Respinge acţiunea
| Comentarii |
|
Judecătoria MIZIL Sentinţă civilă nr. 379 din data de 11.04.2017
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mizil la data de 17.06.2016, sub nr……./259/2016, repartizată în mod aleatoriu prezentului complet reclamantul P. M.C. a solicitat în contradictoriu cu pârâții V. D. și V. M. să se constate valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare încheiate între părți la data de 30 octombrie 2015, având ca obiect terenuri, urmând ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
In motivarea cererii legal timbrate, reclamantul a arătat că la data de 30 octombrie 2015 a încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare-cumpărare a următoarelor terenuri situate în extravilanul comunei Fântânele, județul Prahova și anume: 1,100 m. pășune în T.20, P 569/l,vecini N- M.N., A.D.;E- Drum;S- B. C.;V- Drum comunal; 700 m. pășune în T 20,P 565/14,vecini N-Drum;E- M. A.A.;S Parcele 565/15; 5000 m.p. arabil situat în pct.Stadion, T 96, P 3020/20 vecini: C.; most.S. A.;Drum; pe doua laturi Most.A.U.; 2500 m.p. pășune, pct.C., T20, P 565/12 vecini: Drum pe doua laturi; Most.C. Sp.N. și M. A.; 5000 m.p. pct. C.,T 20,P 569/2 cu vecini Drum pe patru laturi.
A mai arătat că terenurile descrise la pct.l si 2 au fost dobândite de pârâtul V.D. prin sentința civilă nr.932/24.10.2013 pronunțată de Jud.Mizil, rămasă definitivă și irevocbilă, iar terenurile descrise la punctele 3,4,5 au fost dobândite de cei doi pârâți, în timprul căsătoriei prin contactul de întreținere aut. la BNP Maria Călin sub nr.623/1996 și transcris sub nr.598/1996 de Judecătoria Mizil, iar prețul vânzării a fost de 8080 lei și a fost achitat integral la data semnării antecontractului de vânzare- cumpărare, obligându-se să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare la notar, în termen de 90 de zile de la semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare, însă pârâții nu și-au respectat obligația asumată, motiv pentru care a formulat prezenta acțiune.
În drept, s-a invocat art.1244,1669, 1270, 151 alin 2,pct.3 si art.1179 cod civ.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a înțeles să solicite proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâților și proba testimonială cu martori.
În susținerea cererii, atașat acesteia, reclamantul a depus înscrisuri în fotocopie, aflate la filele: 4-16 ale dosarului cauzei.
Prin încheierea dată în ședința din Camera de Consiliu din data de 06.07.2016, instanța, în baza dispozițiilor art.200 C.pr.civ. raportat la art.194 Cod procedură civilă, a dispus anularea cererii de chemare în judecată pentru neîndeplinirea lipsurilor de către reclamantul P.M. C.
Ulterior, la data de 28 iulie 2016, s-a depus cerere de reexaminare a încheierii prin care s-a anulat cererea de chemare în judecată ce formează obiectul dosarului nr. 1159/259/2016/a1, ce a fost admisă potrivit încheierii din data de 19.09.2016.
Prin rezoluția din data de 24.10.216, completul căruia i-a fost repartizată cauza a dispus comunicarea cererii de chemare în judecată și a înscrisurilor atașate acesteia pârâților care nu au depus întâmpinare, astfel că, prin rezoluția din data de 24.11.2016, s-a fixat primul termen de judecată la data de 13.01.2017, în ședință publică, cu citarea părților.
La primul termen de judecată ce a fost fixat conform disp. art. 201 C.pr.civ. la data de 13.01.2017, instanța, potrivit aceluiași articol, din oficiu, în temeiul disp. art. 131 C.pr.civ, a procedat la verificarea competenței, constatând că este competentă din punct de vedere general, material și teritorial să soluționeze prezenta cauză, în conformitate cu disp.art. 94 C.pr.civ., având în vedere faptul că pârâții nu au invocat nicio excepție cu privire la competența instanței.
La același termen de judecată, instanța a încuviințat pentru reclamant în temeiul art. 255 C.pr.civ rap. la art.258 C.pr.civ. și art. 237 al.2 pct.7 C.pr.civ. proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâților și proba testimonială cu martori, considerându-le pertinente, concludente și utile soluționării cauzei . De asemenea, la același termen de judecată instanța a luat act de renunțarea la administrarea probei testimoniale, cerere față de care pârâții nu se opun și nu-și însușesc această probă.
La același termen de judecată instanța a pus în vedere reclamantului să facă dovada îndeplinirii procedurii prealabile, prevăzute de art. 3 și art. 9 din Legea nr.17/2014.
La termenul de judecată din data de 28.03.2017 instanța a invocat excepția inadmisibilității acțiunii și a rămas în pronunțare asupra acestei excepții.
Analizând cu prioritate excepția invocată, instanța a reținut următoarele:
La data de 30.10.2015, între reclamantul P.M.C. și pârâtul V.D. a intervenit o convenție, denumită antecontract de vânzare-cumpărare, prin care pârâtul a promis reclamantului vânzare următoarelor suprafețe de teren: 1,100 m. pășune în T.20, P 569/l,vecini N- M.N., A.D.;E- Drum;S- B. C.;V- Drum comunal; 700 m. pășune in T 20,P 565/14,vecini N-Drum;E- M.A.A.;S Parcele 565/15; 5000 m.p. arabil situat în pct.Stadion, T 96, P 3020/20 vecini: C.; most.S.A.;Drum; pe doua laturi Most.A.U.; 2500 m.p. pasune, pct.C., T20, P 565/12 vecini: Drum pe doua laturi; Most.C.Sp.N. și M. A.; 5000 m.p. pct. C.,T 20,P 569/2 cu vecini Drum pe patru laturi.
Antecontractul prin care părțile intenționează transmiterea unui drept real de proprietate cu privire la un imobil naște in sarcina lor obligația de a face, constând in încheierea in viitor a contractului in forma autentica si aceasta obligație e susceptibilă de executare silita prin pronunțarea de către instanța a unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare. Această posibilitate în cazul promisiunilor bilaterale de vânzare cumpărare a primit o consacrare legislativă expresă prin art. 1669 Cod civil.
Însă aceasta posibilitate vizează numai suplinirea consimțământului părților la încheierea in formă autentică a actului juridic intervenit. De aceea se presupune, prin ipoteza, ca intre părți a fost încheiat un antecontract valabil in care celelalte clauze contractuale au fost respectate, nefiind posibil ca instanța, cu încălcarea libertății contractuale, să suplinească consimțământul unei părți chiar la realizarea acordului.
Instanța a reținut faptul că la data de 11.04.2014 a intrat în vigoare Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, iar acțiunea reclamantei a fost promovată la data de 17.06.2016. De asemenea promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare a fost încheiată sub imperiul Legea nr.17/2014 astfel că pronunțarea unei hotărâri în temeiul art.1669 C.civ. trebuie să respecte exigențele și condițiile impuse de acest act normativ.
Prin decizia nr.24/26.09.2016 pronunțată de Î.C.C.J. privind dezlegarea unor chestiuni de drept, s-a statuat faptul că dispozițiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării - cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, cu modificările și completările ulterioare, se aplică promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare privind terenuri agricole situate în extravilan, încheiate anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, indiferent de momentul sesizării instanței.
Potrivit aceleiași decizii instanța de judecată poate dispune îndeplinirea formalităților în vederea obținerii avizelor prevăzute la art. 3 și art. 9 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, de la autoritățile competente și parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune prevăzut de art. 4 din același act normativ, în cursul judecății
În motivarea deciziei, s-a reținut faptul că îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Potrivit art.5 alin.1 din Legea 17/2014 , în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară";.
Prin disp. art.4 alin.1 din Legea nr.17/2014 modificată prin Legea nr. 68 din 12 mai 2014, a fost reglementat, sub sancțiunea nulității relative prevăzute de art.16, și dreptul de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale, în cazul înstrăinării, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan, chiar și în cazul încheierii unui antecontract de vânzare cumpărare.
Analizând convenția părților încheiată la data de 30.10.2015, instanța a reținut faptul că obiectul vânzării în constituie terenul agricol în suprafață de 1,100 m. pășune în T.20, P 569/l,vecini N- M.N., A.Dumitru;E- Drum;S- B. C.;V- Drum comunal; 700 m. pășune în T 20,P 565/14,vecini N-Drum;E- M. A.A.;S Parcele 565/15; 5000 m.p. arabil situat în pct.Stadion, T 96, P 3020/20 vecini: C.; most.S.A.;Drum; pe doua laturi Most.A.U.; 2500 m.p. pășune, pct.C., T20, P 565/12 vecini: Drum pe două laturi; Most.C.Sp.N. și M. A.; 5000 m.p. pct. C.,T 20,P 569/2 cu vecini Drum pe patru laturi, terenuri situate în extravilanul comunei Fîntînele, județul Prahova.
Având în vedere dispozițiile legale anterior menționate, instanța va proceda la verificarea valabilității convenției încheiate de părți și respectiv a respectării clauzelor contractuale, nefiind posibil ca instanța, cu încălcarea libertății contractuale, să suplinească consimțământul unei părți chiar la realizarea acordului de voință în privința unei anumite operațiuni juridice.
Una dintre condițiile esențiale pt. valabilitatea unui contract translativ de proprietate este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, câtă vreme prin acest mecanism procesual se ajunge la pronunțarea unei hotărâri judecătorești constitutive de drepturi, în puterea căreia operează transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului-vânzător în cel al promitentului-cumpărător, prin suplinirea consimțământului proprietarului înstrăinător, care, prin pasivitatea sa, a făcut imposibilă perfectarea în formă autentică a actului de vânzare cumpărare.
Într-o acțiune care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, calitatea de proprietar a pârâtului este esențială și se impune a se proba, în mod riguros, calitatea promitentului-vânzător de proprietar al imobilului în legătură cu care se solicită validarea pe cale judiciară a operațiunii de vânzare cumpărare, având în vedere caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare și principiul ,,nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet"; (nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are sau la mai mult decât are), în lipsa unei situații juridice clare și certe a imobilului care să permită transferul dreptului de proprietate de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător, fiind un impediment pentru validarea de către instanță a unei asemenea promisiuni a părților în raport de disp.art.1294 raportat la art.1295 Vechiul cod civil (conform cărora vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut) .
În speță, instanța a constatat că înscrisurile depuse fac dovada faptului că pârâtul V. D. este proprietarul terenurilor în cauză.
Referitor la îndeplinirea condițiilor prevăzute de art.4 rap. la art.6 din Legea nr.17/2014 coroborat cu dispozițiile Deciziei Î.C.C.J nr.24/2014, instanța reține faptul că reclamantul nu a făcut dovada parcurgerii procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune deși prin încheierea de ședință din data de 13.01.2017 i s-a pus în vedere acest aspect.
Având în vedere faptul că, potrivit art.5 alin.1 din Legea 17/2014, una dintre condițiile de admisibilitate a prezentei acțiuni o constituie respectarea prevederilor art.4 Legea 17/2014 referitoare la parcurgerea procedurii privind respectarea dreptului de preempțiune, instanța a admis excepția inadmisibilității acțiunii, invocată din oficiu și a respins acțiunea formulată de reclamantul P. M. C. în contradictoriu cu pârâții V. D. și V. M., ca inadmisibilă.
| ← Plângere contravenţională. Jurisprudență Amenzi | Ordonanţă preşedinţială. Jurisprudență Ordonanţă Preşedinţială → |
|---|
