Partaj. drept de proprietate.. Jurisprudență Partaj
| Comentarii |
|
Curtea de Apel BUCUREŞTI Decizie nr. 613R din data de 28.06.2016
Partaj. Drept de proprietate.
Regula unanimitatii aplicabila coproprietatii, sub regimul vechiului Cod civil. Conditii de aplicare. Situatii in care poate fi invocata incalcarea regulii si prejudicierea drepturilor unuia dintre coproprietari.
Regula unanimitatii, creata jurisprudential, pana la aparitia noului Cod civil, in lipsa unei reglementari legale a modului de functionare a coproprietatii, poate fi supusa unor atenuari, in sensul ca se admite ca acordul coproprietarilor la o anumita folosire trebuie totusi privit din perspectiva exercitiului cu buna credinta a drepturilor partilor. Asadar, aplicarea regulii trebuie analizata in raport de circumstanțele concrete ale cauzei, pentru a se verifica, pe de o parte, dacă refuzul acordului unuia dintre coproprietari este justificată ea însăși de o nevoie reală și legală a coproprietarului, sau nu este, dimpotrivă, o exercitare abuzivă a dreptului de coproprietate. Cu atat mai mult, in situatia in care unul dintre coproprietari si-a dat acordul cu privire la folosirea bunului comun de catre celalalt coproprietar, iar coproprietarul care si-a exprimat acordul a instrainat cota sa de coproprietate catre un tert subdobanditor, pretentiile tertului subdobanditor care tind la schimbarea modului de folosire a bunului comun anterior agreata trebuie analizate si din perspectiva principiului sigurantei raporturilor juridice civile, pentru a se verifica dacă situația de fapt creată prin acordul inițial și care se cere a fi schimbată nu este de asemenea natură încât schimbarea ei ar prejudicia într-o manieră excesivă pe celălalt coproprietar. Acordul este un act unilateral de vointa producator de consecinte juridice, astfel ca situatia subdobanditorului trebuie asimilata avanzilor cauza, care preiau pozitia juridica a autorului, fara a exclude posibilitatea retragerii acestui acord, insa in conditii de fapt care sa justifice o asemenea masura si respectarea principiului legalitatii si al stabilitatii raporturilor juridice civile.
(decizia civila nr. 613 R/ 28.06.2016 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a 4-a civila)
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București sub nr. 10012/301/19.03.2012, reclamanta A. E. in contradictoriu cu parata P.D. a solicitat instantei sa dispuna obligarea paratei sa-i permita exercitarea in comun in proportie egala a dreptului de folosinta asupra terenului din partea dreapta a curtii comune a imobilului situat in Bucuresti, sector 3 ; obligarea paratei la readucerea la starea initiala a terenului din curtea interioara comuna, respectiv demolarea constructiei mentionata cu indicativul,’’C3’’ in anexa pe care o ataseaza; cu cheltuieli de judecata.
In motivare, reclamanta arata ca in data de 01.04.2010 a cumpărat, prin act notarial, apartamentul nr. 4, din București, sector 3.
De asemenea, a mai aratat ca la scurt timp după aceea au început discuțiile cu parata care-i este vecina si locuieste la apartamentul nr.2, referitoare la folosinta în proporție egala a terenului comun a jumătății din partea dreaptă a terenului.
Reclamanta face precizarea ca în partea stanga a terenului se mai afla două apartamente cu terenul aferent si cu care nu are probleme de acest fel, motiv pentru care nu-i cheama in judecata pe ceilalti vecini.
Invedereaza instantei ca, in conformitate cu actul de vanzare-cumnparare ea are o cota indiviza de ¼ din terenul aferent apartamentului de 118,5 mp.
De asemenea, reclamanta arata ca parata i-a spus ca i se cuvine o parte din terenul din spatele curtii, de la gardul comun despartitor pana la constructia edificata de ea,’’C3’’, aproximativ 40-45 mp.si o parte din terenul din fața clădirii, tot aproximativ 4o-43 mp., fapt care o dezavantajează cu aproximativ 15-20 mp.
Cu privire la construcția edificata de catre parata în 1995-1996 pe terenul comun, menționeaza că aceasta nu a fost construită conform normelor legale cu privire la construcții.
Aceasta cladire C3, are o amprenta pe teren de aproximativ 47 mp., parter si etaj, fiind construita din BCA.
Invedereaza faptul ca mentionata constructie o deranjeaza prin faptul ca imparte terenul in doua parti, facand ca ea sa aiba practic doua bucatele de teren, in timp ce vecina are o suprafata de teren continua si mai mare.
Mai mult decat atat, arata ca mentionata constructie ii umbreste si ii blocheaza campul vizual la ferestrele de la bucatarie si de la dormitor, aratand ca, din cauza conflictului nu a putut sa se mute in acest imobil si nici nu poate sa traiasca vreodata acolo, vazandu-se nevoita sa vanda mentionata proprietate insa, pentru a putea obtine un pret mai bun si pentru a-i lasa o situatie clara viitorului cumparator, a fost nevoita sa formuleze prezenta cerere.
In dovedire, intelege sa se foloseasca de proba cu inscrisuri si interogatoriu.
La dosar au fost depuse inscrisuri (filele 5-14).
La data de 15.05.2012, parata-reclamanta P. D. a formulat intampinare la cererea de chemare in judecata formulata de catre reclamanta-parata, solicitand ca instanta sa constate intervenția prescripției achizitive de peste 30 de ani asupra imobilulului situat in București, sector 3, compus din construcție (denumita in continuare anexa C3) si teren in suprafața de cea 120 mp, sau, dupa caz, suprafața ce va rezulta din măsurători in contradictoriu cu:A. E., domiciliata in București; M. N., domiciliat in București, si P. D. domiciliat in București.
In motivare, parata-reclamanta arata ca prin cererea de chemare in judecata, reclamanta A. E. solicita obligarea ei la readucerea la starea inițiala a terenului din curtea interioara comuna, in sensul demolării constuctiei anexa C3, intrucat terenul se afla in indiviziune, iar construcția s-ar fi edificat cu nerespectarea dispozițiilor legale in cursul anilor 1995-1996.
De asemenea, arata ca susținerile reclamantei sunt eronate si lipsite de veridicitate. Construcția anexa C3 a fost edificata înainte de anul 1978 (astfel cum reiese din certificatul de construcție nr. 7587/32 anexat) cu îndeplinirea tuturor formelor legale instituite in acea perioada. Totodată, terenul in suprafața totala de 520 mp (din măsurători) a fost impartit intre coproprietari inca din momentul ocupării construcției principale, respectiv anul 1954, fiecare dintre ei ocupând si folosind sub nume de proprietar cate o suprafața de teren determinata materialmente. Astfel cum se descrie si in cererea principala de chemare in judecata, ea si ceilalți vecini au ocupat cate o suprafața din terenul de 520 mp, impartindu-l in suprafețe egale, neexistand niciun fel de discuții pe acest subiect pana la momentul achiziționării apartamentului nr. 4 de către reclamanta (2010). Aserțiunea reclamantei privind ocuparea unei suprafețe de teren diproportionat de mare fata de dreptul sau din actul de proprietate este falsa.
Totodată, arata ca se reclama edificarea unei contructii pe terenul sau, in condițiile in care, insusi reclamanta deține o construcție pe terenul in cauza, ridicata anterior anului 2010 de către autorul sau, M. A., pe latura nordica a terenului. Cat privește pretinsul disconfort creat de amplasamentul construcției sale, precizeaza faptul ca aceasta este situata pe latura nord-estica a terenului la cea 3 m de clădirea principala, neafectand in niciun mod vizibilitatea si luminozitatea celorlalte apartamente.
De altfel, asa cum a arătat mai sus, construcția s-a realizat cu respectarea normelor legale instituite la nivelul anilor 70, dovada reprezentând autorizația nr. 7587/32 din 28.08.1978 si memoriul tehnic, prin care s-a aprobat extinderea clădirii principale de către tatăl sau si autorul reclamantei si totalul costurilor estimative al acestor construcții.
Cu privire la motivele cererii reconventionale se arata ca:
In fapt, prin decizia nr. 485/06.09.1954, s-a atribuit cate o cota egala de 25% din terenul in suprafața de 474 mp situat in București, pentru a construi locuințe, numiților M. V. (autorul reclamantei), P. D. (autorul subsemnatei), M. N. si P. D.
Ulterior edificării clădirii principale, s-a convenit împărțirea materiala a terenului aferent (fara a se incheia vreun act in acest sens, motiv pentru care inteleg "sa despart posesia" pe care o exercit de peste 30 de ani de dreptul sau de proprietate, in vederea eludării rigorilor impuse de probatio diabolica). Data fiind situația de fapt, majoritatea proprietarilor au decis sa construiască pe suprafețele de teren preluate cate o anexa, pentru a satisface trebuințele tuturor membrilor familiilor lor. In acest sens, tatăl ei la începutul anului 1975 a întreprins demersuri in vederea obținerii autorizației de construcție necesara clădirii anexa C3 (a se vedea chitanța nr. 172/01.06.1975 pentru poiect, memoriul tehnic si notele de calcul cu titlu de costuri estimative, datând din mai 1978) obținând autorizația de construcție nr. 7587/32 din 28.08.1978.
Din acest moment si pana in prezent, autorii săi (P. D. si P. F.) si ea au stăpânit sub nume de proprietar suprafața de teren de 120 mp si construcția anexa C3, exercitând toate prerogativele unui adevărat proprietar: usus, fructus si abusus.
In aceste condiții, autorii sai si-au arătat in mod clar manifestarea de voința in sensul de a interverti precaritatea in posesie exclusiva, comportandu-se ca un adevărat proprietar pentru întreaga suprafața de teren posedata, întrunind astfel toate condițiile prevăzute de art. 1847 cod civil privind caracterul continuu, neîntrerupt, netulburat, public si sub nume de proprietar al posesiei. Susținerile sunt certificate nu doar de edificarea anexei C3, ci si de lucrările de amenajare a terenului aferent acesteia in suprafața de cea 30 mp cu destinația de curte, efectuând pe acesta activități agricole, comportament destinat sa caracterizeze o manifestare exterioara a unui drept real.
Astfel, aprecieaza ca posesia autorilor sai si a ei este utila, deoarece actele materiale pe care le-au efectuat in exercitarea posesiei au fost continue, ea acționând ca un bun gospodar, diligent si dornic sa realizeze întreaga utilitate a terenului. Posesia este neîntrerupta, astfel ca din anul 1954 si pana in prezent ea a locuit cu părinții si ,ulterior decesului acestora, cu familia sa in acest imobil, posedandu-l ca un veritabil proprietar.
De asemenea, posesia este netulburata, având in vedere ca timp de aproape 60 de ani niciunul dintre vecinii sai nu a exercitat vreun act care sa-i tulbure posesia, nefacand niciun demers prin care sa-si manifeste calitatea de coproprietari. Posesia este publica, caracter prezentat ca un element al prescripției achizitive asupra imobilelor, atat jurisprudenta si practica judiciara stabilind ca posesia asupra lucrurilor imobile nu poate fi clandestina, prezumandu-se publicitatea ei. Si, nu in ultimul rand, posesia este neechivoca, având loc o intervertire a precarității posesiei consacrata de jurisprudenta, care, in interpretarea dispozițiilor art. 729 din vechiul Cod Civil, a plasat intre iazurile de intervertire a posesiei si pe acela al coproprietarului care intelege sa transforme posesia comuna in posesie exclusiva. Desi bunul se afla in indiviziune, nu se poate presupune ca ea si autorii sai au stăpânit acest bun unii pentru alții cata vreme nu a existat niciodată o posesie comuna, ci o posesie exclusiva a autorilor sai si, ulterior, a ei (devenind aplicabila instituția joncțiunii posesiilor).
Potrivit art. 729 din vechiul Cod Civil, imprescriptibilitatea dreptului de a cere imparteala poate fi paralizata prin uzucapiune in cazul in care unul dintre copartasi, prin manifestarea exterioara a sa, a inteles sa transforme posesia din comuna in exclusiva si a exercitat timp de 30 de ani o asemenea posesie pentru sine asupra bunului indiviz, situație in care va putea opune celorlalți dobândirea proprietății asupra acestui bun de către el.
Avându-se in vedere ca stăpâneste acest imobil din anul 1954 (teren), respectiv 1978 (construcție), prin adăugarea la termenul posesiei actuale si a termenului cat bunul a fost posedat de autorii sai (conform certificatului de moștenitor nr. 38/21.09.1999) prin joncțiunea posesiilor, aprecieaza ca sunt intrunite condițiile instituite de legiuitor prin art. 1890 din vechiul Cod Civ.
In prezenta indeplinirii celor doua condiții ale uzucapiunii longissimi temporis, respectiv a împlinirii termenului de 30 de ani precum si a utilității posesiei, potrivit art. 1849 din vechiul C. Civ., in nevoia de stabilitate a raporturilor juridice, aprecieaza ca se impune recunoașterea efectelor juridice ale dreptului de proprietate asupra imobilului anterior descris situat in București, str. Diligentei nr. 55, sector 3, in persoana ei.
In drept, au fost invocate disp. art. 1847, 1854, 1890 din vechiul C. Civ. si disp. art. 112 CPC.
Prin sentinta nr. 19853/ 23.12.2014 pronuntata de Judecatoria Sectorului 3, au fost rrespinse excepția inadmisibilității si excepția prescripției dreptului material la acțiune, ca neîntemeiate, a fost respinsa acțiunea principală privind pe reclamanta-parata A. E. și pe paratii P.D., C. V. L., M. M., M. G. și C. V. a fost admisa excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei C. V. L., a fost respinsa cererea reconvențională formulată în contradictoriu cu acest pârât ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă si a fost respinsa cererea reconvențională, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta a retinut următoarele:
Asupra excepției inadmisibilității capătului de cerere privind demolarea invocată de către pârâta-reclamantă - fila 74 vol.II instanța reține că dispozițiile art.8 din Legea nr.50/1991 sunt aplicabile în măsura în care titularul unui drept real asupra respectivei construcții ar solicita autorităților publice demolarea unei construcții, întrucât potrivit art.1 alin.(1) din același act normativ Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren și/sau construcții - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.
Or, inexistența autorizației de demolare nu reprezintă un fine de neprimire al capătului cererea care vizează repararea eventualului prejudiciului produs reclamantei dreptului său proprietate, în natură, prin aducerea imobilului la starea inițială. Prin urmare, instanța va respinge excepția inadmisibilității ca neîntemeiată.
Asupra excepției prescripției dreptului material la acțiune, -fila 75 vol.II, instanța reține că pârâta-reclamantă a invocat incidența în cauză a unui termen de 2 ani de la data săvârșirii faptei, însă acest termen astfel cum este reglementat de art. 31 din Legea nr.50/1991 (Dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile prevăzute la art. 26 se prescrie în termen de 2 ani de la data săvârșirii faptei), este un termen de prescripție a răspunderii contravenționale, care curge în favoarea pretinsului contravenient și în defavoarea organelor abilitate cu constatarea contravențiilor prevăzute de acel act normativ.
Referitor la incidența dispozițiilor art.7 alin.(1) din Decretul nr.167/1958, s-a invocat faptul că prescripția dreptului material la acțiune a început să curgă la momentul la care reclamanta-pârâtă a sțiut sau trebuia să știe de ridicarea construcției.
Instanța apreciază că potrivit art. 21 din Decretul nr.167/1958 dispozitiile acestuia nu se aplică dreptului la actiune privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitatie, servitute și superficie.
Prin urmare, pentru a decide dacă sunt sau nu aplicabile prevederile art. 21 din decret, trebuie să vedem dacă, suntem sau nu în prezenta unei actiuni întemeiate pe dreptul de proprietate sau un alt drept real principal. Astfel, sunt întemeiate direct sau indirect pe dreptul de proprietate, acțiunea reclamantului care tinde la protejarea posesiei ca și atribut al dreptului de proprietate, solicitând exercitarea în comun a folosinței.
Capătul de cerere privind demolarea este un accesoriu al capătului principal, ce s-ar naște numai în măsura în care s-ar constata că pârâta-reclamanta ar încălca dreptul de folosință al reclamantei-pârâte ce derivă din starea de coproprietate.
Reclamanta-pârâta este un coproprietar, în indiviziune pentru o cotă-parte ideală și abstractă (25%) din terenul situat în sector 3, iar acțiunea prin care solicită obligarea pârâtei la exercitarea în comun a dreptului de folosință, atribut al dreptului de proprietate este apreciată ca fiind imprescriptibilă. Temeinicia capătului accesoriu-demolarea construcție ca efect al aducerii imobilului în starea inițială, se naște în momentul în care se constată o nesocotire a obligației de a exercita în comun folosința terenului din partea pârâtei-reclamante.
Față de aceste considerente, instanța respinge excepția prescripției dreptului material la acțiune, ca neîntemeiată.
Pe fondul acțiunii principale, instanța reține că decizia nr.485 dom 06.09.1954 al Statului Polular al Raionului Tudor Vladimirescu (fila 29 vol.I), s-a acordat în folosință veșnică numiților M. V., P. D. , M. N. și P. D., câte o cotă parte indiviză de 25% din terenul în suprafață de 474 mp.
Cei patru coproprietari au construit pe acest teren un imobil compus din patru apartamente dispuse câte două la parter și două la etaj, respectiv, în partea dreaptă la parter apartamentul pârâtei-reclamante și la etaj apartamentul reclamantei-pârâte, iar în partea stângă sunt apartamentele pârâtei, C. V. L. și C.V..
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.198/01.04.2010 de către Biroul Notarului Public E. E., numitul M. A. a vândut reclamantei-pârâte A. E. apartamentul nr.4 situat în București, sector 3,împreună cu dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului de 118,50 mp.
Instanța reține că două principii caracterizează proprietatea pe cote-părți , respectiv niciunul dintre copărtași nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun, privit în materialitatea sa, și fiecare copărtaș are un drept exclusiv numai asupra cotei-părți ideale din drept.
Din situația de fapt rezultă că neînțelegeri sunt între coproprietarii din partea dreaptă a imobilului. Deși între cei patru coproprietari nu există un act de partaj voluntar al terenului cu destinația de curte, de-a lungul timpului în mod tacit, s-a acceptat situația unei înjumătățiri a terenului, în sensul că terenul din partea dreapta să fie folosit de către reclamanta și pârâtă, iar cel din partea stângă de către pârâtele C. V. și C. V. L.
Dreptul de folosință poate fi exercitat de toți coproprietarii, ceea ce presupune atât exercitarea folosinței materiale a bunului care face obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, cât și posibilitatea culegerii fructelor produse de bun. Însă, atunci când sunt neînțelegeri între coproprietari cu privire la folosirea materială a bunului, aceștia au la îndemână calea încetării coproprietății prin partaj, fără ca dreptul de folosință să poată fi valorificat pe calea acțiunii în reintegrare (a se vedea în acest sens decizia nr.6954 din 09.12.2004 a Înaltei Curți de Casați și Justiție).
Prin urmare, situația din părți se poate rezolva numai prin lichidarea stării de coproprietate.
Prin concluziile scrise depuse la dosar, la data de 24.09.2014, fila 76 vol.II, pârâta-reclamantă a solicitat împărțirea terenului, însă instanța nu se poate considera sesizată cu acest capăt de cerere, care este formulat impropriu, prin concluzii scrise, în ședință publică, apărătorul pârâtei-reclamante nefăcând referire la vreo solicitare de partajare. Mai mult acest capăt de cerere nu a fost avut în vedere în cercetarea judecătorească, fiind formulat cu nesocotirea dispozițiilor procedurale.
Față de aceste considerente instanța va respinge acțiunea principală ca neîntemeiată.
Asupra cererii reconvenționale având ca obiect constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune, instanța se va pronunțat prioritar asupra excepției lipsei calității procesual pasive invocate de pârâta C. V. L., pe care o va admite pentru următoarele considerente.
Instanța reține că, în litigiile întemeiate pe dispozițiile legale privind prescripția achizitivă, calitate procesuală poate avea numai persoana care din punct de vedere juridic, la momentul invocării uzucapiunii, are calitatea de proprietar de drept al imobilului.
Prin decizia nr.485/06.09.1954 emisă de Comitetul Executiv al Statului Popular al Raionului T.V.s-a acordat în folosință veșnică a autorilor părților terenul din sector 3, în suprafață totală de 474 mp , în cote indivize de 25% din teren în folosință veșnică pentru fiecare parte.
Așa cum s-a reținut anterior de-a lungul timpului în mod voluntar folosința terenului a fost împărțită între cei care locuiesc în partea dreapta și cei care locuiesc în partea stângă.
Imobilul pentru care se solicită dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de către pârâta-reclamantă, este edificat în partea dreaptă, zonă în care pârâta C. V. L. nu și-a exercitat folosința, în plus, dreptul dobândit prin actul din 1954 este unul de folosință, nu de proprietate.
Față de aceste considerente instanța admite excepția lipsei calității procesuale pasive față de pârâta C. V. L..
Reclamanta susține exercitarea unei posesii demne a duce la dobândirea dreptului de proprietate asupra unei suprafețe de teren de aproximativ 120 mp., susținând intervertirea precarității în posesie utilă, fiind în situația unui coproprietar care înțelege să transforme posesia comună în posesie exclusivă.
O primă condiție a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de lungă durată este exercitarea unei posesii îndelungate timp de 30 de ani.
Pârâta-reclamanta a susținut ca moment al începutului cursului prescripției anul 1954, însă atitudinea de a se comporta ca un adevărat proprietar exclusiv asupra suprafeței de teren de 120 mp a aparținut doar pârâtei-reclamante, nu și autorului acesteia.
În acest sens este chiar adeverința din 28.08.1978, care ține loc de autorizație de construcție, însă nu vizează construcția în forma și suprafața existente în prezent, ci se referă exlcusiv la efectuarea unor consolidări la structura de rezistență reparații tencuieli la o magazie.- fila 32 vol.I.
Raportul de expertiză tehnică în construcții a menționat ca și an de realizare a construcției 1978, însă aceasta mențiune este combătută chiar de către pârâta-reclamanta care în răspunsul la interogatoriu, fila 214 vol.I, întrebarea nr.4, a menționat că este făcută în 1978 și renovată în 1995.
Având în vedere adeverința din 28.08.1978, instanța apreciază că ceea ce exista la nivelul anului 1978 nu era decât o magazie, iar ridicarea etajarea și renovarea întregii construcții s-a realizat în anul 1995. De altfel, pârâta-reclamantă a recunoscut că proprietatea a fost recăpătată în anii 1990-1991.
Declarația martorului M. I. fila 217 vol.I relevă aceeași situație, respectiv că în anul 1975 exista în spatele casei o cameră și un garaj, iar după Revoluție, prin anii 1995-1996, a fost desființat acest acoperiș și s-a ridicat spațiul de la nivelul unu cu o mansardă.
Prin urmare instanța apreciază că autorul pârâtei deși a construit o magazie pe locul care în prezent există construcția identificată în raportul de expertiză tehnică în construcții, nu se poate reține exercitarea sub nume de proprietar a unei posesii asupra suprafeței de cca 120 mp, încă din 1954, din moment ce renovarea clădirii și extinderea cu spații verzi s-a realizat după Revoluția din 1989.
Analizând istoricul de rol fiscal, fila 255 vol.I, instanța observă impunerea pentru un corp principal în suprafață utilă de 41,80 mp pe numele P. D. începând cu 27.09.1999. În concluzie, posesia pretins a fi exercitată de către reclamantă nu îndeplinește condiția duratei, respectiv 30 de ani de la momentul intrării în posesie și până în prezent.
În condițiile în care prima condiție, respectiv exercitarea posesiei timp de 30 de ani nu a fost considerată ca fiind îndeplinită, analiza caracteristicilor posesiei, și posibila intervertire a precarității în posesie utilă apare superfluă și nu va mai fi supusă analizei de către instanță.
În baza art.488-492 C. Civ de la 1864, instanța respinge și cererea de constatare a operării accesiunii imobiliare, câtă vreme nu este îndeplinită premisa esențială și anume calitatea autorilor pârâtei-reclamantei de proprietari exclusivi asupra terenului pe care se pretinde că au fost edificate construcțiile, aceștia deținând doar o cotă parte ideală din totala suprafață de teren.
Prin decizia civila nr. 4522 A/ 23.11.2015 pronuntata de Tribunalul Bucuresti, Sectia a 3-a civila a fost admis apelul declarat de apelanta-reclamantă-pârâtă A. E. împotriva sentinței civile nr. 19853/23.12.2014, pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București, a fost schimbata in parte sentința apelată in sensul că: admite acțiunea principală, obligă pârâta-reclamantă să readucă terenul din curtea interioară comună in starea inițială prin demolarea construcției C4 astfel cum a fost identificată prin anexa 2 la raportul de expertiză topografică efectuat de expert P. C.M. obligă pârâta-reclamantă să permită exercitarea in comun a dreptului de folosință asupra terenului din partea dreaptă a curții comune a imobilului situat in București, sector 3, obligă pârâta-reclamantă să plătească reclamantei-pârâte suma de 1520,50 lei cheltuieli de judecată. Menține restul dispozițiilor. Este respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-pârâtă-reclamantă P.D. împotriva aceleiasi sentințe.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, tribunalul a retinut urmatoarele:
Apelanta-reclamantă și-a justificat calitatea procesuală activă cu contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 198/01.04.2010.
Prin contractul mai sus menționat se precizează că vânzătorul, M. A. a dobândit imobilul din sector 3, prin moștenire de la părinții săi, M. A. și M. V., care la rândul lor, dobândiseră apartamentul, împreună cu terenul aferent, în timpul căsătoriei și anume apartamentul prin construire în regim propriu, recepționat la 20.01.1956, iar terenul aferent în baza titlului de proprietate nr. 12178/3/2002 eliberat de Prefectura Municipiului București.
Tribunalul constată că, prin deciziunea nr. 485/06.09.1954 emisă de Sfatul Popular al Raionului T. V..-Comitetul Executiv, s-a acordat în folosință veșnică numiților M. V., P. D., M. N. și P. D. câte o cotă indiviză de 25% din terenul în suprafață totală de 474 mp pentru a construi locuințe, în cooperare, pe credit.
Apelanta-pârâtă-reclamantă este moștenitoarea lui P. D., dobândind în proprietate apartamentul nr. 2 situat în sector 3.
Așa cum a concluzionat expertul topograf P. C.M., imobilul ocupat de pârâta-reclamantă face parte din deciziunea nr. 485/06.09.1954.
În ceea ce privește construcția a cărei demolare a solicitat-o reclamanta, notată C3 de către aceasta, tribunalul constată că, din răspunsurile părților la interogatoriu coroborate cu declarațiile martorilor audiați în cauză (Manea Ioan), tatăl pârâtei-reclamante a edificat, în anul 1978, o magazie respectiv un garaj. După anul 1990, prin 1995-1996, s-a renunțat la garajul de pe teren, ridicându-se în locul lui construcția P+M care există și în prezent.
În susținerea acestei concluzii sunt atât procesul-verbal de inspecție încheiat la data de 22.09.2010 prin care s-a constatat că pârâta-reclamantă P. D. a ridicat o construcție pe terenul său, cât și fotografiile cu construcția a cărei demolare se solicită și din care se observă că aceasta nu putea fi ridicată în anul 1978.
În aceste condiții, având în vedere modul de amplasare a construcției nou ridicate, inconvenientele pe care le prezintă aceasta pentru reclamanta-pârâtă, tribunalul apreciază că se impune admiterea apelului declarat de această parte și schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul că va fi admisă acțiunea principală și obligată pârâta-reclamantă să readucă terenul din curtea interioară comună la starea inițială prin demolarea construcției C4 astfel cum a fost identificată prin anexa 2 la raportul de expertiză topografică efectuat de expert P.C. M..
Având în vedere că, în prezent, reclamanta-apelantă și pârâta-reclamantă au câte un drept de folosință asupra terenului în cotă de 25% din suprafața totală de 474 mp, urmează a fi obligată pârâta-reclamantă să permită exercitarea in comun a dreptului de folosință asupra terenului din partea dreaptă a curții comune a imobilului situat in București, sector 3.
În temeiul art. 274 C.pr.civ., tribunalul o obliga pe pârâta-reclamantă să plătească reclamantei-pârâte suma de 1520,50 lei cheltuieli de judecată.
În ceea ce privește apelul declarat de pârâta-reclamantă, tribunalul îl apreciază ca fiind nefondat.
Astfel, tribunalul are în vedere faptul că, prin Decizia nr. 2076/17.10.1989 a Consiliului Popular al municipiului București - Comitetul Executiv, s-a decis ca, începând cu data de 24.08.1988, să se preia, fără plată, în proprietatea statului, apartamentul nr. 2 situat la parterul imobilului din București, sector 3, proprietatea numiților P.D. și P. F., părinții pârâtei-reclamante.
Ulterior, prin sentința civilă nr. 4663/8.10.1991 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 a fost anulată Decizia nr. 2076/17.10.1989 mai sus menționată.
Cu toate acestea, tribunalul apreciază că lipsirea de posesie a imobilului din litigiu, începută în luna august 1988 și menținută cel puțin până în anul 1991 (anul anulării în instanță a deciziei de preluare a imobilului de către stat), a avut drept consecință întreruperea termenului de prescripție achizitivă asupra imobilului deținut de pârâtă.
Pe cale de consecință, tribunalul constată că, în mod corect, prima instanță a respins cererea de constatare a uzucapiunii formulată de pârâta-reclamantă, nefiind îndeplinite condițiile necesare pentru ca această parte să poată uzucapa imobilul din litigiu.
În ceea ce privește critica ce vizează greșita admitere a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei C. V. L., tribunalul o apreciază ca fiind nefondată, având în vedere modalitatea în care părțile au înțeles să-și exercite posesia asupra imobilelor deținute.
În ceea ce privește greșita respingere a cererii de ieșire din indiviziune, tribunalul constată că această cerere a fost formulată prin concluziile scrise după închiderea dezbaterilor, situație în care se reține că instanța de fond nu a fost legal sesizată cu soluționarea unei astfel de cereri; pe cale de consecință, nu au fost administrate probe în susținerea cererii de ieșire din indiviziune.
Impotriva acestei decizii s-a formulat, in termen legal, prezentul recurs de catre parata reclamanta P.D., invocandu-se disp. art. 304 pct. 5 si 9 C.pr.civ. si dezvoltandu-se urmatoarele critici:
l) Nelegala soluționare a cauzei de către instanța de apel, pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 5 C.proc.civ., întrucât a fost analizata întreaga cauza doar prin prisma probatoriului administrat pana la acel moment procesual, fara ca recurenta sa poata solicita si administra probe prin raportare la cererea de partaj formulata in cauza
SE critica hotărârea instanței de apel in ceea ce privește greșita respingere a cererii sale de partajare a terenului în suprafață de 517,90 m2 în cote de 1/4 și atribuirea în natură a suprafețelor de teren, avându-se în vedere manifestarea de voință a autorilor încă din anul 1954 cu privire la formarea loturilor, în măsura în care se va aprecia neîndeplinită condiția utilității posesiei.
In mod eronat instanța de apel, in considerentele hotărârii apelate, a apreciat ca "aceasta cerere a fost formulata prin concluziile scrise după închiderea dezbaterilor, situație in care se retine ca instanța de fond nu a fost legal sesizata cu soluționarea unei astfel de cereri", întrucât, astfel cum se poate constata, concluziile scrise (aflate la fila 76, voi. II) au fost depuse in data de 24.09.2014, cu o zi înainte de termenul de judecata din 25.09.2016.
Pana la termenul când s-au formulat dezbateri in fond, din 4 decembrie 2014, in cauza s-au mai acordat patru termene de judecata. Lărgirea cadrului procesual poate fi efectuata daca părțile adverse nu se opun, o manifestare de voința in acest sens a pârtilor cu interese contrarii trebuind sa fie exprimata expres la primul termen de judecata următor formulării pretențiilor. Având in vedere ca nici apelanta reclamanta-parata si nici intimatele parate nu au invocat depășirea termenului procedural de modificare a cadrului procesual art. 132 C.proc.civ., in cauza nu putea opera sancțiunea decăderii din dreptul de a formula modificări/completări ale cererii reconvenționale; pe cale de consecința, întrucât a făcut cunoscut in timp util motivele de fapt și de drept pe care si-a întemeiat pretențiile si apărările, in mod greșit instanța de judecata din faza procesuala a apelului a respins cererea de partajare a terenului, formulata in subsidiar, deși avea obligația sa se pronunțe pe aceasta, eventual sa administreze probe, daca ar fi considerat necesar. Procedând in aceasta maniera, instanța de apel a nesocotit dreptul recurentei de a se apara si de a administra probe in contradictoriu vizând cererea de ieșire din indiviziune, deși in raport de dispozițiile art. 20 din Constituția României si ale art. 6 CEDO, era obligata sa pună in discuția contradictorie a pârtilor cererea formulata. Omițând sa acorde recurentei cuvântul asupra aspectului privind cererea de partajare a terenului, instanța de apel a încălcat atât principiul contradictorialității, cat si principiul dreptului la apărare.
Astfel, contradictorialitatea îngăduie părților sa participe in mod egal la prezentarea, argumentarea si dovedirea drepturilor lor in cursul desfășurării procesului, sa discute si sa combată susținerile făcute de fiecare dintre ele si sa-si exprime opinia asupra inițiativelor instanței in scopul stabilirii adevărului si al pronunțării unei hotărâri legale si temeinice.
Pe de alta parte, dreptul la un proces echitabil înseamnă si posibilitatea rezonabila a oricărei părți de a expune cauza sa instanței de judecata, in condiții care sa nu o dezavantajeze fata de partea adversa, ceea ce se realizează prin asigurarea dreptului sau la apărare. In acest sens, înalta Curte de Casație si Justiție Secția civila si de proprietate intelectuala s-a pronunțat in sensul ca nerespectarea principiului contradictorialității, principiu care asigura si dreptul la apărare, este sancționată cu nulitatea hotărârii, întrucât pentru asigurarea unui proces echitabil instanța este obligata sa respecte si sa aplice principiul contradictorialității, cât si a dreptului la apărare, iar potrivit art.129 alin.(i) C.pr.civ. judecătorul are îndatorirea sa vegheze la respectarea de către părți, dar si de către el însuși a principiului contradictorialității si celelalte principii ale dreptului civil (Decizia 2508/2007).
In același sens, in jurisprudența CEDO s-a stabilit că "dreptul la un proces echitabil, garantat de art.6.i din Convenție, include printre altele, dreptul pârtilor de a prezenta observațiile pe care le considera pertinente pentru cauza lor, întrucât Convenția nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete si efective" (Hotărârea din 13 mai 1980 in cauza Artico împotriva Italiei, seria A, nr. 37, p. 16, paragraful 33). Acest drept nu poate fi considerat efectiv decât daca aceste observații sunt in mod real "ascultate", adică sunt in mod corect examinate de către instanța sesizata. Pe cale de consecința, art.6 din Convenție implica mai ales in sarcina "instanței" obligația de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor si al elementelor de proba ale pârtilor, cel puțin pentru a le aprecia pertinenta" (Hotărârea din 28.04.2005 in cauza Albina contra României).
2. Critică hotărârea instanței pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ..
Se critica sub aspectul respingerii cererii de constatare a uzucapiunii.
Posesia imobilului menționat a fost exercitata in mod continuu de către parata reclamanta chiar si in perioada reținuta de către instanța de apel in considerente ca fiind o perioada întrerupta. Astfel cum se retine in sentința civila nr. 4663/08.10.1991 a Judecătoriei Sectorului 3, părinții s-au deplasat in Germania la sora recurentei in perioada respectiva. Recurenta a locuit împreuna cu soțul in imobilul menționat in toata aceasta perioada. SE depune in acest sens copie de pe cartea de munca a recurentei, pentru a dovedi aceasta împrejurare. Face referire la considerentele si la dispozitivul sentinței civile nr. 4663/08.10.1991, pronunțata de Judecătoria Sectorului 3, prin care a fost admisa acțiunea formulata in data de 8 august 1990 de către părinții recurentei, P. F. si P. D., având ca obiect anularea deciziei nr. 2076/1989 emisa de fostul Consiliu Popular al Municipiului București în baza Decretului nr. 223/1974. La pagina l din sentința menționata, instanța "retine ca reclamanții au contractat pe baza de credit apartamentul situat in București, sector 3, ca in anul 1988 au plecat temporar in străinătate in vizita la fiica acestora si ca din motive de sănătate, mai exact in vederea efectuării unei intervenții chirurgicale au depășit termenul de ședere in R.F.G., astfel încât nu s-au mai înapoiat în țară la expirarea vizei acordate - 23 august 1988. Mai rezulta din probele dosarului ca prin Decizia nr. 2076/17 octombrie 1989, fostul Consiliu Popular al Municipiului București a dispus trecerea in proprietatea statului, fără plata, a imobilului situat la adresa de mai sus, in temeiul prevederilor Decretului 223/1974 si ca respectiva decizie nu a fost comunicata reclamanților de către organul emitent." Mai departe, instanța motivează aspectele avute in vedere la anularea deciziei nr. 2076/1989: "având in vedere împrejurarea ca depășirea termenului de ședere in străinătate s-a realizat de către reclamanți pentru motive temeinice, respectiv in vederea suportării unei intervenții chirurgicale, iar pe de alta parte prin D. nr. 9 din 31 decembrie 1989 s-a dispus abrogarea Decretului nr. 223/1974, act normativ in baza căruia a fost emisa Decizia nr. 2076/1989 de către fostul Consiliu Popular al Municipiului București, instanța a apreciat că se impune admiterea acțiunii intentata de către reclamanți si in consecința, anularea deciziei nr. 2076/1989, decizie care de altfel nici nu a fost comunicata in vederea exercitării cailor de atac stabilite de lege."
Hotărârea instanței de apel este nelegala, întrucât nesocotește efectele nulității unui act administrativ, respectiv lipsirea actului juridic civil atât pentru trecut (ex tune) cat si pentru viitor (ex nune), de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabila, restabilindu-se in acest fel legalitatea încălcata. Părțile ajung in situația in care s-ar fi aflat daca nu ar fi încheiat acel act juridic. Doctrina si jurisprudența sunt unanime in a statua ca, in temeiul retroactivității efectelor nulității actului juridic civil, "vor fi înlăturate si efectele actului juridic care s-au produs intre momentul încheierii acestuia si momentul anularii efective a actului" ( Drept civil. Partea generala. G. Boroi, Ed. AII beck, 1999, pag. 248).
2.2.) SE critica si decizia instanței de apel de admitere a apelului declarat de reclamanta si de schimbare in parte a sentinței primei instanțe, in sensul admiterii acțiunii principale si de obligare a paratei reclamante la readucerea terenului din curtea interioara comuna la starea inițiala prin demolarea construcției C 4
Deși instanța a reținut in considerente faptul ca tatăl subsemnatei "a edificat, in anul 1978, o magazie respectiv un garaj", in mod eronat a respins susținerea recurentei ca actele materiale de incorporare in teren a unei construcții, îngrădirea terenului, deținerea acestuia, săvârșirea de acte de folosința, reprezintă manifestarea exterioara din partea autorului nostru (elementul material, animus habendi), care demonstrează ca a înțeles sa transforme posesia din comuna in exclusiva fata de toți vecinii, adică a intervertit in fapt posesia din coposesie in posesie exclusiva. Din acel moment, autorul sau nu a mai posedat pentru ceilalți coposesori, ci a început a poseda fără echivoc pentru sine, a efectuat aceasta stăpânire a bunului pentru sine, comportându-se cu privire la lucru ca proprietar, aceasta dovedind si elementul intențional (animus domini). Este evidenta, așadar, intenția deținătorului (autorul) de a stăpâni bunul ca proprietar exclusiv in raport de toți ceilalți vecini. Aprecierea greșita a instanței de judecata in raport de calificarea exercitării dreptului de dispoziție materiala asupra terenului proprietate comuna in anul 1978 are o înrâurire covârșitoare asupra constatării îndeplinirii condiției referitoare la intervalul de timp impus de legiuitor pentru constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune.
In anul 1995, doar s-a renovat construcția consolidata si reparata in anul 1978, in sensul ca s-a ridicat mansarda si construcția a fost modernizata în întregime, dar amprenta la sol a fost aceeași si in anul 1978 si in anul 1995. In fapt, doar s-a supraetajat construcția, nefiind vorba de o extindere la sol a suprafeței acesteia. Recurenta a continuat aceasta manifestare exterioara a stăpânirii bunului sub nume de proprietar exclusiv, efectuând acte de dispoziție materiala constând in ridicarea mansardei si modernizarea construcției edificate in anul 1978, fără acordul celorlalți coproprietari.
Stăpânirea de către unul dintre coposesori asupra unui bun este apta sa duca la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune atunci când a intervenit o manifestare exterioara din partea coposesorului respectiv, care sa demonstreze ca a înțeles sa transforme posesia din comuna in exclusiva, adică intervertirea in fapt a coposesiei.
Minima efectuare a unor lucrări de reparații/consolidări la structura de rezistenta înseamnă exercitarea atribuțiilor de dispoziție materiala asupra bunului aflat in coproprietate. Tatăl recurentei a întreprins demersuri, la începutul anului 1975, in vederea obținerii autorizației de construcție necesara reparării clădirii anexa C 3 (a se vedea chitanța nr. 172/01.06.1975 pentru proiect, memoriul tehnic si notele de calcul cu titlu de costuri estimative, datând din mai 1978), obținând autorizația de construcție nr. 7587/28.08.1978. Din acel moment, autorii P. D. si P. F. au stăpânit in mod exclusiv suprafața de teren de 120 mp si construcția anexa C3, exercitând toate prerogativele unor adevărați proprietari: usus, fructus si abusus. Din probele administrate in cauza, respectiv adeverința nr. 7587/320 din 28.08.1978 a Consiliului popular al Sectorului 4, care face referire la reparații la magazia existenta si la consolidări la structura de rezistenta, precum si declarația martorului M. I., ca la data respectiva exista in spatele casei o camera si un garaj, coroborata cu susținerea in același sens a intimatei parate C.-C. L. V. ca spațiul folosit era o bucătărie de vara si un garaj (ulterior refăcut) reiese ca, in fapt, autorul a efectuat lucrări de reparații/ consolidare asupra magaziei in anul 1978. Așadar, actele materiale care au avut loc in anul 1978 au transformat destinația bunului si anume, prin transformarea magaziei in locuința anexa, bucătărie de vara si un garaj (in acest scop efectuându-se reparația).
De asemenea, manifestarea de voința in sensul exercitării proprietății exclusive a fost similara si in ceea ce privește suprafața de teren aferenta construcției, de 108,92 m2 (astfel cum a reieșit din raportul de expertiză) situată pe latura de Nord - Est a terenului. In lipsa unui acord al tuturor coposesorilor, conform principiului unanimității, exercitarea de către un singur coposesor a actelor de dispoziție materiala asupra bunului comun valorează, din punct de vedere juridic, intervertirea coposesiei in posesie exclusiva sub nume de proprietar, indiferent de amploarea reparațiilor/ transformărilor efectuate asupra bunului. In acest sens este si orientarea unanima a jurisprudenței si doctrinei; astfel, se retine in mod constant ca "posesia exercitata de către un singur copărtaș asupra bunului comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Ea însă poate deveni utila atunci când copărtașul intervertește coposesia in posesie exclusiva. In acest din urma caz, copărtașul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea sa invoce uzucapiunea, in condițiile prevăzute de lege, pentru a deveni proprietarul sau exclusiv." (Dreptul de proprietate si dezmembrămintele sale, Liviu Pop, Ed. Lumina lex, București, 2001, pag. 134).
2.3.) SE critica hotărârea instanței sub aspectul greșitei considerări ca modul de amplasare a construcției si a inconvenientelor pe care le prezintă pentru reclamanta - parata justifica admiterea apelului declarat de aceasta si schimbarea in tot a sentinței apelate Sintagma "modul de amplasare a construcției" si "a inconvenientelor pe care le prezintă pentru reclamanta - parata" nu pot fundamenta admiterea apelului declarat de aceasta si schimbarea in integralitate a sentinței apelate.
Soluționând recursul formulat, în raport de criticile dezvoltate, Curtea constată următoarele:
Este nefondată critica întemeiată pe art. 304 pct. 5 Cod procedură civilă referitoare la neadministrarea de probe asupra cererii de partaj formulată în caUză.
Verificând dosarul de fond, Curtea constată că prima mențiune referitoare la o cerere de partaj a fost făcuta de pârâta reclamantă P. D. prin concluziile scrise depuse la data de 24.09.2014 (f. 73 vol. 2 dosar fond). Prin aceste concluzii ( alin. 4 f. 76 dosar fond) pârâta reclamantă face mențiune referitor la o cerere de împărțeală a terenului pe care ar fi făcut-o in subsidiar, pentru situația in care se va considera neîndeplinita condiția utilității posesiei. Or, verificând cererea reconvenționala si precizarea acesteia depusă de pârâta reclamantă (f. 20 și 74 vol. 1 dosar fond) se constată ca nicăieri nu fusese formulată o cerere de partajare .
Mai departe, verificând dezbaterile din ședințele de judecată ulterioare depunerii acestor concluzii scrise ( încheieri 20.09.2014, 23.10.2014 și 04.12.2014- f. 94, 110 și 140 vol.2 dosar fond) se constată că nicăieri nu se consemnează că pârâta reclamantă ar fi precizat instanței ca își modifica cererea inițiala in sensul formulării unei pretenții de partajare sau ca ar fi comunicat parții adverse vreo astfel de cerere, sau macar ar fi comunicat partii adverse concluziile scrise depuse la 24.09.20114.
În același fel au fost depuse concluzii scrise de către P.D. si la data de 04.12.2014 (f 132 dosar fond vol. 2), anume cu aceeași mențiune referitoare la solicitarea de partajare.
Curtea constată că, în condițiile art. 132 Cod procedură civilă, intr-adevăr, se poate modifica cererea inițiala si după prima zi de înfățișare, dacă nu se opune partea adversă, insă aceasta sub condiția formulării efective a acestei cereri modificatoare.
Modificarea cererii inițiale trebuie făcuta ca atare, în sensul formulării unei cereri propriu zise de modificare a cadrului procesual ( subiectiv sau obiectiv ), care este supusa acelorași condiții ca cererea de chemare in judecata, anume in senul precizării obiectului, motivării și, desigur, comunicării ca atare la partea adversă.
În cauză, parata reclamanta nu a formular o asemenea cerere modificatoare, nu a adus-o la cunoștința instanței de judecata ca atare și nici nu a comunicat-o părții adverse, ci a făcut o scurtă referire la o solicitare pretins anterioară de partajare în cuprinsul notelor de concluzii scrise. Făcută în acest cadru, această mențiune nu echivalează unei cereri de modificare a cererii inițiale, ci reprezintă o referire străină cauzei, care nu a investit instanța în mod legal și în mod corect nu a fost luată în considerare.
Curtea va respinge si criticile referitoare la greșita soluționare a cererii pârâtei reclamante de constatare a uzucapiunii.
In primul rand, Curtea constata ca, atata timp cat prin decizia nr. 485/06.09.1954 emisa de Sfatul Popular al Raionului Tudor Vladimirescu ( f. 29 dosar fond vol 1 ) , s-a atribuit autorilor paratei reclamante ( alaturi de alte persoane ) cate o cota de 25% din terenul in suprafața de 474 mp situat in București, in folosinta vesnica, pentru a construi locuințe, stapanirea autorilor paratei reclamante a inceput asupra terenului cu titlu de detentie precara, iar nu cu titlu de posesie, conform art. 1853 C.civ..
Mai departe, opereaza prezumtia de conservare a acestui mod de stapanire, prezumtie legala instituita de art. 1855 C.civ..
Parata reclamanta sustine ca a operat o intervertire a precaritatii in posesie utila, motivand ca ulterior edificării clădirii principale, s-a convenit intre cele 4 familii împărțirea materiala a terenului aferent, iar tatal ei a edificat in anii 1975-1978 o anexa, ";din acel moment si pana in prezent, autorii săi (P. D. si P. F.) si ea au stăpânit sub nume de proprietar suprafața de teren de 120 mp si construcția anexa C";, manifestandu-si voința in sensul de a interverti precaritatea in posesie exclusiva. Se mai sustine ca nu doar edificarea anexei C3, ci si lucrările de amenajare a terenului aferent acesteia in suprafața de cea 30 mp cu destinația de curte, efectuarea pe teren de activități agricole, ar reprezenta ";comportamentul destinat sa caracterizeze o manifestare exterioara a unui drept real";.
Curtea constata ca, in conditiile art. 1858 C.civ., cazurile de intervertire a detentiei precare in posesie utila apta de a conduce la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune sunt prevazute limitativ. Verificand aceste cazuri, se poate constata ca in cauza nu se invoca si nu se dovedeste niciunul din aceste cazuri de intervertire admise legal, anume nu poate fi vorba despre primirea cu buna credinta a unui titlu translativ de proprietate de la un tert asupra bunului, de un act de stramutare a posesiunii lucrului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate si nici de o transmisiune a posesiunii cu titlu universal catre un succesor de buna credinta.
Sub acest ultim aspect, se constata ca in certificatul de mostenitor nr. 38/ 21.09.1999 de pe urma autorilor paratei reclamante ( f. 22 vol 1 dosar fond ) se mentioneaza expres ca terenul a fost detinut de defuncti cu titlu de folosinta vesnica, deci parata reclamanta nu ar putea invoca macar pentru acest motiv ca ar fi fost de buna credinta in sensul cerut de text, anume al credintei ca bunul a fost stapanit cu titlu de proprietate.
In ce priveste cazul de intervertire prevazut de art. 1858 pct. 3 C.civ. ( ";cand detinatorul lucrului neaga dreptul celui de la care tine posesiunea prin acte de rezistenta la exercitiul dreptului sau";), Curtea constata ca in nicio situatie nu pot fi apreciate imprejurarile de fapt invocate de parata reclamanta ca reprezentand astfel de acte de rezistenta.
Terenul fusese dobandit in folosinta vesnica de autorii paratei reclamante tocmai in vederea edificarii de locuinte si, in mod logic, in vederea locuirii acolo, ceea ce implica in mod firesc si posibilitatea de edificare de anexe gospodaresti care sa deserveasca locuinta, amenajari ale curtii, inclusiv culturi de orice natura ar fi dorit cei care folosesc terenul. Toate lucrarile efectuate si invocate de parata reclamanta se inscriu firesc in destinatia pentru care terenul i-a fost atribuit, nefiind lucrari de o natura esential diferita, care sa poata pune in discutie vreo schimbare a destinatiei pentru care acel teren a fost atribuit in folosinta si, din aceasta schimbare de destinatie, sa se poata deduce o deturnare a folosintei de la scopul pentru care a fost acordata, de natura a putea fi calificata ca un ";act de rezistenta"; fata de drepturile proprietarului.
Nu exista in actele efectuate de autorii paratei reclamante si de ea insasi ulterior vreun act de rezistenta la exercitiul drepturilor proprietarului care le atribuise terenul in folosinta, ci terenul a fost folosit in mod natural, conform destinatiei date si conferite de insusi proprietar.
Nu exista si nu s-a dovedit ca atare vreo alta categorie de acte de rezistenta pe care autorii paratei reclamante le-ar fi facut fata de vreun act de exercitare de catre proprietar a dreptului sau de proprietate.
Referitor la plata impozitelor la organele fiscale, invocata de parata reclamanta pe parcursul judecatii, Curtea constata ca actele comunicate de aceste organe fiscale ( f. 255 si ur. Dosar fond vol. 1 ) atesta ca plata acestor impozite s-a facut pentru constructie si pentru teren ( initial doar de 18,26 mp., apoi pentru teren de 118,50 mp. ) doar in baza propriilor declaratii ale autorilor pareti reclamante si apoi ale acesteia, a actelor de atribuire in folosinta mentionata si a certificatului de mostenitor, ceea ce nu constituie o manifestare a vreunui caz de intervertire a precaritatii ( de altfel autorii paratei reclamantei au fost mentionati in mod expres cu teren in folosinta vesnica ).
Asadar, Curtea constata ca nu poate fi invocata dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de catre parata reclamanta, intrucat aceasta si autorii sai nu au detinut niciodata cu titlu de posesie utila, ci ca detentori precari.
In ce priveste decizia nr. 2076/17.10.1989 emisa de Comitetul Executiv al C.P. al Municipiului Bucuresti in temeiul Decretului nr. 223/ 1974, Curtea constata ca aceasta a operat preluare catre stat pentru apartament si pentru ";terenul de 18,26 mp. aferent constructiei";, fara sa se faca mentiune ca acesta ar fi fost detinut in proprietate de persoanele de la care se facea preluarea.
Asadar, aceasta preluare a privit constructia, iar in ce priveste terenul ( de numai 18,26 mp. ) a privit tot dreptul pe care autorii pareti reclamante il aveau asupra acestuia, anume unul de folosinta, iar nu de proprietate.
Pe de alta parte, chiar si daca autorii paratei reclamante ar fi detinut terenul cu titlu de posesie utila ( ceea ce oricum nu este cazul, pentru motivele expuse deja mai sus ), aceasta preluare a operat in fapt si concret, așa cum foarte corect reține tribunalul, ceea ce ar fi semnificat oricum o transformare a posesiei ( repetam, daca ar fi existat anterior ) in detentie precara, aceasta preluare operand o rasturnare a prezumtiei de continuitate a posesiei instituita de art. 1850 C.civ.. Împrejurarea că recurenta sau autorii acesteia au continuat să stăpâneasca imobilul si de la data preluării imobilului de către stat până la restituirea in baza sentinței civile nr. 4663/08.10.1991 a Judecătoriei Sectorului 3 ( f. 83 dosar fond vol. 2 ) nu schimbă această situație, stăpânirea exercitată fiind făcuta cu titlul de detenție precara, iar nu de posesie utila, caci preluarea de catre stat a operat in mod cert si indiscutabil ca o cauza de viciere a pretinsei posesii anterioare ( in masura in care ar fi existat ), prin lipsirea de elementul animus specific posesiei. Nu au nicio relevanta argumentele pentru care acest imobil a fost restituit prin sentința menționata si care vizează nelegalitatea măsurii de preluare, întrucât, din perspectiva prescripției achizitive, ramane esential ca din momentul preluarii autorii recurentei si aceasta nu mai pot invoca animus specific posesiei, nu mai pot invoca faptul ca ar fi inteles, in plan subiectiv, sa se raporteze la bun ca proprietari.
Iar în ce privește efectele acestei sentințe de restituire de desființare retroactivă a efectelor deciziei de preluare, situația este aceeași, caci in discutie nu sunt efectele de lucru judecat ale acestei sentinte, cum sustine recurenta, ci faptul ca, odata cu preluarea de catre stat, stapanirea nu putea sa mai fie facuta cu intrunirea elementului psihologic specific uzucapiunii,
În ce privește ultima categorie de critici referitoare la soluția dată cererii principale, Curtea constată următoarele:
In primul rand, Curtea constata ca nu pot fi aplicabile cauzei dispozitiile noului Cod civil, invocat de reclamanta in cererea de chemare in judecata, in discutie nefiind acte efectuate de parti sub imperiul noului Cod civil, ci acte incheiate sub imperiul vechiului Cod civil ( edificarea constructiei ).
Conform situatiei de fapt retinute de instantele de fond si conform propriilor sustineri ale reclamantei A. E., constructia in discutie exista edificata inca anterior dobandirii de catre reclamanta a imobilului proprietatea sa in baza contractului autentificat sub nr. 198/ 01.04.2010.
Diferentele intre pozitiile exprimate de parti sunt in sensul ca aceasta ar fi fost edificata in anul 1978, in forma actuala, ulterior fiind doar renovata ( sustinerile recurentei ) sau ca ar fi fost edificata in anii 1995-1996 ( conform sustinerilor reclamantei ).
Curtea observa ca instantele de fond nu au fost preocupate sa lamureasca deplin situatia de fapt referitor la acest aspect, probele administrate ramanand neclare ( in conditiile in care, totusi, Curtea apreciaza ca aceste aspecte de fapt ar fi putut fi lamurite complet, prin administrarea unui probatoriu mai amplu, care era accesibil instantelor ).
Oricum ar fi, oricare varianta ar fi retinuta referitor la data edificarii constructiei, Curtea apreciaza ca solutia impusa cererii principale este aceea de respingere, pentru urmatoarele motive:
Este cert si necontestat ca edificarea constructiei in discutie a fost facuta anterior cumpararii de catre reclamanta a imobilului proprietatea sa.
Astfel, regula unanimității semnifică faptul că niciunul dintre coproprietari nu poate folosi bunul comun într-o manieră care să stânjenească exercitarea dreptului de coproprietate egal al celuilalt coproprietar, după cum semnifică și faptul că un coproprietar poate folosi bunul într-o anumită manieră în măsura în care are acordul celuilalt coproprietar.
În cauză, la momentul edificarii constructiei in discutie ( fie 1978, fie 1995-1996 ) nu exista coproprietate intre cele 4 familii care impart aceeasi curte de la adresa, terenul fiind detinut de aceste familii cu titlu de folosinta, iar nu cu titlu de proprietate, insa se aplica, prin analogie, aceleasi reguli valabile in cazul coproprietatii si pentru situatia in care dreptul detinut in comun il reprezinta doar un drept de folosinta.
Or, la data edificarii constructiei si pana in anul 2010 cand reclamanta a cumparat o cota parte de proprietate asupra terenului ( si apartamentul nr. 4 ), edificarea acelei constructii s-a facut de catre parata reclamanta ( sau autorii acesteia ) cu acordul celorlalte familii care detineau dreptul de folosinta asupra terenului, nefiind incalcata asadar regula unanimitatii mentionata.
Nu poate fi primita sustinerea reclamantei ca edificarea constructiei s-a facut fara acordul celorlalti 3 coproprietari de locuinte din aceeasi curte, acest acord trebuind a fi considerat ca a existat, de vreme ce nu a existat opozitie din partea acestora. Acordul nu trebuie, din perspectiva regulii unanimitatii, sa imbrace forma scrisa, fiind suficienta tolerarea acestei edificari, dupa cum acordul nu trebuie sa fie expres, ci poate fi si tacit, dedus din lipsa de impotrivire la edificarea constructiei.
Nu se poate, asadar, pune problema lipsei acordului reclamantei in calitate de coproprietar pentru edificarea constructiei, pentru simplul motiv ca aceasta nu era coproprietar ( sau titular al dreptului de folosinta) la acel moment al edificarii, si nici nu s-a probat si nu se retine de catre instantele de fond, pe baza probatoriului administrat, lipsa acordului celorlalti titulari ai dreptului de folosinta la data edificarii constructiei.
Asadar, cu privire la momentul edificarii constructiei, nu se poate pune problema lipsei acordului reclamantei si a incalcarii dreptului acesteia prin edificarea constructiei, dupa cum nu se poate retine nici edificarea cu incalcarea drepturilor titularilor de drepturi de la momentul edificarii, printre care si autorul reclamantei M. A. atata timp cat nu a fost dovedit acest dezacord, iar situatia inexistentei unei opozitii prezuma acordul tacit. .
Pe de altă parte, dacă se are în vedere nu faptul strict al edificării constructiei, ci faptul (cu caracter continuu) al menținerii acesteia pe teren până în prezent, și după data la care reclamanta a devenit proprietar al unei cote parti de proprietate asupra terenului, în anul 2010, Curtea constată ca aplicarea corectă a legii implica aprecierea că reclamanta nu poate invoca încălcarea dreptului său de proprietate, atâta timp cât a cumpărat cunoscând situația juridică a terenului si a construcției, fiind succesor al celui care, la momentul edificarii, si-a dat acordul, macar tacit, la edificare.
Într-adevăr, in masura in care se aplica situatiei specifice a partilor ( situatia unei curti detinuta de patru familii, dintre care doar reclamanta coproprietar ), această regulă a unanimității trebuie respectată permanent, continuu, pe toată durata existenței coproprietății.
Curtea constată însă că, atâta timp cât reclamanta a cumpărat în anul 2010 cunoscând existența acelei construcții, care data din anii 1995-1996 conform propriei susțineri, iar conform paratei reclamante din anul 1978, aceasta echivalează unei achiesări la situația de fapt a existenței acelei construcții, care semnifică faptul că parata reclamanta nu se află într-o situație de exercitare abuzivă a propriului drept.
Mai mult, avand in vedere ca acordul la edificare este un act unilateral de vointa producator de consecinte juridice, situatia reclamantei trebuie asimilata avanzilor cauza care preiau pozitia juridica a autorilor lor, ceea ce semnifica faptul ca reclamanta preia situatia juridica a autorului sau M. A. care a acceptat edificarea acestei constructii.
Se poate pune în discuție dacă, totuși, un coproprietar își poate retrage acordul dat celuilalt coproprietar pentru o anumită modalitate de folosire a bunului comun ( repetam, referirile la coproprietate sunt facute in contextul aplicarii regulii unanimitatii ).
Curtea nu neagă că această posibilitate legală există, fiind, într-adevăr, necesar a se recunoaște, de principiu, posibilitatea pentru coproprietar să-și retragă un asemenea acord. Astfel, pot fi imaginate situatii in care, dupa natura lucrarii in discutie, caracterul vremelnic, temporar, al unui asemenea acord al coproprietarului poate fi dedus ( de pilda, acordul pentru edificarea unui garaj edificat din materiale usoare, demontabile, sau a unei alte lucrari prin natura ei vremelnica).
Asadar, desi aceasta posibilitate nu poate fi exclusa de plano, totusi, ea trebuie apreciată în concret, în raport de circumstanțele concrete ale cauzei, pentru a se verifica, pe de o parte, dacă retragerea acordului este justificată ea însăși de o nevoie reală și legală a coproprietarului, de o schimbare a situatiei de fapt care sa atraga in mod legitim o schimbare de pozitie a partilor, sau nu este, dimpotrivă, o exercitare abuzivă a dreptului de coproprietate, iar, pe de altă parte, să se verifice dacă situația de fapt creată prin acordul inițial și care se cere a fi schimbată nu este de asemenea natură încât schimbarea ei ar prejudicia într-o manieră excesivă pe celălalt coproprietar. Aceasta pentru ca, in discutie, se afla un principiu foarte important al dreptului, anume siguranta raporturilor juridice civile.
Iar regula unanimitatii, creata jurisprudential, pana la aparitia noului Cod civil, in lipsa unei reglementari legale a modului de functionare a coproprietatii, poate fi supusa unor atenuari, in sensul ca se admite ca acordul coproprietarilor la o anumita folosire trebuie totusi privit din perspectiva exercitiului cu buna credinta a drepturilor partilor ( astfel de atenuari, importante, au fost, de altfel, aduse prin prevederile noului Cod civil).
Curtea apreciază că, în cauza prezentă, în raport de circumstanțele concrete, nu se justifică dărâmarea construcției în discuție, aceasta reprezentând o măsură absolut excesivă, de natura a aduce atingere grav sigurantei raporturilor juridice, atingere care nu ar putea fi justificata prin invocarea regulii unanimitatii si a necesitatii de protectie a drepturilor reclamantei AE.
Astfel cum am aratat, reclamanta a cumparat in cunostinta de cauza cu privire la situatia de drept si de fapt a imobilului.
La acest moment, reclamanta isi justifica pretentia de daramare a constructiei prin aceea ca ";imparte terenul in doua parti, facand ca ea sa aiba practic doua bucatele de teren, in timp ce vecina are o suprafata de teren continua si mai mare, ii umbreste si ii blocheaza campul vizual la ferestrele de la bucatarie si de la dormitor";, iar din aceste cauze ";nu a putut sa se mute in acest imobil si nici nu poate sa traiasca vreodata acolo, vazandu-se nevoita sa vanda mentionata proprietate insa, pentru a putea obtine un pret mai bun si pentru a-i lasa o situatie clara viitorului cumparator, a fost nevoita sa formuleze prezenta cerere";. Mai sustine reclamanta ca terenul aferent intregii curti este impartit inechitabil si ca terenul ramas ei este prea mic sa poata fi construit, dupa cum nu ar obtine nici autorizarile necesare.
Curtea apreciaza ca toate aceste considerente nu pot fi admise de instanta de judecata pentru a pronunta solutia de daramare a constructiei, iar aceasta pentru motivul esential ca toate aceste imprejurari i-au fost pe deplin cunoscute reclamantei inca de la data cumpararii de catre ea a locuintei si terenului aferent.
Toate imprejurarile invocate de reclamanta sunt situatii aparente, vizibile, perfect cunoscute acesteia inca de la cumpararea de catre ea a imobilului, iar cumpararea in aceste conditii nu poate fi considerata decat ca o acceptare a convenabilitatii proprietatii raportat la interesele sale.
Nu este admisibil, considera Curtea, ca ulterior cumpararii unui imobil in cunostinta de cauza cu privire la toate inconvenientele pe care acesta le are, invocarea regulii unanimitatii sa poata atrage masuri drastice de schimbare a situatiei de fapt existenta la data cumpararii, pentru a aduce reclamantei un avantaj in folosinta bunului.
In definitiv, regula unanimitatii semnifica in egala masura protejarea drepturilor si celorlalti detinatori, ceea ce impune luarea unor masuri de echilibru, de punere a partilor intr-o stare de echilibru just, in raport de situatia fiecaruia si de masura in care fiecare dintre ei a contribuit la crearea neajunsurilor si conflictelor in discutie.
Or, in masura in care parata reclamanta a edificat constructia in anii 1995-1996 ( sau cu atat mai mult daca a facut-o in anul 1978 ), aceasta edificare a fost facuta cu acordul fostului proprietar, autorul reclamantei, fapt dedus din aceea ca acesta nu a intreprins vreo actiune de stopare a paratei reclamante de la edificare. Asa cum am mentionat, acordul nu este necesar sa fie unul expres, fiind suficient sa fi fost implicit, rezultand din tolerarea situatiei edificarii constructiei, fara opozitie.
In aceasta situatie, cumpararea unei parti din imobil, ulterioara, de catre reclamanta, nu poate sa puna pe parata reclamanta in situatia sa isi darame constructia pentru a da satisfactie intereselor particulare ale noului proprietar, in mod evident o asemenea masura fiind de fapt una abuziva in detrimentul paratei reclamante, in vreme ce reclamanta nu poate invoca abuzul, caci a cumparat cunoscand situatia imobilului.
Pe de alta parte, in definitiv dreptul insusi al reclamantei nu este individualizat pentru partea de teren pe care se afla constructia paratei reclamante, astfel ca se naste in mod logic intrebarea de ce parata reclamanta ar trebui grevata cu sarcina exorbitanta de a isi darama cladirea, pentru a ii crea reclamantei cele mai prielnice conditii de folosire si exploatare a propriei locuinte, iar nu oricare alt coproprietar din acea curte . Caci, in ultima instanta, in discutie este acelasi aspect, anume al unui acord nematerializat intr-un inscris, intre cele 4 familii care impart curtea, referitor la modul in care sa isi imparta folosinta terenului.
O asemenea logica ar conduce la concluzia absurda a aplicarii regulii unanimitatii si dupa durate foarte lungi de timp pentru a schimba drastic stari de lucruri legal stabilite la momentul initial, de cate ori o parte a proprietatii se instraineaza catre alti titulari, ceea ce este inacceptabil din perspectiva atat a legalitatii ( caci, repetam, edificarea constructiei trebuie considerata facuta cu acordul celorlalti detinatori de la momentul edificarii, acord implicit dedus din tolerarea edificarii, iar reclamanta preia de la autorul sau situatia juridica existenta la data cumpararii, fiind avand cauza fata de actele savarsite de autorul sau, acordul dat de autorul sau pentru edificarea constructiei de catre parata reclamanta fiind un asemenea act juridic unilateral ) , cat si din perspectiva principiului sigurantei raporturilor juridice civile..
Asadar, chiar daca, de principiu, poate fi sustinut ca regula unanimitatii mai poate fi pusa in discutie si ulterior, pana la partajarea propriu-zisa, in cauza nu pot fi verificate ipotezele care ar justifica o asemenea incalcare a principiului sigurantei raporturilor juridice, iar admiterea cererii reclamantei ar semnifica o exercitare abuzivă a dreptului de coproprietate al reclamantei, pentru că, în definitiv, reclamanta este cea care, de data aceasta pentru propriile sale nevoi, cere, in detrimentul drepturilor paratei reclamante, schimbarea unei situații de fapt care dateaza dinainte de cumpararea de catre ea a imobilului si care s-a nascut si a dainuit pana la acel moment in mod legal.
Curtea constata ca cererea reclamantei se grefeaza de fapt pe pretentia de daramare a constructiei, capatul de cerere referitor la permisiunea de folosinta in comun a terenului aparand drept consecinta a daramarii constructiei, astfel incat solutia data cererii de daramare a constructiei atrage in mod inevitabil si respingerea acestui capat de cerere.
În ce privește împrejurarea că acea construcție este edificată fără autorizație, Curtea o constată nerelevantă, aceasta privește cu totul alte aspecte care țin de respectarea disciplinei în construcții, iar nu de dreptul părților de a folosi terenul. In ce priveste hotararile CEDO invocate de intimata reclamanta, Curtea constata ca acestea nu vizeaza o situatie de fapt ca cea din prezenta cauza, ci relatia autoritatii statale cu persoana vinovata de edificarea unei constructii fara autorizatie.
La fel, este absolut irelevant în economia cauzei daca parata reclamanta plateste sau nu plătește impozit pentru această construcție, acest aspect fiind de natură să intereseze organele fiscale.
Curtea constata ca in cursul recursului reclamanta a mai sustinut ca acea constructie este nesigura si periculoasa, insa o asemenea cauza juridica a cererii nu a facut obiectul judecatii in fata instantei de fond, neputand fi, in mod evident, pusa in discutie direct in recurs. Cauza juridica a cererii a constituit-o doar incalcarea drepturilor proprii prin edificarea constructiei pe terenul comun fara acordul sau, iar nu o asemenea situatie.
Pentru toate aceste motive, in baza art. 312 C.pr.civ., va fi admis recursul formulat, va fi modificata decizia recurata, in parte, in sensul respingerii si a apelului declarat de reclamanta A. E., ca nefondat.
| ← Revendicare. Jurisprudență Revendicare (acţiuni, bunuri,... | Abuz de încredere. furt. diferențe. situație premisă. lipsa... → |
|---|
