Antecontract de vanzare cumparare, neindeplinirea cerintelor de validitatea a inscrisului
| Comentarii |
|
Judecătoria INEU Sentinţă civilă nr. - din data de 28.08.2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA INEU, JUDEȚUL ARAD Operator 2826
DOSAR NR. …
SENTINȚA CIVILĂ NR. …/2014
Ședința publică din data de 28 august 2014
Judecător : …
Grefier: …
Pe rol se află soluționarea cauzei civile formulată și completată de reclamantul Z. T. în contradictoriu cu pârâta A. S. M. pentru obligație de a face.
Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică din data de 21.08.2014, acestea fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, a amânat pronunțarea pentru data 28.08.2014, având nevoie de timp pentru a delibera.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 20.02.2014 de reclamantul Z. T. CNP … cu domiciliul în …în contradictoriu cu pârâta A.S. M. cu domiciliul în … a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța să se constate că prin actul intitulat Contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 02.02.1996 a cumpărat de la antecesorul pârâtei numitul S. S., imobilul înscris în Titlul de proprietate nr.149965 suprafața de 9900 mp în tarla 79/2 parcela 531/48 cu prețul de 1.500.000 lei vechi care s-a achitat la data încheierii contractului, să se pronunțe o sentință care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică și să se autorizeze întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF pe titlu de cumpărare în baza sentinței rămase definitive. Cu cheltuieli de judecată în cazul în care pârâta se opune admiterii acțiunii.
În fapt reclamantul a arătat că prin actul sub semnătură privată intitulat contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 02.02.1996 a cumpărat de la numitul S. S., antecesorul pârâtei, imobilul arătat în petitul acțiunii pentru prețul de 1500.000 lei vechi care s-a achitat integral la data încheierii contractului, dată la care s-a și predat terenul. În cursul anului 1997 vânzătorul S. S. a decedat astfel că nu s-a reușit perfectarea actelor.
În drept a invocat prevederile art.5 pct.2 din Legea nr. 247/2005, art.896 și 1179 NCC, art.29 din Legea nmr.7/1996.
În probațiune, reclamantul a anexat cererii: notificare (fila 3), carte identitate seria … nr. … (fila 6), titlu de proprietate 149965 (fila 7-8) certificat de legatar nr.274/29.08.2005 (fila 8), contract de vânzare-cumpărare (fila 10), certificat nr.3728/18.02.2014 (fila 26), certificat de atestare fiscală (fila 27)
Prin completarea de acțiune depusă la dosar de reclamant (fila 29), acesta a solicitat să se constate că din masa succesorală a defunctului S. S. decedat la data de 08.02.1997 face parte și imobilul înscris în Titlul de proprietate nr.149965 respectiv suprafața de 9900 mp în tarla 79/2 parcela 531/48 la care vocație succesorală are pârâta A. S.M. în calitate de nepoată de fiică, urmând a se dispune predarea succesiunii.
Să se constate că prin actul intitulat Contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 02.02.1996 a cumpărat de la antecesorul pârâtei numitul Stan Simion, imobilul înscris în Titlul de proprietate nr.149965 suprafața de 9900 mp în tarla 79/2 parcela 531/48 cu prețul de 1.500.000 lei vechi care s-a achitat la data încheierii contractului, să se pronunțe o sentință care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în formă autentică și să se autorizeze întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF pe titlu de cumpărare în baza sentinței rămase definitive. Cu cheltuieli de judecată în cazul în care pârâta se opune admiterii acțiunii.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 224 lei conform chitanței nr.140201002845/14.02.2014 (fila 5), în cuantum de 239 lei conform chitanței nr.070301004671/07.03.2014 (fila 17) și în cuantum de 215 lei cnform chitanței nr.280701012049/28.07.2014 (fila 37).
Pârâtul legal citat nu s-a prezentat în instanță și nici nu a depus întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, înscrisul sub semnătură privată intitulat "Contract vînzare cumpărare"; datat 2.02.1996 (fila 10) este încheiat între numitul S. S. în calitate de promitent-vânzător și reclamantul Z. T. în calitate de promitent-cumpărător.
Înscrisul sub semnătură privată menționat a avut ca obiect imobilele cu denumirea populară "cu capătul în dolma de la criș"; cu suprafața de 0,86 ha și cu denumirea populară "Iugărele Sobla II"; cu suprafața de 0,14 ha.
Conform certificatului de legatar nr.274/29.08.2005 pârâta A. S. M., nepoată de fiică, este legatara universală a defunctului S. S. decedat la data 8.02.1997 (fila 9).
Reclamantul a solicitat pronunțarea unei hotarâri care să țină loc de act autentic cu privire la imobilul reprezentat de tarla 79/2, parcela 531/48 cu suprafața de 9900 mp, înscris în Titlul de proprietate nr.149965/16.01.2004 emis pentru numitul S. S. (fila 7).
Conform certificatului nr.3728/18.02.2014 emis de BCPI Ineu (fila 26), imobilul menționat în cererea de chemare în judecată nu este evidențiat în cartea funciară.
Reclamantul a depus la dosar adeverința nr.3682/20.08.2014 (fila 38) în care se arată că imobilul tarla 79/2, parcela 531/48 cu suprafața de 9900 mp este situat în locul denumit popular "Iugare Dolma";.
Înscrisul sub semnătură privată invocat de către reclamant are ca obiect două parcele, o parcelă cu suprafața de 0,86 ha cu denumirea populară "cu capătul în dolma de la criș"; și o parcelă cu suprafața de 0,14 ha cu denumirea populară "Iugărele Sobla II";, iar reclamantul a formulat acțiunea pentru o parcelă cu suprafața de 9900 mp, parcela 531/48 tarla 79/2. În consecință, instanța nu poate reține că s-ar fi făcut dovada identității între imobilele pentru care s-a încheiat înscrisul sub semnătură privată și parcela pentru care s-a formula cererea, întrucât identificarea terenului nu poate fi abordată prin prisma unor subînțelesuri ori a unor simple presupuneri, iar condiția pentru valabilitatea oricărei convenții este aceea de a avea un obiect determinat sau determinabil.
În drept, din dispozițiile art.6 alin.2 și 3 din Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicată, art.3, 4 și art.102 alin.1 din Legea nr.71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate și, pe cale de consecință a nulității, ci și pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic. Având în vedere data înscrisului sub semnătură privată, instanța constată că prevederile Codului civil din 1864 sunt aplicabile în prezenta cauză.
Pentru susținerea acțiunii reclamantul a indicat art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005.
Conform prevederilor legale menționate, în situația în care ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, ce poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
În consecință, rezultă că, pentru admisibilitatea unei atare acțiuni, trebuie să fie îndeplinite anumite condiții, și anume, să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispozițiilor art.948 Cod civ.1864; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una din părți să refuze autentificarea actului; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței. Astfel, în ipoteza refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul în formă autentică, promitentul-cumpărător poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Întrucât această hotărâre are caracter constitutiv de drepturi, o condiție esențială pentru pronunțarea ei este ca, la momentul judecății, promitentul vânzător să fie proprietar asupra bunului care face obiectul promisiunii.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este o convenție prin care una dintre părți se obligă să vândă, iar cealaltă parte se obligă să cumpere un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a face, de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui antecontract nu se cer formalități speciale, fiind suficient simplul acord de voință al părților, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.
Art.2 al Titlului X din Legea nr.247/2005 a impus forma autentică pentru validitatea oricărei convenții prin care se înstrăinează un teren.
Elementul esențial în cazul antecontractului îl constituie faptul că el este o convenție distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face ca să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis. Indirect, antecontractul este o garanție a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă solemnă. Promisiunea de a contracta dă naștere numai la un drept de creanță, chiar dacă prin contractul în vederea căruia s-a făcut promisiunea s-ar constitui sau s-ar transmite un drept real.
Având în vedere probatoriul administrat în prezenta cauză, precum și prevederile art.977, art.1294 și art.1295 din Codul civil 1864, instanța reține că înscrisul sub semnătură privată invocat de către reclamante reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare și, în nici un caz, acestei convenții nu i se poate conferi natura juridică a unui veritabil contract, susceptibil de a strămuta proprietatea de la vânzător la cumpărător.
Promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, fiind o convenție, i se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie, respectiv art.969 cod civil din 1864.
În virtutea principiului executării în natură a obligațiilor, prevăzut de art. 1073 din Codul civil 1864, creditorul este îndreptățit să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitorul său. Totodată, potrivit prevederilor art.1077 din Codul civil 1864, în cazul în care obligația de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat a o duce el la îndeplinire.
În acest cadru juridic, instanța constată că are posibilitatea ca, prin suplinirea consimțământului obligației de a face izvorâtă dintr-un antecontract, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare.
Transferul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil ce formează obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare are loc la data încheierii actului autentic sau în caz de refuz al părții de a încheia actul la notariat, la data rămânerii definitive a hotărârii pronunțate de instanța judecătorească, care are efect constitutiv de drepturi.
Admisibilitatea unei acțiuni de validare a unui contract de vânzare-cumpărare este însă condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare, obiectul acestuia, respectiv lucrul vândut și prețul, precum și modalitățile de plată. Față de probatoriul administrat în prezenta cauză, instanța constată că antecontractul invocat de către reclamant nu cuprinde toate elementele esențiale de validitate, întrucât nu sunt indicate suficiente elemente pentru a se putea stabili care este obiectul vânzării, respectiv nu sunt menționate suficiente date pentru a se putea reține identitatea dintre parcela solicitată de reclamant și imobilele pentru care s-a încheiat antecontractul.
Pentru aceste considerente, întrucât există impedimentele arătate pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, în temeiul art. 948, art.969, art.1073 din Codul civil 1864, art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 și art.20 alin.3 din Legea nr.7/1996, instanța va respinge cererea formulată și modificată de către reclamant, ca nefondată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată și completată de reclamantul Z. T., CNP … cu domiciliul în … în contradictoriu cu pârâta A. S. M. cu domiciliul în …, pentru obligație de a face.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.
În caz de exercitare a căii de atac cererea se depune la Judecătoria Ineu.
Pronunțată în ședința publică din 28.08.2014.
Președinte Grefier
| ← Partaj, modalitatea de sistare a indiviziunii in cazul cotelor... | Executare silita, prescrierea dreptului de a cere executarea... → |
|---|
