea primei instanței este netemeinică și nelegală, motiv pentru care în baza art. 296 cod civil instanța urmează să admită apelul în sensul respingerii acțiunii.
În ceea ce privește excepția de prescripție invocată, instanța a constatat că aceasta este neîntemeiată deoarece termenul de trei ani prevăzut de decretul 167/1958 privind prescripția nu se aplică acțiunilor în revendicare imobiliară, cum este cea de față.
Cât privește cererea de aderare la apel prin care s-a solicitat a se modifica nr.topografic al imobilului instanța a constatat că dată fiind admiterea apelurilor și respingerea acțiunii, aceasta a devenit lipsită de interes, motiv pentru care a fost respinsă ca atare.
În baza art. 274 Cod pr. civilă fiind în culpă procesuală au fost obligați intimații C. V. și C. M. să plătească în favoarea reclamanților N. O. și N.D. suma de 1251,70 lei cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocațial și onorariu expert, iar apelantului N. V. suma de 3061,20 lei reprezentând onorariu expert, conform chitanțelor de la dosar.
Împotriva acestei sentințe, în termen, legal timbrat, au declarat recurs reclamanții C. V. și C. M., solicitând admiterea acestuia, modificarea deciziei în sensul păstrării sentinței.
Prin motivele de recurs s-a invocat că instanța de apel se contrazice în considerente, inițial arătând că părțile comune nu sunt înscrise în CF, apoi că după cumpărarea apartamentului 1A scara de acces la pod nu face obiectul vânzării. Se revine cu precizarea că starea de fapt persistă din anul 1968, ori, s-a respins excepția de prescripție a acțiunii în revendicare deși obiectul litigiului era obligația de-a face.
S-a acceptat un abuz de drept pus în legalitate cu motivarea că urmare a cercetării la fața locului s-a constatat că pârâții au făcut amenajări, renovări, integrând scara ca parte a apartamentelor, iar în măsura în care ar permite accesul reclamanților ar însemna ca aceștia să treacă prin apartamentul lor, aducând atingere dreptului de proprietate, concluzi comică în condițiile în care integrarea scării s-a realizat ilegal, nesancționat ci împroprietări cu casa scării - 18,89 mp.
S-a comis o denegare de dreptate câtă vreme deși s-a reținut că, casa scării face parte din părțile comune le-a respins cererea de asigurare acces la pod, contrar expertizei. S-a manifestat o superficialitate ieșită din comun referitor la aprecierea probelor, ei nu au rămas în pasivitate cu au formulat reclamații, fiind preluate susținerile, apărările celor două familii, reținând nefondat că au fost două defalcări câtă vreme a fost doar una în anii 1960, fără legătură cu casa scării.
În perioada 1984 - 2004 accesul la pod s-a făcut prin casa scării, prin antreu ce ducea la aceasta, doar în 2004 a fost ocupat abuziv de fam. N. iar accesul lor oprit. Cheltuielile substanțiale de care se face vorbire au constat în zugrăvit, schimbarea unui geam, a ușii apartamentului 1, montarea unei uși la antreul de intrare la casa scării, luarea în posesie și folosință, lucrări făcute fără consimțământul lor.
Cât privește propunerile experților acestea au fost bazate pe o expertiză de rezistență, o scară simplă de 1,5 m care nu ar afecta rezistența clădirii.
În drept s-a invocat art. 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedură civilă.
Intimatul pârât N. V. a solicitat, prin concluziile scrise formulate, respingerea recursului ca nefondat, menținerea hotărârii pronunțată de Tribunalul Bihor, cu cheltuieli de judecată, arătând că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale, raportat la situația concretă a imobilului în litigiu. Părțile comune indivize sunt acelea care, prin natura, destinația și funcționalitatea lor deservesc întregul imobil, profitând tuturor coproprietarilor. Astfel, după cum rezultă din probatoriul administrat în cauză, actualmente imobilul în litigiu este compus din trei apartamente, inițial construcția fiind concepută și edificată ca și o locuință unifamilială, cu un apartament la demisol, separat de restul clădirii, actualmente reprezentând apartamentul nr. 2. În anul 1968 Statul Român care era proprietarul întregii construcții, a delimitat spațiul de locuit folosit de cele două familii, astfel, familiei Martin urma să-i revină spațiile de locuit de la holul cu luminator spre stradă, iar familia N. spațiile de locuit de la holul cu luminator spre curte. Operațiunea de separare s-a realizat prin ridicarea unui zid despărțitor amplasat la etaj, în holul cu luminator, exact deasupra zidului separator similar aflat la demisol, astfel casa scării ce ducea spre pod intră în componența unității locative folosite de către intimatul pârât, ca parte integrantă a apartamentului. Astfel, casa scării și-a pierdut calitatea de parte comună indiviză, devenind proprietatea exclusivă a familiei N., proprietarii apartamentului 1A urmând să-și asigure un alt acces din apartamentul care le aparține. Folosirea de către reclamanți a căii de acces revendicate este de neconceput având în vedere că aceștia ar pătrunde nestingheriți în proprietatea intimatului pârât. Instanța de apel nu putea ține cont de celelalte variante ale expertizei atâta timp cât nu a fost sesizată în acest sens. Variantele 2 și 3 din obiectivele la lucrarea de contraexpertiză nu sunt viabile întrucât s-ar slăbi structura de rezistență.
Intimații pârâți au solicitat prin concluziile scrise formulate, respingerea recursului ca nefondat, menținerea deciziei recurate ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată, arătând că, prin constituirea unei căi de acces astfel cum solicită recurenții, aceștia ar avea posibilitatea să treacă prin întreg apartamentul proprietatea intimaților pârâți, ceea ce ar însemna o încălcare gravă a dreptului de proprietate exclusivă asupra apartamentului 2. Intimații pârâți nu se opun ca recurenții să folosească podul aflat deasupra apartamentului proprietate personală, însă să își asigure propriul acces la pod, fi în holul cu luminator, fie prin oricare altă zonă a apartamentului lor. Instanța de apel nu avea cum să țină cont de celelalte variante ale expertizei, respectiv de varianta 2 și 3, atâta timp cât nu a fost sesizată în acest sens.
Intimata pârâtă SCCTI B., deși legal citată, nu s-a prezentat și nici nu și-a comunicat poziția în cauză.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs cât și din oficiu, instanța de recurs a constatat următoarele:
Imobilul în litigiu este situat în localitatea Oradea, str. Aurel Lazăr, nr. 7, compus din 3 apartamente - apartamentul nr. 1A proprietatea recurenților, apartamentul nr. 1 proprietatea pârâților N. O. D. și D., iar apartamentul nr. 2 proprietatea pârâților N. V. și N. M., inițial înscrise în CF colectiv nr. 3409 Oradea, dobândite prin cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.
Din raportul de expertiză întocmit de inginer Iacob Iosif - filele 115 - 125 dosar fond - și a copiei xerox a colii de CF colective se reține că la foaia A nu este evidențiată corect descrierea imobilului nefiind indicate părțile comune indivize, casa fiind concepută ca locuință unifamilială. Apartamentele 1și 1A au suprafețe locative situate sub podul casei iar apartamentul 2 este la demisol. Casa are acces comun din stradă, o singură scară circulară ce face legătura între parter și pod, scara fiind folosită exclusiv de apartamentul 1 și apartamentul 2 iar recurenții proprietari ai apartamentului 1/A nu au acces la podul situat deasupra apartamentului și la luminator.
Accesul la casa scării se face prin ușa de acces a apartamentului 2 apoi casa scării, la nivelul podului casa scării se termină cu două uși metalice ce asigură accesul spre pod și luminator.
S-a mai reținut de expert faptul că podul nu este evidențiat la nici un apartament, existând o singură scară ce asigură accesul spre pod, scară ce la prima defalcare a constituit parte comună indiviză a celor 2 apartamente nou formate. Cu ocazia vânzării către V. A. de către SCCTI a apartamentului 2 în anul 1996 - de la care în anul 2001 au cumpărat intimații N.O. D. și D., s-a vândut coridorul de 8,58 mp și accesul spre casa scării ce asigura trecerea spre casa scării și spre pod cu toate că apartamentul 2 nu are pod deasupra apartamentului, astfel că s-a obținut autorizație pentru transformări interioare ce au condus și la ocuparea unei părți din casa scării de acces spre pod.
Cu ocazia soluționării cauzei în apel s-a efectuat un raport de contraexpertiză de ing. D., J. și N., iar conform concluziilor acestuia - filele 201 - 205 -, toate apartamentele au cotă de drept comun privind suprafața podului. Casa scării de acces la pod face legătura între demisol, parter, iar în urma separării în apartamentele 1 și 1/A, casa scării de urcare la pod a ajuns pe teritoriul apartamentului 1, nemaiexistând alt acces la pod.
Nu există niciun acord al tuturor coproprietarilor părților comune din care să reiasă că în momentul în care casa scării de urcare la pod a ajuns în perimetrul apartamentului nr. 2 s-ar fi convenit în acest sens, neexistând nici acordul autorităților competente în materie, fiind vorba în mod cert de un abuz ce prin modul în care a concluzionat instanța de apel a fost legalizat.
Indiferent dacă recurenții s-au opus sau nu în momentul în care s-au făcut lucrările necesare în scopul însușirii acestei suprafețe comune, acest aspect nu este de natură a duce la concluzia că instanța ar fi obligată a lua act de acest demers contrar normelor legale în materie. Este cert că situația de față s-a creat datorită abuzului de drept exercitat de proprietarii apartamentului 1 iar în această situație se impune revenirea la starea inițială, faptul că s-au realizat investiții în acest sens nefiind de natură a înlătura această concluzie, investițiile conform celor arătate mai sus fiind efectuate fără acordul recurenților.
Câtă vreme s-a produs un abuz, el se impune a fi reparat, iar faptul că există și posibilitatea realizării unei alte scări exterioare nu este de natură a înlătura cele expuse, culpa aparține proprietarilor apartamentului 1 și va fi în sarcina acestora readucerea imobilului la starea inițială, asumându-și implicit riscul în acest sens prin procedeul utilizat, contrar intereselor celuilalt coproprietar al părților comune indivize forțate - și implicit a art. 480 Cod civil - nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică, ceea ce în speță nu a fost cazul, iar sentința civilă nr. 3038/2007 a Judecătoriei Oradea depusă în recurs, nu schimbă aspectele susmenționate.
Indiferent în ce an au avut loc defalcări a apartamentelor din imobilul în litigiu, cert este că faptic s-a realizat o încălcare a dreptului de coproprietate forțată asupra părții comune a recurenților constând în aproprierea casei scării de acces la pod de către proprietarul apartamentului I, trecerea timpului nefiind un aspect de natură a duce la concluzia că nu se impune revenirea la situația anterioară, conform dispozițiilor legale în materie, acțiune nesupusă unui termen de prescripție de 3 ani cum corect din acest punct de vedere a concluzionat instanța de apel.
Câtă vreme la apartamentul proprietatea recurenților în coala de carte funciară individuală nu s-au menționat părțile comune, s-a impus aplicarea dispozițiilor Legii nr. 7/1996 în sensul înscrierii acestora, faptul că s-a menționat greșit numărul colii de carte funciară, este o eroare materială ce se îndreaptă conform art. 281 Cod procedură civilă de instanța de fond după procedura instituită în acest sens.
Față de toate considerentele expuse, fiind incidente dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, instanța de recurs în baza art. 312 alin. 1, 3 Cod procedură civilă, a admis ca fondat recursul, a modificat în parte decizia, iar în baza art. 296 Cod procedură civilă, a respins ca nefondate apelurile declarate de apelanții N. V., N. O. D. și N. D., păstrând în întregime sentința apelată ca fiind legală și temeinică.
| ← CHELTUIELI DE JUDECATĂ. Art..275-277 Cod procedură civilă.... | RECALIFICARE CALE DE ATAC. Art.84 Cod procedură civilă.... → |
|---|
