Plângere împotriva încheierii registratorului-şef al oficiului teritorial. Imobil înscris în două cărţi funciare, dar grevat de ipoteci imobiliare distincte.
| Comentarii |
|
Sistarea unei cărţi funciare şi înscrierea tuturor ipotecilor în aceeaşi carte funciară. Solicitarea radierii unei ipoteci pe calea plângerii. Respingere Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia civilă nr. 436/R din 13 februarie 2013
Prin sentinţa civilă nr. 11390 din 25 mai 2012 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de petiţionarul C.C.A. în contradictoriu cu intimaţii B.M., N.V. şi N.A. împotriva încheierii de carte funciară nr.141705 din 22.12.2010 emisă de OCPI Cluj.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 7131 din
12.05.2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a admis în parte acţiunea civilă intentată de reclamanţii N.V. şi soţia N.A., în contradictoriu cu pârâţii B.M. şi CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA, fiind obligată pârâta B.M. să le restituie reclamanţilor suma de 20.000 euro reprezentând preţ încasat în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 457/2004 şi suma de 27.200 euro cu titlu de daune interese, s-a dispus intabularea dreptului de proprietatea asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, str. X., nr.12, ap.2, înscris în CF nr. 121351 Cluj-Napoca, sub nr. top 9055/2/1/II, 9057/4/1/II în favoarea pârâtei B.M., cu titlu de cumpărare şi instituirea unui drept de ipotecă de rangul 2 asupra acestui imobil în favoarea reclamanţilor până la concurenţa sumei de 47.200 euro.
Apoi, prin sentinţa civilă nr. 8316 din 16.05.2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins ca inadmisibilă acţiunea intentată de reclamantul C.C.A. în contradictoriu cu pârâţii B.M., N.V. şi soţia N.A. având ca obiect anularea parţială a sentinţei civile nr. 731/16.05.2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, în ceea ce priveşte intabularea dreptului de proprietate al pârâtei B.M. asupra apartamentului nr. 2 situat în str. X. nr. 19.
Prin sentinţa civilă nr. 19550 din 12.12.2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a admis acţiunea civilă intentată de reclamantul C.C.A., împotriva pârâtei B.M. şi Consiliul local al municipiului Cluj-
Napoca şi în consecinţă, s-a dispus radierea dreptului de ipotecă al Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca pentru suma de 42.935.451 lei ROL de sub B1 din CF nr. 137599 Cluj, nr. top 9055/2/1/II, 9057/4/1/II şi a interdicţiei de înstrăinare şi de grevare din aceeaşi carte funciară; a fost obligată pârâta B.M. să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare-cumpărare privind apartamentul nr. 2 situat în Cluj-Napoca, str. X., nr. 12 şi intabularea dreptului de proprietate al reclamantului cu titlu de drept cumpărare ca bun propriu.
Prin încheierea nr. 141705 din 22.10.2010, OCPI Cluj a admis în parte plângerea petiţionarului, a constatat existenţa dublei intabulări, a sistat CF electronic cu nr. 268134-C1-U (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 121351/UAT Cluj-Napoca), însă a transcris şi dreptul de ipotecă în favoarea pârâţilor N. pentru suma de 47.200 euro.
Faţă de prevederile art. 55 alin. (2)-(4) din Legea nr. 7/1996, radierea înscrierilor în cartea funciară se efectuează pe cale amiabilă, în baza unei declaraţii autentice din partea titularului dreptului sau în baza unei hotărâri judecătoreşti, radierea unui drept implicând în mod necesar modificarea situaţiei tabulare, echivalând în fapt cu o rectificare de carte funciară.
Contrar susţinerilor petiţionarului, dreptul de ipotecă al pârâţilor a fost instituit printr-o hotărâre judecătorească nedesfiinţată până în prezent prin intermediul căilor de atac.
Prin decizia civilă nr. 508/A din 31 octombrie 2012 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de petiţionarul C.C.A. împotriva sentinţei civile nr. 11390 din 5 mai 2012 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a menţinut-o în întregime.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că din cauza unor erori, s-a ajuns ca asupra apartamentului în cauză să fie operate două intabulări, în două cărţi funciare diferite.
Prin încheierea nr. 141705/22.12.2010, O.C.P.I. Cluj a constatat existenţa dublei intabulări şi a sistat cea din urmă carte funciară, identificată electronic cu nr. 268134-C1-U provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 121351 Cluj-Napoca, însă a transcris în singura carte funciară rămasă şi dreptul de ipotecă în favoarea pârâţilor N., pentru suma de 47.000 euro.
Prin sentinţa civilă nr. 19550/2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a dispus obligarea fostei proprietare să încheie cu reclamanţii contract autentic de vânzare-cumpărare asupra apartamentului în litigiu şi intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, în favoarea actualilor petiţionari.
Aceştia sunt nemulţumiţi că s-a ajuns ca imobilul dobândit în baza sentinţei să fie grevat de dreptul de ipotecă instituit în favoarea pârâţilor N., pârâţi străini de raportul juridic în care au fost implicaţi petiţionarii.
Atât timp cât dreptul de ipotecă a fost corect intabulat, nu este admisibil ca pe calea plângerii de carte funciară să se ajungă la radierea acestuia, ţinând cont că art. 55 alin. (2)-(4) din Legea nr. 7/1996 prevede în mod expres modalitatea de radiere a ipotecii.
Câtă vreme nu există o declaraţie autentică de consimţământ la radierea dreptului de ipotecă, aceasta nu poate fi radiată din cartea funciară.
Este adevărat că situaţia este atipică, întrucât au existat două cărţi funciare paralele asupra aceluiaşi imobil, fiecare cu notările şi drepturile existente, consecinţe a unor raporturi juridice, însă la sistarea uneia dintre cele două cărţi funciare, nu se putea proceda decât la transcrierea tuturor notărilor şi drepturilor existente asupra imobilului într-o singură carte funciară, urmând ca eventualele conflicte să fie rezolvate pe cale a unor proceduri judiciare discutate pe fond.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs petiţionarul C.C.A., solicitând modificarea ei, admiterea apelului şi schimbarea sentinţei, admiterea plângerii şi anularea încheierii nr. 141705/22.12.2010 a Biroului de cadastru şi publicitate imobiliară Cluj-Napoca, cu consecinţa anulării tuturor înscrierilor cuprinse în CF sistată 268134-C:-U2, inclusiv a dreptului de ipotecă al pârâţilor N. din CF nr. 268134 Cluj-Napoca şi obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului, petiţionarul a susţinut că instanţa de apel, la fel ca prima instanţă, a ajuns la concluzia că nu ar exista nici un motiv de nulitate, care să permită instanţei admiterea plângerii.
Decizia tribunalului este nelegală, fiind prezente motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct.7 şi 9 C.pr.civ. Prin sentinţa civilă nr. 11390/2012 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins plângerea petiţionarului împotriva încheierii nr. 141705/2010 a Judecătoriei Cluj-Napoca, susţinând că în mod corect s-ar fi aplicat dispoziţiile art. 55 alin. (2)-(4) din Legea nr. 7/1996 privitoare la modul de înscriere a unei ipoteci în cartea funciară, întrucât hotărârea judecătorească ce a stat la baza intabulării
dreptului de ipotecă al pârâţilor N.. nu a fost desfiinţată în căile de atac şi drept urmare. în mod corect s-ar fi respins cererea petiţionarului de anulare a tuturor înscrierilor în CF nr. 268134-C:-U2. inclusiv a dreptului de ipotecă al pârâţilor.
Asupra apartamentului nr. 12/2 situat în Cluj-Napoca. str. X.. a fost proprietară B.M.. cu titlu de drept cumpărare. în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 40117/19.04.2000 încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 cu Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca.
Întrucât preţul apartamentului urma să fie achitat prin plata unui avans în sumă de 18.400.907 lei şi a unei diferenţe de 42.935.451 lei în rate pe termen de 10 ani. la momentul intabulării în cartea funciară nr. 137599 Cluj-Napoca. s-a notat atât interdicţia de înstrăinare şi grevare cât şi o ipotecă de rangul I în favoarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca.
Promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată între intimata B.M. şi petiţionar cu privire la apartament. a fost notată în CF nr. 137599 Cluj-Napoca sub B3. apartamentul fiind din data de 28 iunie 2000 în posesia şi folosinţa exclusivă a petiţionarului. În vederea garantării sumei de 150.000.000 lei. s-a instituit în favoarea petiţionarului. o ipotecă de rangul 2. înscris în C2 în aceeaşi carte funciară nr. 137599 Cluj-Napoca.
Rezultă că la data pronunţării sentinţei civile nr. 7131/12.05.2009. petiţionarul avea înscris atât dreptul de ipotecă. cât şi notarea promisiunii de vânzare-cumpărare a acestui apartament.
Sentinţa civilă nr. 7131/12.05.2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca. hotărâre ce nu a fost pronunţată în contradictoriu cu petiţionarul. a dus practic la o dublă intabulare a apartamentului în cartea funciară. el fiind înscris anterior formulării cererii de reexaminare. atât în CF nr. 137599 Cluj-Napoca. împreună cu ipoteca de rangul I a Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca. precum şi promisiunea de vânzare-cumpărare. dar şi în CF nr. 268134-C1-U care nu dispune în mod expres o intabulare a ipotecii pârâţilor în cartea funciară în care petiţionarul avea intabulată ipoteca şi notată promisiunea de vânzare-cumpărare.
Ca urmare a cererii de reexaminare formulată de petiţionar. s-a dispus sistarea cărţii funciare înfiinţate ulterior. consecinţa fiind că s-a „transferat” dreptul de ipotecă al pârâţilor în cartea funciară iniţială. în care existau atât intabularea cât şi notarea dreptului său. fără să existe vreo dispoziţie judecătorească în acest sens.
Tribunalul nu a înţeles că petiţionarul nu are nevoie de o altă hotărâre judecătorească de radiere a dreptului de ipotecă din cartea funciară. în condiţiile în care însăşi sentinţa care a dus la intabularea acestui drept. nu este pronunţată privitor la CF nr. 137599. astfel că nu putea fi intabulat în mod legal un drept de ipotecă în această carte funciară.
La momentul transferului dreptului de ipotecă al pârâţilor din CF nr. 121351 Cluj-Napoca. în CF nr. 268134-C1-U2. s-au încălcat dispoziţiile art. 48 lit.c) din Legea nr.7/1996. care prevăd că intabularea se face pe baza unui înscris care să cuprindă atât numărul cadastral. cât şi numărul corect al cărţii funciare.
Întrucât sentinţa civilă nr. 7131/2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca nu cuprinde dispoziţia de intabulare în CF nr. 137599 Cluj-Napoca. ci o altă carte funciară în prezent sistată. acest „transfer” al ipotecii nu putea fi făcut. operaţiunea fiind ilegală.
Sentinţa civilă nr. 7131/2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca a dispus înscrierea unui drept de ipotecă de rangul II în favoarea intimatei N.. în condiţiile în care petiţionarul era deja beneficiarul unei ipoteci de rangul II. iar sentinţa nu îi este opozabilă. astfel că intimaţii N. nu se puteau intabula în acelaşi rang serial cu petiţionarul. dreptul lor de creanţă fiind ulterior. ci eventual de rangul III.
Doar prin plângerea împotriva modului de intabulare a dreptului de ipotecă al pârâţilor. petiţionarul are posibilitatea de a-l obliga să promoveze o acţiune în contradictoriu cu recurentul pentru înscrierea legală a dreptului de ipotecă. având în vedere înscrierile sale anterioare.
Intimaţii N.V. şi N.A. prin întâmpinare depusă la dosar. au solicitat respingerea recursului şi obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea reţine următoarele:
În speţă. este vorba de un singur imobil. situat în Cluj-Napoca. str. X. nr.12. ap. nr.2. proprietatea intimatei B.M.. cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 40117/19.04.2000 încheiat cu Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca. dar care a fost înscris în două cărţi funciare: 1) în CF nr. 137599 Cluj-Napoca. nr. top 9055/2/1/II. 9057/4/1/II cu titlu de drept cumpărare în favoarea intimatei B.M. şi intervenţia de înstrăinare timp de 10 ani conform
încheierii nr. 9522 din 26.06.2000. La data de 28.06.2000 s-a intabulat sub B3 promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la data de 28.06.2000 între promitenta-vânzătoare B.M. şi promitentul-cumpărător C.C.A.. În foaia de sarcini, s-a înscris la data de 26.06.2000 sub C1 dreptul de ipotecă al Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, pentru suma de 42.935.451 lei, iar la data de 28.06.2000 s-a înscris sub C2 dreptul de ipotecă pentru suma de 150.000.000 ROL, în favoarea lui C.C.A..
Ca urmare a acestei duble evidenţe a apartamentului nr. 2 situat în Cluj-Napoca, str. X. nr.12, prin încheierea registratorului-şef al Oficiului teritorial Cluj, nr. 141705 din 13.01.2011, s-a sistat cartea funciară nr. 268134-C:-U2, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 121351 Cluj-Napoca, cu transcrierea dreptului de ipotecă în valoare de 47.200 euro şi a acţiunii notate cu încheierea nr. 12124/1999. Aşa fiind, în actuala carte funciară a imobilului apartament nr.2 situat în Cluj-Napoca str. X. nr. 12, CF nr. 268134-C:-U4, este intabulat dreptul de proprietate al intimatei B.M. cu titlu de drept cumpărare în cotă de 1/1 parte sub B1, iar în foaia de sarcini sub C1 este înscris dreptul de ipotecă al Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca pentru suma de 42.935.451 ROL; sub C2 este notat dreptul de ipotecă în favoarea petiţionarului C.C.A. pentru suma de 150.000.000 ROL, în baza încheierii nr. 141705/22.12.2010, iar sub C3 este intabulat dreptul de ipotecă pentru suma de 47.200 euro în favoarea intimaţilor N.V. şi N.A.
În plângerea împotriva încheierii de carte funciară, petiţionarul a invocat prevederile art. 975 C.civ. şi a solicitat „radierea dreptului de ipotecă al pârâţilor de rând 2 din CF nr.268134 Cluj”, or acţiunea obligă, acţiunea în rectificare de carte funciară şi acţiunea în stabilirea rangului ipotecii, sunt acţiuni ce se soluţionează în contradictoriu cu persoanele înscrise în cartea funciară.
Spre deosebire de acele acţiuni, plângerea împotriva încheierii registratorului-şef al oficiului teritorial, este o cale de atac specială, ce se soluţionează în procedura necontencioasă, astfel că prin exercitarea ei nu se pot stabili drepturi în contradictoriu cu alte părţi.
Numai neînţelegând profilul plângerii împotriva încheierii registratorului-şef, petiţionarul a putut ca în cadrul acestei căi de atac speciale, să formuleze capete de cerere care nu pot fi formulate decât în cadrul acţiunilor de drept comun.
Un imobil, prin care se înţelege potrivit art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 „terenul cu sau fără construcţii, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, aparţinând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic”, conform alin. (5:) din aceeaşi lege ”se înscrie într-o carte funciară”.
Prin urmare, în mod corect a fost sistată cea de-a doua carte funciară a aceluiaşi imobil, cu transcrierea dreptului de ipotecă în favoarea intimaţilor N.V. şi N.A..
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 7 şi 9coroborat cu art. 312 alin.(1) C.pr.civ., se va respinge ca nefondat recursul petiţionarului împotriva deciziei tribunalului.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară emisă de... | Cadre didactice. Ajutor pentru achiziţionarea de cărţi şi... → |
|---|
