Persoane juridice, modificare act constitutiv, verificarea cerintelor de legalitate
| Comentarii |
|
Judecătoria INEU Sentinţă civilă nr. - din data de 14.08.2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA INEU, JUDEȚUL ARAD Operator 2826
DOSAR NR. …
SENTINȚA CIVILĂ NR. …/2014
Ședința publică din data de 14 august 2014
Judecător : …
Grefier: …
Pe rol se află soluționarea cauzei civile completată, precizată, formulată de reclamanta SC F. C. SRL în contradictoriu cu pârâtul I. A. pentru obligație de a face. Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică din data de 30.07.2014, acestea fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, a amânat pronunțarea pentru data 14.08.2014, având nevoie de timp pentru a delibera.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 10.02.2014 reclamanta SC F. C. SRL înregistrată sub nr. …, CUI …cu sediul în … cu sediul procesual ales în …în contradictoriu cu pârâtul I. A. cu domiciliul în … internat la Centrul Persoanelor Vârstnice …, a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtului să se prezinte la notar în vederea semnării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect imobilul teren în suprafață de 32700 mp înscris în Titlul de proprietate nr.90137 emis la data de 01.02.1993 amplasat în tarla 60 parcela A884/16 în suprafață de 7000 mp; tarla 34 parcela A563/14 în suprafață de 3000 mp; tarla 31 parcela A 577/29 în suprafață de 5800 mp; tarla 33 parcela A 577/7 în suprafață de 1500 mp; tarla 34 parcela A 143/2 în suprafață de 5800 mp; tarla 34 parcela A143/2/6 în suprafață de 9600 mp situat în extravilanul satului … iar în caz de neprezentare hotărârea care se va pronunța să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, cu autorizarea reclamantei să întocmească documentația cadastrală necesară înscrierii în cartea funciară a imobilului. Să se dispună OCPI Ineu să procedeze la înscrierea dreptului de proprietate în CF asupra terenului în suprafață de 32700 mp în favoarea reclamantei și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În fapt a arătat că la data de 15.01.2007 între reclamantă în calitate de cumpărător și pârâtul, G. R. R. în calitate de mandatar al numitei I. I. iar aceasta în calitate de curator al soțului, pârâtul din prezenta cauză I. A., în calitate de vânzător, a fost încheiat antecontractul având ca obiect terenul arabil în suprafață de 3 ha 2700 mp, situat în extravilanul satului …, amplasat în tarla 60 parcela A884/16 în suprafață de 7000 mp; tarla 34 parcela A563/14 în suprafață de 3000 mp; tarla 31 parcela A 577/29 în suprafață de 5800 mp; tarla 33 parcela A 577/7 în suprafață de 1500 mp; tarla 34 parcela A 143/2 în suprafață de 5800 mp; tarla 34 parcela A143/2/6 în suprafață de 9600 mp la prețul de 3400 lei/ha iar prețul este de 11.000 lei, achitat la semnarea antecontractului.
Reclamanta arată că având în vedere că imobilul nu a fost înscris în cartea funciară, nu a putut opera transferul dreptului de proprietate urmând a fi făcute demersuri în vederea întabulării terenului în cartea funciară, urmând a fi făcute demersuri în vederea întabulării terenului în cartea funciară și în vederea înscrierii reclamantei în cartea funciară ca proprietar.
În acest sens , pârâtul, prin soția sa I. I.-în calitate de curator, l-a mandatat pe pârâtul de ordinul 2 să îl reprezinte la OCPI Arad-BCPI Ineu, precum și la orice alte instituții competente, în vederea deschiderii colii de carte funciară pentru suprafața totală de 32700 mp înscrisă în titlul de proprietate nr.90137/01.02.1993 astfel cum rezultă din procura specială autentificată sub nr. …/03.03.2005 la BNP M. P.
Reclamanta susține că a făcut demersuri la OCPI Arad-BCPI Ineu în vederea înscrierii suprafeței de 32700 mp teren în cartea funciară pe numele pârâtului I. A. în prezent imobilul fiind înscris în CF 301096 Șilindia în suprafață de 7000 mp; CF nr.301118 Șilindia în suprafață de 3000 mp; CF nr.301097 Șilindia în suprafață de 5800 mp; CF nr.301134 Șilindia în suprafață de 1500 mp; CF nr.301108 Șilindia în suprafață de 5800 mp; CF nr.301107 Șilindia în suprafață de 9600 mp. După înscrierea terenului în cartea funciară soția pârâtului a decedat astfel că nu au putut fi făcute demersurile pentru transferul dreptului de proprietate în favoarea reclamantei și înscrierea în cartea funciară.
Reclamanta precizează că a plătit prețul în întregime și a exercitat posesia liniștită și netulburată asupra imobilului în toată această perioadă de timp îndeplinindu-și toate obligațiile fiscale față de aceste imobile plătind toate taxele și impozitele aferente.
În drept a invocat prevederile art.27 din legea nr.7/1996, art.969, 977,978,982, 1073 și1077 din vecjiul Cod civil.
În probațiune, reclamanta a anexat cererii: adresa nr.57/30.01.2014 (fila 6), antecontract din 15.01.2007 (fila 8), procură specială autentificastă sub nr. …/03.03.2005 (fila 9), titlu de proprietate 90137/01.02.1993 (fila 10), extras CF 301096 Șilindia (fila 11), extras CF 301118 Șilindia (fila 12), extras CF 301097 Șilindia (fila 13), extras CF 301134 Șilindia (fila 14), extras CF 301108 Șilindia (fila 15), extras CF 301107 Șilindia (fila 16), proces verbal de informare mediere (fila 17), Duplicat procură specială autentificat sub nr. …/28.02.2014 (fila 39), certificat fiscal nr.954 din 25.04.2014 (fila 58).
Cererea este legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 842 lei conform chitanței seria … (fila18).
Pârâtul a depus întâmpinare (filele 25-28) prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată și obligarea reclamantei la cheltuieli de judecată.
În fapt a arătat că la data de 01.11.2002 a fost instituită curatela pe seama pârâtului I. A. în favoarea soției sale I. I. care a primit astfel dreptul de a-l reprezenta în fața autorităților publice , de a efectua în numele și pe seama pârâtului acte de conservare și administrare. În baza acestei dispoziții de instituire a curatelei la data de 03.03.2005 I. I. în prezent decedată, l-a împuternicit pe G. R. R. să deschidă coala de carte funciară pentru suprafața de teren de 32300 mp ce face obiectul prezentului litigiu și să vândă cui va dori și la orice preț va dori această suprafață de teren. În data de 15.01.2007 G. R. R. a încheiat antecontract de vânzare a terenului cu reclamanat SC F. C. SRL pentru prețul de 11.000 lei.
Prin întâmpinare pârâtul a invocat excepția neîndeplinirii condiției prev de art.27 alin.3 din legea nr.7/1996 cu privire la dreptul la acțiune în prestație tabulară, art,245 C.pr.civ. și a arătat că având în vedere temeiul de drept invocat de reclamantă, respectiv art.27 alin.3 din Legea nr.7/1996, pentru ca acțiune să fie temeinică și admisibilă este necesar să existe identitate între pârât și cel obligat la predarea înscrisurilor necesare înscrierii în cartea funciară a dreptului invocat de reclamantă.
Pârâtul a mai arătat că prin dispoziția nr.4719/01.11.2002 s-a instituit curatela pe seama pârâtului I. A. în temeiul art.152 lit.a C.fam., curatela a fost instituită datorită diagnosticului pârâtului și în conținutul dispoziției se arată că I. I. are dreptul de a-l reprezenta pe pârât în fața autorităților publice și susține că mandatul curatorului este general întrucât acesta are doar dreptul de a-l reprezenta pe pârât în fața autorităților publice și nicidecum de a încheia acte de dispoziție pe seama celui reprezentat în această modalitate întrucât art.155 C.fam prevede aplicarea regulilor de la mandat în cazul curatelei iar pentru încheierea unei tranzacții, cum este contractul de vânzare-cumpărare, este nevoie de un mandat special conform art.1536 alin.2 C.civil.
Pârâtul mai arată că având în vedere că reclamanta a contractat cu G. R. R. deși cunoștea aceste limite întrucât în procura acestuia este menționată dispoziția nr.4719/01.11.2002 de instituire a curatelei, deci reclamanta a acceptat să contracteze cu mandatarul peste limitele mandatului apreciază că reclamanta a luat asupra ei riscurile antecontractului încheiat în astfel de condiții și mai mult reclamanta a achitat prețul mandatarului care nu l-a predat pârâtului.
Pârâtul concluzionează că nu îi poate fi opozabil un astfel de act juridic încheiat fără ca el să-l fi împuternicit pe mandatar în acest sens, singura care trebuie să suporte riscurile acestui contract este reclamanta, întrucât aceasta a încheiat în cunoștință de cauză un antecontract cu o persoană care nu avea nici o calitate de a contracta.
În drept a invocat prevederile art.152 și urm. C.fam, art.245 C.pr.civ; art.155 C.fam, art.1536 alin.1 C.civi.
La întâmpinare pârâtul a anexat Dispoziția nr.4719/01.11.2002 (fila 29) dispoziția nr.2886/03.06.2010 (fila 30), certificat de expertiză medicală a persoanelor cu handicap (fila 31).
La data de 07.04.2014 pârâtul a depus la dosar răspuns la întâmpinare și precizare de acțiune (filele 41-45) prin care a solicitat respingerea excepției neîndeplinirii condiției prev de art.27 alin.3 din Legea nr.7/1996 motivând că mandatul tacit reciproc în relațiile patrimoniale dintre soți este reglementat de art.35 alin.2 C.fam. potrivit acestui tex de lege oricare dintre soți, exercitând singur drepturile de administrare, folosință și dispoziție asupra bunurilor comune, este prezumat că are și consimțământul celuilalt soț.
Arată că în speță, beneficiara prezumției legale este reclamanta și arată că este beneficiara prezumției de bună credință prezumție ce operează în temeiul art.1899 alin.2 C.civil necunoscând care sunt limitele puterilor defunctei stabilite prin Dispoziția nr.4719/01.11.2002. Defuncta I. I. s-a prezentat în fața notarului public în vederea semnării procurii speciale prin care mandata pe domnul G. R. R. cu puteri depline în ceea ce privește terenul arabil în suprafață de 32700 mp, autentificarea actului de către notarul public dând girul legalității actului încheiat.
Reclamanta susține că în temeiul dispoziției de curator, curatorul putea să încheie acte de administrare a patrimoniului pârâtului și că dreptul de administrare asupra unui întreg patrimoniu presupune și posibilitatea încheierii valabile a actelor de dispoziție.
Totodată reclamanta a solicitat rezoluțiunea antecontractului încheiat între reclamantă și defuncta I. I. la data de 15.01.2007 având ca obiect vânzarea imobilului în suprafață de 32.700 mp teren arabil înscris în Titlul de proprietate nr.90137 la data de 01.02.1993 amplasat în tarla 60 parcela A884/16 în suprafață de 7000 mp; tarla 34 parcela A563/14 în suprafață de 3000 mp; tarla 31 parcela A 577/29 în suprafață de 5800 mp; tarla 33 parcela A 577/7 în suprafață de 1500 mp; tarla 34 parcela A 143/2 în suprafață de 5800 mp; tarla 34 parcela A143/2/6 în suprafață de 9600 mp la prețul de 3400 lei/ha și să se dispună obligarea pârâtului la restituirea prețului actualizat, evaluat de reclamantă la suma de 3270 euro prin raportare la valoarea terenurilor conform expertizei notariale și la plata sumei de 5000 euro echivalentul în lei la cursul BNR din data plății ca urmare a rezilierii contractului datorită neexecutării culpabile de către promitenta-vânzătoare a obligațiilor contractuale.
A arătat că prețul contractului a fost stabilit la suma de 11.000 lei respectiv 3400 lei pentru 1 ha teren , care a fost achitat integral de reclamantă și prin contract se prevederea, la art.4, că în cazul în care vânzătorul refuză să participe la procedura legală pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare va fi obligat la plata în favoarea cumpărătorului a sumei de 5000 euro cu titlu de despăgubiri.
La data de 28.04.2014 pârâtul a depus la dosar note de ședință și întâmpinare la precizarea de acțiune, prin care invocat excepția neîndeplinirii procedurii prealabile de invitare la ședința de informare privind avantajele medierii, arătând că reclamanta a depus la dosar un proces verbal de mediere care atestă doar participarea reclamantei la ședința de informare, fără a trimite o invitație de participare pârâtului , și față de aceasta solicită respingerea acțiunii ca inadmisibilă în conformitate cu prevederile art.2 alin.12 din legea nr.192/2006.
Față de despăgubirile solicitate de reclamantă, pârâtul arată că reclamanta are posibilitatea de a se îndrepta împotriva persoanei cu care a contractat și a căreia susține că i-a plătit prețul, respectiv G. R. R. ca a vândut un bun al altuia, fără a avea o împuternicire în acest sens.
La data de 30.07.2014 reclamanta a depus la dosar precizare de acțiune în a arătat că față de declarația martorului G. R. R. a intreprins verificări în arhiva societății și a identificat un înscris denumit Antecontract care poartă semnăturile părților și care are ca preț al tranzacției exact aceeași sumă ca cea înscrisă în contabilitate adică 4905 lei și arată că reclamanta consideră acesta ca fiind contractul real. Pentru aceste motive arată că precizează petitul subsidiar al acțiunii în sensul că solicită instanței rezoluțiunea antecontractului între reclamantă și defuncta I. I. la data de 29.09.2005 având ca obiect vânzarea imobilului în suprafață de 32.700 mp teren arabil înscris în titlul de proprietate nr.90137 din 01.02.1993 situat în tarla 60 parcela A884/16 în suprafață de 7000 mp; tarla 34 parcela A563/14 în suprafață de 3000 mp; tarla 31 parcela A 577/29 în suprafață de 5800 mp; tarla 33 parcela A 577/7 în suprafață de 1500 mp; tarla 34 parcela A 143/2 în suprafață de 5800 mp; tarla 34 parcela A143/2/6 în suprafață de 9600 mp la prețul de 3400 lei/ha situat în extravilanul satului …, obligarea pârâtului la restituirea prețului actualizat achitat de reclamantă la data încheierii contractului, evaluat de reclamantă la suma de 3270 euro prin raportare la valoarea terenurilor conform expertizei notariale; Obligarea pârâtului la plata sumei de 5000 euro echivalentul în lei la cursul BNR din data plății ca urmare a rezilierii contractului datorită neexercitării culpabile de către promitenta-vânzătoare a obligațiilor contractuale.
Reclamanta a precizat că cererea s-a se bazează pe prevederile art.204 alin.2 pct.1 și 2 raportat la art.254 alin.2 pct.2 C.pr.civilă.
La precizarea de acțiune reclamanta a anexat antecontract din data de 29.09.2005 (fila 71), fișa contului (fila 72).
La termenul din data 14.05.2014 reprezentanta pârâtului a arătat că nu mai susține excepția prematurității cererii privind procedura medierii.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, recamanta a prezentat înscrisul sub semnătură privată intitulat "Antecontract"; datat 15.01.2007 (fila 8) încheiat între numitul G. R. R. în calitate de promitent-vânzător, și reclamanta SC F. C. SRL în calitate de promitent-cumpărător, având ca obiect imobile înscrise în Titlul de proprietate nr.90137/1.02.1993, menționându-se suprafața totală de 3,27 ha. Totodată, reclamanta a prezentat și înscrisul sub semnătură privată intitulat "Antecontract"; datat 29.09.2005 (fila 71) încheiat între numita I. I. în calitate de promitent-vânzător, și reclamanta SC F. C. SRL în calitate de promitent-cumpărător, având ca obiect imobile înscrise în Titlul de proprietate nr.90137/1.02.1993, menționându-se suprafața totală de 3,27 ha.
Titlul de proprietate nr.90137/1.02.1993 (fila 10) este emis de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Arad pentru pârâtul I. A., în titlu fiind menționate 6 terenuri situate în extravilan cu suprafața totală de 3,27 ha, imobilele fiind întabulate la data de 25.10.2012 în CF nr.301096, nr.301118, nr.301097, nr.301134, nr.301108 și nr.301107 Șilindia pentru pârâtul Iercoșan Aron (filele 11-16).
Deși în ambele înscrisuri sub semnătură privată este consemnată suprafața totală de 3,27 ha, în primul înscris menționat sunt consemnate cinci dintre terenuri, iar în cel de-al doilea înscris sunt menționate două terenuri, imobilul tarla 34 parcela 563/14 fiind menționat în ambele antecontracte.
Arătându-i-se în ședință publică înscrisul sub semnătură privată de la fila 8 din dosar martorul G. R. R. a susținut că nu recunoaște semnătura sa pe respectivul act (fila 65). Ulterior reclamanta a prezentat al doilea antecontract (fila 71), precizând cererea în raport cu acesta (filele 68-70).
I. I. a fost numită curator pentru a-l reprezenta în fața autorităților publice pe soțul acesteia pârâtul I. A. conform dispoziției nr.4719/1.11.2002 emisă de Primăria Arad (fila 29) curatela fiind modificată prin dispoziția nr.2886/3.06.2010 ca urmare a decesului numitei I. E. la data 21.05.2010 (fila 30).
Prin procura specială aut. sub nr…./3.03.2005 întocmită de BNS M. P. din Arad (fila 9), I. I. în calitate de curator al pârâtului I. A., l-a împuternicit pe numitul G. R.-R. pentru a deschide coala cărții funciare și pentru a vinde putând să semneze valabil contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, reprezentându-l pe mandant la birourile notariale și consimțind la întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară pe numele cumpărătorului, cu privire la imobilele situate în extravilan cu suprafața totală de 3,27 ha înscrise în titlul de proprietate nr.90137/1.02.1993, respectiv pentru a semna contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Astfel cum rezultă din procura specială menționată, G. R. R. nu a fost mandatat pentru a încheia în numele pârâtului I. A. un înscris sub semnătură privată reprezentând un antecontract de vânzare-cumpărare, fiind mandatat să încheie un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică și să-l reprezine la biroul notarial. Mai mult decât atât, I. I. nu a fost numită curator pentru a încheia în numele pârâtului I. A. un înscris sub semnătură privată reprezentând un antecontract de vânzare-cumpărare sau să încheie un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, fiind curator doar pentru a-l reprezenta pe pârât în fața autorităților publice.
În drept, din dispozițiile art.6 alin.2 și 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 și art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate și, pe cale de consecință a nulității, ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic. Având în vedere data menționată în însrisurile sub semnătură privată și data procurii speciale, instanța constată că în prezenta cauză sunt aplicabile prevederile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 și ale Codului civil din 1864.
Prin art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a prevăzut că în situația în care ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, ce poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Din reglementările legale enunțate rezultă că, pentru admisibilitatea unei atare acțiuni, trebuie să fie îndeplinite anumite condiții, și anume, să existe un antecontract valabil încheiat; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părți să refuze autentificarea actului; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței.
Astfel, în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Însă, întrucât această hotărâre are caracter constitutiv de drepturi, condiția esențială pentru pronunțarea ei este ca, la momentul judecății, promitentul vânzător să fie proprietar asupra bunului care face obiectul promisiunii.
În consecință, instanța constată că antecontractul de vânzare-cumpărare are ca obiect o obligație de a face, de a încheia în viitor un contract autentic de vânzare-cumpărare, susceptibil de a transfera proprietatea de la vânzător la cumpărător. Instanța poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, doar dacă se face dovada că imobilul se găsește în patrimoniul vânzătorului la momentul judecății și nu există alte impedimente legale.
Conform art.1537 cod civil din 1864 mandatarul nu poate face nimic afară de limitele mandatului. În consecință, mandatarul trebuie să se încadreze în limitele împuternicirii primite. Astfel, mandatul special dat pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică nu poate servi la încheierea unui înscris sub semnătură privată reprezentând un antecontract.
Având în vedere aceste aspecte, instanța constată că absența unei procuri speciale prin care mandatarii să fie împuterniciți să semneze valabil în numele pârâtului un înscris sub semnătură privată reprezentând un antecontract de vânzare-cumpărare, constituie un impediment legal pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. În consecință, având în vedere materialul probator analizat, este neîntemeiată și cererea reclamantei pentru rezoluțiunea antecontractelor și obligarea pârâtului la restituirea prețului și la plata sumei de 5000 euro pentru neîndeplinirea obligației menționate în cuprinsul antecontractelor.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, art.1537 Cod civil din 1864, art.3, 4 și art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011, art.1020, art.1021 Cod civil din 1864, instanța va respinge acțiunea formulată, completată și precizată de reclamantă ca nefondată.
În temeiul art.453 alin.1 Noul Cod proc.civ. va obliga reclamanta să plătească pârâtului cheltuieli de judecată în măsura în care au fost justificate în cuantum de 2500 lei reprezentând onorariu de avocat conform chitanței nr.65/12.05.2014 (fila 66).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată, completată și precizată de reclamanta SC F. C. SRL înregistrată sub nr. … , CUI … cu sediul în … cu sediul procesual ales în … în contradictoriu cu pârâtul I.A.cu domiciliul în … internat la Centrul Persoanelor Vârstnice …, ca nefondată.
Obligă reclamanta să plătească pârâtului suma de 2500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
În caz de exercitare a căii de atac cererea se depune la Judecătoria Ineu.
Pronunțată în ședință publică, azi 14.08.2014.
Președinte Grefier
| ← Acțiune posesorie bunuri mobile; universalități de fapt... | Civil, obligatie de a face, autoritate de lucru judecat → |
|---|
